Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Пенза                                             

«8» ноября 2021 года                                                                                Дело № А49-9338/2019

Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме 8 ноября 2021 г. 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304583804300025, ИНН 

<

***>) 

к 1) муниципальному образованию «Чемодановский сельсовет Бессоновского района Пензенской области» в лице администрации Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности, 

к 2) Комитету по управлению имуществом администрации Бессоновского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и 3) индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (ОГРНИП 316583500064185, ИНН 

<

***>) о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделок, 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Бессоновского района – местной администрации, исполнительно-распорядительного органа Бессоновсого района, акционерного общества «Васильевская птицефабрика», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.),-

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – лично (паспорт), ФИО5 – представителя по доверенности от 01.09.2021,

от третьих лиц: ФИО6 – представителя администрации Бессоновского района по доверенности от 01.06.2020 № 2490, ФИО7 – представителя ФИО4 по доверенности от 23.06.2021 (после перерыва), 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с иском к Чемодановскому сельсовету Бессоновского района Пензенской области о признании права собственности на бетонную площадку, площадью 5234 кв.м, примыкающую к зданию «Мастерская»: кадастровый номер 58:05:0200101:322, расположенное по адресу: Пензенская обл., Бессоновский р-н, с.Лопатки.

Определением от 16.08.2019 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Бессоновского района – местная администрация, исполнительно-распорядительный орган Бессоновского района (далее по тексту – Администрация), индивидуальный предприниматель - глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее по тексту – ИП ФИО3), Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Бессоновского района (далее по тексту – КУМИ), акционерное общество «Васильевская птицефабрика» (далее по тексту – АО «Васильевская птицефабрика»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее по тексту – Управление Росреестра по Пензенской области).

Протокольным определением от 30.09.2019 арбитражный суд на основании ст.ст. 47, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) по ходатайству истца произвел замену ответчика на муниципальное образование «Чемодановский сельсовет Бессоновского района Пензенской области» в лице администрации Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области (далее по тексту - Администрация Чемодановского сельсовета).

Определением от 13.11.2019 арбитражный суд удовлетворил ходатайство истца об изменении исковых требований, иск признан заявленным о признании права собственности на бетонную площадку, площадью 5234 кв. м, расположенную (примыкающую) к зданию «Мастерская»: кадастровый номер 58:05:0200101:322, номер кадастрового квартала 58:05:0200101, расположенную по адресу: Пензенская обл., Бессоновский р-н, с. Лопатки, в координатах согласно обозначения характерных точек схемы расположения земельных участков под цифрами 1,2,3,4,5,6,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20.

Определением суда от 10.06.2020 дела № А49-9338/2019 и № А49-1748/2020 по ходатайству истца объединены в одно производство.

Определением суда от 12 августа 2020 года (в редакции определения от 28.05.2021) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.), а также по ходатайству истца дела № А49-9338/2019 и № А49-6119/2020 объединены в одно производство, исковые требования по делу № А49-9338/2019 признаны заявленными в следующей редакции:

к ответчику муниципальному образованию «Чемодановский сельсовет Бессоновского района Пензенской области» в лице администрации Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области о признании права собственности на бетонную площадку, площадью 5234 кв. м, расположенную (примыкающую) к зданию «Мастерская»: кадастровый номер 58:05:0200101:322, номер кадастрового квартала 58:05:0200101, расположенную по адресу: Пензенская обл., Бессоновский р-н, с. Лопатки, в координатах согласно обозначения характерных точек схемы расположения земельных участков под цифрами 1,2,3,4,5,6,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20;

к ответчикам Комитету по управлению имуществом администрации Бессоновского района и индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка договора купли-продажи земельного участка № 54 от 11.09.2019, договора купли-продажи земельного участка № 55 от 11.09.2019, договора купли-продажи земельного участка № 56 от 11.09.2019, договора купли-продажи земельного участка № 57 от 11.09.2019, заключенных между Комитетом по управлению имуществом администрации Бессоновского района и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, применении последствий недействительности ничтожных сделок и обязании ФИО3 возвратить Комитету по управлению имуществом администрации Бессоновского района Пензенской области земельные участки с кадастровыми номерами 58:05:0740901:264, 58:05:0740901:265, 58:05:0740901:266, 58:05:0740901:0001, расположенные по адресу: Пензенская обл., Бессоновский р-н, Чемодановский сельсовет.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст.10, 130, 135, 167, 168, 180, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), п.4 ст.11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ).   

Определением от 16.06.2020 суд удовлетворил заявление (ходатайство) ФИО2 о применении обеспечительных мер, запретив ИП ФИО3 совершать действия по отчуждению и/или обременению земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:266, расположенного по адресу: Пензенская область, Бессоновский район, с.Лопатки.

Определением от 02.07.2020 суд также удовлетворил заявление (ходатайство) ФИО2 о применении обеспечительных мер, запретив ФИО3 осуществлять действия по отчуждению или обременению спорного имущества - земельных участков с кадастровым номером 58:05:0740901:0001, с кадастровым номером 58:05:0740901:265, с кадастровым номером 58:05:0740901:264. 

Определением от 11.09.2020 производство по делу приостановлено, в связи с назначением по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 25.12.2020 производство по делу возобновлено, в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта № 249/16 от 16 декабря 2020 года.

В ходе рассмотрения спора судом было исследовано заключение эксперта № 249/16 от 16.12.2020, а также дополнительные доказательства, представленные после поступления экспертного заключения в суд. Судом было установлено, что при проведении экспертизы экспертами вопрос о наличии доступа к зданию истца (в т.ч. с учетом возможности использования свободных муниципальных земель) не исследовался (в экспертном заключении содержится указание лишь на отсутствие дороги с твердым асфальтовым покрытием, не имеется обоснования вывода по 4 вопросу со ссылкой на нормы права), а также при определении площади земельного участка, необходимого для обслуживания здания истца, экспертом учитывалась лишь возможность проведения ремонтно-восстановительных или профилактических работ фасада здания (по заднему фасаду), в связи с чем у суда возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта по 3 и 4 вопросам. 

Кроме того, с учетом пояснений эксперта суд пришел к выводу о необходимости постановки перед экспертами и дополнительных вопросов, которые ранее не были предметом экспертного исследования, а именно допущены ли нарушения градостроительных норм, земельного законодательства при разделе земельного участка с кадастровым номером 58:05:74:09:01:0001 площадью 83152 кв. м.; каковы возможные варианты прохода и (или) проезда к зданию «Мастерская» с кадастровым номером 58:05:0200101:322, с указанием площади земельного участка, местоположения его границ и координат. 

