АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2282/2024

21 июня 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи  В.А. Гребенщиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова            

при участии:

от администрации города Владивостока: ФИО1, представитель по доверенности от 25.12.2023 № 1-3/5805

от УМС г. Владивостока: ФИО1, представитель по доверенности                    от 25.12.2023 № 28/25784-исх.

от ООО «Специализированный застройщик «Ареал-проект 1»: ФИО2, представитель по доверенности б/н от 09.01.2024

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ареал-проект 1»

на решение от 28.12.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2024

по делу №  А51-512/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации города Владивостока (ОГРН 

<

***>,             ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>) 

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока                           (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>), обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ареал-проект 1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690090, 

<

...>, эт. 4,                                  пом. 17) 

о признании недействительным договора, исключении и восстановлении сведений о земельных участках в реестре 

третье лицо: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю                              (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690090, 

<

...>)

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Владивостока (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС                                  г. Владивостока, управление, ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ареал-проект 1» (далее - ООО «СЗ «Ареал-проект 1», общество, ответчик):

- признать недействительным договор от 23.04.2021 № 25-28-000000-Ю-Р-НР-00608 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:68121, площадью 6281 кв. м, из земель населенных пунктов, имеющего местоположение: 

<

...> в районе д. 22;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) сведения о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:68121, площадью 6281 кв. м, из земель населенных пунктов, имеющего местоположение: 

<

...> в районе д. 22;

- восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером 25:28:000000:360, площадью 2421 кв. м, расположенном по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 170 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером 25:28:000000:12490, площадью 3860 кв. м, расположенном по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 43 м по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - управление Росреестра по Приморскому краю).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.12.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2024, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «СЗ «Ареал-проект 1» просит указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, принять новое решение.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о несогласии с выводом апелляционного суда об объединении земельных участков судов с кадастровыми номерами 25:28:000000:12490 и 25:28:000000:360, обладающих различными видами разрешенного использования в силу отмены управлением распоряжениями № 4172/28 и № 4173/28 ранее изданных распоряжений № 2194-1/28 и № 2195-1/28 вопреки установленному порядку (статья 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации; далее -       ЗК РФ). В этой связи обращает внимание на то, что принятое постановление главы администрации г. Владивостока от 27.11.2020 № 4965 является действующим и с момента его опубликования вид разрешенного использования данных участков изменился на условно разрешенный вид использования «Обеспечение занятий спортом в помещениях». Кроме этого, полагает поведение администрации соответствующим критерию злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ), что, в свою очередь, влечет отказ в праве на судебную защиту. Считает необоснованным вывод суда о нарушении публичного интереса оспариваемой сделкой.

В отзыве администрация, возражая относительно приведенных в кассационной жалобе доводов, просит в ее удовлетворении отказать.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель ООО «СЗ «Ареал-проект 1» поддержал свою позицию, изложенную в кассационной жалобе, с которой не согласился единый представитель  администрации и УМС г. Владивостока.

Управление Росреестра по Приморскому краю извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном                   заседании объяснения присутствовавших в нем лиц, Арбитражный                             суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, оспариваемый договор аренды от 23.04.2021 № 25-28-000000-Ю-Р-НР-00608 заключен между УМС                   г. Владивостока (арендодатель) и ООО «СЗ «Ареал-проект 1» (арендатор) на основании пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в целях предоставления арендатору сроком до 12.10.2085 земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:68121, площадью 6 281 кв. м, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: 

<

...> в районе д. 22, с видом разрешенного использования: обеспечение занятий спортом в помещениях, для использования в целях: «Строительство многофункционального спортивного центра в районе ул. Всеволода Сибирцева».

Право аренды общества зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 18.06.2021  25:28:000000:68121-25/056/2021-1.

Согласно сведениям из ЕГРН данный земельный участок образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:000000:360 и 25:28:000000:12490.

В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:360, площадью 2421 кв. м был предоставлен ООО «СЗ «Ареал-проект 1» на основании заключенного с УМС г. Владивостока договора аренды от 23.10.2020 № 25-28-000000-Ю-Р-НР-00532 сроком по 12.10.2085, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 170 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с видом разрешенного использования: обеспечение занятий спортом в помещениях, для использования в целях: реализация инвестиционного проекта «Строительство многофункционального спортивного центра в районе ул. Всеволода Сибирцева».

Между этими же сторонами был заключен с аналогичными условиями договор аренды от 23.10.2020 № 25-28-000000-Ю-Р-НР-00533 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:12490, площадью 3860 кв. м, из земель населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира: 

<

...>, с видом разрешенного использования: обеспечение занятий спортом в помещениях, для использования в целях: реализация инвестиционного проекта «Строительство многофункционального спортивного центра в районе ул. Всеволода Сибирцева».

