Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-34153/23

17 ноября 2023 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ореон» (119435, 

<

...>, этаж 1 пом I комн 1 офис 4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.10.2020, ИНН: 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 06.03.2020) о взыскании задолженности по договору от 24.08.2022 №Суб-40/2022 по постоянной части арендной платы за период с 15.09.2023 по 05.03.2023 в размере 569 462,33 руб., неустойки по постоянной части за период с 16.09.2022 по 06.04.2023 в размере 773 395,59 руб., неустойки по обеспечительному платежу за период с 30.08.2022 по 20.02.2023 в размере 161 000 руб., по встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 06.03.2020) к Обществу с ограниченной ответственностью «Ореон» (119435, 

<

...>, этаж 1 пом I комн 1 офис 4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.10.2020, ИНН: 

<

***>) о взыскании денежной суммы в размере 100 000 руб. за неоказанные услуги по договору субаренды, 

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ореон» обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору от 24.08.2022 №Суб-40/2022 по постоянной части арендной платы за период с 15.09.2023 по 05.03.2023 в размере 569 462,33 руб., неустойки по постоянной части за период с 16.09.2022 по 06.04.2023 в размере 773 395,59 руб., неустойки по обеспечительному платежу за период с 30.08.2022 по 20.02.2023 в размере 161 000 руб.

Определением суда от 21.08.2023 к производству суда принято встречное исковое заявление ИП ФИО1 поступило встречное исковое заявление к ООО «Ореон» о взыскании денежной суммы в размере 100 000 руб., за неоказанные услуги по договору субаренды.

Представитель истца по первоначальному иску-ответчика по встречному иску в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика по первоначальному иску-истца по встречному иску в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований по мотивам их необоснованности, встречный иск поддержал.

Исследовав материалы по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует материалов дела, между ИП ФИО1 и ООО «ОРЕОН» заключен договор субаренды нежилого помещения от 24.08.2022 № Суб-40/2022, помещение передано субарендатору по акту приема-передачи 01.09.2022. По условиям договора аренды, субарендатор был обязан платить арендатору постоянную составляющую арендной платы. Также по условиям договора субарендатор был обязан оплатить арендатору обеспечительный платеж: в срок до 29.08.2022 в размере 50 000  рублей, до 25.09.2022 –  в сумме 50 000 рублей. Оплата обеспечительного платежа произведена лишь 21.02.2023 с нарушением сроков. 

Как указывает истец, несмотря на надлежащее исполнение арендатором своих обязательств субарендатор денежное обязательство по договору от 24.08.2022 исполнял ненадлежаще, по состоянию на 05.03.2023 у субарендатора имеется задолженность в размере 569 462,33 рубля. 

Поскольку требования кредитора об оплате задолженности по арендной плате ИП ФИО1 не исполнены, допущено нарушение сроков внесения обеспечительного платежа ООО «Ореон» обратилось в суд с названным выше иском. 

В обоснование своих возражений по первоначальному иску и встречного иска ИП ФИО1 факт заключения договора субаренды 24.08.2022 подтверждает, однако, ссылается на то, что фактически переданным в аренду помещением в течение срока аренды не пользовался в связи с постоянным отсутствием электроэнергии, что исключало использование объекта аренды по целевому назначению.

Полагая, что в связи с невозможностью использования арендованного имущества обеспечительный платеж в размере 100 000 рублей получен ООО «Ореон» неосновательно, ИП ФИО1 обратился в суд со встречным иском. 

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречные исковые требования необоснованными по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст.ст. 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований-в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно правил ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Положениями ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ), своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Из материалов дела следует, что 24.08.2022 между ООО «ОРЕОН», выступившим в качестве арендатора, ИП ФИО1, выступившим в качестве субарендатора, был заключен договор субаренды нежилого помещения от № Суб-40/2022, по условиям которого во временное владение и пользование за плату субарендатора передана часть нежилого помещения, находящегося на первом этаже здания по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 73:03:0000000:11996. Общая площадь передаваемого в субаренду помещения составила 16 кв.м с правом пользования площадкой под летнюю веранду.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стороны определили срок действия договора субаренды до 30.11.2023.

Часть нежилого помещения передана субарендатору по акту приема-передачи от 01.09.2022, из содержания которого следует, что арендатор передал, а субарендатор принял часть нежилого помещения общей площадью 16 кв.м кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. Нежилое помещение передано арендатором в состоянии, соответствующем условиям договора субаренды, претензий по техническому и иному состоянию передаваемого нежилого помещения субарендатор не имеет. 

