АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-15781/2023

17 января 2025 года

город Саратов

Резолютивная часть решения оглашена 25 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 17 января 2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сахновой В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Ю.В., рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Авто Трио» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), Саратовская область, г. Саратов, 

к Комитету по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), Саратовская область, г. Саратов, 

к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 

<

***>) г. Саратов,

Третьи лица: 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), Саратовская область, г. Саратов, 

общество с ограниченной ответственностью «ПРИВОЛЖСКСЕЛЬХОЗКОМПЛЕКТ» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), Саратовская область, г. Энгельс, 

Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 

<

***>), г. Саратов,

ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ, г. Саратов,

ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ»,

Прокуратура Саратовской области, г. Саратов,

Министерство транспорта и дорожного хозяйства Саратовской области, г. Саратов,

о признании права собственности, 

при участии в судебном заседании: 

от истца - ФИО1, представитель по доверенности от 03.05.2024, ФИО2, по доверенности от 03.05.2024,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 30.09.2024,

от Прокуратуры Саратовской области – ФИО4, удостоверение обозревалось,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Авто Трио» к Комитету по управлению имуществом города Саратова о признании права собственности на 3-х этажное нежилое здание Торгово-сервисного центра «Грузовик», площадью 2520, 1 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>.

В ходе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, где просит признать право собственности на нежилое 3-х этажное здание Торгово-сервисного центра «Грузовик», площадью 1777, 5 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>. От остальной части исковых требований истцом заявлен отказ.

Судом уточнения приняты к рассмотрению.

Согласно пункту 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом. 

Арбитражный суд, рассматривая заявление, установил, что отказ от исковых требований не противоречит законам и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц. 

С учетом изложенного, суд полагает, что заявление об отказе от исковых требований подлежит удовлетворению, производство по делу в указанной части прекращению.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчики, ОАО «РЖД» возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзывах и судебных заседаниях.

От ООО «ПРИВОЛЖСКСЕЛЬХОЗКОМПЛЕКТ» в материалы дела поступили письменные пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерациипо существу заявленных требований по имеющимся в деле документам.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, Постановлением мэра города Саратова от 08.04.2002 г. ОАО «Приволжсксельхозкомплект» (в настоящее время - ООО «Приволжсксельхозкомплект») был предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 0, 3265 га под реконструкцию существующей автомастерской ОАО «Приволжсксельхозкомплект» по Ново-Астраханскому шоссе, д. 52а в Заводском районе.

Во исполнение указанного постановления 15.10.2002 между Администрацией города Саратова и ОАО «Приволжсксельхозкомплект» был заключен договор аренды земельного участка площадью 3265 кв.м. по адресу: 

<

...>. под реконструкцию существующей автомастерской ОАО «Приволжсксельхозкомплект».

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 64:48:020319:22.

В соответствии с целями и задачами предоставленного в аренду земельного участка ОАО «Приволжсксельхозкомплект» был разработан и согласован в Управлении Архитектуры и градостроительства г. Саратова проект реконструкции автомастерской (пристройки торгового зала).

Как указывает истец, фактически работы по реконструкции существующего строения на вышеуказанном земельном участке были выполнены ЗАО «Авто Трио», которому впоследствии ОАО «Приволжсксельхозкомплект» были уступлены права аренды на землю под реконструированным объектом недвижимости. ЗАО «Авто Трио» являлось правопредшественником истца и было реорганизовано путем преобразования организации в ныне существующее ООО «Авто Трио».

Так, в период 2002 - 2003 годы ЗАО «Авто Трио», на указанном земельном участке по адресу 

<

...> в соответствии с целями его предоставления и согласно утвержденному проекту за счет собственных сил и средств были проведены работы по реконструкции автомастерской путем строительства нежилого здания - Торгово-сервисный центр «Грузовик».

12.04.2004 филиалом ФГУП «Ростехинвентаризации» по г. Саратов был изготовлен технический паспорт объекта, представляющего собой 3-х этажное нежилое здание Торгово-сервисного центра «Грузовик» В названном паспорте указан год постройки объекта 2003, а также его владелец – ЗАО «Авто Трио».

25.09.2006 ОАО «Приволжсксельхозкомплект» уступил ЗАО «Авто Трио» права аренды на земельный участок по договору от 16.10.2002 путем заключения договора №3 замены стороны в обязательстве, договор замены стороны зарегистрирован в Росреестре по Саратовской области 25.10.2006.

