АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, г.Симферополь, ул. А.Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

13 августа 2020 года                                                                                    Дело №А83-8470/2020

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2020 года. Решение в полном объеме изготовлено 13 августа 2020 года.

 

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лукачева С.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседании ФИО1 рассмотрел материалы искового заявления лодочного кооператива «Пристань» (ОГРН – 

<

***>; 9110009570; ул. Приморская, 50А, с. Межводное, 

<

...>)

к коммунальному предприятию «Межводное» (ул. Приморская, 20, с. Межводное, 

<

...>);

Администрации Черноморского района Республики Крым (ОГРН – 

<

***>; ИНН – 

<

***>; ул. Кирова, 16, пгт. Черноморское, 

<

...>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца Администрации Межводненского сельского поселения Черноморского района Республики Крым (ОГРН – 

<

***>; ИНН – 

<

***>; ул. Юбилейная, 1, с. Межводное, 

<

...>), Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН – 

<

***>; ИНН – 

<

***>; просп. Кирова, 13, г. Симферополь, 

<

...>)

о признании незаключенными договоров, признании преимущественного права на заключение договора, понуждении заключить договор аренды,

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность от 13.05.2020 б/н, удостоверение адвоката №1305 от 24.12.2015, представитель, ФИО3, протокол №4 от 19.06.2019, председатель;

от ответчика 1 – не явились;

от ответчика 2 – ФИО4, доверенность от 12.05.2020 №02-10/1930, диплом, представитель;

от третьих лиц – не явились.

УСТАНОВИЛ:

29.04.2020 лодочный кооператив «Пристань» (далее – истец, ЛК «Пристань», кооператив) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) с требованиями о признании незаключенными договора аренды земельного участка от 21.05.2013 и договора субаренды земельного участка от 05.03.2014; признании за истцом преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:14:070101:411 площадью 0,4660 га для обслуживания причалов для маломерных судов, находящихся по адресу: ул. Приморская, 50А, с. Межводное, 

<

...>; понуждении Администрацию Черноморского района Республики Крым (далее - Администрация Черноморского района, администрация) в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ЛК «Пристань» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:14:070101:411 площадью 0,4660 га для обслуживания причалов для маломерных судов, находящихся по адресу: ул. Приморская, 50А, с. Межводное, 

<

...>. Кроме того, истец просит взыскать с ответчиков расходы, связанные с оплатой государственной пошлины,  в размере 24 000 руб.

Заявленные требования кооператив мотивирует положениями ст.ст. 607, 608, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.ст. 17, 18, 26, 28, 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и указывает, что поскольку истец вносит арендную плату не коммунальному предприятию «Межводное» (далее – КП «Межводное», предприятие, ответчик), а на расчетный счет Межводненского сельского поселения Черноморского района Республики Крым (далее – Межводненский сельский совет, сельский совет), в спорном договоре субаренды в качестве арендатора указан не тот субъект. Кроме того, в договоре аренды не указан кадастровый номер земельного участка, вследствие чего невозможно идентифицировать передаваемый в аренду объект. При этом ни договор аренды, ни договор субаренды в установленном законом порядке зарегистрированы не были.

Во время судебного заседания представителb ЛК «Пристань» требования, изложенные в исковом заявлении (т. 1 л.д. 12-19), дополнительных пояснениях (т. 2 л.д. 47-55), поддержали в полном объеме.

Представитель Администрации Черноморского района против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление (т. 2 л.д. 2-5), дополнительных пояснениях (т. 2 л.д. 36-41), ссылаясь на неосновательное обогащение администрации вследствие возможного зачисления поступающих от ЛК «Пристань» денежных средств в виде платы за пользование земельным участком. Поскольку спорные договоры аренды и субаренды заключались 2013 и 2014 годах соответственно, в них указан кадастровый номер земельного участка, присвоенный в соответствии с законодательством Украины – 015684800:01:00161833. Сам факт отсутствия сведений о государственной регистрации договоров аренды/субаренды в Едином государственном реестре недвижимости не является основанием для признания судом требований истца. Между тем, спорные договоры зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством Украины, что также следует из судебных актов по делу А83-1601/2019, вступивших в законную силу. Решение от 02.07.2015 №124 «О прекращении действия договоров аренды земельных участков» принято Межводненским сельским советом в отсутствие соответствующих полномочий. В случае признания спорных договоров незаключенными объект недвижимости, возведенный ЛК «Пристань», будет считаться самовольной постройкой, а обслуживание существующего здания площадью 16.1 кв.м. не требует наличия под ним участка площадью 4 660 кв.м.

Иные лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили; о месте и времени слушания дела уведомлены надлежащим образом и своевременно; заявлений и ходатайств от них до начала слушания дела в адрес суда не поступало.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

21.05.2013 между Межводненским сельским советом (арендодатель) и КП «Межводное» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,4660 га для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения, а именно: лодочной станции, находящейся по адресу: ул. Приморская, 50А, с. Межводное Черноморского района Автономной Республики Крым, кадастровым номер 0125684800:01:001:1833 (далее – договор аренды, т. 1 л.д. 38-47). 

