Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-7608/2021

г. Петрозаводск

08 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 7 декабря 2021 года.  

Полный текст решения изготовлен   08 декабря 2021 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,   

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровой А.И. (до перерыва), секретарем ФИО1 (после перерыва), 

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Комфортный дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 185030, 

<

...>) 

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 183038, 

<

...>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка  №634 от 04.02.2020 в части и установлении размера арендной платы, о признании недействительным договора аренды земельного участка  №634 от 04.02.2020 в части и установлении размера арендной платы

и по встречному иску о взыскании 8 416 842,66 руб.

при участии:

представителей истца ФИО2 (доверенность от 03.04.2021), ФИО3 (доверенность от 19.11.2021)  

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 1 до 7 декабря 2021 года.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Комфортный дом» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия  (далее – ответчик, Управление) о признании недействительным договора аренды земельного участка №634 от 04.02.2020 в части установления размера арендной платы в сумме 3 187 200,00 руб. в год (без НДС); истец просит  установить арендную плату в пределах 2% от кадастровой стоимости земельного участка в сумме 132 176,00 руб. в год и внести соответствующих изменения в договор аренды.

Общество считает, что при определении арендной платы за земельный участок, находящийся в федеральной собственности, и предоставленный арендатору не на торгах, применению подлежал абзац третий подпункта «д» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582, устанавливающий годовую арендную плату в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором отсутствуют объекты недвижимости; включение в договор условия о рыночной стоимости арендной платы нарушает законодательно установленный порядок определения регулируемой арендной платы, такое условие ничтожно.

Управление считало, что арендная плата правомерно определена в соответствии с пунктом 6 Правил №582 в размере рыночной стоимости права аренды, учитывая разрешенное использование земельного участка – автозаправочные станции, и цель его предоставления – размещение объектов дорожного сервиса; заявило о пропуске годичного срока исковой давности, установленного для оспоримой сделки, течение которого началось с момента заключения договора.

Определением суда от 21.10.2021 принят встречный иск Управления к Обществу о взыскании 8 416 842,66 руб., из них 6 238 085,77 руб. – задолженность по арендной плате по договору  аренды №634 от 04.02.2020 за период с 1 квартала 2020 по 3 квартал 2021 года и 2 178 756,89 руб. – пени за период с 15 марта 202 по 19 октября 2021 года.

Общество встречный иск не признало, заявило, что с учётом внесенного платежа в размере 231 308 руб. не имеет задолженности по арендной плате.

В судебном заседании представители Общества поддержали изложенные доводы.

Управление явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о его дате извещено. Дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя Общества, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Российской Федерации принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 20 000 кв.м с кадастровым номером 10:20:0031401:832; местоположение: Республика Карелия, Прионежский район, на территории Петрозаводского участкового лесничества в квартале 149, выделы 16.1, 17; из категории – земли промышленности, энергетики, транспорта; виды разрешенного использования – автозаправочные станции для заправки грузового и легкового автотранспорта жидким и газовым топливом. Зона транспортной инфраструктуры размещения объектов придорожного сервиса. Данное обстоятельство подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.07.2021 (том 1 листы 71-74). Согласно той же выписке право собственности обременено договором аренды №634 от 04.02.2020, сроком действия с 1 октября 2019 по 30 сентября 2024 года, в пользу ООО «Комфортный дом».

Договор №634 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 04.02.2020 (том 1 листы 11-18) заключен между Управлением (арендодатель) и ООО "Комфортный дом" (арендатор) сроком на пять лет (пункт 2.1). Согласно пункту 2.1 договора земельный участок предоставлен для размещения объектов дорожного сервиса.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 04.02.2020.

На основании оценочного отчета №854/03 по состоянию на 01.10.2019 (том 1 листы 75-152) рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:20:0031401:832 до истечения срока действия договора аренды определена в размере 15 944 853 руб.

В соответствии с расчетом арендной платы с 1 октября 2019 года – приложение 2 к договору (том 1 лист 17) годовая арендная плата рассчитана в соответствии с названным отчётом и составляет 3 187 200 руб., в месяц – 265 600 руб. 