Принимая во внимание обстоятельства дела, предмет и основания заявленных исковых требований, отсутствие сомнений в обоснованности заключения эксперта по первому и второму вопросам, поставленным судом, необходимость выяснения дополнительных вопросов, арбитражный суд определением от 11.06.2021 назначил по делу повторную судебную экспертизу с постановкой дополнительных вопросов и поручил ее проведение экспертам автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр» (

<

...>) ФИО8 и ФИО9.

16 сентября 2021 года в материалы дела поступило заключение эксперта  № 104 от 15.09.2021, в связи с чем определением суда от 20.09.2021 производство по делу было возобновлено.

Определением от 22.04.2021 арбитражный суд отказал в удовлетворении ходатайства истца об объединении дел №А49-9338/2019 и №А49-2021/2021 в одно производство. 

Определением от 19.05.2021 арбитражный суд отказал в удовлетворении ходатайства третьего лица о приостановлении рассмотрения настоящего дела до вступления в законную силу судебного акта по делу № А49-2021/2021.

Также, в судебном заседании 19.05.2021 истцом заявлено ходатайство о вынесении частного определения в адрес врио губернатора Пензенской области в отношении Администрации Бессоновского района. 

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения данного заявления ИП ФИО2, поскольку установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства не свидетельствуют о наличии предусмотренных статьей 188.1 АПК РФ оснований для применения мер воздействия в виде вынесения судом частного определения. Кроме того, данная норма предусматривает право суда на вынесение частного определения, а не его обязанность.

КУМИ в отзыве на исковое заявление (т.6 л.д.115) возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что спорная площадка не является недвижимым имуществом и в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» является замощением земельного участка, не отвечающем признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. 

Администрация в отзыве на исковое заявление (т.1 л.д.90, т. 14 л.д.88-89) с исковыми требованиями не согласилась и указала, что спорная бетонная площадка располагается на земельном участке с кадастровым номером 58:05:0740901:266, находящемся в аренде у ФИО3 21.02.2019 арендатор по договору аренды от 03.10.2002 ФИО3 обратилась в администрацию Бессоновского района с заявлением об утверждении схемы расположения границ земельного участка на кадастровом плане территории. Во исполнение ст.11.4 ЗК РФ к заявлению была приложена схема расположения земельного участка и копия паспорта ФИО3 Основания для отказа, предусмотренные п.16 ст.11.10 ЗК РФ отсутствовали. 27.02.2019 администрацией Бессоновского района было вынесено постановление №164 «Об утверждении схемы расположения земельного участка». 26.03.2019 отдел по Бессоновскому району Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Управления Росреестра по Пензенской области в адрес КУМИ направило уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета. Во исполнение данного уведомления Администрацией вынесено постановление №331 от 09.04.2019 «О внесении изменения в постановление от 09.04.2019 №164 об утверждении схемы расположения земельного участка». При разделе земельного участка не поменялась ни конфигурация, ни его площадь. ФИО2 обращался с заявлением о предварительном согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, к заявлению были приложены: схема, копия паспорта, выписка из ЕГРН о праве собственности на нежилое здание. Согласно приложенной схеме ФИО2 просил образовать новый участок, а не разделить (ст.11.4 ЗК РФ) или выделить (ст.11.5 ЗК РФ) земельный участок из существующего. В заявлении также не указано, что он является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1. В выписке из ЕГРН, приложенной к заявлению, также не содержится сведений о нахождении здания Мастерской с кадастровым номером 58:05:0200101:322 на земельном участке с кадастровым номером 58:05:0740901:1. В ответе на заявление ФИО2 КУМИ в качестве отказа указал, что границы испрашиваемого земельного участка пересекают границы смежного земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1. Однако после получения ответа ФИО2 не сообщил ни в Администрацию Бессоновского района, ни в КУМИ администрации Бессоновского района, что является правообладателем вышеуказанного земельного участка. На основании изложенного, у Администрации на момент принятия постановлений №164 от 09.04.2019 и №331 от 09.04.2019 отсутствовали сведения об иных правообладателях земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 кроме ФИО3 Также, Администрация указала, что органами Прокуратуры РФ и Следственного комитета РФ нарушений законодательства в действиях Администрации при разделе земельного участка и дальнейшему предоставлению в собственность ФИО3 не выявлено. 

Управление Росреестра по Пензенской области в отзыве на иск указало, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25, замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, в связи с чем при рассмотрении настоящего спора подлежит выяснению вопрос, является ли бетонная площадка недвижимой вещью (сооружением) либо замощением земельного участка. Дело просило рассмотреть в отсутствие своего представителя (т.6 л.д.112). 

Иные лица, участвующие в деле (Администрация Чемодановского сельсовета, АО «Васильевская птицефабрика», ИП ФИО3, ФИО4), отзыв на иск не представили.  

В судебном заседании 25.10.2021 истец и его представитель, а также представитель Администрации поддержали ранее изложенные позиции по делу.

Ответчики и иные третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о начавшемся судебном процессе, а также времени и месте проведения настоящего судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьями 121-123 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и третьего лица, арбитражный суд, принимая во внимание необходимость заслушивания эксперта и вызова его в судебное заседание, на основании ст. 163 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв до 27 октября 2021 года до 9 часов 10 минут. О времени и месте проведения судебного заседания представители истца и третьего лица извещены под роспись (извещение от 25.10.2021). Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://www.penza.arbitr.ru).

В судебном заседании после перерыва истец и его представитель просили удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковых заявлениях, дополнениях к ним и письменной позиции по делу. Также, истец пояснил, что целью предъявления им настоящих исковых требований является выкуп земельного участка под принадлежащими ему зданием и бетонной площадкой, а также осуществление им предпринимательской деятельности с использованием приобретенного имущества. 

Представитель третьего лица - Администрации поддержал ранее изложенную позицию и просил в иске отказать.

Представитель третьего лица – ФИО4 против удовлетворения иска возражал, указав, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку требования к ФИО4, являющейся собственницей двух спорных земельных участков истцом не предъявлены. Верховный Суд Российской Федерации определил надлежащий способ защиты, которым истец не воспользовался.    