В силу п. 8 договора аренды последний заключен на 49 лет.

Из названного договора также следует, что он зарегистрирован в Книге регистрации договоров аренды Межводненского сельского совета реестр №2 21.05.2013 (т. 1 л.д. 41).

На основании акта приема-передачи от 23.05.2013 земельный участок, являющийся предметом договора, передан в аренду КП «Межводное» (т. 1 л.д. 34).

Из материалов дела также следует, что 05.03.2014 между КП «Межводное» (арендатор) и КП «Пристань» (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка общей площадью 0,4660 га для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения, а именно: лодочной станции, находящейся по  адресу: ул. Приморская, 50А, с. Межводное Черноморского района Автономной Республики Крым, с кадастровым номер 0125684800:01:001:1833, находящегося во владении и пользовании арендатора в соответствии с договором аренды от 21.05.2013, зарегистрированным в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество 23.05.2013 (далее – договор субаренды, т. 1 л.д. 48-56).

В силу п. 2.2 договора субаренды на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

В п. 4.3 договора субаренды стороны согласовали, что арендная плат вносится после государственной регистрации договора в следующие сроки: ежегодно 24 106,08 грн. на соответствующий расчетный счет не поздней 30 дней после отчетного месяца.

Срок субаренды до 23.05.2062 с момента принятия арендуемого объекта и государственной регистрации договора субаренды (п. 3.1 договора субаренды), однако государственная регистрация названного договора сторонами осуществлена не была.

Пунктом 12.2 договора субаренды предусмотрено, что действие договора прекращается в случае: истечения срока, на который он был заключен; приобретения арендатором земельного участка в собственность; выкупа земельного участка для общественных нужд либо принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законодательством; ликвидации юридического лица – субарендатора.

ЛК «Пристань», полагая, что названные договоры аренды и субаренды являются незаключенными, а кооператив обладает преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,4660 га для обслуживания причалов для маломерных судов, находящихся по адресу: ул. Приморская, 50А, с. Межводное, 

<

...>, обратился в суд с данным исковым заявлением.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Подписанный сторонами договор субаренды земельного участка по своей правовой природе и содержанию обязательств относится к категории договоров аренды, правовое регулирование которых осуществляется согласно главе 34 ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Так, в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

В договоре аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Существенным условием договора аренды земельного участка является также размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ и 22 ЗК РФ).

Так, в обоснование требования о признании договоров аренды и субаренды незаключенными истец сослался на несогласованность его предмета ввиду отсутствия кадастрового номера земельного участка, подлежащего передаче в аренду, неверное указание арендодателя в договоре субаренды, а также отсутствие государственной регистрации поименованных договоров.

Между тем, характеристики подлежащего передаче в аренду/субаренду земельного участка определены в разделах 2 договоров аренды субаренды путем указания площади передаваемого земельного участка, его месторасположения, характеристик, кадастровой стоимости, а также кадастрового номера, присвоенного в соответствии с действующим на момент их подписания законодательством Украины (0125684800:01:001:1833).

В этой связи доводы ЛК «Пристань» относительно неуказания в оспариваемых договорах кадастрового номера передаваемого в аренду/субаренду земельного участка являются несостоятельными.

Более того, судом установлено и сторонами не оспаривается, что по акту приема-передачи от 23.05.2013 земельный участок передан в аренду КП «Межводное».

При подписании акта стороны определили площадь передаваемого участка, его адресные характеристики, а также цель и сроки аренды (т. 1 л.д. 34).

Акт не содержит каких-либо замечаний или возражений со стороны КП «Межводное» (арендатора) относительно состояния передаваемого участка, подписан сторонами без претензий и замечаний.

В свою очередь, данный договор, как следует из его содержания, зарегистрирован в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество 23.05.2013 (т. 1 л.д. 48-56). Указанное обстоятельство также следует из постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2019 по делу №А83-1601/2019, вступившего в законную силу, обстоятельства, установленные в котором являются преюдициальными применительно к спорным правоотношениям на основании ч. 2 ст. 69 АПК РФ.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 №12444/12, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Однако если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Таким образом, исследовав условия договора аренды, акта приема-передачи земельного участка и последующие действия сторон, в том числе передачу земельного участка в субаренду по прошествии года после его заключения, суд пришел к выводу, что истец не вправе заявлять о незаключенности спорного договора аренды, поскольку стороны приступили к реальному исполнению договорных отношений, неопределенности в вопросе характеристик и индивидуализации земельного участка при его передаче, приемке и последующей эксплуатации не возникало.

