ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск                                                                     

«28» марта 2025 года                                                           Дело № А72-12544/2024 

Резолютивная часть решения объявлена 26.03.2025 

Полный текст решения изготовлен 28.03.2025

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Ключниковой М.Г., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания       Насыровой А.А.,            

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Ульяновск  

к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Ульяновск 

о взыскании убытков в размере 494 199 руб. 28 коп. за период с 07.08.2023 по 22.01.2024,

при участии:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность, диплом;

от ответчика –  ФИО3, паспорт, доверенность, диплом;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска о взыскании убытков в размере 494 199 руб. 28 коп. за период с 07.08.2023 по 22.01.2024.

Определением от 24.09.2024 исковое заявление принято к производству.

Определением от 23.10.2024 дело назначено к судебному разбирательству.

Представитель ответчика заявил ходатайство о привлечении в качестве третьего лица Управление по охране объектов культурного наследия Ульяновской области.

Представитель истца оставил на усмотрение суда рассмотрение заявленного ходатайства.

Суд определил отказать в удовлетворении заявленного ходатайства.

В судебном заседании 21.11.2024 истец заявил ходатайство об уточнении иска, просил взыскать с Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 убытки в сумме 580 034 руб. 36 коп. за период с 07.07.2023 по 22.01.2024 г.

Представитель ответчика не возражает против принятия к производству уточненного иска.

Уточненный иск принят судом к производству в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением от 03.12.2024 судебное заседание отложено.

Определением от 13.01.2025 судебное заседание отложено.

Определением от 12.02.2025 судебное заседание отложено.

В судебном заседании 12.03.2025 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 26.03.2025 до 09 час. 00 мин. 

Арбитражный суд Ульяновской области разместил на своем официальном сайте: http://ulyanovsk.arbitr.ru. в сети Интернет информацию о времени и месте продолжения судебного заседания (публичное объявление о перерыве и продолжении судебного заседания). 

После окончания перерыва судебное заседание 26.03.2025 продолжено.

Представитель истца настаивает на удовлетворении исковых требований. Указывает, что срок заключения договора купли-продажи, установленный Законом №159-ФЗ нарушен не из-за задолженности по оплате пени, а вследствие неправомерных действий ответчика.

Представитель ответчика исковые требования не признает, ссылаясь на нарушение истцом сроков оплаты арендных платежей, явившихся причиной наличия задолженности, что делает невозможным выкуп арендуемого имущества.

Изучив материалы дела, выслушав сторон по делу, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

При этом суд руководствуется следующим.

Как усматривается из материалов дела, 19.04.2021 между Управлением имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска (правопредшественник Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска) (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) оформлен договор аренды муниципального нежилого помещения № 10599, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду 204/1000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью 1 285 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041904:751, расположенное по адресу: г. Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Спасская, д.11/148 (объект культурного наследия (памятник истории и культуры) регионального значения «Доходный дом купцов Андреевых», нач. 1840-х, 1867 гг.»), что соответствует помещениям площадью 249,7 кв.м. (литера А, мансардный этаж, помещения №№1-18) (далее - Объект), в целях использования для осуществления медицинской деятельности, (п. 1.1). 

Согласно п. 2.1 договора, настоящий договор заключается на срок с 19 апреля 2021 года до 19 апреля 2026 года и вступает в силу в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации. 

По акту приёма-передачи от 19.04.2021 Арендодатель передал Арендатору объект аренды. В пункте 1 дополнительного соглашения от 28.04.2023 стороны договорились изложить п. 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду помещения площадью 262,14 кв. м. в том числе: 249,7 кв. м. (мансардный этаж, помещения №№ 1-18) - площадь помещений в здании без учёта площади, занимаемой перегородками и стенами; 12,44 кв.м. площадь перегородок и стен (далее - Объект), что соответствует 204/1000 долям в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью 1 285 кв. м с кадастровым номером 73:24:041904:751, расположенное по адресу: г. Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Спасская, д. 11/148 (объект культурного наследия (памятник истории и культуры) регионального значения «Доходный дом купцов Андреевых», нач. 1840-х, 1867 гг.»), в целях использования для осуществления медицинской деятельности». 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Уведомлением от 11.02.2022 №24535-03 Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска сообщило Арендатору о том, что «с 19.04.2022 размер арендной платы за пользование помещением, расположенным в здании по адресу: г. Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Спасская, д. 11/148, площадью 249,70 кв.м., устанавливается в размере 82 860,45 рублей в месяц без учета налога на добавленную стоимость (НДС). НДС перечисляется Арендатором самостоятельно». 

