ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-29620/2021

г. Саратов

16 февраля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «09» февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен «16» февраля 2023 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Никольского С.В.,   

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Связь-Инвест» на решение Арбитражного суда Саратовской  области от 30 ноября 2022 года по делу № А57-29620/2021, 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Связь-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 308645012800031, ИНН 

<

***>) при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Администрации Петровского муниципального района Саратовской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», филиала ФГБУ «ФКП ФС Росреестра по Саратовской области, о признании права аренды отсутствующим,

 

при участии в судебном заседании:

-представитель ООО «Связь-Инвест» - ФИО3, действующий на основании доверенности от 20.12.2021;

-представитель ИП ФИО2 – ФИО4, действующий на основании доверенности от 13.07.2022.  

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Связь-Инвест» (далее – ООО «Связь-Инвест») обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о признании отсутствующим правоа аренды ответчика на земельный участок, кадастровый номер: 64:25:180104:81, общей площадью 36 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения БС сети DCS-1800, расположенный по адресу: 

<

...> уч. 28 и земельный участок, кадастровый номер: 64:25:180102:805, общей площадью 36 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения БС сети DCS-1800, расположенный по адресу: 

<

...> уч. 2. 

Решением Арбитражного суда Саратовской  области от 30.11.2022 в  удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «Связь-Инвест», не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. 

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела на основании Постановлений главы администрации Петровского муниципального района Саратовской области №№1745 и 1746 от 26.11.2007 были заключены договоры аренды земельного участка от 26 ноября 2007 года, согласно которым ООО «Карта-Плюс» (впоследствии переименовано в ООО «РоссТел») были переданы в аренду на 49 лет следующие земельные участки: 

-земельный участок, кадастровый номер: 64:25:180104:81, общей площадью 36 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения БС сети DCS-1800, расположенный по адресу: 

<

...> уч. 28,

-земельный участок, кадастровый номер: 64:25:180102:805, общей площадью 36 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения БС сети DCS-1800, расположенный по адресу: 

<

...> уч. 2. 

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 01.06.2013 по договору аренды земельного участка от 26.11.2007  ООО «РоссТел» в лице генерального директора ФИО2 передало все права и обязанности ООО «Связь-Инвест» в отношении земельного участка, предоставленного Администрацией Петровского муниципального района, для размещения базовой станции сети DCS-1800, площадью 36 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок №28. 

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 01.06.2013 по договору аренды земельного участка от 26.11.2007  ООО «РоссТел» в лице генерального директора ФИО2 передало все права и обязанности ООО «Связь-Инвест» в отношении земельного участка, предоставленного Администрацией Петровского муниципального района, для размещения базовой станции сети DCS-1800, площадью 36 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок №2. 

Согласно сведениям ЕГРП, земельный участок с кадастровым номером 64:25:180104:81 был передан ФИО2 на основании соглашения №1 от 05.08.2013 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (дата регистрации 30.09.2013),  а земельный участок с кадастровым номером 64:25:180102:805 был передан ФИО2 на основании соглашения №2 от 05.08.2013 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (дата регистрации 30.09.2013).

 Истец, ссылаясь на недействительность заключенных между ООО «РоссТел»  и ИП ФИО2 соглашений №№ 1,2 об уступке прав и обязанностей от 05.08.2013 обратился в суд с настоящим иском. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно статье 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами

В 2013 году вопросы государственной регистрации прав на недвижимость регулировались Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). 

Согласно п. 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. 

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.08.2014 по делу №А40-34763/14-124-38Б ООО «РоссТел» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре, как ликвидируемый должник. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.10.2015 по делу №А40- 34763/14-124-38Б завершено конкурсное производство в отношении ООО «РоссТел». 

Судом установлено, что на основании Постановлений главы Администрации Петровского муниципального района Саратовской области №№1745 и 1746 от 26.11.2007 были заключены договоры аренды от 26 ноября 2007 года, согласно которым ООО «Карта-Плюс» (впоследствии переименовано в ООО «РоссТел») были переданы в аренду на 49 лет земельные участки с кадастровыми номерами 64:25:180104:81 и 64:25:180102:805. 

На основании договоров о передаче прав и обязанностей от 01.06.2013 ООО «РоссТел» в лице генерального директора ФИО2 передало все права и обязанности по договорам аренды в отношении указанных земельных участков ООО «Связь-Инвест».