Ответчики и иные третьи лица в судебное заседание после перерыва, несмотря на надлежащее извещение, не явились.

Какие-либо заявления и/или ходатайства, в т.ч. о невозможности рассмотрения дела в их отсутствие, от ответчиков и третьих лиц не поступили.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно частям 3 и 5 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Учитывая изложенное, позицию присутствующих в судебном заседании лиц, участвующих в деле, арбитражный суд, принимая во внимание надлежащее извещение ответчиков и третьих лиц о начавшемся судебном процессе, времени и месте настоящего судебного заседания, отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства на более поздний срок, в соответствии со ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть спор в отсутствие неявившихся ответчиков и третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав представителей истца и третьих лиц – Администрации и ФИО4, изучив материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, распоряжениями Администрации Бессоновского района от 17.12.2001 №594 и от 23.05.2002 №218 на основании проведенной инвентаризации земель закреплены существующие границы земельных участков под зданиями мехмастерских и птичниками, а также производственными помещениями МТФ Пролетарского отделения ГУП «Птицефабрика Пензенская» площадью 40170 кв.м. и 42982 кв.м. с.Лопатки Бессоновского района, находящихся в постоянном пользовании предприятия (т.4 л.д.105-107, т.6 л.д.155 оборот - 156). 

24.05.2002 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 58:05:74:09:01:0001 (выписка из ЕГРН – т.4 л.д.2). 

На указанном земельном участке были расположены принадлежащие ГУП «Птицефабрика Пензенская» объекты недвижимости, а именно птичники №№11, 12, валовни №№3,4,5,6, телятник №7, коровник №8, молокоприемник, ветамбулатория, кормоцех, ПТО, кузница, склад удобрений и здание мастерской с пристроем (т.6 л.д.148).

На основании договора купли-продажи имущества №527 от 30.04.2002 часть указанных объектов недвижимости у ГУП «Птицефабрика Пензенская» была приобретена ОАО Птицефабрика «Васильевская» (т.6 л.д.158-160). 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.11.2002 на основании договора купли-продажи имущества от 02.11.2001 с ГУП «Птицефабрика Пензенская» здание мастерской с пристроем приобретено ООО Птицефабрика «Васильевская» (т.3 л.д.18).

Из содержания статьи 35 ЗК РФ и части 1 статьи 552 ГК РФ следует, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии со ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 - 270), на котором расположено это недвижимое имущество.

Исходя из изложенного, к ОАО Птицефабрика «Васильевская» и ООО Птицефабрика «Васильевская» независимо от наличия оформленных документов на землепользование в силу упомянутых выше норм закона с момента перехода права собственности на указанные объекты недвижимости перешло право постоянного пользования земельным участком с кадастровым номером 58:05:74:09:01:0001 общей площадью 83152 кв.м. в той части, которая занята принадлежащей каждому из них недвижимостью и необходима для ее эксплуатации, а также исключительное право по своему выбору приобрести указанную часть земельного участка в собственность или оформить право аренды.

3 октября 2002 года на основании постановления Администрации Чемодановского сельсовета №259 от 01.10.2002 г. между Администрацией Чемодановского сельсовета (арендодателем) и ОАО Птицефабрика «Васильевская» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка (далее по тексту - Договор аренды от 03.10.2002), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял земельный участок площадью 83152 кв.м., с кадастровым номером 58:05:74:09:01:0001, расположенный в 1000 м юго-восточнее села Лопатки Бессоновского района из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, сроком на 20 лет. Границы земельного участка обозначены на плане (чертеже), прилагаемом к договору (т.1 л.д.93-95).

Договор зарегистрирован уполномоченным органом 18.11.2002 г., о чем сделана отметка на договоре (т.1 л.д.93 оборот). 

На предоставленном по договору аренды от 03.10.2002 земельном участке с кадастровым номером 58:05:74:09:01:0001 были расположены принадлежащие ОАО Птицефабрика «Васильевская» объекты недвижимости, а именно валовни №№3,4,5,6, кормоцех, ветамбулатория, телятник №7, молокоприемник, коровник №8, гараж, теплая стоянка, склад, летний лагерь (т.6 л.д.158-160) а также принадлежащее ООО Птицефабрика «Васильевская» здание мастерской с пристроем общей площадью 1261,3 кв.м.

Самостоятельный договор аренды с ООО Птицефабрика «Васильевская» либо договор с множественностью лиц на стороне арендатора заключен не был. Вместе с тем, в силу прямого указания ст.ст. 271, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ у ООО Птицефабрика «Васильевская» сохранилось право пользования земельным участком, занятым зданием мастерской с пристроем и необходимым для его эксплуатации, вне зависимости от фактического оформления договора аренды с арендодателем.

Решением ФБУ «Кадастровая палата» по Пензенской области №05/11-2144 от 14.11.2011 в целях исправления технической ошибки внесены изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 58:05:0740901:1, в том числе в части декларированной площади, площадь установлена в размере 83152 кв.м. (т.4 л.д.110). 

Как следует из вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Пензенской области от 27.09.2006 по делу №А49-3971/2006-140/24 и от 04.06.2007 по делу №А49-1263/2006-37/24, право собственности на здание мастерской на основании договора аренды (с правом выкупа) №109 от 18.02.2005 и договора уступки права требования от 30.12.2005 перешло к ООО «Проммаш» (т.3 л.д.50-54, 89-93, 104-106, 123-124). Право собственности ООО «Проммаш» на нежилое здание спорной мастерской зарегистрировано 29.08.2007 (т.3 л.д.129). 

С учетом положений ст.ст. 271, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ у ООО «Проммаш» с 29.08.2007 (дата регистрации права собственности) возникло право пользования земельным участком с кадастровым номером 58:05:0740901:1 в части, занятой зданием мастерской и необходимой для его эксплуатации.

Дополнительным соглашением №1 от 06.12.2013 к Договору аренды от 03.10.2002 произведена замена арендодателя – Администрации Чемодановского сельсовета на нового арендодателя – КУМИ администрации Бессоновского района (т.1 л.д.96-97).