По условиям договора арендная плата уплачивается арендатором ежеквартально равными частями в срок до 15 числа последнего месяца оплачиваемого квартала. Платеж за период с 1 октября по 31 декабря 2019 года должен быть перечислен в срок до 15 июня 2020 года (пункт 3.1). За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчёта 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 5.2).

Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, следующего за годом, в котором заключен договор. Кроме того, арендная плата может быть пересмотрена раз в пять лет в связи с изменением рыночной стоимости права аренды, а также в случае изменения методики определения размера арендной платы. 

Письмом от 23.12.2020 Управление уведомило Общество об увеличении арендной платы с 1 января 2021 года в связи с применением коэффициента уровня инфляции - 1,037, установленного ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов» (том 2 листы 1-2).

24.06.2021 в адрес арендатора направлена претензия об уплате задолженности арендной плате по состоянию на 21.06.2021 в размере 5 643 112,17 руб. и пени в сумме 1 426 255,67 руб. (том 2 листы 3-8).

По платежному поручению №1 от 02.08.2021 (том 1 лист 27) ООО «Комфортный дом» перечислило в адрес Управления 231 308 руб. арендной платы, указав в назначении платежа период оплаты – с 4 квартала 2019 по 2 квартал 2021 года. Одновременно в претензии от 05.08.2021 года арендатор сообщил о несогласии с применяемым расчетом арендной платы, определяемой на основании отчёта об оценке рыночной стоимости права аренды; считал, что арендная плата должна быть установлена в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, учитывая отсутствие на нем объектов недвижимости (участок переведен в 2019 году из категории лесного фонда в категорию земель промышленности и не застраивался в течение всего времени своего существования) (том 1 листы 28-29).

В ответе на претензию (том 2 лист 10) Управление указало на нецелевое использование земельного участка, предоставленного для размещения объектов местного значения и не застроенного арендатором в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением; потребовало представить сведения о реализации арендатором мероприятий, предусмотренных схемой территориального планирования Прионежского муниципального района, и предупредило о расторжении договора в случае невыполнения требования.

В последующем Общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным условия договора об определении арендной платы в размере рыночной стоимости права аренды, а Управление заявило встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате и пени. 

При разрешении спора суд руководствуется следующим.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. 

Земельный участок с кадастровым номером 10:20:0031401:832 предоставлен Обществу без проведения торгов. 

Согласно преамбуле договора аренды, и пояснениям Управления, земельный участок предоставлен на основании письма администрации Прионежского муниципального района от 02.08.2019 со ссылкой на схему территориального планирования Прионежского муниципального района, о планируемом размещении в границах земельного участка объекта недвижимости – наименование мероприятия «Строительство комплекса по оказанию дополнительных услуг автовладельцам на территории Нововилговского сельского поселения», в соответствии подпунктом 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. В силу указанной нормы договор аренды земельного участка находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для размещения объектов местного значения.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующей с 01.03.2015) предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

В пункте 2 Правил установлены четыре способа определения размера арендной платы за федеральные земли: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (аукционов); в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что арендная плата за публичные земли является регулируемой, если согласно названным Правилам арендная плата за земельный участок подлежит определению в соответствии с одним из указанных способов, то другие способы при расчете арендной платы применяться не могут, даже если стороны при заключении договора аренды публичных земель согласовали иной механизм определения арендной платы.

Так, согласно приложению 2 к договору арендная плата определена на основании рыночной стоимости права аренды, то есть в соответствии с пунктом 6 Правил, предусматривающим такой порядок определения арендной платы для земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 Правил.

Между тем, согласно объяснениям Общества (и это обстоятельство не оспаривается Управлением), на спорном земельном участке на момент его предоставления и по настоящее время отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор был заключен без проведения торгов, до возведения в границах земельного участка объекта недвижимости (или незавершенного строительством объекта) должен применяться иной способ расчета арендной платы – на основании кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с абзацем 3 подпункта «д» пункта 3 Правил, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в названном пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил.