Так, согласно представленного кадастрового паспорта земельного участка от 14.10.2013 №64/201/2013-440207 в отношение названного земельного участка с кадастровым номером 64:48:020319:22 зарегистрировано обременение в виде права аренды в пользу ЗАО «Авто Трио», участок занят объектом недвижимого имущества, объектом застройки.

Истец указывает, что обществом на всем протяжении действия договора аренды с момента вступления в качестве стороны в указанном договоре и до настоящего времени производятся необходимые платежи как арендатора участка. С момента постройки здания оно эксплуатируется и используется истцом, как в качестве офиса, так и в целях сдачи в аренду третьим лицам, Общество при этом оплачивает необходимые налоги.

04.07.2012 нежилое здание Торгово-сервисного центра «Грузовик» было поставлено на кадастровый учет, ему был присвоен кадастровый номер 64:48:020336:84, что подтверждается представленной кадастровой выпиской от 31.05.2023.

16.09.2021 ЗАО «Авто трио» был реорганизовано путем его преобразования в ООО «Авто Трио», что подтверждается сведениями выписки из ЕГРЮЛ, что подтверждает правопреемство истца от ЗАО «Авто трио» в порядке ст. 58, 218 ГК РФ

Как указывает истец, спорное нежилое здание по вышеназванному адресу было выстроено хозспособом путем реконструкции ранее существовавшего строения на предоставленном для указанных целей земельном участке, с 2003 года непрерывно находятся в открытом и добросовестном владении истца, который является арендатором названного земельного участка.

Также истец указывает, что строительство спорного здания путем реконструкции ранее существующего объекта произведено в отсутствие получения необходимого разрешения на строительство, но на законно отведенном для этих целей земельном участке, объект выстроен в соответствии с ранее оформленным проектом реконструкции. При этом истец фактически 20 лет открыто и добросовестно владеет спорным имуществом как своим собственным, право аренды истца на ранее отведенный для вышеуказанных целей земельный участок приобретено истцом и зарегистрировано за ним в установленном законом порядке, истец оплачивает необходимые платежи как арендатор участка, при этом спорный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет.

При указанных обстоятельствах истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, в котором просит признать право собственности на спорный самовольно реконструированный объект в силу приобретательной давности в порядке статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Одним из способов защиты нарушенных прав, предусмотренных этой нормой, является требование о признании права.

Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед иными лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество и направлен на защиту существующего, но нарушенного или оспариваемого права. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. 

Как следует из пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктах 39 - 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» содержатся условия, при наличии совокупности которых возможно признание права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект: 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Согласно пункту 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГКРФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание) (пункт 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» установлено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Таким образом, по смыслу статьи 234Гражданского кодекса Российской Федерации условиями признания права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности являются: добросовестность, открытость, непрерывность владения имуществом как своим собственным в течение установленного периода времени. 

Признание права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности возможно и в отношении самовольной постройки (пункт 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Информационное письмо от 09.12.2010 №143)). 

Поскольку решение о признании права собственности в порядке приобретательной давности является основанием возникновения права, вышеуказанные обстоятельства, предусмотренные в законе в качестве условий удовлетворения иска, подлежат установлению судом. 

Вопрос о признании права собственности в силу приобретательной давности должен разрешаться с учетом специальных положений статьи 222Гражданского кодекса Российской Федерации, в предмет доказывания входит установление обстоятельств добросовестности приобретателя объекта, в частности, нахождение объекта на правомерно занимаемом земельном участке и отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо угрозы жизни и здоровью граждан (статья 222 ГК РФ).

Определением суда от 23.11.2023 по делу №А57-15781/2023 была назначена судебная экспертиза, которая поручена экспертам Федерального бюджетного учреждения Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России).

В соответствии с заключением эксперта № 3298/3309/5-3 от 13.03.2024 эксперты пришли к следующим выводам:

По первому вопросу:

Является ли объект -3-х этажное нежилое здание Торгово-сервисный центр «Грузовик» площадью 2520,1 кв. м., расположенное по адресу: г. Саратов, НовоАстраханское шоссе, д. 52 А, вновь возведенным (новым) строением либо является объектом недвижимости, созданным в результате реконструкции автомастерской?

Исследуемый объект, расположенный по адресу: г. Саратов, НовоАстраханское шоссе, д. 52 А, является объектом недвижимости, созданным в результате реконструкции.

По второму вопросу:

В случае установления реконструкции объекта определить элементы, площадь реконструированных частей объекта с указанием их характеристик, а также характеристики первоначального объекта?

