АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7627/22 

Екатеринбург

01 декабря 2022 г.

 

Дело № А76-16422/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Лазарева С.В., Полуяктова А.С., 

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» (далее – общество) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 по делу № А76-16422/2021  Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Челябинской области прибыли представители:

конкурсный управляющий общества - ФИО1 (паспорт, определение суда);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Россреестра) - ФИО2 (доверенность от 27.01.2022 № 174);

Прокуратуры Челябинской области - ФИО3 (удостоверение). 

Общество в лице конкурсного управляющего Слава А.Л. обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании  незаконным внесения изменений в Едином государственном реестре  недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении перехода права аренды на земельный участок от общества к обществу с ограниченной ответственностью  Строительная компания «Авангард-Строй» (далее – общество СК «Авангард-Строй»), зарегистрированного на основании  соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, общество «СК «Авангард-Строй», общество с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис», общество с ограниченной ответственностью «Джоб оффер», общество с ограниченной ответственностью «Квинта», общество с ограниченной ответственностью «СИМ-1», общество с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, публично-правовая компания «Фонд развития территорий», Прокуратура Челябинской области.          

Решением суда от 26.04.2022 заявленные требования удовлетворены.  Действия Управления Росреестра по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602001:36 на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017 признаны незаконными.

         Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 решение суда отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Заявитель полагает незаконными действия Управления Росреестра, поскольку государственный регистратор должен был отказать в регистрации ничтожного соглашения.  Общество поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии у общества «СК «Авангард-Строй» статуса застройщика. По мнению заявителя, государственным регистратором не проведена надлежащая правовая экспертиза представленных документов. Общество настаивает, что оспариваемыми действиями нарушены права общества. 

В отзыве на кассационную жалобу Управление Россреестра просит судебный акт оставить без изменения,  кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2017 в отношении общества возбуждено дело о банкротстве № А76-31894/2017. 

Определением от 28.09.2018 заявление Комитета по Управлению  имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании общества несостоятельным (банкротом) признано обоснованным; в отношении должника  введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО1. 

Решением суда от 13.06.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), введена  процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Слав  А.Л.

Между Комитетом по  управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска  (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Компания  «Роспром» (арендатор) заключен договор от 30.09.2005 № 007843-К-2006 аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 8834 кв. м, расположенный по адресу: пр. Победы в Калининском  районе г. Челябинска, кадастровый № 74:36:0602001:36 из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома секция 16 этажей, с размещением помещений торгового назначения на 1-м и 2-м этажах, жилого дома секция 23 этажа, с размещением помещений торгового назначения на 1-м и 2-м  этажах, подземной автостоянки на 240 машино-мест. 

С учетом дополнительных соглашений от 27.12.2007 № 1, от  21.03.2014 № 2, от 09.09.2015 № 3 срок действия указанного договора определен до 30.09.2018. 

29.10.2009 обществу «Компания «Роспром» выдано разрешение на  строительство № 000418-1-23-2009 жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой (1-я очередь - жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями), площадь земельного участка 8834 кв. м, в т. ч. 5503 кв. м под 1-ю очередь, количество этажей: 23 этажа. Срок действия разрешения - до 01.11.2012 года. 

02.12.2010 зарегистрировано право общества «Компания «Роспром» на  объект незавершенного строительства (жилой дом встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое, застроенная площадь 1084,1 кв. м, степень готовности объекта: 10%, инвентарный номер 74:401:002:000097190. В качестве документов оснований указаны: договор аренды земли от 30.09.2005 № 007843-К-2006, разрешение на строительство от 29.10.2009 № 000418-1-23-2009, кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 18.10.2010 № 2552/ю. 

09.02.2016 обществу «Компания «Роспром» выдано разрешение № RU74315000-4-ж-2016 на строительство объекта капитального строительства -жилых домов № 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой № 3.3 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:06 02001:0036. 

На основании договора купли-продажи от 09.03.2016 между обществами «СИМ-1», «Квинта», «Джоб оффер», «ПроектСервис» (покупатели) и обществом «Компания «Роспром» (продавец) приобретен в общую долевую собственность (по 1/4 доли в праве собственности) объект незавершенного строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое; застроенная площадь: 1084,1 кв. м; степень готовности объекта: 10%; инвентарный номер: 74:401:002:000097190, литера А, условный номер 74-74-01/453/2010-349, распложенный по адресу: 

<

...> расположенный на земельном участке из земель поселений (жилая зона) кадастровый номер 74:36:06 02 001:0036 площадью 8834 кв. м. 