Согласно п. 5.1. договоров о передаче прав и обязанностей от 01.06.2013 право аренды переходит к принимающей стороне с момента государственной регистрации договора.

В качестве обоснования предъявленного иска со ссылкой на п. 52 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", истец указывает на то, что поскольку договора между ООО «Связь-Инвест» и ООО «Росстел» о передаче прав и обязанностей заключены  01.06.2013, то последующие соглашения №№1, 2 от 05.08.2013 об уступке прав и обязанностей  арендатора  по договорам аренды, заключенные между ООО «Росстел» и  ИП ФИО2 должны рассматриваться как недействительные.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

   В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010  разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестре прав на недвижимое имущество и сделок.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестре прав на недвижимое имущество и сделок.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из смысла пункта 52 указанного Постановления следует, что иск о признании зарегистрированного права отсутствующим, является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

При этом невозможность защиты должна быть обусловлена наличием государственной регистрации.

Исходя из положений статей 11, 12 ГК РФ, статей 4, 65 АПК РФ предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

По смыслу абзаца 4 пункта 52 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 применение такого способа защиты как предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Однако, доказательств, что истец обращался ранее с иском о признании права или об истребовании имущества из чужого незаконного владения, ООО «Связь-Инвест» не приводит.

Право на предъявление иска о признании права или обременения отсутствующим имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности (часть 1 статьи 9 АПК РФ). 

По общему правилу, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Однако, судом установлено, что государственная регистрация указанных договоров о передаче прав и обязанностей от 01.06.2013 по договору аренды не производилась, акты приёма-передачи земельных участков суду не представлены.

Из материалов дела не следует, что истцом  оплачивались арендные платежи за пользование земельными участками. Каких-либо иных доказательств фактического использования ООО «Связь-Инвест» вышеуказанными земельными участками суду не представлено (имущества, принадлежащего истцу на участках не имеется).

Кроме того, необходимо отметить, что соглашения №1, 2 от 05.08.2013 об уступке прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельного участка зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем внесена запись в ЕГРН. Ответчиком в материалы дела представлены договоры субаренды №496 от 11.11.2013, заключенные между ИП ФИО2 и ЗАО «Нижегородская сотовая связь», а также платежные поручения о внесении арендной платы.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что спорные земельные участки после заключения договоров о передаче прав и обязанностей от 01.06.2013 оставались во владении ООО «Росстел». Фактическая передача прав и обязанностей по договорам от 01.06.2013, заключенным между истцом и ООО «Росстел», сторонами не осуществлялась.   Доказательств обратного в материалы настоящего дела истцом не представлено.

При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом неверно выбран способ защиты права.

   Избранный способ защиты гражданского права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения.

В суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности. 

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

В соответствии со статьей 196 ГК РФ срок исковой давности устанавливается в три года. 

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

В соответствии со статьей 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Судом установлено, что истцу о заключенных между ООО «Росстел» и ИП ФИО2 соглашениях о передаче права аренды стало известно на основании выписок из ЕГРН, полученных в 2021 году. 

Данный вывод суда сторонами не оспаривается.

 Ссылка заявителя жалобы на то, что право аренды на земельный участок возникло у него с момента заключения сделки и сохраняется до истечения срока, установленного договором аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции исходя из следующего.

В соответствии п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Кроме того, согласно п. 5.1. договоров о передаче прав и обязанностей от 01.06.2013 по договорам аренды указанных земельных участков от 26.11.2007 право аренды переходит к принимающей стороне с момента государственной регистрации договора.

   Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

   При этом, само по себе отсутствие государственной регистрации договора не влечет его незаключенности при условии исполнения его сторонами.

   Однако, судом установлено, что фактическая передача прав и обязанностей по договорам от 01.06.2013, заключенным между истцом и ООО «Росстел», сторонами не осуществлялась, государственная регистрация ограничения (обременения) права в виде аренды за ООО «Связь-Инвест» произведена не была.

  Соглашения от 05.08.2013 о передаче прав аренды на земельные участки не оспорены, недействительными не признаны.

  Иные доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, сделаны при неправильном применении и толковании норм материального и процессуального права.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 ноября 2022 года по делу № А57-29620/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения.

           Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

 

Председательствующий                                                                   С.В.  Никольский 

 

 

Судьи                                                                                                  Т.С. Борисова

 

 

                                                                                                             О.А. Дубровина