12.12.2017 между ОАО Птицефабрика «Васильевская» и ИП ФИО3 заключен договор №ПФВ-17/09 (т.6 л.д.149-150), по условиям которого ФИО3 приобрела в собственность нежилое здание (валовня №3) площадью 873,9 кв.м.; нежилое здание (валовня №4) площадью 1177,2 кв.м.; нежилое здание (валовня №5) площадью 1177,2 кв.м; нежилое здание (валовня №6) площадью 1180,5 кв.м.; ветамбулатория площадью 209,0 кв.м.; кормоцех площадью 615,2 кв.м.; телятник №7 площадью 1115,8 кв.м.; коровник №8 площадью 1708,5 кв.м.; молокоприемник площадью 283,2 кв.м.; птичник №11 площадью 1150,4 кв.м.; птичник №12 площадью 1176,8 кв.м.; сооружение (трансформаторная подстанция КТПН-160) площадью 7,1 кв.м.; кузница ПТО площадью 282,0 кв.м.; склад минеральных удобрений площадью 873,5 кв.м. 

Продаваемое недвижимое имущество находится на земельном участке площадью 83152 кв.м. с кадастровым номером 58:05:0740901:1, принадлежащем ОАО Птицефабрика «Васильевская» на основании Договора аренды от 03.10.2002, в связи с чем к ФИО3 переходят права и обязанности арендатора земельного участка по договору в пределах установленного договором срока аренды (пункты 1.2, 1.4 договора №ПФВ-17/09 от 12.12.2017). 

14.12.2017 г. приобретенное имущество передано ОАО Птицефабрика «Васильевская» по акту приема – передачи ИП ФИО3 (т.1 л.д.92 оборот). 

Право собственности ФИО3 на 14 приобретенных объектов недвижимости зарегистрировано 17.01.2018, о чем свидетельствуют отметки на акте приема-передачи от 14.12.2017 г. (т.6 л.д.151-153). 

2 июля 2018 г. между ООО «Проммаш» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания (мастерская), назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 1229,4 кв.м., расположенное по адресу: Пензенская область, Бессоновский район, с.Лопатки, с кадастровым номером 58:05:0200101:322 (пп.1.1, 1.2 договора – т.1 л.д.10-12).

Право собственности ФИО2 на нежилое здание (мастерская) зарегистрировано в установленном законом порядке 10.07.2018 г., о чем сделана отметка на договоре, а также свидетельствует выписка из ЕГРН (т.1 л.д.12-14). 

С учетом положений ст.ст. 271, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ у ИП ФИО2 с 10.07.2018 г. (дата регистрации права собственности) возникло право пользования земельным участком с кадастровым номером 58:05:0740901:1 в части, занятой зданием мастерской и необходимой для его эксплуатации.

28.09.2018 г. ФИО2 обратился в Администрацию и 01.10.2018 к КУМИ с заявлением на основании ст.39.14 Земельного кодекса РФ о предварительном согласовании, предоставлении и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для использования в целях обслуживания нежилого здания площадью 1229 кв.м. по адресу: Бессоновский район, с.Лопатки без проведения торгов на основании п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ (т.1 л.д.63). 

Письмом №1860 от 25.10.2018 (т.1 л.д.66) КУМИ отказало ФИО2 в предоставлении земельного участка, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области, утв. решением Собрания Представителей Бессоновского района №471-61/3 от 30.11.2017 в зоне СХ-1 отсутствует вид разрешенного использования – обслуживание нежилого здания. Предельный минимальный размер земельных участков в этой зоне составляет 1600 кв.м. Границы испрашиваемого земельного участка пересекаются с границами смежного земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1, границы которого в настоящее время уточняются.  

Постановлением администрации Бессоновского района №164 от 27.02.2019 г. в редакции постановления №331 от 09.04.2019 на основании заявления ФИО3 от 21.02.2019 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель сельскохозяйственного назначения:

- площадью 19499 кв.м. с условным обозначением 58:05:0740901:1:ЗУ1. Зона СХ1 – зона сельскохозяйственного использования. Разрешенное использование – растениеводство, животноводство;

- площадью 12905 кв.м. с условным обозначением 58:05:0740901:1:ЗУ2. Разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства;

- площадью 70 кв.м. с условным обозначением 58:05:0740901:1:ЗУ3. Разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 площадью 82827 кв.м., расположенного по адресу: Пензенская область, Бессновский район. Чемодановский сельсовета (т.1 л.д.129-134, т.5 л.д.49). 

Раздел земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 произведен в соответствии с межевым планом от 18.04.2019, подготовленным по заказу ФИО3 (ответ Управления Росреестра по Пензенской области, межевой план – т.1 л.д.123-128).   

24.04.2019 вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 58:05:0740901:264 (площадь 70 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, для ведения сельскохозяйственного производства), 58:05:0740901:265 (площадь 19499 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: растениеводство, животноводство, для сельскохозяйственного производства), 58:05:0740901:266 (площадь 12905 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, для ведения сельскохозяйственного производства) поставлены на кадастровый учет, что следует из выписок из ЕГРН (т.4 л.д.2-32). 

Также, в измененных границах сохранен земельный участок с кадастровым номером 58:05:0740901:1 (площадь 50353 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, для ведения сельскохозяйственного производства), раздел которого осуществлен. 

Дополнительным соглашением №2 от 15.05.2019, заключенным между КУМИ и ФИО3 (т.1 л.д.98-100), в связи с выделом из земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 и образованием трех земельных участков в Договор аренды от 03.10.2002 внесены изменения, согласно которому пункт 1.1 Договора аренды был изложен в следующей редакции: Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком до 18.11.2022 земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства:

- 58:05:0740901:264, площадью 70 кв.м.;

- 58:05:0740901:265, площадью 19499 кв.м.;

- 58:05:0740901:266, площадью 12905 кв.м.;

- 58:05:0740901:1, площадью 50353 кв.м., именуемые в дальнейшем «Участок», в границах указанных в выписке из ЕГРН и в количественном состоянии как он есть. 

Дополнительное соглашение №2 от 15.05.2019 зарегистрировано в установленном законом порядке 31.05.2019, о чем имеется отметка на соглашении (т.2 л.д.7).

27.08.2019 ФИО3 обратилась в Администрацию с заявлением о расторжении договора аренды и предоставлении ей в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 58:05:0740901:264, 58:05:0740901:265, 58:05:0740901:266, 58:05:0740901:1, в связи с расположением на них объектов недвижимости принадлежащих ей на праве собственности (т.5 л.д.56). 

4 сентября 2019 г. между КУМИ и ФИО3 подписано соглашение о расторжении Договора аренды от 03.10.2002 с 4 сентября 2019 г. (т.2 л.д.159). 