В результате исследования представленной документации и проведенного осмотра исследуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Саратов, НовоАстраханское шоссе, д. 52 А, установлены следующие изменения конструктивных элементов и габаритов строения:

- было произведено устройство перегородок с образованием нового помещения, с опорой на несущую стену с тыльной стороны исследуемого здания, площадью застройки 17,52 кв.м, (фото №5, 6). Исследуемое помещение выполнено из силикатного кирпича. Проемы выполнены из пвх профиля, ворота металлические;

- была возведена 2-х этажная пристройка с мансардой, площадью застройки 291 кв.м., общей площадью помещений 742,6 (фото №7, 8). Пристройка не имеет общего фундамента с основным строением, конструктивно независима и может использоваться отдельно от основного строения. Исследуемая постройка имеет следующие конструктивные характеристики: фундамент - бетонные блоки, стены и перегородки - кирпичные, крыша - металлический профилированный лист, коммуникации: электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, проемы - металлические двери, оконные заполнения из пвх профиля.

Основное здание, расположенное по адресу: г. Саратов, НовоАстраханское шоссе, д. 52 А, имеет следующие конструктивные характеристики: фундамент - бетонные блоки; стены и перегородки — кирпичные; крыша - металлический профилированный лист; коммуникации - электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация, газоснабжение, водоотведение; проемы - металлические двери, оконные заполнения из пвх профиля. Общая площадь здания составляет 2520.1 кв.м.

По третьему вопросу:

Соответствует ли объект строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным нормам и правилам, если нет, то какие нарушения допущены?

Исследуемое строение, расположенное по адресу: г. Саратов, НовоАстраханское шоссе, д. 52 А, в части доступа к зданиям для обеспечения возможности ликвидации возгорания, соответствуют противопожарным нормам и требованиям.

Исследуемое строение, расположенное по адресу: г. Саратов,НовоАстраханское шоссе, д. 52 А, в части наличия необходимых коммуникаций, их работоспособности, в части конфигурации помещений, соответствуют требованиям санитарных норм.

Техническое состояние опорных конструкций нежилого здания, можно охарактеризовать как хорошее (категория технического состояния) и стабильное. На момент проведения исследования установлено, что просадки фундамента, искривления и прочие деформации, которые могли свидетельствовать о ненадежности и возможности обрушения вышеуказанного строения отсутствуют.

Исследуемое строение, расположенное по адресу: г. Саратов, НовоАстраханское шоссе, д. 52А, соответствует требованиям безопасности, строительным нормам и правилам.

По четвертому вопросу:

Создает ли вышеназванный объект угрозу жизни, здоровью граждан и их имуществу и в какой степени? Нарушает ли строение права и интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей? Если нарушения имеются, указать какие?

Исследуемое строение, расположенное по адресу: г. Саратов, НовоАстраханское шоссе, д. 52А, соответствует требованиям безопасности, строительным нормам и правилам, в том числе 384-ФЗ от 30 декабря 2009 г. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, в части технического состояния конструктивных элементов строения, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Объект недвижимости после реконструкции нарушает права и интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей. Данное строение частично располагается на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020319:30. Площадь наложения составляет 56,61 м2.

По пятому вопросу:

Расположен ли объект недвижимости в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:020319:22?

Объект недвижимости после реконструкции выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:020319:22.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Основания относиться к экспертному заключению, полученному по результатам судебной экспертизы, критически у суда отсутствуют.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Суд отмечает, что экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы экспертов понятны, мотивированы проведенными осмотрами, исследованиями, не имеют вероятностного характера.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В результате анализа материалов дела суд пришел к выводу, что доказательств, для опровержения выводов экспертов, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Представленное в материалы дела заключение эксперта является ясным и полным, сомнений в правильности или обоснованности не вызывает, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам такого вида, выводы экспертов не противоречат проведенным исследованиям, экспертами даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед ними вопросы.

У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности сделанных экспертами выводов в рамках настоящего дела.

В экспертном заключении имеется полное содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований. Обоснование выводов по всем поставленным вопросам является полным, четким и исчерпывающим.

