﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4298/20 

Екатеринбург

15 сентября 2021 г.

 

Дело № А47-3071/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Суспициной Л.А., Лазарева С.В., 

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО» (далее – общество «ЗападноАбдулинО», ответчик) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.03.2021 по делу № А47-3071/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 по тому же делу.

Лица, участвующих в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Для участия в судебном заседании в Арбитражный суд Оренбургской области прибыли представители:

общества «ЗападноАбдулинО» - Шатилова А.С. (доверенность от 01.10.2020);

Администрации города Оренбурга (далее – администрация, истец) – Старых Ю.А. (доверенность от 30.12.2020 № 269).

Администрация обратилась с иском к обществу «ЗападноАбдулинО» об изъятии объекта незавершенного строительства «Торгово-административный комплекс «Атриум» с условным номером 56-56-01/069/2006-313, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Советская, д. 50, путем продажи с публичных торгов и обязании общества «ЗападноАбдулинО» передать Администрации документацию, связанную с объектом незавершенного строительства «Торгово-административный комплекс «Атриум», с условным номером 56-56-01/069/2006-313, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, д. 50.      

         Решением суда от 24.03.2021 иск удовлетворен.

         Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда   от 17.06.2021 решение суда оставлено без изменения.

         В кассационной жалобе общество «ЗападноАбдулинО» просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.  По мнению заявителя, судебные акты вынесены в отношении лиц, не привлеченных к участию в деле – общество с ограниченной ответственностью «Русбизнесадвокат», Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга (далее – департамент), судебный пристав-исполнитель ОСП Железнодорожного района г. Самары, общество с ограниченной ответственностью «ФБК «Курс». Общество «ЗападноАбдулинО» полагает, что администрация является ненадлежащим истцом, считает, что надлежащим истцом является департамент, поскольку уполномочен на распоряжение земельным участком, на котором находится спорный объект. Как полагает общество «ЗападноАбдулинО», положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы к сложившимся правоотношениям, поскольку арендные правоотношения носят длящийся характер, возникли в 2002, 2004 годах и фактически не прекратились на дату заключения договора аренды от 30.03.2016. Заявитель отмечет, что судами не принято во внимание, что общество «ЗападноАбдулинО» ранее реализовало право на заключение договора аренды под объектом недвижимого имущество для целей, не связанных со строительством, в  связи с чем он имеет право на заключение договора аренды повторно под строительство на основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. ответчик оспаривает выводы судов о том, что им не были предприняты действия к достройке объекта. Общество «ЗападноАбдулинО» не согласно с выводами экспертов, которые изложены в экспертном заключении, полагает, что данное заключение не является допустимым доказательством, поскольку выполнено с многочисленными нарушениями, при этом суд необоснованно отказано в проведении повторной экспертизы.

         В отзыве на кассационную жалобу администрация просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

         Как установлено судами, Распоряжением главы города Оренбурга №2270-р от 19.06.2002 обществу «Атриум» на условиях договора аренды предоставлен земельный участок по адресу г. Оренбург ул. Советская 50 площадью 11 071 кв. м с разрешенным использованием - строительство нулевого цикла торгово-административного комплекса «Атриум».

Распоряжением главы города Оренбурга №4338-р от 24.10.2002 обществу «Атриум» предоставлен земельный участок на условиях аренды по ул. Советской 50 площадью 3711 кв. м, с разрешенным использованием - строительство торгово-административного комплекса «Атриум» (блок А) разрешено строительство (блок А) по ул. Пролетарской 37Б.

Распоряжением главы города Оренбурга №3321-р от 08.07.2004 внесены изменения в Распоряжения №2011-р от 31.05.2002, №4338-р от 24.10.2002 и изменена площадь земельного участка на 3053 кв. м.

По договорам аренды от 12.07.2004 №4/л-179юр/02, от 03.07.2002 №443-2270юр/2  обществу «Атриум» переданы в пользование земельные участки площадью 3053 кв. м и 6946 кв. м по ул. Советская 50 в г. Оренбурге.

         Общество «ЗападноАбдулинО» по договору купли-продажи от 03.10.2006 №1 приобрело право собственности на незавершенный строительством объект -

торгово-административный комплекс «Атриум» в г. Оренбурге по ул. Советской 50, право собственности на спорный ОНС зарегистрирован за ответчиком 03.04.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 56-АБ884423 от 03.04.2013.