Договором предусмотрено, что в соответствии со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации после государственной регистрации перехода  права собственности на объект незавершенного строительства покупатели  приобретают право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Государственная регистрация данной сделки произведена 25.05.2016. 

Между обществами «СИМ-1», «Квинта», «Джоб оффер», «ПроектСервис» (инвесторы) и обществом (застройщик) заключен договор от 28.06.2016 об инвестиционной деятельности в строительстве, по которому инвесторы передали застройщику права и обязанности арендаторов земельного участка площадью 8834 кв. м кадастровый номер 74:36:0602001:0036, а также имущество и права, состоящее из: - по 1/4 доли инвесторов в праве собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое; застроенная площадь: 1084,1 кв. м; степень готовности объекта: 10%; инвентарный номер: 74:401:002:000097190, литера А, условный номер 74-74-01/453/2010-349, распложенный по адресу 

<

...>; - земельного участка из земель поселений (жилая зона) с кадастровым номером 74:36:0602001:0036, площадью 8834 кв. м, предоставленного в аренду по договору УЗ № 007843-К2006 от 30.09.2005. 

Пунктами 3.3, 3.5 договора стороны согласовали, что по завершении строительства жилого дома застройщик обязан передать инвесторам 15% от общих площадей объектов инвестиционной деятельности (учитывая площади  мест общего пользования внутри зданий, без учета площади подземных автостоянок, и без учета, если таковые будут, подвалов и технического этажа на крыше) и 15% машино-мест от общего числа машино-мест на подземных автостоянках и объектах инвестиционной деятельности в соответствии с порядком распределения, указанном в последующих пунктах договора. По завершении строительства жилого дома застройщик обязан передать в собственность инвесторам, в том числе все нежилые помещения на втором этаже). 

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что до момента исполнения застройщиком обязательств по полному окончанию строительства 5 этажа жилого дома исполнение обязанностей застройщика по данному договору обеспечивается залогом в силу передаваемого застройщиком инвесторам незавершенного строительством объекта, указанного в пункте 1.1.5 договора, залогом права аренды земельного участка № 3, на котором расположен незавершенной строительством объект. 

Согласно пункту 7.4.1 договора застройщик имеет право передать свои права и обязанности по договору третьим лицам либо обременить такие права и объект незавершенного строительства, его часть только с письменного согласия инвесторов до снятия обременений, установленных пунктом 5.2 договора. 

14.07.2016 обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой), назначение: нежилое; застроенная площадь: 1084,1 кв. м; степень готовности объекта: 10%; инвентарный номер: 74:401:002:000097190, литера А, распложенный по адресу 

<

...>. 

С 14.07.2016 установлено обременение объекта незавершенного строительства ипотекой в силу закона в пользу обществ «СИМ-1», «Квинта», «Джоб оффер», «Проект-Сервис». 

Договор об инвестиционной деятельности в строительстве от 28.06.2016 зарегистрирован 18.07.2016. 

Распоряжением администрации г. Челябинска от 19.08.2016 № 9259-с в разрешение №RU74315000-4-ж-2016 внесены изменения, в качестве застройщика жилых домов № 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) с размещением помещений торгового назначения на 1 и 2 этажах и подземной автостоянкой № 3.3 на земельному участке с кадастровым номером 74:36:0602001:0036 указано общество.

09.11.2016 в отношении принадлежащего обществу объекта незавершенного строительства зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома. 

Указанные фактические обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2018 по делу № А76-5813/2018 лицами, участвующими в деле, не оспаривались. 

Между обществом (первоначальный застройщик) и обществом  «СК «Авангард-строй» (застройщик) заключено соглашение от 20.07.2017 об уступке прав и обязанностей по договору, по условиям которого первоначальный застройщик передает, а застройщик принимает на себя права и обязанности первоначального застройщика договору от 28.06.2016 № 1С-191 в полном объеме.

В частности, по спорному соглашению передаются права и обязанности арендатора земельного участка из земель поселений (жилая зона) кадастровый номер 74:36:0602 001:0036 площадью 8834 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> предоставленный в аренду по договору УЗ № 007843-К 2006 аренды земли города Челябинска от 30.09.2005 для строительства жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, и обозначенный под № 3 в таблице «Параметры застройки» эскиза застройки территории 400-08-223, за исключением права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, назначение нежилое, застроенная площадь: 1084,1 кв. м, степень готовности 10% (абзац 2 пункта 2.1). 

