ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12 

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru 

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  № 09АП-8899/2024

Дело № А40-183594/23

г. Москва

04 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2024 года  Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2024 года  

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Суминой О.С., 

судей: Марковой Т.Т., Кочешковой М.В.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления  Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.12.2023 по делу   № А40-183594/23 по заявлению АО "Трансэлектромонтаж"  

к Управлению Росреестра по Москве 

третьи лица: 1.АО Московский областной банк, 2.Министерство финансов Российской  Федерации, 3.Департамент культурного наследия города, 4.Департамент городского  имущества города Москвы  

о признании незаконным решений при участии: от заявителя: ФИО1 по доверенности от 30.10.2023; 

от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 15.01.2024;  от третьих лиц: не явились, извещены;  

У С Т А Н О В И Л:

АО "Трансэлектромонтаж" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с  заявлением об оспаривании действий и решений Управления Росреестра по Москве,  выраженных в уведомлениях от 24.05.2023 КУВД-001/2023-20632476/4 и  КУВД001/2023-20605866/4 о приостановлении государственной регистрации прав.  

 Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2023 принят отказ АО  "Трансэлектромонтаж" от заявленных требований в части признания незаконными  действий и решений Управления Росреестра по Москве, выраженных в уведомлениях  от 24.05.2023 КУВД-001/2023-20632476/4 и КУВД-001/2023-20605866/4 о  приостановлении государственной регистрации прав, в указанной части производство  по объединенному делу № А40-183594/23-93-1517 – прекращено; признаны  незаконными действия и решения Управления Росреестра по Москве, выраженные в  уведомлениях от 24.08.2023 КУВД-001/2023-20632476/13 и КУВД-001/2023-20605866/9  

об отказе в государственной регистрации прав и на Управление Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве возложена  обязанность устранить в десятидневный срок со дня вступления в законную силу  судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем  государственной регистрации Договора ипотеки от 15.05.2023 № 12-2020/672020/КЛ/ДИ-06 по заявлениям от 19.05.2023 № MFC-0558/2023-757239 и № MFC- 0558/2023-757769.  

 Не согласившись с указанным решением, Управление обратилось в Девятый  арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда  отменить, принять по делу новый судебный акт.  

 В качестве третьих лиц в деле участвуют АО Московский областной банк,  Министерство финансов Российской Федерации, Департамент культурного наследия  города, Департамент городского имущества города Москвы, представители которых в  судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.  

Представители заявителя и Управления в судебном заседании поддержали свои  доводы и возражения.  

 Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 156,  266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в  материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение  подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.  

Как усматривается из материалов дела, 19.05.2023 АО «Мособлбанк» и АО  «Трансэлектромонтаж» обратились в Управление с заявлениями о государственной  регистрации ипотеки в отношении нежилого помещения (кадастровый номер: №  77:01:0003007:3449), расположенного по адресу: 

<

...>, а также права аренды земельного участка (кадастровый номер: №  77:01:0003009:84), расположенного по адресу: 

<

...> влд.  ПА ( № MFC-0558/2023-757239, № MFC-0558/2023-757769).  

 24.05.2023 Управлением приняты решения о приостановлении государственной  регистарции на основании п. п. 5, 7, 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015   № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Управлением принято  решение о приостановлении государственной регистрации № КУВД-001/2023- 20632476 и № КУВД-001/2023- 20605866. — не представлены документы,  необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или)  государственной регистрации прав; - форма и (или) содержание документа,  представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или)  государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства  Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или  являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит  установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой  сделки.  

31.05.2023 в Управление поступил ответ на запрос из Департамента городского  имущества города Москвы (вх. 15-689/2023). 05.06.2023 Управлением приняты  решения о неустранении причин приостановления государственной регистрации.  

02.08.2023 АО «Трансэлектромонтаж» обратилось с заявлением о принятии  дополнительных документов.  

04.08.2023 Управлением приняты решения о неустранении причин  приостановления государственной регистрации.  