При этом судом также установлено, что договор субаренды ЛК «Пристань фактически исполнялся сторонами, поскольку земельный участок, являющийся его предметом, передан в пользование субарендатору (доказательств обратного суду не представлено); на названном земельном участке площадью 4 4600 кв.м. ЛК «Пристань» после заключения договора возведено здание общей площадью 16.1 кв.м.; кооперативом регулярно вносились арендные платежи. При этом факт перечисления денежных средств не арендатору, а на расчетный счет Администрации Межводненского сельского поселения правового значения в контексте спорных правоотношений сторон не имеет, поскольку субарендатор полагает, что добросовестно исполняет условия подписанного договора. Данное обстоятельство, по мнению суда, не свидетельствует и об указании в договоре субаренды не того субъекта в качестве арендатора.

Более того, как следует из текста искового заявления, а также подтверждается представленными кооперативом документами, в декабре 2016 года ЛК «Пристань» поставил земельный участок с кадастровым номером 0125684800:01:001:1833 на кадастровый учет, а 15.12.2016 им получен кадастровый паспорт земельного участка с разрешенным видом использования «туристическое обслуживание», впоследствии вид разрешенного использования земельного участка был изменен на «причалы для маломерных судов». Таким образом, в данном случае стороны приступили к исполнению договора субаренды: арендатор передал земельный участок, а субарендатор – принял его, возвел на нем объект недвижимого имущества (здание) и вносил периодически арендные платежи.

Кроме того, из разъяснений, изложенных в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Путем системного анализа вышеуказанных норм во взаимосвязи с имеющимися материалами дела суд пришел к выводу, что правовые основания для признания незаключенным договора субаренды, не прошедшего в установленном на момент его заключения законодательством Украины порядке государственную регистрацию при исполнении сторонами его условий, отсутствуют.

При этом с учетом толкования норм права, изложенного в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», между сторонами состоялись обязательственные отношения по аренде, которые должны исполняться.

Судом также рассмотрены и отклоняются как противоречащие условиям соглашения от 02.03.2015 №2 о передаче осуществления части полномочий Администрацией Межводненского сельского поселения Администрации Черноморского района в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом (в том числе земельными участками) доводы ЛК «Пристань» в обоснование заявления относительно прекращения договора аренды Межводненским сельским советом на основании решения от 02.07.2015 №125, поскольку последнее принято в отсутствие соответствующих полномочий.

 

Относительно доводов истца о ликвидации КП «Межводное» суд  считает необходимым указать следующее.

По смыслу правил ч.ч. 1, 9 ст. 19 Закона от 30.11.1994 №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №52-ФЗ), если юридические лица, которые имели место нахождения своего постоянно действующего исполнительного органа на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым, не привели свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации и не обратились с заявлением о внесении сведений о них в единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) до 01.03.2015, то после этой даты они приобретают ограниченную правосубъектность, то есть лишаются права осуществлять деятельность на территории Российской Федерации (за исключением деятельности, направленной на исполнение своих обязательств) и подлежат ликвидации. 

При этом в силу п. 1 ст. 1202 ГК РФ личным законом юридического лица считается право страны, где учреждено юридическое лицо, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и статью 1202 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации». Следовательно, соответствующие юридические лица, созданные по законодательству Украины, по существу приобретают ограниченную правосубъектность согласно законодательству Российской Федерации и признаются до своей ликвидации участниками гражданских правоотношений; ликвидация осуществляется по правилам российского законодательства.

 В силу положений ч.ч. 5, 7, 9 ст. 19 Федерального закона №52-ФЗ права и обязанности российских организаций в полной мере приобретаются соответствующими юридическими лицами только после внесения записи в ЕГРЮЛ; до этого указанные юридические лица могут осуществлять лишь деятельность, направленную на исполнение обязательств; гражданская правосубъектность таких юридических лиц может реализовываться через созданные на территории Российской Федерации филиалы (представительства) иностранного юридического лица. 

Таким образом, соответствующие юридические лица, в том числе в отношении которых принято решение о ликвидации, признаются до своей ликвидации участниками гражданских правоотношений с ограничениями, установленными ч. 9 с. 19 Федерального закона №52-ФЗ.

Факт ликвидации КП «Межводное» в установленном законодательством Российской Федерации или Украины порядке не подтверждён. 

В этой связи суд пришел к выводу, что указание в федеральном законе на то, что юридическое лицо подлежит ликвидации, не свидетельствует о фактическом прекращении деятельности предприятия вне установленной законом процедуры. Поскольку доказательств ликвидации КП «Межводное», либо прекращения действия заключенного с ним договора аренды спорного земельного участка по иным основаниям, не представлено, основания для заключения нового договора аренды отсутствуют. Данный подход суд в полной мере согласуется с правовой позицией Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2019 по делу №А83-1601/2019.

Иные позиции сторон в обоснование своих доводов и возражений детально исследованы судом и отклоняются, поскольку выходят за рамки предмета доказывания по данному спору о признании договоров незаключенными.

При этом, поскольку требования ЛК «Пристань» о признании за истцом преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка и о понуждении Администрацию Черноморского района заключить с ним договор аренды земельного участка являются производными от требований о признании договоров аренды и субаренды незаключенными, применительно к спорным правоотношениям сторон правовых оснований для их удовлетворения также не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Судья                                                                                                                         С.О. Лукачев