В силу пункта 2.2 спорного соглашения какая-либо оплата передаваемых по настоящему соглашению прав и обязанностей с любой стороны настоящим соглашением не предусматривается. 

Пунктом 2.3 соглашения предусмотрено, что в случае, если настоящим соглашением не установлено иное, в отношениях с третьими лицами застройщик выступает в качестве полного правопреемника первоначального застройщика, и стороны руководствуются положениями соответствующих договоров между третьими и первоначальным застройщиком. 

Согласно пункту 3.1 соглашения до подписания настоящего соглашения первоначальный застройщик обязан передать застройщику все предусмотренное договором от 28.06.2016 № 1с-191 имущество (за исключением указанного в п. 2.1 объекта незавершенного строительства), а также права и обязанности арендатора земельного участка. Подписанием настоящего соглашения и передачей его на регистрацию в Управление Росреестра застройщик подтверждает, что первоначальный застройщик передал, а застройщик принял укачанное имущество, права и обязанности арендатора земельного участка. 

Спорное соглашение 21.08.2017 представлено на государственную регистрацию через МАУ «Многофункциональный центр г. Челябинска» представителем общества СК «Авангард-Строй» по доверенности ФИО15 

Управлением Росреестра приостановлена  государственная регистрация, поскольку по представленному соглашению от 20.07.2017 общество передает права и  обязанности по договору аренды на спорный земельный участок в пользу общества СК «Авангард-строй, в ЕГРН на вышеуказанном земельном участке зарегистрирован залог права аренды, залогодержателями по которым являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. В нарушение вышеуказанных норм не представлено согласие залогодержателей на уступку прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка. 

 Обществом СК «Авангард-строй» дополнительно представлены: - нотариально удостоверенное соглашение о замене стороны по договору участия в строительстве жилого дома № 3.2/20 от 24.10.2016 и договору участия в строительстве жилого дома № 3.2/26 от 24.10.2016; - дополнительное соглашение 18.09.2017 № 1 к договору участия в долевом строительстве жилого дома № 3.1/18 от 08.12.2016; согласия о перемене лиц в обязательстве застройщика между обществом (первоначальный застройщик), обществом «СК «Авангард» (застройщик), ФИО5 ФИО7, ФИО9, ФИО12, ФИО6, ФИО11 (участники долевого строительства), согласно которым стороны указанного соглашения выражают свое согласие на передачу (переход) прав и обязанностей  первоначального застройщика по строительству жилых домов № 3.1 (23 эт.), 3.2 (16 эт.) к застройщику в полном объеме (пункт 2), права и обязанности застройщика передаются на условиях соглашения о перемене лиц в обязательстве застройщика, в соответствии с которым в отношениях с участниками долевого  строительства застройщик выступает в качестве полного правопреемника  первоначального застройщика, и стороны руководствуются положениями  соответствующих договоров между участниками долевого строительства и  первоначальным застройщиком (пункт 3). 

За обществом СК «Авангард-Строй» 27.09.2017 зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:0036.

Общество, полагая, что действия Управления Росреестра по регистрации в ЕРГН перехода права аренды на спорный земельный участок за обществом «Авангард-Строй» не соответствуют требованиям законодательства и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением. 

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые действия Управления Росреестра не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. 

Отменяя решение суда, и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 27.09.2017 осуществлена государственная регистрация перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:060201:36 на  основании соглашения об уступке, заключенного между обществом и обществом СК «Авангард-строй», по которому переданы права и обязанности арендатора  спорного земельного участка, предоставленного в аренду по договору аренды от 30.09.2005 № УЗ №007843-К-2006 для строительства жилого дома  со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой, и обозначенного под № 3 в таблице «Параметры застройки» эскиза  застройки территории 400-08-223, за исключением права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со встроенными торгово-офисными  помещениями и подземной автостоянкой, назначение: нежилое, застроенная  площадь: 1084,1 кв. м, степень готовности: 10% (пункт 2.1 соглашения об  уступке).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при решении вопроса о действительности соглашения об уступке необходимо установить, была ли направлена воля сторон на отчуждение земельного участка без объекта недвижимости.