Незавершенный строительством объект расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 площадью 3 053 кв. м (Блок А) и единое землепользование с кадастровым номером 56:44:0000000:12 площадью 6 946 кв. м (Блок Б).

         Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 по делу № А47-7180/2015 по заявлению общества «ЗападноАбдулинО» к Департаменту о признании незаконными уведомлений (решений) департамента градостроительства и земельных отношений Администрации об отказе в заключении договоров аренды земельных участков от 15.05.2015 №4724/15, №4722/15 и об обязании Департамента  заключить с обществом «ЗападноАбдулинО» договоры аренды земельных участков с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и кадастровым номером 56:44:0220001:9. удовлетворён иск, Департамент обязан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, заключив с обществом «ЗападноАбдулинО» договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 и 56:44:0000000:12.

Во исполнение указанного решения суда Департамент направил в адрес ответчика проекты договоров аренды №16/л-99юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и договор аренды № 16/л- 101юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области, вступившим в законную силу, по делу № А47-9903/2016 от 28.06.2017 урегулированы разногласия между обществом «ЗападноАбдулинО» и Департаментом при заключении договоров аренды земельных участков с кадастровым номером

56:44:0000000:12 и с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

         Согласно предмету указанного договора № 16/л-99юр от 30.03.2016 арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 6946 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0000000:12, с разрешенным использованием: строительство нулевого цикла торгово-административного комплекса «Атриум», с местоположением: Оренбургская обл., г. Оренбург, улица Советская, № 50, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 № А47- 7180/2015, вступившего в законную силу 20.03.2016.

Категория земель - земли населенных пунктов (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.4 земельный участок передается сроком на три года.

Указанный земельный участок передается однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке (пункт 1.5. договора). 

Пунктом 1.9 договора предусмотрено, что настоящий договор одновременно является актом приема – передачи земельного участка, независимо от государственной регистрации договора.

Согласно пункту 2.1 арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка согласно расчету арендной платы.

На основании п. 2.2 договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре аренды земельного участка, в срок не позднее десятого числа текущего месяца.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и ненадлежащим использованием земельного участка, истец направил в адрес ответчика претензию № 01-24-1/4389 от 15.08.2019 с повторным требованием погасить имеющуюся задолженность по договору и с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, совместно с соглашением о расторжении договора аренды.

Указанная претензия и соглашение от 15.08.2019 о расторжении договора земельного участка № 16/л-99юр от 30.03.2016 получены представителем общества Шатиловой А.С. 15.08.2019.

Соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано.

Судом  также установлено, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019 по делу № А47-5695/2019 с общества «ЗападноАбдулинО» в пользу Администрации взыскана задолженность по арендным платежам по договору № 16/л-101юр от 30.03.2016 (с кадастровым номером 56:44:0220001:9) за период с 01.07.2017 по 31.01.2019 в размере 365 156 руб. 80 коп., пени в размере 26 019 руб. 26 коп., всего 391 176 руб. 06 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2019 решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019 по делу № А47-5695/2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Полагая договор заключенным с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А47-9903/2016 с 31.07.2017, указывая на невнесение обществом арендной платы более двух раз подряд, отсутствие разрешения на строительство и фактическое неиспользование земельного участка для целей строительства, ненадлежащее содержание объекта арендодатель - Департамент обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды №16/л-99юр от 30.03.2016.

По аналогичным  обстоятельствам Департамент обратился в суд с иском к

ответчику в рамках дела № А47-13114/2019 о расторжении договора аренды земельного участка № 16/л-101 от 30.03.2016.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47- 13113/2019 от 09.12.2019, вступившим в законную силу 25.02.2020, решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-13114/2019 от 04.12.2019, вступившим в законную силу 22.06.2020, договоры аренды №16/л- 99юр от 30.03.2016, № 16/л-101 от 30.03.2016, заключенные между Департаментом  и обществом «ЗападноАбдулинО» расторгнуты.

Ссылаясь на отсутствие у ответчика цели завершения строительства незавершенного объекта, создающего угрозу жизни и здоровью граждан, вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-13112/2019, обязывающее ответчика ликвидировать котлован в пределах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9 путем его засыпки, принимая во внимание требования статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с иском об изъятии у общества  «ЗападноАбдулинО» объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и обязать ответчика передать техническую документацию по указанному объекту.