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание наличие в материалах дела документов, подтверждающих наличие у экспертов необходимого образования и достаточной квалификации для проведения такого рода экспертизы, учитывая отсутствие в экспертном заключении противоречивых выводов, а также учитывая полноту ответов на поставленные перед экспертом вопросов, суд приходит к выводу о принятии указанного заключения в качестве достоверного доказательства по делу.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчики указывают, что владение истца объектом недвижимости с кадастровым номером 64:48:020363:84 не имеет признаков добросовестности, необходимых для признания права собственности в порядке статьи 234 ГК РФ, поскольку истцу изначально известно о возведении постройки без разрешительной документации, равно как и об отсутствии каких-либо прав истца на земельный участок в момент возведения строения.

Кроме того, Комитет по управлению имуществом г. Саратова считает себя ненадлежащим ответчиком.

ОАО «РЖД» указывает, что нежилое 3-х этажное здание Торгово-сервисного центра «Грузовик», площадью 2520, 1 кв. м., по адресу: 

<

...> частично расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:104 (единое землепользование в состав которого входит земельный участок с кадастровым номером 64:48:020319:30). Указанный земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:104 находится в федеральной собственности и арендован Приволжской железной дорогой – филиалом ОАО «РЖД» в соответствии с договором аренды №498 от 25.07.2005 с разрешенным использованием - для полосы отвода железной дороги. При этом, договор субаренды земельного участка под указанным нежилым 3-х этажным зданием Торгово-сервисного центра «Грузовик» с Приволжской железной дорогой не заключался, Приволжская железная дорога размещение данного объекта недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:104 не согласовывала. В случае принятия решения в пользу истца у ОАО «РЖД» произойдет аннулирование права аренды на часть земельного участка, что в свою очередь негативным образом скажется на эксплуатации объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта. В связи с вышеизложенным ОАО «РЖД» считает исковые требования ООО «Авто Трио» не подлежащими удовлетворению.

Определением от 02.09.2024 по ходатайству истца по делу №А57-15781/2023 была назначена повторная экспертиза, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России).

В соответствии с заключением эксперта № 2579/5-3 от 10.10.2024 эксперты пришли к следующим выводам:

По первому вопросу:

Определить какова общая площадь 3-х этажного основного нежилого здания Торгово-сервисного центра «Грузовик» по адресу: 

<

...> и какова площадь застройки указанного строения, учитывая, что общая площадь помещений 2-х этажной пристройки с мансардой к основному строению составляет 742.6 кв.м., площадь застройки - 291 кв.м?

Площадь помещений 3-х этажного основного нежилого здания торгово-сервисного центра «Грузовик», без учета площади помещений 2-х этажной пристройки с мансардой, по адресу: 

<

...>, составляет 1777,5 кв.м.

Площадь застройки 3-х этажного основного нежилого здания торгово-сервисного центра, «Грузовик», без учета площади застройки 2-х этажной пристройки с мансардой по адресу: 

<

...>, составляет 874 кв.м.

Экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.Основания относиться к экспертному заключению, полученному по результатам судебной экспертизы, критически у суда отсутствуют.

Поскольку, как указывает истец, часть основного строения нежилого здания торгово-сервисного центра «Грузовик» площадью 1777,5 кв.м.конструктивно независима от спорной части 2-х этажной пристройки, не имеет с ней общего фундамента, технически может использоваться отдельно от нее, соответствует необходимым строительным, градостроительным и прочим нормам и правилам, в частности, не нарушает прав и интересов смежных землепользователей, поскольку расположена в границах ранее отведенного заявителю земельного участка истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Просил суд признать право собственности на нежилое 3-х этажное здание Торгово-сервисного центра «Грузовик», площадью 1777, 5 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>.

В процессе рассмотрения дела Администрацией муниципального образования «Город Саратов» было заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу №А57-32127/2024 по исковому заявлению Министерства транспорта и дорожного хозяйства Саратовской области к ООО «Авто Трио» о прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020319:22, определении размера возмещения рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:020319:22 при досрочном прекращении договора аренды.

В судебном заседании 25.12.2024 представитель Администрации муниципального образования «Город Саратов» ранее заявленное ходатайство о приостановлении производства по делу не поддержал, в связи с чем суд указанное ходатайство не рассматривает.

Как следует из материалов дела, истцом не представлены доказательства того, что ООО «Авто Трио (его правопредшественнику) кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано до начала возведения постройки.

Истцом не представлено доказательств обжалования в установленном законом порядке действий администрации, повлекших отказ в выдаче разрешительной документации на ввод в эксплуатацию объектов, а также признания указанных действий незаконными.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. 

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, осуществившем самовольное строительство, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в соответствующие органы за получением необходимой документации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 №5698/12).