Также, 04.09.2019 между указанными лицами подписан акт приема – передачи земельного участка, в соответствии с которым ФИО3 возвратила, а КУМИ принял земельные участки с кадастровыми номерами 58:05:0740901:264, 58:05:0740901:265, 58:05:0740901:266, 58:05:0740901:1 (т.2 л.д.160). 

11 сентября 2019 г. между КУМИ и ФИО3 заключены договоры купли-продажи земельных участков:

№54 – в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:264 площадью 70 кв.м. под размещенной трансформаторной подстанцией (кадастровый номер 58:08:0200101:175, право собственности от 17.01.2018) (т.5 л.д.68-70, 73-74);

№55 - в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:265 площадью 19499 кв.м. под размещенными нежилыми зданиями (кузница ПТО (кадастровый номер 58:08:0200101:319, право собственности от 17.01.2018), кормоцех (кадастровый номер 58:08:0200101:196, право собственности от 17.01.2018)) (т.5 л.д.62-64, 72-80);

№56 – в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:266 площадью 12905 кв.м. под размещенным нежилым зданием (склад минеральных удобрений (кадастровый номер 58:08:0200101:227, право собственности от 17.01.2018)) (т.5 л.д.59-61, 83-84);

№57 – в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 площадью 50353 кв.м. под размещенными нежилыми зданиями (птичник №11 (кадастровый номер 58:08:0200101:261, право собственности от 17.01.2018), птичник №12 (кадастровый номер 58:08:0200101:235, право собственности от 17.01.2018), валовня №3 (кадастровый номер 58:08:0200101:343, право собственности от 17.01.2018)) (т.5 л.д.65-67, 87-93).

Право собственности ФИО3 на вышеуказанные земельные участки зарегистрировано 23.09.2019, что лицами, участвующими в деле не оспаривается (т.12 л.д.31-36). 

При проведении кадастровых работ в целях образования земельного участка под нежилым зданием (мастерской) с кадастровым номером 58:05:0200101:322 кадастровым инженером установлено, что образуемый земельный участок по сведениям ЕГРН пересекает границу земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:266, а также на земельном участке имеется бетонная площадка, площадью 5234 кв.м., расположенная вплотную к зданию и территория вокруг нее для ремонта и обслуживания (т.1 л.д.15-16). 

5 ноября 2019 г. ФИО2 обратился в КУМИ с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:266, указав, что является собственником расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости – нежилого здания (мастерской) с кадастровым номером 58:05:0200101:322 (т.5 л.д.39)

Письмом №1567 от 13.11.2019 КУМИ отказало ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:266 в связи с нахождением его в частной собственности (т.8 л.д.28). 

12.12.2019 на земельные участки с кадастровым номером 58:05:0740901:265 и с кадастровым номером 58:05:0740901:266 зарегистрировано право собственности ФИО4, что следует из выписок из ЕГРН (т.12 л.д.37-42).

Ссылаясь на то, что бетонная площадка площадью 5234 кв.м., примыкающая к нежилому зданию (мастерской) с кадастровым номером 58:05:0200101:322, является вещью - вспомогательным сооружением по отношению к недвижимому имуществу, а поэтому является собственностью истца, а также что при разделе земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 и образовании из него земельных участков с кадастровыми номерами 58:05:0740901:264, 58:05:0740901:265, 58:05:0740901:266 не были учтены права ФИО2 как смежного землепользователя, в том числе к принадлежащему ему на праве собственности объекту недвижимости отсутствуют проходы, проезды, подъезды, необходимые для эксплуатации в соответствии с его функциональным назначением, что нарушает его права, истец обратился с настоящим иском в суд о признании права собственности и сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.

Суд находит требования истца обоснованными в части, при этом исходит из следующего. 

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). 

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу указанной нормы прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием, объект должен обладать самостоятельным функциональным назначением и отвечать техническим характеристикам, позволяющим оценить его как объект недвижимости.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, как правило, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, используемую для прохода и проезда, но при этом не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Такого рода замощения земельного участка обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняют их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений.

Как разъяснено в пунктах 38, 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление №25), по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 Постановления № 25 следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016). 

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (пункт 36 Постановления № 10/22). 

В целях установления наличия/отсутствия у бетонной площадки признаков недвижимого имущества судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту автономной некоммерческой организации «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» ФИО10, а также эксперту ФИО11 (определения суда от 04.09.2020, от 19.10.2020).

Согласно заключению эксперта №249/16 от 16.12.2020, бетонная площадка имеет площадь 5502 кв.м., в том числе 233 кв.м не забетонированной поверхности грунта (данный участок находится у левого угла здания мастерской, точки на схеме Графического приложения №1 – н40-н47), толщина бетона из которого выполнена площадка,- 160-180 мм. Данный объект не является объектом капитального строительства, а является покрытием поверхности земли (т.13 л.д.47-62). 

Наличие у объекта фундамента экспертом не установлено. 

Доказательств того, что бетонная площадка создавалась как объект недвижимости (проект строительства, разрешительная, исполнительная документация, технические условия на подключение инженерных коммуникаций и пр.) истцом суду не представлено. Более того, в исковом заявлении истец указывает на отсутствие таких доказательств.  

При этом, из заключения эксперта №249/16 от 16.12.2020 также следует, что нежилое здание мастерской (литера О) с пристроем (Литера О1) оборудовано кран-балками, а также смотровой ямой для ремонта автотранспорта. Бетонная площадка примыкает к зданию мастерской со стороны пристроя, выезд из мастерской из распашных ворот с левого бокового фасада возможен по исследуемой бетонной площадке. На исследуемой площадке расположены четыре колодца из сборных железобетонных колец, в одном из которых – трубопровод с запорной арматурой в нерабочем состоянии. Таким образом, проведенное исследование позволило эксперту сделать вывод о том, что в здании мастерской производились работы по обслуживанию, в том числе грузового транспорта, а бетонная площадка, примыкающая к зданию мастерской, является вспомогательным сооружением по отношению к зданию – покрытием земельного участка, позволяющим воспринимать нагрузки от грузового транспорта и беспрепятственно эксплуатировать здание мастерской.  

Как пояснил в судебном заседании заслушанный по ходатайству истца специалист ФИО12, расположенные на площадке колодцы из сборных железобетонных колец диаметром 1 м, вводы от которых идут в производственное здание мастерской, в одном из них находится запорная арматура (задвижка) на трубопроводе для подачи воды в спорное здание (протокол от 20.01.2020, аудиопротокол от 20.01.2020).