Согласно п.4.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2023) с 25.04.2023 г. размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом на основании отчета об оценке от 25.04.2023 № 170/05-04 устанавливается в размере 86 506,20 рублей в месяц, без учёта налога на добавленную стоимость (НДС). НДС перечисляется Арендатором самостоятельно.

12.04.2023 ИП ФИО1 обратилась в Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска с заявление от 12.04.2023 №4, в котором просила произвести отчуждение имущества, арендуемого по указанному выше договору аренды с учетом  преимущественного права на приобретение такого имущества, установленного ст. 3 ФЗ «об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества,  находящегося в государственной или в муниципальной собственности  и   арендуемого субъектами  малого   и   среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ.          

05.05.2023 Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска письмом №10007-04 сообщило ИП ФИО1 о предоставлении преимущественного при выкупа, о том, что Управлением проводится работа в целях заключения договора-купли продажи, при этом, было обращено внимание заявителя о том, что здание, в котором расположены помещения является объектом культурного наследия регионального значения; в связи с чем, осуществляются мероприятия по оформлению охранного обязательства.

При этом договор купли-продажи долей объектов недвижимого имущества был заключен между сторонами 22.01.2024 г.

Актом приема-передачи от 22.01.2024 Продавец и Покупатель оформили передачу 204/1000 доли в праве общей долевой собственности на здание площадью 1 285 кв., с кадастровым номером 73:24:041904:751, что соответствует площади 262,14 кв. м (с учетом перегородок и стен) и 204/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 856 кв. м с кадастровым номером 73:24:041904:34, что соответствует площади 174,62 кв. м, расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Спасская, д. 11/148.

Договор аренды от 19.04.2021 N10599 был расторгнут сторонами с 22.01.2024. 

Истец считает, что ответчик нарушил установленные законом сроки на заключение договор купли-продажи долей объектов недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исковые требования мотивированы тем, что в результате незаконного бездействия в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений ответчиком была допущена просрочка в заключении договора купли-продажи данного помещения, в связи с чем истец был вынужден вносить арендные платежи; размер внесенной арендной платы составил размер причиненных убытков. 

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено. 

В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) является ответчиком в случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов. Такое требование подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

В силу статьи 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. 

Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования. 

В пункте 4 информационного письма N 145 указано следующее. Тот факт, что решение или действия (бездействие) государственного органа не были признаны в судебном порядке незаконными, сам по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким решением или действиями (бездействием). В названном случае суд оценивает законность соответствующего решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 08.06.2020) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества. 

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что для возникновения права на приобретение арендуемого имущества на день подачи заявления оно должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, должна отсутствовать задолженность по арендной плате (штрафам, пеням), сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченный орган, под которым в соответствии с частью 1 статьи 4 данного Закона понимается, в том числе, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязан: 

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Таким образом, срок с момента обращения с заявлением о выкупе и до выдачи договора купли-продажи недвижимого имущества не может превышать 85 дней в соответствии с вышеуказанным федеральным законом. 

С учетом того, что с заявлением об отчуждении муниципального имущества обратился истец, то соответственно, порядок и сроки рассмотрения таких обращений регулируются положениями статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Следовательно, исходя от даты моего обращения 12.04.2023, договор должен был быть заключен между сторонами не позднее 07.08.2023 г. Следовательно, произведенные арендные платежи за период с 07.08.2023 по 22.01.2024 в сумме 474 388,83 рубля фактически должны были быть платежами по выкупу имущества, а не арендными, что является убытками истца. Оплаченные пени за аналогичный период в сумме 19 810,45 рублей являются также убытком, так как начислены за несвоевременную оплату арендных платежей, а не выкупной стоимости. Общий размер понесенных мной убытков, как я считаю, составляет 494 199,28 руб.

Судом установлено, что заявление ИП ФИО1 об отчуждении доли в объекте недвижимости подано истицей в УМС Администрации г.Ульяновска 12.04.2023 (о чем имеется штамп входящей корреспонденции).

При этом, суд отклоняет довод ответчика, что заявление поступило на исполнение в Отдел УМС Администрации г.Ульяновска только 14.04.2023, о чем также имеется штамп (л.д. 20), поскольку правового значения в данном случае не имеет организация внутреннего учета и распределения документов между отделами и ведомствами Управления.

Как указывает представитель истца на момент подачи заявления о выкупе она созвонилась с бухгалтером Управления относительно размера задолженности по арендным платежам и оплатила требуемую сумму, озвученную по телефону.