Таким образом, отсутствие действий по получению надлежащей разрешительной документации до начала самовольного строительства, не свидетельствует о добросовестности поведения и не является основанием для легализации правонарушения, которым является самовольное строительство (реконструкция).

В правоприменительной практике сформирован правовой подход, согласно которому, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, поскольку осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (абзац 52 раздела «Вопросы применения материального права»), разъяснено, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. 

Действительно, по общим правилам статьи 234 ГК РФ не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны, поскольку иной подход ограничивал бы применение указанной нормы и введение в гражданский оборот недвижимого имущества, возведенного в период действия гражданского законодательства, не предусматривающего признание права собственности на самовольную постройку, и в отношении которого истекал срок предъявления требования о сносе (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2017 №67-КГ17-22).

Однако данных оснований применительно к спорному случаю не установлено, совокупность условий для признания права собственности в силу приобретательной давности отсутствует. 

Истец обратился с настоящим иском о признании права по основаниям, предусмотренным статьей 234 ГК РФ, которая не применима к спорным правоотношениям. 

Поскольку истец не доказал факт добросовестного владения спорным имуществом, его ссылки на факты открытого и непрерывного владения данным объектом и несение связанных с этим расходов не могут учитываться при решении вопроса о признании права собственности в силу приобретательной давности. 

Такое суждение не противоречит пункту 12 Информационного письма от 09.12.2010 №143. 

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:020336:84 указанное здание, расположенное по адресу: 

<

...>, поставлено на кадастровый учет 04.07.2012, имеет площадь 2 520,1 кв.м., назначение: нежилое, год завершения строительства: 2003, сведения о зарегистрированных правах - отсутствуют.

Спорный объект с кадастровым номером 64:48:020336:84 частично располагается на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020319:30. Площадь наложения составляет 56,61 м2

Истец просит признать право собственности на часть спорного строения площадью 1777, 5 кв. м., не выходящую за границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:020319:22.

Вместе с тем как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, возможность признания права собственности на часть самовольной постройки законодательством не предусмотрена. Это означает, по сути, что самовольная постройка должна признаваться вещью в целом, с последующей возможностью установления на нее вещного права, которое может быть реализовано, если самовольная постройка не нарушает права третьих лиц и не является результатом существенных и неустранимых нарушений градостроительных и строительных норм и др. 

Признание права собственности на часть реконструируемого объекта в данном случае фактически вызывает правовую неопределенность в вопросе о статусе объекта недвижимости, что недопустимо для целей стабильности гражданского оборота в вещных правоотношениях.

Часть спорного строения площадью 1777, 5 кв. м., о признании права собственности на которую просит истец, является частью нежилого здания с кадастровым номером 64:48:020336:84 общей площадью 2 520,1 кв.м. и не может существовать самостоятельно в гражданском обороте, поскольку не является самостоятельным объектом недвижимости, что также исключает возможность признания на него права собственности как на самостоятельный объект недвижимости.

Поскольку ни истец, ни его правопредшественник не принимали надлежащих мер по легализации постройки и получению необходимой разрешительной документации на проведение строительных работ, доказательств невозможности получения такой документации по независящим от них причинам не представлено, часть спорного объекта выходит за границы земельного участка, на котором он расположен, чем нарушает права смежных землепользователей - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, ОАО «РЖД», а признание права собственности на часть самовольной постройки законодательством не предусмотрена, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Суд отмечает, что отказ в иске о признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым исковым заявлением о признании права на самовольную постройку, в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска (пункт 46 постановления ПленумаВерховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, производится судом в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Авто Трио» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в части признания права собственности на нежилое 3-х этажное здание Торгово-сервисного центра «Грузовик», площадью 1777, 5 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> - отказать. 

Принять отказ от остальной части исковых требований. Производство по делу №А57-15781/2023 в указанной части прекратить. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Авто Трио» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Авто Трио» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу Федерального бюджетного учреждения Саратовской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 17 698 руб. в счет оплаты судебной экспертизы. 

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Саратовской области перечислить Федеральному бюджетному учреждению Саратовской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) с депозитного счета суда денежные средства в размере 145 460 руб. за проведение экспертиз, ИНН 

<

***> КПП 645001001, р/с 

<

***>, Отделение Саратов Банка России/УФК по Саратовской области, к/с 03214643000000016000, БИК 016311121, уплаченные на основании платежных поручений №106 от 04.09.2023, №105 от 23.08.2024.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке статей 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения. 

Судья Арбитражного суда

Саратовской области В.В. Сахнова