Следовательно, отсутствие в договоре об отчуждении земельного участка условия об одновременном отчуждении находящегося на нем объекта недвижимости само по себе не свидетельствует об отсутствии направленности воли сторон на отчуждение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

Как верно указано судом, государственный регистратор прав, будучи ограниченным установленными законом пределами правовой экспертизы, при рассмотрении поступившего заявления общества СК «Авангард-строй» о государственной регистрации соглашения об уступке не мог установить факт отсутствия у сторон  сделки в дальнейшем воли, направленной на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта незавершенного строительства.

Поскольку действующее законодательство допускает отсутствие в договоре об отчуждении земельного участка условия об одновременном отчуждении  находящегося на нем объекта недвижимости, установление в спорном  соглашении об уступке условия, по которому при отчуждении прав и  обязанностей по договору аренды не передается право собственности на объект  незавершенного строительства, не может расцениваться в качестве прямого  запрета, установленного Земельным кодексом Российской Федерации, суд пришел к обоснованному выводу о том, что при проведении правовой экспертизы у государственного регистратора отсутствовали основания оценить указанную сделку как ничтожную.

Между тем, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В то время как пределы правовой экспертизы договоров, являющихся  правоустанавливающими документами, ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации  недвижимости» (далее - Закона о регистрации).

При проверке законности правоустанавливающего документа, в случае если им является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав руководствуется пунктом 223 Административного регламента Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278.

В соответствии с требованиями указанного пункта государственный регистратор прав установил правоспособность сторон, самостоятельно запросив выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

При этом проверка достоверности статуса общества СК «Авангард-строй» как застройщика путем направления соответствующего запроса в порядке межведомственного информационного взаимодействия в Министерство  строительства и инфраструктуры Челябинской области или Администрацию города Челябинска в полномочия государственного регистратора прав не входит.

На момент передачи прав и обязанностей по соглашению об уступке право аренды земельного участка находилось в залоге у обществ «Проект-Сервис», «Джоб оффер», «Квинта», «СИМ-1», а также у участников долевого строительства по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве (ФИО4, ФИО8, ФИО5., ФИО10, ФИО7, ФИО9, ФИО12, ФИО6,Н., ФИО11), согласия которых были запрошены государственным регистратором прав для соблюдения требований пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регламентированная форма согласия залогодержателя на заключение договора уступки заложенного права аренды законом не предусмотрена. 

Допускается составление согласия залогодержателя, в письменной форме, без нотариального удостоверения.

При этом в орган регистрации обществом СК «Авангард-строй» представлены  согласия о перемене лиц в обязательстве застройщика, заключенные в  письменные форме, в которых участники долевого строительства выражают  волеизъявление на замену лица в обязательстве со стороны застройщика по  договору участия в долевом строительстве.

Как следует из части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), залог права аренды в пользу участников долевого строительства возникает в силу закона и обеспечивает исполнение именно обязательств, возникающих из договоров участия в долевом строительстве.

Суд апелляционной инстанции счел, что  права и законные интересы третьих лиц, не  участвующих в соглашении об уступке, были соблюдены путем подписания  участниками долевого строительства согласий о перемене лиц в обязательстве  застройщика, что свидетельствует об их осведомленности о смене застройщика,  который, в свою очередь, принял на себя полный объем прав и обязанностей по соглашению об уступке.

Судом учтено, что между обществом,  обществом СК «Авангард-строй» и ФИО8 заключено  дополнительное соглашения от 18.09.2017 № 1 к договору участия в долевом  строительстве жилого дома от 08.12.2016 №3.1/18, которое зарегистрировано в  Едином государственном реестре, недвижимости 04.1020017 № 74/001/2017-6.

При этом проверка факта заключения соглашения вследствие введения  ФИО8 в заблуждение сотрудниками общества и общества СК «Авангард-строй»» в полномочия  государственного регистратора прав не входит.

Кроме того, апелляционный суд верно установил, что права банка в связи с действиями Управления Росреестра не нарушены.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, в обеспечение исполнения обязательства застройщика считаются находящимися в залоге земельный участок,  принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право  субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Поскольку общество «Россельхозбанк» не являлось участником залоговых отношений застройщика, банком были заключены кредитные договоры с участниками  долевого строительства - ФИО8, ФИО7, ФИО9, апелляционный суд заключил, что права Банка могут быть нарушены в случае неисполнения ими  обязательств.

Действий, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны общества и общества СК «Авангард строй», государственным регистратором прав при проведении правовой экспертизы соглашения об уступке не выявлено.