         Удовлетворяя  иск, суды исходили из следующего. 

   В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом № 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч. 3 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

  Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 01.03.2015).

  На основании статьи 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015 за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

         Как установлено судами, ответчик пользовался земельными участками на основании договоров аренды № 16/л-99юр и №16/л-101 от 30.03.2016.

 Таким образом, ограничения в применении нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Судами приняты во внимание обстоятельства,  установленные по делам № А47-13113/2020, № А47-13114/2020 о том, что, вступив в арендные правоотношения на основании договоров, ответчик по настоящему делу принял на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Между тем согласно актам обследования земельного контроля от 20.08.2019 №38/075 и от 22.11.2019 №72/075 ответчик не осуществляет какие-либо строительные работы, к достройке объекта незавершенного строительства с 2008 года не приступал, за выдачей разрешения на строительство и утверждения проектной документации, необходимой в соответствии с требованиями ст. 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не обращался.

Доказательств того, что строительство объекта завершено, либо нарушения сроков строительства спорного объекта по причине, связанной с действием (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления либо иных лиц обществом «ЗападноАбдулинО»  в материалы дела не представлено (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку объект незавершенного строительства находится в границах объединенной охранной зоны объектов культурного наследия, установленной постановлением Правительства Оренбургской области от 04.04.2016№237-п, судами исключена целесообразность сохранения договорных отношений.

Как верно указано судами, федеральный законодатель, предусматривая в Гражданском кодексе Российской Федерации возможность публичного собственника земельных участков принятия решения о продаже объекта незавершенного строительства, независимо от основания прекращения договора аренды земельного участка, предполагал стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков, а также возможность реализации арендатором не только прав, но исполнения соответствующих обязанностей, предусмотренных нормами гражданского, земельного, градостроительного законодательства.

Судами также установлено, что  обществом  «ЗападноАбдулинО» реализовано право на однократное предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов для завершения строительства, Арбитражный суд Оренбургской области в решении от 08.04.2021 по делу № А47-16480/2020 выводу об отсутствии оснований для заключения с обществом «ЗападноАбдулинО» договоров аренды земельных участков без проведения торгов.

Кроме того, судом апелляционной инстанции отмечено, что согласно пояснениям сторон в судебном заседании, в том числе представителя общества «ЗападноАбдулинО», ответчиком принято решение о ликвидации общества, что

также свидетельствует об отсутствии цели продолжения арендных отношений и

завершения строительства.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договоры аренды земельного участка расторгнуты суды пришли к обоснованному выводу о наличии у истца права на реализацию правомочий, предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями п.4 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. В соответствии с ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда 11 А47-3071/2020 стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

         Заключением экспертов общества «Авантаж» от  11.11.2020 №274/20Э установлена рыночная стоимость оценки спорного объекта незавершённого строительства в размере 58 952 000 руб.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

Оценив экспертное заключение, суды установили, что оно составлено экспертом, имеющим необходимые специальные познания; в заключении отсутствуют противоречия, сделав вывод об его обоснованности и соответствии требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признали его надлежащим доказательством по делу.

Суд округа, рассмотрев доводы заявителя кассационной жалобы, полагает, что судебная экспертиза по делу назначена в соответствии с нормами действующего процессуального законодательства, поставленные эксперту на разрешение вопросы, определены согласно предмету спора и кругу обстоятельств, подлежащих установлению по делу. Само по себе несогласие с выводами эксперта основанием для назначения повторной или дополнительной экспертизы не является, как и не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения, не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

         С учетом изложенного иск удовлетворен правомерно.

         Все доводы заявителя повторяют доводы апелляционной жалобы, являлись предметом исследования апелляционного суда и им дана надлежащая правовая оценка, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 12.07.2021 приостановлено исполнение обжалуемых судебных актов, данное приостановление подлежит отмене (ст. 283 названного Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

          Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.03.2021 по делу № А47-3071/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО»  – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Оренбургской области от 24.03.2021 по делу № А47-3071/2020 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 по тому же делу по определению Арбитражного суда Уральского округа от 15 сентября 2021г.

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                               В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                            Л.А. Суспицина 

 

                                                                                             С.В. Лазарев