Данный акт подписан сторонами договора субаренды, принадлежность подписи спорящими сторонами не оспорена.

Соответственно, исходя из содержания данного акта следует, что 01.09.2022 во временное владение и пользование субарендатора было передано имущество, у которого на момент его передачи отсутствовали неисправности, объективно исключающие возможность использования данного имущества для целей субаренды, факт надлежащего технического состояния объекта аренды был установлен субарендатором, подтвержден путем подписания акта приема-передачи. В ином случае, действуя разумно и осмотрительно, ИП ФИО1 не вступил бы в арендные правоотношения, поскольку не был заинтересован в получении в субаренду имущества, не пригодного для использования. 

Арендные права ООО «ОРЕОН» основаны на договорах аренды от 01.12.2021, 01.11.2022, заключенных с собственником нежилого помещения - ООО «АРЕНДАСТРОЙИНВЕСТ». Последним дано согласие на совершение сделки по передаче части нежилого помещения в субаренду.

В соответствии с пунктом 5.1 договора субаренды арендная плата включает в себя постоянную и переменную составляющие. Стороны согласовали размер постоянной составляющей арендной платы в сумме 100 000 рублей (пункт 5.3 договора субаренды).

Первый платеж за сентябрь 2022 года субарендатор был обязан перечислить на расчетный счет арендатора не позднее 15.09.2022. В дальнейшем постоянная составляющая арендной платы уплачивается до 25-го числа текущего месяца субаренды за последующий месяц субаренды на расчетный счет арендатора.

В соответствии с пунктом 5.4 договора субаренды переменная часть арендной платы включает в себя возмещение арендатору стоимость коммунальных услуг (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, электроэнергия, вывоз ТБО и эксплуатационные платежи) на основании расчета арендатора, основанного на показаниях счетчиков и/или данных поставщика коммунальных услуг и электроэнергии и оплачивается субарендатором в случае наличия индивидуальных приборов учета - по их показаниям, при их отсутствии - пропорционально занимаемой им площади в помещении.

Переменная составляющая арендной платы оплачивается субарендатором в течение 5 банковских дней после получения субарендатором счёта, выставленного арендатором (пункт 5.5. договора).

Также пунктом 5.7 договора субаренды предусмотрена обязанность субарендатора перечислить на расчетный счет арендатора обеспечительный платеж в размере величины арендной платы за 1 месяц. Оплата обеспечительного платежа производится в следующем порядке: в срок до «29» августа 2022 года субарендатор вносит сумму 50 000  рублей; в срок до «25» сентября 2022 года субарендатор вносит сумму 50 000 рублей.

По условиям договора субаренды, обеспечительный платёж удерживается арендатором в течение всего срока субаренды без процентов как гарантия надлежащего исполнения обязательств  субарендатором по настоящему договору. В случае расторжения (прекращения) договора по инициативе субарендатора ранее оговоренного срока субаренды обеспечительный платеж не возвращается. При расторжении (прекращении) договора по инициативе арендатора, при условии надлежащего исполнения субарендатором условий настоящего договора, обеспечительный платеж возвращается на счет субарендатора. При расторжении (прекращении) договора по инициативе арендатора и по причине ненадлежащего исполнения субарендатором настоящего договора, обеспечительный платеж остается у арендатора в качестве штрафа. В случае окончания срока действия договора, при условии надлежащего исполнения субарендатором условий настоящего договора, обеспечительный платеж подлежит возврату субарендатору после осуществления взаиморасчетов между арендатором и субарендатором и подписания акта приема-передачи (возврата) помещения, а также, по решению арендатора, может быть засчитан в счет оплаты заключительного месяца субаренды.

Положениями пункта 5.9 договора субаренды предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке зачесть из обеспечительного платежа любые суммы, просроченные субарендатором.

Как следует из представленных истцом по первоначальному иску доказательств и подтверждено ответчиком по первоначальному иску во исполнение своих обязательств по договору субаренды ИП ФИО1 произвел оплату обеспечительного платежа в сумме 100 000 рублей 21.02.2023.  Иных платежей по договору субаренды ИП ФИО1 не производил, поскольку, как указывает истец по встречному иску, в переданном помещении отсутствовало электрическая энергия, что исключало использование помещения для целей субаренды (организация быстрого питания (кафе).