24.08.2023 на основании ст. 27 Закона о недвижимости Управлением приняты  решения об отказе в государственной регистрации в связи с истечением срока  приостановления и неустранением причин, препятствующих осуществлению  регистрационных действий.  

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости обязательным этапом  государственной регистрации является проведение правовой экспертизы документов,  представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет  наличия или отсутствия установленных настоящим Законом о недвижимости  оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в  осуществлении государственной регистрации прав.  

Согласно п. 1 ст. 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет  и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за  исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов,  поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости  порядке.  

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости на государственную  регистрацию к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются  документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации  прав. Документы, представляемые для осуществления государственной регистрации,  должны отвечать требованиям ст. 21 Закона о недвижимости.  

Согласно ст. ст. 329, 334 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения  обязательства.  

При этом ипотека, будучи акцессорным (дополнительным) обязательством по  отношению к основному обязательству, следует судьбе основного обязательства.  

При этом ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным,  если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто  соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются  условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых  актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те  условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть  достигнуто соглашение.  

В силу требований п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной  регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации,  если иное не установлено законом.  

На основании п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права  на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные  участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке.  

В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны  быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок.  

В силу требований п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в  договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для  идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть  указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации  этого права залогодателя в ЕГРН. Если предметом ипотеки является принадлежащее  залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в  договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и  должен быть указан срок аренды.  

Исходя из п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что правила об ипотеке  недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об  аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено  федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.  

В качестве правоустанавливающего документа в материалы дела представлен  Договор ипотеки от 15.05.2023 № 12-2020/67-2020/КЛ/ДИ-06, в отношении объектов  недвижимости: нежилого помещения (кадастровый номер: № 77:01:0003007:3449),  расположенного по адресу: 

<

...>, а также права  аренды земельного участка (кадастровый номер: № 77:01:0003009:84),  расположенного по адресу: 

<

...> влд. ПА.  

Согласно п.24 ст.106 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) зоны с особыми  условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона,  ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются  установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями  использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в  Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).  

В соответствии с ч.8 ст.26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О  внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные  законодательные акты Российской Федерации» до 01 января 2028 года зоны с  особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае  отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости,  если такие зоны установлены до 1 января 2025 года одним из следующих способов: 1)  решением исполнительного органа государственной власти или органа местного  самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на  день принятия этого решения; 2) согласованием уполномоченным органом  исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории  в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в  случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным  законодательством; 3) нормативным правовым актом, предусматривающим  установление зон с особыми условиями использования территорий в границах,  установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа  государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких  зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны  с особыми условиями использования территории; 4) решением суда.  

Согласно ч.9 ст.26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ в случаях, если  это предусмотрено законодательством, действовавшим на день установления зоны с  особыми условиями использования территории, указанной в части 8 ст.26  Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ, такая зона считается установленной при  условии, что установлено или утверждено описание местоположения границ такой  зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на  местности.  

Решениями исполнительного органа города Москвы, установившими границы  ЗОУИТ, являются Постановление Правительства Москвы от 07.07.1998 № 545 и  Приказ Департамента культурного наследия города Москвы № 811 от 24.10.2018.  

Согласно данным актам в Договоре ипотеки были указаны ЗОУИТ, как  внесенные в ЕГРН, так и не внесенные в ЕГРН. Кроме того, согласно открытым  данным информационного ресурса ГИС ОГД г. Москвы, иные ЗОУИТ, не указанные в  Договоре ипотеки, сведения о которых внесены в ЕГРН, и/или не внесены в ЕГРН, но  границы которых являются установленными, отсутствуют.  

Выписку о ЗОУИТ из ГИС ОГД г. Москвы заявитель предоставить не может,  так как в ее предоставлении было отказано.  

Отказ в предоставлении сведений Москомархитектуры от 16.06.2023 №  23/02212 прилагается.  

Управление Росреестра по г. Москве осуществляет свою деятельность в  соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, Приказом Минэкономразвития  России от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении Административного регламента  

Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и  (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и иными  нормативными правовыми актами.  