В настоящем случае оплата аренды истцом проходила без получения счетов и иных платежных поручений, поскольку размер арендной платы являлся фиксированным и истец самостоятельно уплачивал его в установленные сроки.

При этом, истец не отрицает, что иногда возникали небольшие периоды задержки оплаты арендных платежей, именно в связи с этим ей и запрашивалась точная информация о размере задолженности на 12.04.2023г.

Как отмечает представитель истца, именно поэтому в представленном ответчиком расчете задолженности имеется указание на сумму, оплаченную истцом 12.04.2023 и она состоит даже из копеек, что, по мнению истца, подтверждает, что указанная сумма была взята не произвольно.

05.05.2023 г. ответчик направил в адрес истца письма с указанием на то, что в отношении объекта недвижимости ведутся работы по оформлению охранного обязательства. После получения Отчета об оценке решение об условиях приватизации объекта будет рассмотрено на заседании комиссии и истцу будет направлен проект договора купли-продажи.

Спустя некоторое время истец опять обратилась в адрес ответчика с обращением по вопросу предоставления информации о сроках заключения договора купли-продажи.

Письмом от 21.08.2023 г. Управление сообщило аналогичную информацию.

Проект договора купли-продажи был направлен в адрес истца письмом от 08.12.2023г.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что поскольку здание является объектом культурного наследия, сроки проведения оценки, а также оформления охранного обязательства превысили нормативно установленные не по вине ответчика, а по вине сторонних организаций.

Данный довод ответчика отклоняется судом, поскольку затянувшиеся сроки по изготовлению охранного обязательства, как следует из ответа Управления от 21.08.2023 №18753-04, не являются обстоятельством для ИП ФИО1 по уплате арендных платежей сверх сроков, установленных для заключения договора купли-продажи по преимущественному праву выкупа Законом № 159-ФЗ.

Исходя из ч. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Также суд критически относится к доводам ответчика о том, что на момент обращения с заявлением о выкупе за истцом числилась задолженности по оплате пени в сумме 42 134 руб. 19 коп.

Об указанной задолженности ответчик указал лишь после заключения договора купли-продажи (письмо от 15.08.2024г.).

Имеющаяся переписка сторон относительно оформления договора купли-продажи не содержит информации о наличии долга на стороне истца, требований ответчика о его погашении.

В данном случае, факт оплаты всех выставленных ответчиком сумм перед непосредственным заключением договора купли-продажи, не свидетельствует о том, что истец признал факт наличия задолженности на момент подачи заявления о выкупе (12.04.2023г.).

Судом запрашивалась расшифровка суммы задолженности по пени (за какой период, на какую сумму). Исходя из устных пояснений ответчика расчет задолженности по пени на спорную сумму произведен с 16.04.2023г., тогда как заявление сдано в Управление – 12.04.2023г. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что нарушение установленных законом сроков на подготовки проекта договора купли-продажи и его направления в адрес истца произошло по вине ответчика.

Совершение Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска действий, необходимых для заключения договора, с существенным нарушением сроков, установленных Законом N 159-ФЗ, привело к тому, что ИП ФИО1 была вынуждена внести арендные платежи в заявленном размере.

Факт оплаты арендных платежей за спорный период подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается. 

Кроме того, решением Арбитражного суда Ульяновской области от 02.07.2024 принят отказ от иска Управления о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по арендным платежам за период с апреля 2023 по сентябрь 2023г., в связи с добровольным удовлетворением заявленных требований.

В ходе рассмотрения дела №А72-14431/2023 судом был принят встречный иск ИП ФИО1 к Управлению о зачете суммы задолженности за период с 13.06.2023 по 31.08.2023г. в частичную оплату выкупной стоимости имущества. В удовлетворении встречного иска судом было отказано, в связи с тем, что от первоначального иска истец отказался и отсутствовали основания для рассмотрения требований о зачете.

В рассматриваемом случае период с 07.07.2023 по 31.08.2024 г. заявлен к взысканию по другим основаниям, а именно, как требование о возмещении убытков. 

Арифметически, расчет представленный истцом, проверен, признан верным.

Период определен истцом исходя из общих правил главы 11 ГК РФ, согласно которым срок, исчисляемый днями, рассчитывается в календарных днях.

Ответчиком расчет не оспорен, контррасчет не представлен. 

На основании статьи 71 АПК РФ, оценив все представленные в материалы дела доказательства во взаимной связи и совокупности, суд приходит к выводу, что требование истца подлежит удовлетворению. 

Расходы истца по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 убытки в сумме 580 034 руб. 36 коп., в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в сумме 29 710 руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья                                                                                             М.Г.Ключникова