Согласно представленным в материалы дела документам, а также заключению эксперта №104 от 15.09.2021 (т.15 л.д.43-61) спорная бетонная площадка располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:266, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1. 

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорный объект не отвечает признакам сооружения, самостоятельного функционального значения не имеет, а является покрытием земельного участка, т.е. его частью, в связи с чем не может быть признан самостоятельной недвижимой вещью. Спорная бетонная площадка улучшает полезные свойства земельного участка, на котором она находится, обеспечивает его твердую поверхность и используется совместно с принадлежащим истцу зданием мастерской с кадастровым номером 58:05:0200101:322, в том числе для прохода и проезда к нему, т.е. предназначена для обслуживания главной вещи, а, следовательно, является его собственностью (ст.135 ГК РФ).

Между тем, исковые требования истца о признании права собственности на бетонную площадку не подлежат удовлетворению, исходя из следующего. 

Как разъяснено в п.58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании вещного права является способом восстановления и защиты нарушенного права и способом оспаривания права, зарегистрированного за другим лицом. Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права на недвижимое имущество, то такие решения являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 58 того же Постановления ответчиком по иску о признании права собственности является лицо, за которым зарегистрировано право на недвижимое имущество.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации (пункт 59 Постановления № 10/22).

Защита нарушенных прав собственника движимого имущества возможна путем предъявления исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признания зарегистрированного права собственности отсутствующим.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Исходя из принципа восстановления нарушенных прав (статья 1 ГК РФ), способ защиты нарушенного права не может быть выбран истцом произвольно, поскольку способ защиты права, используемый истцом, должен соответствовать характеру и последствиям нарушения права и обеспечивать его восстановление. 

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком. 

В то же время, Администрация Чемодановского сельсовета, являющаяся ответчиком по иску о признании права собственности, прав истца на бетонную площадку не нарушает, не претендует на нее как на собственное имущество и не оспаривает право собственности истца, то есть спор о праве на имущество между ответчиком и истцом отсутствует.

Не оспаривают данное право истца и иные лица, участвующие в деле (иные ответчики и третьи лица). 

Регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права ИП ФИО2 на спорный объект - бетонную площадку, площадью 5234 кв.м, расположенную (примыкающую) к зданию мастерской с кадастровым номером 58:05:0200101:322, в координатах согласно обозначения характерных точек схемы расположения земельных участков под цифрами 1,2,3,4,5,6,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20, не подлежат, поскольку спорная бетонная площадка не является самостоятельным объектом недвижимости. 

На основании вышеизложенного, поскольку отсутствует спор о праве на заявленный в иске объект в силу того, что Администрация Чемодановского сельсовета прав истца на бетонную площадку не нарушает, не претендует на нее и не оспаривает право собственности истца на данный объект, а самостоятельным объектом недвижимости, требующим государственной регистрации, площадка не является, правовых оснований для удовлетворения иска у суда не имеется. 

Ходатайство о привлечении в дело в качестве ответчика ФИО4 собственника земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:266 ИП ФИО2 не заявил, с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения не обратился. Напротив, в письменной позиции по делу от 13.10.2021 истец указал, что сформированный им круг ответчиков по делу является актуальным, а заявленные требования – корректными (т.15 л.д.103). В то же время, истец не лишен права обратиться с соответствующими требованиями в суд. 

Одновременно суд учитывает, что основной целью истца при обращении с настоящим иском в суд является восстановление нарушенных прав на использование земельного участка под зданием и необходимого для его обслуживания и исключительного права на приобретение такого земельного участка в собственность или аренду, в связи с чем ИП ФИО2 предъявлены требования о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 58:05:0740901:264, 58:05:0740901:265, 58:05:0740901:266, 58:05:0740901:1, образовавшихся в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1. 

В силу ст.11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (п.4 ст.11.2 ЗК РФ). 

Статьей 11.9 ЗК РФ императивно установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам.

В силу пунктов 4 и 6 ст.11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

По результатам проведенной судебной экспертизы в заключении №104 от 15.09.2021 (т.15 л.д.44-61) эксперты ФИО8 и ФИО9 пришли к выводу о том, что площадь земельного участка, необходимая для размещения, использования и эксплуатации здания мастерской с кадастровым номером 58:05:0200101:322 составляет 2378 кв.м., в том числе с учетом бетонной площадки – 9229 кв.м, границы земельного участка изображены в графическом приложении №2.

Доступ (проход и (ли) проезд) при разделе земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 к нежилому зданию мастерской с кадастровым номером 58:05:0200101:322, позволяющий использовать указанный объект в соответствии с его разрешенным использованием, функциональным назначением, не обеспечен. 

Экспертами установлено, что кадастровые работы по уточнению местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 и разделу его с сохранением в измененных границах с выделением трех участков (58:05:0740901:264, 58:05:0740901:265, 58:05:0740901:266) не соответствуют требованиям:

- п.10 ст.22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), так как при уточнении границ и площади земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 его границы определены не на основании имеющихся правоустанавливающих документов (местоположение, конфигурация границ и площадь не соответствуют данным указанных документов);

- п.1 ст.1 ЗК РФ, так как нежилое здание мастерской с кадастровым номером 58:05:0200101:322 в результате проведения кадастровых работ оказалось за пределами уточненных границ земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1;

- п.26 ст.26 Закона № 218-ФЗ, так как при разделе земельного участка не обеспечен доступ на часть земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1, на котором расположено нежилое здание мастерской с кадастровым номером 58:05:0200101:322;

- п.4 ст.11.9 ЗК РФ, так как граница образованного в результате земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:266 пересекает стены нежилого здания мастерской с кадастровым номером 58:05:0200101:322, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 58:05:0740901:1, что приводит к невозможности разрешенного использования и эксплуатации нежилого здания (мастерская).

Кроме того, эксперты установили, что доступ к спорному нежилому зданию (мастерская), принадлежащему истцу, возможен с территории общего пользования посредством существующей дороги с твердым покрытием, проходящей по свободным муниципальным землям и земельным участкам с кадастровыми номерами 58:05:0740901:265, 58:05:0200101:32. Площадь обременений для земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:265 составит 497 кв.м., для земельного участка с кадастровым номером 58:05:0200101:32 – 201 кв.м. Для устройства подъезда по данному варианту дополнительных работ не потребуется. 