Апелляционный суд принял во внимание, что с целью пополнения конкурсной массы должника конкурсный  управляющий 18.07.2019 в обособленном споре в рамках дела № А76-31894/2017  о несостоятельности (банкротстве) должника – общество обратился с заявлением о признании недействительным соглашения об  уступке, применении последствий недействительности указанной сделки.

В рамках дела № А76-31894/2017 удовлетворено требование конкурсного управляющего Слав А.Л. о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017, заключенного между обществом и обществом «СК «Авангард-строй», применены  последствия недействительности сделки в виде восстановления общества в правах арендатора по договору аренды от 30.09.2005 № УЗ №007843-К-2006 в отношении земельного участка площадью 8834 кв. м с кадастровым номером 74:36:0602001:36.

Данные последствия недействительности сделки влекут за собой  прекращение соответствующей записи в ЕГРН в заявительном порядке, что, в  свою очередь, влечет восстановление нарушенных прав общества.

Между тем, общество с заявлением о прекращения записи о переходе права аренды на земельный участок с  кадастровым номером 74:36:060201:36 на основании соглашения об уступке не обращалось.

Принимая во внимание, что на момент рассмотрения  настоящего дела по существу (20.04.2022), требования конкурсного  управляющего общества Слава А.Л. о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от  20.07.2017 и применении последствий недействительности сделки уже были удовлетворены, вывод суда апелляционной инстанции о том, что права общества уже восстановлены в рамках обособленного спора в деле о банкротстве заявителя, является правильным.

Обращение конкурсного управляющего в суд с рассматриваемым заявлением направлено на  повторную переоценку обстоятельств, которым судом уже была дана оценка в рамках дела о банкротстве общества.

Согласно п. 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда  Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и  других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это  юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает  спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной,  которым не применены последствия ее недействительности, не является  основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу п. 56 постановления № 10/22 зарегистрированное право  на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В случае установления несоответствия действительности, содержащейся в  Едином государственном реестре прав записи о праве собственности (а также ином праве) лица на объект недвижимости, государство в лице регистрирующего  органа не вправе самовольно погасить такую запись. Для осуществления таких  действий необходимо вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, судом апелляционной инстанции верно отмечено, что фактически требование конкурсного управляющего Слава  А.Л. об оспаривании перехода права аренды на земельный участок от общества к обществу  «СК «Авангард-Строй», зарегистрированного на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по  договору от 20.07.2017, в рамках дела № А76-31894/2017 рассмотрено в исковом  порядке, судом удовлетворено.

Определение суда от 28.03.2022 по делу № А76-31894/2017 вступило в  законную силу 06.06.2022 и является основанием для внесения соответствующей  записи в ЕГРН.          Судом учтено, что в ходе рассмотрения настоящего спора конкурсный управляющий неоднократно подтверждал отсутствие заинтересованности в применении судом каких-либо восстановительных мер гражданско-правового характера, целью обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением являлось желание  заявителя пресечь на будущее ненадлежащее исполнение Управлением Росреестра своих  функций.

Требований о применении судом каких-либо восстановительных мер  гражданско-правового характера при признании действий Управления  Росреестра незаконными общество не заявляло.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения  по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений, в том числе должно содержаться указание на признание  оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия,  должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным  образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя  в установленный судом срок.

Вместе с тем обращение конкурсного управляющего в суд с заявлением о признании незаконными действий органа регистрации прав в связи с продолжительным рассмотрением обособленного спора о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017 и применении последствий недействительности сделки в рамках дела о банкротстве общества является необоснованным.  

Таким образом, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что права общества были нарушены самим фактом заключения  соглашения об уступке прав и обязанностей по договору от 20.07.2017, впоследствии признанного судом недействительной сделкой, а не фактом внесения Управлением Росреестра в ЕГРН записи о состоявшемся переходе права  собственности на основании данной сделки.

Соответствующая запись была внесена управлением в ЕГРН на основании  сделки, не признанной на момент совершения регистрационных действий  недействительной.

Следовательно, требования к Управлению Росреестра о признании незаконным внесения изменений в ЕГРН в отношении перехода права аренды на земельный участок, при наличии в суде спора о признании недействительной сделки,  являющейся основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН, заявлены неправомерно.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда и отказал в удовлетворении иска.

Доводы заявителя основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают вывод суда о необоснованности заявленных требований, с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления подлежат отклонению. 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 по делу № А76-16422/2021  Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» – без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                        В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                                              С.В. Лазарев

 

                                                                                              А.С. Полуяктов