Согласно п. 71 указанного регламента Уведомление об отказе государственной  регистрации прав должно содержать указание на все причины, послужившие  основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового  учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на нормы  (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело  к приостановлению, а неустранение этих причин – к отказу государственной  регистрации прав, и содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно  заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов.  

Данные причины и рекомендации должны быть указаны таким образом, чтобы  заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без  дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он  должен совершить в целях устранения этих причин, а также для подготовки им  заявления об обжаловании решения об отказе в порядке, установленном гл.24 АПК  РФ.  

В нарушение п.71 регламента в уведомлениях об отказе государственной  регистрации прав от 24.08.2023 № КУВД-001/2023-20632476/13 и № КУВД001/2023- 20605866/9 не указано, в чем именно заключалось несоблюдение требований  указанных нормативных правовых актов, в уведомлении не указан перечень ЗОУИТ,  не внесенных в Договор ипотеки. Данная правовая позиция нашла свое отражение в  судебной практике, что подтверждается Постановлением Девятого арбитражного  апелляционного суда от 21.02.2023 № 09АП-1150/2023 по делу № А40-169043/2022,  Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2020 № А40-77203/2020,  Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2023 № 09АП- 92702/2022 по делу № А40-139716/2022.  

Помимо этого, при оценке неправомерности решения и действий Управления  Росреестра по г. Москве необходимо учитывать следующее.  

Согласно ст.8 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) договор об ипотеке заключается с  соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.  

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной  регистрации.  

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст.9 Закона об  ипотеке, или нарушены правила п.4 ст.13 Закона об ипотеке, не подлежит  государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено  требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора  об ипотеке (п.1 ст.9 Закона об ипотеке).  

В соответствии со ст.12 Закона об ипотеке при заключении договора об ипотеке  залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех  известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц  на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и  других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право  потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо  изменения условий договора об ипотеке.  

Таким образом, требования к содержанию договора ипотеки установлены ст. 9  Закона об ипотеке, они являются императивными и, с учетом требований ст.8, Закон  

об ипотеке является специальной нормой применительно к регулируемым  отношениям по заключению договора ипотеки.  

При этом, в силу п.1 ст.9 Закона об ипотеке договор ипотеки не подлежит  регистрации в случаях отсутствия в договоре ипотеки каких-либо данных, указанных в  ст.9 Закона об ипотеке, или нарушены правила п.4 ст.13 Закона об ипотеке.  

Исходя из чего, применительно к п.17) ч.1 ст.26 Федерального закона от  13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», договор  ипотеки должен содержать установленные Законом об ипотеке ограничения прав  сторон такой сделки.  

При этом также необходимо учитывать требования ст.12 Закона об ипотеке,  которые устанавливают обязанность предупредить залогодержателя о правах третьих  лиц на предмет ипотеки, но не предусматривает требований предупредить об  ограничении прав использования объекта недвижимости, в том числе в связи с  ЗОУИТ.  

Учитывая вышеизложенное, основание отказа государственной регистрации в  связи с отсутствием в Договоре ипотеки сведений обо всех ограничениях права в  отношении земельного участка, связанных с его расположением в границах ЗОУИТ,  является необоснованным и не соответствующим требованиям закона.  

В соответствии с п.2 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О  государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр  недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об  учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе,  о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их  возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с  настоящим Федеральным законом сведений.  

Согласно пп.3) п.1 ст.66 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О  государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав несет  ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим  Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра  недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в  том числе за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в  Едином государственном реестре недвижимости.  

