Дело № А79-9850/2019

24 ноября 2020 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2020 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г.,   Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.07.2020 по делу №А79-9850/2019,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью "Рента Сквер", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

о взыскании 379 199 руб. 27 коп.,

при участии: от истца (заявителя) – ФИО2 по доверенности от 16.11.2020 сроком до 31.12.2020, диплому о высшем юридическом образовании; от ответчика – ФИО3 по доверенности от 15.10.2020 сроком на 1 год диплому о высшем юридическом образовании;

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" о взыскании 379199 руб. 27 коп., в том числе 366 650 руб. 30 коп. убытков, 10 000 расходов по оплате оценки и 2548 руб. 97 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.07.2019 по 22.08.2019 и далее по день фактического погашения долга.

Решением от 21.07.2020 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования частично: взыскал с ООО "Рента Сквер" в пользу ООО "Коммерческая недвижимость" 52 243 руб. убытков; в остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Коммерческая недвижимость" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований. 

Оспаривая законность принятого судебного акта, заявитель указывает, что недостатки не могли быть обнаружены непосредственно при составлении акта приема-передачи от 15.05.2019, поскольку ответчик не освободил помещение от имущества субарендатора.

Отмечает, что ответчик не отрицал фактическое наличие на дату возврата тех недостатков, которые отражены в акте осмотра от 15.05.2019. 

Апеллянт считает необоснованным вывод суда о том, что отчет об оценке рыночной стоимости от 20.06.2019 №2019-154/05 составленный ИП ФИО4 не может являться надлежащим и достоверным. 

Также заявитель, ссылаясь на статью 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указывает, что судом необоснованно отклонено ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы по делу.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда в обжалуемой части отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Ходатайствовал о назначении дополнительной экспертизы по делу.

Представитель ответчика в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать. Возразил против удовлетворения ходатайства истца о назначении дополнительной экспертизы по делу. 

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.11.2014 № 62/2 (далее – Договор), по условиям которого арендодатель сдает арендатору в аренду во временное пользование нежилые помещения общей площадью 1310,5 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, а также долю земельного участка (8/10) площадью 1524 кв.м. 

Согласно пункту 5.1. Договора срок аренды 5 лет с момента его заключения.

Нежилое помещение передано истцом ответчику по акту от 01.11.2014 в удовлетворительном техническом состоянии, позволяющим его использовать в целях договора аренды. 

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 19.12.2014.

Соглашением от 21.03.2019, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 15.05.2019, Договор расторгнут с 15.05.2019. 

Нежилое помещение возвращено ответчиком истцу по акту приемапередачи от 15.05.2019. 

При этом, акт составлен в печатном виде. 

Согласно напечатанному тексту нежилое помещение возвращено в удовлетворительном техническом состоянии, позволяющем использовать помещение по целевому назначению.

В акте также имеется вписанный от руки текст, согласно которому нежилое помещение требует проведения текущего ремонта, который не был выполнен  арендатором.

До возврата помещения истец письмом от 11.04.2019 № 14, направленным ответчику согласно почтовой квитанции в тот же день, пригласил последнего принять участие в осмотре объекта аренды, назначенном на 17.04.2019 в 15 часов 30 минут.

Согласно акту осмотра от 17.04.2019, составленному истцом в отсутствие ответчика, в нежилом помещении выявлены недостатки. 

Претензией от 22.04.2019 № 17, направленной адресату согласно почтовой квитанции в тот же день, истец предложил ответчику устранить замечания, указанные в акте осмотра от 17.04.2019. 

Индивидуальным предпринимателем ФИО4, привлеченной истцом по договору оказания услуг по оценке рыночной стоимости имущества, составлен отчет об оценке от 20.06.2019 № 2019-154/05, согласно которому рыночная стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения составляет 366650 руб. 30 коп.

Претензией от 05.07.2019, полученной адресатом согласно информации об отслеживании почтового отправления 11.07.2019, истец потребовал от ответчика возместить указанную в отчете об оценке от 20.06.2019 № 2019-154/05 стоимость восстановительного ремонта в размере 366650 руб. 30 коп. 

Отказ ответчика от добровольного удовлетворения требований истца, изложенных в претензии от 05.07.2019, послужил основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу. 

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика убытков, в виде стоимости восстановительных работ по ремонту помещения в сумме 52243 руб., то есть в размере, определенном экспертом. Решение обжалуется в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает что при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с настоящим иском истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, вину лица, обязанного к возмещению вреда, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом. 

Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Согласно пункту 3.2. Договора арендатор обязуется: 

- содержать помещения в технически исправном и образцовом санитарном состоянии, обеспечивать пожарную и электробезопасность;

 - своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт помещений; 

- при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принимать все необходимые меры по устранению их последствий своими силами, за счет собственных средств; 

- если состояние арендуемых помещений в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер ухудшится, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю в установленном законом порядке; 

- освободить арендуемые помещения в день расторжения договора аренды помещения, передав его по акту приема-передачи; 

- обеспечить эксплуатацию оборудования (кондиционеров, рекуператорной установки, теплового узла, узлов учета горячего водоснабжения, тепловой энергии), систем приточно-вытяжной вентиляции, сетей электроснабжения, включая вводно-распределительные устройства и щиты распределения электроэнергии, систем теплоснабжения, систем водоснабжения и канализации, уборку мест общего пользования и прилегающих территорий, текущий ремонт фасада помещений, обслуживание крыш (уборка снега, сосулек), водостоки

Таким образом, нежилое помещение в данном случае должно быть возвращено арендатором в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, поскольку отдельного условия, предусматривающего обязанность арендатора перед возвратом провести текущий ремонт, Договор не содержит.

Ввиду наличия между сторонами спора относительно наличия недостатков в нежилом помещении на момент его возврата арендодателю, а также причин их возникновения, и с целью определения стоимости восстановительного ремонта помещения судом по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза по следующим вопросам.

1) Являются ли недостатки нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: 

<

...>, отраженные в акте осмотра от 15 мая 2019 года, составленного ИП ФИО4, следствием нормального эксплуатационного износа за период пользования с 01.11.2014 по 15.05.2019 или недостатки выходят за рамки нормального эксплуатационного износа за данный период? 

2) Какова стоимость устранения недостатков нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: 

<

...>, отраженных в акте осмотра от 15 мая 2019 года, составленного ИП ФИО4?

Согласно экспертному заключению дать однозначный ответ на первый вопрос по всем видам недостатков эксперту не представилось возможным ввиду несоответствия отделочных материалов, указанных в акте осмотра от 15.05.2019 и фактически имеющихся на объекте, а также отсутствия подробного описания степени (размеров, площади) и характера недостатков, указанных в акте осмотра от 15.05.2019 для их сопоставления с недостатками, выявленными в ходе экспертных осмотров. 

При ответе на второй вопрос эксперт определил стоимость устранения недостатков, не являющихся следствием нормального эксплуатационного износа нежилого помещения, отраженных в акте осмотра от 15.05.2019 ИН ФИО4 и проведенным осмотрам 23.01.2020 и 18.02.2020 с учетом НДС в размере 52243 руб. (сумма, указанная в прилагаемой к экспертному заключению локальной смете (т.4, л.д.115)).

На основании изложенного, проанализировав представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, имеющих значение для дела и отсутствия оснований для взыскания убытков в полном объеме, при этом, с учетом результатов экспертизы, обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика 52243 руб. убытков, в виде стоимости восстановительных работ по ремонту помещения,

Ссылки истца на недостоверность экспертного заключения судом не принимаются во внимание, поскольку по всем сформулированным истцом вопросам экспертом даны подробные ответы, которые не противоречат иным, имеющимся в материалах дела, доказательствам.

Согласно статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2). 

 Суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы по делу, поскольку в данном случае не установил оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Также судом первой инстанции правильно отмечено, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости от 20.06.2019 № 2019-154/05 не является надлежащим и достоверным доказательством, так как в нём не выполнен анализ причин возникновения недостатков нежилого помещения, являются ли они следствием нормального эксплуатационного износа или связаны с непринятием арендатором мер по надлежащему содержанию объекта аренды, а также отсутствует описание степени этих недостатков и их характер.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", перечень судебных издержек, предусмотренный процессуальными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Поскольку суд первой инстанции не признал указанный отчет надлежащим и достоверным доказательством и не основывал на нем свои выводы, то в удовлетворении требования истца о возмещении досудебных расходов на оплату услуг оценщика ИП ФИО4 в сумме 10000 руб. по платежному поручению от 15.07.2019 № 193 правомерно отказано.  

В удовлетворении требования о взыскании процентов в сумме 2548 руб. 97 коп., начисленных на указанную сумму убытков за период с 19.07.2019 по 22.08.2019 и далее, судом также отказано, так как согласно разъяснениям, приведенным в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, соответствующим нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Ходатайство истца о проведении дополнительной экспертизы судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено в связи с отсутствием процессуальных оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Исходя из фактических обстоятельств спора, апелляционный суд считает проведение дополнительной экспертизы нецелесообразным.

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены по вышеизложенным основаниям.

Каких – либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителей апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.07.2020 по делу №А79-9850/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" - без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

   Е.Н. Наумова

Судьи

  Д.Г. Малькова  

 

  Н.В. Устинова