Также, доступ к нежилому зданию (мастерская) с кадастровым номером 58:05:0200101:322 возможен с территории общего пользования посредством устройства внутрихозяйственной автомобильной дороги IV категории. Согласно данному варианту подъезд проходит по свободным муниципальным землям и земельному участку с кадастровым номером 58:05:0200101:32. Площадь обременения (сервитута) для земельного участка с кадастровым номером 58:05:0200101:32 составит 198 кв.м. Для устройства подъезда по данному варианту необходимо выполнить комплекс работ по планировке профиля дороги с устройством дорожного полотна и дорожной одежды.

Доказательства получения согласия ИП ФИО2 на образование земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 в материалах дела отсутствуют.

При этом отклоняются доводы КУМИ и Администрации о том, что на момент раздела и заключения договоров купли-продажи им не было известно о наличии иных собственников объектов недвижимости на разделенном земельном участке.

Как указано выше, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории утверждена постановлением администрации Бессоновского района №164 от 27.02.2019 г. в редакции постановления №331 от 09.04.2019, в то время как с заявлением о согласовании и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для использования в целях обслуживания нежилого здания площадью 1229 кв.м. ИП ФИО2 обратился в указанные органы 28.09.2018, приложив к заявлению выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости и схему расположения земельных участков.

Выступая в качестве профессионального публичного субъекта деятельности в сфере спорных отношений, КУМИ при рассмотрении заявления ФИО3 об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории обязано было установить вероятность возникновения препятствий в использовании расположенного на них объекта недвижимости, предусмотренных пунктами 4 и 6 статьи 11.9 ЗК РФ, и предложить скорректировать представленную ФИО3 схему с целью утверждения таковой, чего сделано не было.

Оценив экспертное заключение и иные представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что при разделе земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 и образовании из него трех участков с кадастровыми номерами 58:05:0740901:264, 58:05:0740901:265, 58:05:0740901:266 с сохранением исходного участка в измененных границах, были нарушены требования пунктов 4 и 6 ст.11.9 ЗК РФ к образуемым и измененным земельным участкам.

Между тем, согласно Графическим приложениям №1 и №2 к заключению эксперта №104 от 15.09.2021 (т.15 л.д.58-59), а также выводам экспертов права истца на получение в аренду или приватизацию причитающегося ему земельного участка непосредственно нарушены при образовании земельных участков с кадастровыми номерами 58:05:0740901:266 и 58:05:0740901:265. 

В частности, стены нежилого здания мастерской с кадастровым номером 58:05:0200101:322 пересекает граница земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:266, что приводит к невозможности разрешенного использования и эксплуатации нежилого здания (мастерская). 

Также, доступ к нежилому зданию мастерской с кадастровым номером 58:05:0200101:322, принадлежащему истцу, осуществлялся ранее посредством существующей дороги с твердым покрытием, проходящей по свободным муниципальным землям и земельному участку с кадастровым номером 58:05:0740901:1. В настоящее время, после раздела земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 дорога с твердым покрытием оказалась включенной, в том числе в состав земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:265, что также делает невозможным доступ к объекту недвижимости, принадлежащему истцу на праве собственности и использованию его истцом в предпринимательской деятельности. 

При этом возможность установления частного сервитута для обеспечения прохода и проезда через земельный участок с кадастровым номером 58:05:0740901:265 не свидетельствует об отсутствии либо устранении нарушений прав истца, поскольку в силу ст.274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению сторон и предусматривает право собственника участка, обремененного сервитутом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, что повлечет для истца дополнительные расходы от несения которых он мог бы быть освобожден в случае соблюдения требований действующего законодательства при разделе земельного укатка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 и учета при этом интересов ИП ФИО2 

Таким образом, КУМИ и Администрация, утверждая правовым актом результаты раздела земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:1 и отчуждая образованные земельные участки 58:05:0740901:265 и 58:05:0740901:266, на одном из которых в числе прочего располагается объект недвижимости, находящийся в собственности другого лица, обладая достоверной информацией об ином кроме ФИО3 собственнике, действовали недобросовестно с целью воспрепятствования реализации ИП ФИО2 права на приватизацию земельного участка под зданием и необходимого для его обслуживания либо заключение договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (ст. 10 ГК РФ).

Образование земельного участка должно проводиться, не затрагивая права других лиц. 

В то же время, при образовании земельных участков с кадастровым номером 58:05:0740901:266 и с кадастровым номером 58:05:0740901:265 нарушены права ИП ФИО2, а именно часть принадлежащего истцу объекта недвижимости с кадастровым номером 58:05:0200101:322 располагается на земельном участке с кадастровым номером 58:05:0740901:266; к указанному объекту недвижимости не образованы подъезды (проезды), которые входят в границы земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:265. 

Указанные земельные участки являются предметом договоров купли – продажи №56 и №55 от 11.09.2019, заключенных между Комитетом по управлению имуществом администрации Бессоновского района и индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, соответственно.  

В данном случае формирование спорных земельных участков с кадастровыми номерами 58:05:0740901:265, 58:05:0740901:266 и их последующая приватизация привели к невозможности разрешенного использования объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности, что свидетельствует о нарушении вещного права истца на землю и наличии у него материально-правового интереса в признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. 

В случае если собственники объектов недвижимости намерены заключить договор аренды в отношении причитающихся им земельных участков, они вправе ставить вопрос о недействительности договора купли-продажи земельного участка, который заключен органами государственной власти или местного самоуправления с одним из таких собственников (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 3771/11 по делу № А50-9225/2010). 

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1 ст.166 ГК РФ).

В силу ст.168 ГК РФ а исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Поскольку договоры купли-продажи земельного участка №56 от 11.09.2019 и №55 от 11.09.2019, заключены между КУМИ и Гамбург С.Е. с нарушением прямых запретов, предусмотренных требованиями земельного законодательства, со злоупотреблением правом и нарушают вещное право ИП ФИО2 на землю, арбитражный суд квалифицирует данные сделки как ничтожные и признает их недействительными.

Также, истцом заявлено о применении последствий недействительности ничтожных сделок и обязании ФИО3 возвратить КУМИ земельные участки с кадастровыми номерами 58:05:0740901:265 и 58:05:0740901:266.

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Последствием ничтожности договора купли-продажи земельных участков может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от предпринимателя к публичному собственнику, то есть стороны могут быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора.