Согласно сведениям, указанным в выписках из ЕГРН, установлены следующие  ограничения прав и обременения (заключены договоры), что указано в Договоре  ипотеки:  

В отношении помещения - объекта недвижимости с кадастровым номером  77:01:0003007:3449:  

1) вид: Ипотека; дата государственной регистрации: 17.01.2023 17:26:03; номер  государственной регистрации: 77:01:0003007:3449-77/055/2023-7; срок, на который  установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия  с 17.01.2023 25.07.2023; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и  обременение объекта недвижимости: Акционерное общество Московский областной  банк, ИНН: 

<

***>; основание государственной регистрации: Договор ипотеки,   № 56- 2019/КЛ/ДИ-06, выдан 04.03.2022;  

2) вид: Ипотека; дата государственной регистрации: 11.09.2018 16:05:24; номер  государственной регистрации: 77:01:0003007:3449-77/011/2018-2; срок, на который  установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия  по 22.05.2020; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение  объекта недвижимости: Акционерное общество Банк "Северный морской путь", ИНН:  

<

***>, ОГРН: 

<

***>; основание государственной регистрации: Договор  последующей ипотеки (залога недвижимости), № 35-2018/КЛ/ДИ-02, выдан  

14.08.2018; Договор об открытии кредитной линии с лимитом единовременной  задолженности, № 35-2018/КЛ, выдан 22.05.2018;  

3) вид: Аренда; дата государственной регистрации: 18.03.2009 00:00:00; номер  государственной регистрации: 77-01/01-001/2000-2223; срок, на который установлены  ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 18.03.2009  на срок до: 15.04.2001 г.; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и  обременение объекта недвижимости: ООО "АРГ-РЕЙЛ", ИНН: 

<

***>; основание  государственной регистрации: ДОГОВОР АРЕНДЫ от 15.04.1999 № 3, выдан  15.04.1999;  

4) вид: Аренда; дата государственной регистрации: 18.03.2009 00:00:00; номер  государственной регистрации: 77-01/01-001/2000-2194; срок, на который установлены  ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 18.03.2009  на срок до: 07.10.2000 г.; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и  обременение объекта недвижимости: ООО "АГЕНТСТВО "ТРЕСТ-В", ИНН:  

<

***> основание государственной регистрации: договор аренды от 07.10.1999 №  2, выдан 07.10.1999;  

В отношении земельного участка - объекта недвижимости с кадастровым  номером 77:01:0003009:84:  

1) вид: Ипотека; дата государственной регистрации: 17.01.2023 17:28:33; номер  государственной регистрации: 77:01:0003009:84-77/055/2023-1; срок, на который  установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия  с 17.01.2023 25.07.2023; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и  обременение объекта недвижимости: Акционерное общество Московский областной  банк, ИНН: 

<

***>; основание государственной регистрации: Договор ипотеки,   № 56- 2019/КЛ/ДИ-06, выдан 04.03.2022;  

2) вид: Аренда; дата государственной регистрации: 24.05.2012 00:00:00; номер  государственной регистрации: 77-77-14/025/2012-988; срок, на который установлены  ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 24.05.2012 с  даты государственной регистрации до 30.01.2061; лицо, в пользу которого  установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Открытое  акционерное общество "Трансэлектромонтаж", ИНН: 

<

***>; основание  государственной регистрации: Распоряжение Департамента земельных ресурсов  

<

...> ДЗР, выдан 29.02.2012; Договор аренды земельного участка,   № М-01-037125, выдан 19.04.2012, дата государственной регистрации: 24.05.2012,  номер государственной регистрации: 77- 77-14/025/2012-988.  

Таким образом, согласно информации из ЕГРН, сведения о всех ранее  заключенных договорах в отношении объектов недвижимого имущества, являющихся  предметом ипотеки, указаны в полном объеме.  

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к  выводу, что действия и решения Управления Росреестра по Москве, выраженные в  уведомлениях от 24.08.2023 КУВД-001/2023-20632476/13 и КУВД-001/2023- 20605866/9 об отказе в государственной регистрации прав, не соответствуют  действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя и  третьих лиц.  

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в  полном объеме и отклонены, судом первой инстанции правильно установлены  обстоятельства дела, в соответствии со ст. 71 АПК РФ исследованы и оценены  имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права,  подлежащие применению в данном споре, нормы процессуального законодательства  при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и  обоснованным и отмене не подлежит.  

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации,  

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2023 по делу № А40183594/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном  объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья: О.С. Сумина  Судьи: Т.Т. Маркова   М.В. Кочешкова  

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.