При этом из буквального толкования пункта 3 Правил не следует, что определение арендной платы по правилам третьего абзаца подпункта «д» пункта 3 обусловлено целевым назначением земельного участка, указанным в договоре аренды, или его разрешенным использованием. Для определения арендной платы в размере 2 процента кадастровой стоимости земельного участка достаточно предоставление его без торгов, отсутствие на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также исключение случаев, предусмотренных подпунктами «а-г» пункта 3 и пунктом 5 Правил.

Всем этим условиям спорный земельный участок отвечает, поэтому Общество, осуществляющее пользование спорным земельным участком, должно вносить плату за пользование в размере, определенном Правилами, подлежащей расчету с учетом в том числе отсутствия на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику. Данный вывод соответствует правоприменительному подходу, изложенному в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2021 №305-ЭС21-13509.

Согласно Пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

По смыслу пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13) размер арендной платы в отношении земель публичной собственности является регулируемой ценой и определяется согласно нормативно-правовым актам.

Согласно разъяснению, данному в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": "Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность".

Поскольку заключение договора с нарушением условия о регулируемой цене противоречит сущности законодательного регулирования указанного правового института, суды признает, что в указанной части условие договора ничтожно.

Срок исковой давности по такому требованию в соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ составляет три года, и не пропущен истцом по первоначальному иску.

Учитывая изложенное, суд признает недействительным условие договора об определении размера арендной платы за земельный участок до возведения на нем предусмотренных договором объектов по рыночной стоимости права аренды, и устанавливает годовую арендную плату в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка (6 608 800 руб. согласно выписке из ЕГРН – том 1 лист 19), а на 2021 год – с применением коэффициента уровня инфляции - 1,037, установленного ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов», в соответствии с пунктом 8 Правила и пунктом 3.3 договора аренды.

По расчёту суда размер годовой арендной платы на 2020 год составляет 132 176 руб., квартальной (также как и арендной платы за 4 квартал 2019 года) – 33 044 руб.; на 2021 год – 137 066,51 руб., квартальной – 34 266,63 руб.

Учитывая применение коэффициента инфляции, первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению. В части установления арендной платы на 2021 год в размере 132 176 руб. суд отказывает.

Встречный иск удовлетворяется частично, исходя из размера арендной платы, указанного выше.

Обязанность по полному и своевременному внесению арендной платы установлена как пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, так и договором аренды земельного участка. Общество перечислило Управлению арендную плату несвоевременно и не в полном объёме, в результате его образовалась задолженность за 2 и 3 кварталы 2021 года, составляющая по расчёту суда 36 711,89 руб.. Суд взыскивает указанную сумму.

Поскольку арендатор допустил просрочку внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать взыскания неустойки за время просрочки. На дату заявленную истцом – 19 октября 2021 года сумма договорной неустойки за период с 16 марта 2020 по 19 октября 2021 составила 69 986,73 руб.

Суммы, указанные выше, суд взыскивает с Общества в пользу Управления. В остальной части иска отказывает, поскольку расчёт истца противоречит нормативно установленному порядку определения арендной платы за земельный участок, находящийся в федеральной собственности, предоставленный без проведения торгов, на котором отсутствуют принадлежащие Обществу объекты недвижимости.

На основании изложенного, суд частично удовлетворяет первоначальный и встречный иски.

Расходы по госпошлине по первоначальному иску относятся на Управление, по встречному – на Общество пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Признать недействительным договор №634 от 04.02.2020 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в части установления размера арендной платы в размере 3 187 200 руб. в год. Установить годовой размер арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка, из расчёта 132 176 руб. на 2019, 2020 годы, 137 066,51 руб. – на 2021 год (в соответствии с пунктом 8 Правил №582 и пунктом 3.3 договора аренды). В части установления арендной платы на 2021 год в размере 132 176 руб. отказать.  

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия в пользу общества с ограниченной ответственностью "Комфортный дом" (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 6000 руб. расходов по госпошлине.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комфортный дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН

<

***>) в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 36 711,89 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.02.2020 №634 за 2 и 3 кварталы 2021 года, 69 986,73 руб. договорной неустойки, начисленной по состоянию на 19 октября 2021 года за просрочку арендных платежей;

- в бюджет Российской Федерации 825 руб. госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Шалапаева И.В.