В то же время, спорные земельные участки и объекты недвижимости на них принадлежат на праве собственности третьему лицу – ФИО4 на основании договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания от 29.11.2019 (т.9 л.д.18), сделки по отчуждению земельных участков с которой истцом не оспорены, требования об истребовании земельных участков к которой не заявлены. ФИО4 не является ответчиком по настоящему спору. В связи с изложенным, возврат земельных участков с кадастровыми номерами 58:05:0740901:265 и 58:05:0740901:266 публичному собственнику исключен. 

При изложенных обстоятельствах требования истца о применении последствий недействительности договоров купли-продажи земельного участка №56 от 11.09.2019 и №55 от 11.09.2019 в виде возврата земельных участков КУМИ удовлетворению не подлежат. 

Также, не подлежат удовлетворению и требования истца о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков №54 от 11.09.2019 и №57 от 11.09.2019, заключенных между КУМИ и ИП ФИО3, и применении последствий недействительности указанных сделок.

В силу ст.4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованного лица.  

В ходе рассмотрения спора судом не установлено, что при формировании земельного участка с кадастровым номером 58:05:0740901:264 и с кадастровым номером 58:05:0740901:1 в измененных границах (объект недвижимости ФИО2 находится за пределами данного участка, что не нарушает его право на формирование нового земельного участка по предложенной им схеме – т.1 л.д.15-16) и при их отчуждении в пользу ФИО3 не были затронуты права ИП ФИО2 

Напротив, на указанных земельных участках расположены объекты недвижимости с кадастровым номером 58:08:0200101:175 и с кадастровыми номерами 58:08:0200101:261, 58:08:0200101:235, 58:08:0200101:343, соответственно, принадлежащие ИП ФИО3 на праве собственности, в связи с чем признание договоров по отчуждению таких земельных участков недействительными при отсутствии нарушений прав истца повлечет за собой нарушение прав собственника объектов недвижимости, расположенных на данных земельных участках и сформированных с учетом такого расположения.

Доказательств иного истец, в нарушение ст.65 АПК РФ, не представил. 

Избранный истцом способ защиты прав и законных интересов должен отвечать конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.

Таким образом, требования ИП ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка № 54 от 11.09.2019 и №57 от 11.09.2019, заключенных между Комитетом по управлению имуществом администрации Бессоновского района и ИП ФИО3, и применении последствий недействительности указанных сделок удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 112 и частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы распределения судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда); иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения) и др. (п.21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»). 

В случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с данных ответчиков как содолжников в долевом обязательстве, независимо от требований истца взыскать такие расходы лишь с одного или нескольких из них (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

В рамках настоящего дела истцом заявлено пять неимущественных исковых требований.

В соответствии с п. 22 Постановления № 46 если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование. 

С учетом изложенного, положений подп. 4 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также – НК РФ) государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела судом составляет 30000 руб. 00 коп. (6000 руб. 00 коп. ? 5), которая уплачена истцом при подаче исковых заявлений (чек-ордер от 09.08.2019, от 03.03.2020, от 29.06.2020).

При таких обстоятельствах, ввиду удовлетворения двух самостоятельных исковых требований из пяти, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчиков в сумме 12000 руб. 00 коп., распределению между ответчиками по 6000 руб. 00 коп. на каждого и взысканию с них в пользу истца. В остальной части судебные расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на истца.

Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявлений об обеспечении иска в общей сумме 6000 руб. 00 коп. (чек-ордер от 11.06.2020, от 29.06.2020) подлежат распределению между ответчиками по 3000 руб. 00 коп. на каждого и взысканию с них в пользу истца с учетом вышеуказанных разъяснений п.21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1.

Таким образом, в пользу истца подлежат взысканию 18000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины: с Комитета по управлению имуществом администрации Бессоновского района – 9000 руб. 00 коп., с ИП ФИО3 – 9000 руб. 00 коп. 

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Разрешая вопрос о распределении между лицами, участвующими в деле, судебных издержек на оплату экспертизы, арбитражный суд принимает во внимание то, что по смыслу Главы 9 АПК РФ принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При рассмотрении настоящего дела истцом были понесены расходы по оплате назначенных судом экспертиз в общей сумме 90850 руб. 00 коп. (чек-ордер № 4975 от 11.08.2020 на сумму 45850,00 руб., платежное поручение №134 от 08.06.2021 на сумму 45000,00 руб.).

Однако разрешая вопрос о распределении между лицами, участвующими в деле, судебных издержек на оплату экспертизы, арбитражный суд принимает во внимание, что исковые требования истца были удовлетворены частично, при этом заключения экспертов были положены в основу настоящего судебного акта с использованием которых судом были сделаны выводы как о наличии оснований для удовлетворения части заявленных самостоятельных исковых требований, так и о наличии оснований для отказа в удовлетворении части самостоятельных исковых требований, в связи с чем суд считает возможным расходы по оплате судебных экспертиз отнести на истца и ответчиков в равных долях по 30283 руб. 33 коп.   

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

решил:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к муниципальному образованию «Чемодановский сельсовет Бессоновского района Пензенской области» в лице администрации Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области о признании права собственности на бетонную площадку, площадью 5234 кв. м, расположенную (примыкающую) к зданию «Мастерская»: кадастровый номер 58:05:0200101:322, номер кадастрового квартала 58:05:0200101, расположенную по адресу: Пензенская обл., Бессоновский р-н, с. Лопатки, в координатах согласно обозначения характерных точек схемы расположения земельных участков под цифрами 1,2,3,4,5,6,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20, оставить без удовлетворения.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 56 от 11.09.2019, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Бессоновского района и индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3.

В применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка № 56 от 11.09.2019 отказать.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 55 от 11.09.2019, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Бессоновского района и индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3.

В применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка № 55 от 11.09.2019 отказать.

Исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 54 от 11.09.2019, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Бессоновского района и индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения. 

Исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 57 от 11.09.2019, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Бессоновского района и индивидуальным предпринимателем – главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, а также применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации Бессоновского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304583804300025, ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9000 руб. 00 коп., а также расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 30283 руб. 33 коп. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (ОГРНИП 316583500064185, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304583804300025, ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9000 руб. 00 коп., а также расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 30283 руб. 33 коп. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                                                        Е.Г. Каденкова