В соответствии со статьями 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В обоснование доводов о невозможности использования переданного в субаренду помещения ИП ФИО1 каких-либо доказательств в материалы дела не представлено. Так, отсутствуют документальные данные, подтверждающие вызов ресурсоснабжающей организации по фактам отсутствия электричества, о чем указывает истец по встречном иске, а также отсутствуют какие-либо письма в адрес арендатора об отсутствии электричества и невозможности использования помещения для целей аренды. Из представленных доказательств с очевидностью следует, что письмо о расторжении договора субаренды было направлено ИП ФИО1 в адрес арендатора только 07.03.2023, после направления арендатором уведомления о расторжении договора аренды от 01.03.2023, которое было получено ИП ФИО1 05.03.2023. 

При этом, суд обращает внимание на то, что со стороны субарендатора, с учетом доводов о невозможности использования объекта аренды, не было предпринято реальных попыток по оформлению возврата имущества, которое, по мнение субарендатора, не могло быть использовано для целей аренды. 

Проанализировав установленные по делу фактические обстоятельства во взаимосвязи с нормами материального закона и в совокупности с собранными по делу доказательствами, суд приходит к убеждению о том, что по договору субаренды ИП ФИО1 было передано в аренду имущество в таком техническом состоянии, при котором объект аренды мог быть использован для целей аренды субарендатором. Следовательно, при передаче по договору субаренды части помещения арендатор свои обязательства исполнил надлежаще, что влечет встречную обязанность субарендатора по оплате арендных платежей.

Принимая во внимание надлежащее исполнение ООО «ОРЕОН»  своих обязательств по договору субаренды, учитывая допущенное ИП ФИО1 нарушение денежного обязательства, полученные денежные средства в совокупном размере 100 000 рублей имеют законное правовое основание и не подлежат взысканию по заявленным ИП ФИО1  мотивам.

Поскольку обоснованность исковых требований ИП ФИО1 в рамках судебного следствия не установлена, правовых оснований для удовлетворения встречного иска у суда не имеется.

Определенная положениями ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации свобода договора предполагает не только свободное усмотрение сторон на вступление в договорные правоотношения и выбор договорной формы, но и связывает такие стороны обязанностями исполнения договора в соответствии с его условиями. Указанное отражает, что  диспозитивность правового регулирования обязывает стороны договорных отношений к надлежащему исполнению договора, т.е. в соответствии с его условиями, которые согласованы сторонами.

Неустойка в силу положений ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации является дополнительной мерой имущественной ответственности, которую стороны вправе предусмотреть в договоре.

В соответствии с п. 6.10. за нарушение сроков уплаты арендных и иных платежей, установленных настоящим договором, арендатор вправе предъявить субарендатору требование об оплате неустойки в размере 1%   процент от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа, а субарендатор, в случае получения такого требования, обязан его удовлетворить в течение 5   рабочих дней.

Как следует из первоначального иска и приложенного к нему расчета, по состоянию на 05.03.2023 у субарендатора имеется задолженность по  постоянной части арендной платы в размере 569 462 рубля 33 копейки, а также имеются основания для начисления неустойки по постоянной части арендных платежей за период с 16.09.2022 по 06.04.2023 года в размере 773 395  рублей 59 копеек, по обеспечительному платежу за период с 30.08.2022 по 20.02.2023 в размере 161 000 рублей. 

Общая сумма задолженности ИП ФИО1 составляет 1 503 857 рублей 92 копейки (569 462,33 + 934 395,59).

Проверив указанный расчет, суд находит его верным, основанным на согласованных и принятых арендатором условиях договоров аренды.  Доказательств иного размера задолженности, в том числе котррасчет сумм ИП ФИО1 не представлено.

Поскольку с момента заключения договора субаренды и до его передачи арендатору объекты аренды находились во владении и пользовании ИП ФИО1, учитывая возмездный характер арендных правоотношений и установленное ненадлежащее исполнение субарендатором денежных обязательств, задолженность по арендной плате подлежит взысканию с ответчика по первоначальному иску в заявленных истцом пределах.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом процессуального результата настоящего спора с ответчика подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцом на оплату государственной пошлины в размере 28 039 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу  Общества с ограниченной ответственностью «Ореон» задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с 15.09.2023  по 05.03.2023  в размере 569 462  рубля 33 копейки, неустойку по постоянной части арендных платежей за период с 16.09.2022 по 06.04.2023 года в размере 773 395 рублей 59 копеек, неустойку по обеспечительному платежу за период с 30.08.2022 по 20.02.2023 года в размере 161 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 039 рублей.

 Встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                                           В.С. Желонкин