Ранее данные земельные участки имели иной вид разрешенного использования: с кадастровым номером 25:28:000000:360 – «для целей, не связанных со строительством (размещение автостоянки)»; с кадастровым номером 25:28:000000:12490 – «спортивные объекты и сооружения без трибун для зрителей». Указанные участки расположены в территориальной зоне зеленых насаждений (Р-1).

До заключения договоров от 23.10.2020 управлением изданы распоряжения от 02.10.2020 № 2194-1/28 и № 2195-1/28, которыми вид разрешенного использования указанных земельных участков был изменен на «обеспечение занятий спортом в помещениях», который в соответствии с градостроительным регламентом Зоны зеленых насаждений (Р-1) (глава III Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (утв. решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010           № 462)) отнесен к условно разрешенным видам использования земельных участков.

Распоряжением УМС г. Владивостока от 15.01.2021 № 34/28 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: (описание местоположения): 

<

...> в районе д. 22» утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: 

<

...> в районе д. 22, образуемого в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:000000:360 и 25:28:000000:12490 общей площадью 6281 кв. м, с видом разрешенного использования «обеспечение занятий спортом в помещениях».

После объединения участков земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 25:28:000000:68121, передан обществу по договору аренды от 23.04.2021         № 25-28-000000-Ю-Р-НР-00608.

В упомянутых распоряжениях УМС г. Владивостока от 02.10.2020         № 2194-1/28 и № 2195-1/28 указано, что они приняты, в том числе, на основании постановления главы г. Владивостока от 02.10.2020 № 4224 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:000000:360, 25:28:000000:12490».

Данный факт послужил основанием для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:000000:360, 25:28:000000:12490.

Впоследствии 02.12.2022 по протесту прокурора г. Владивостока управление, действуя в пределах полномочий, распоряжениями № 4172/28, № 4173/28 отменило распоряжения № 2194-1/28, № 2195-1/28; распоряжением от 09.12.2022 № 4273/28 отменило распоряжение                    от 15.01.2021 № 34/28. 

Администрация, указывая, что в нарушение порядка изменен вид разрешенного использования в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:000000:360, 25:28:000000:12490, как следствие, незаконно образован в результате объединения указанных участков земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:68121 и предоставление его по договору аренды от 23.04.2021 № 25-28-000000-Ю-Р-НР-00608 ООО «СЗ «Ареал-проект 1», предъявила в арбитражный суд настоящие требования.

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций учитывали, что такой вид использования земельных участков как «Обеспечение занятий спортом в помещениях» отнесен к условно разрешенным, в связи с чем для изменения видов разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:000000:360 и 25:28:000000:12490 требовалось соблюдение законодательно установленной процедуры, предусмотренной положениями статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). 

Вместе с тем, как установлено судами на основании материалов дела, оповещение о публичных слушаниях по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:000000:360 и 25:28:000000:12490 опубликовано на официальном сайте администрации г. Владивостока 09.10.2020. Проект и информационные материалы к нему размещены на официальном сайте администрации г. Владивостока в разделе «Общественное обсуждение» 12.10.2020. Экспозиция проведена с 12.10.2020 по 16.10.2020. Заключение о результатах общественного обсуждения опубликовано на официальном сайте администрации г. Владивостока 23.10.2020. По итогам общественного обсуждения главой г. Владивостока 27.11.2020 издано постановление № 4965 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков с кадастровыми номерами: 25:28:000000:360, 25:28:000000:12490».

Таким образом, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:000000:360 и 25:28:000000:12490 принято только 27.11.2020, ввиду чего изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков на основании ранее принятых распоряжений УМС          г. Владивостока от 02.10.2020 № 2194-1/28 и № 2195-1/28, а также внесение соответствующих изменений относительно вида разрешенного использования земельных участков в ЕГРН, не соответствовало императивно установленному законом порядку.

Как следствие, нарушение административной процедуры изменения вида разрешенного использования земельных участков свидетельствует о необоснованности их передачи в аренду обществу по заключенным до предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков (по итогам вынесения на общественные обсуждения соответствующего вопроса) договорам от 23.10.2020 с уже установленным видом разрешенного использования «обеспечение занятий спортом в помещениях».

Отмечая, что с учетом сохранения объема правомочий арендатора (пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ) при объединении земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:000000:360 и 25:28:000000:12490 в земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:68121, площадью 6281 кв. м, обстоятельства неправомерного предоставления в пользование земельных участков на условиях договоров аренды от 23.10.2020, суды пришли к выводу о том, что формирование земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:68121 и его передача на основании вновь заключенного договора аренды от 23.04.2021 были совершены на условиях, заведомо нарушающих положения градостроительного и земельного законодательства.

Принимая положения статьей статьи 167, 168 ГК РФ разъяснения пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации              от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суды резюмировали, что заключение договора, предметом которого являлась передача в пользование земельного участка с условно разрешенным видом разрешенного использования, предоставленным в обход общественных (публичных) процедур, свидетельствует о его совершении с нарушением публичных интересов, что с учетом установленного нарушения норм статьи 39 ГрК РФ, влечет его ничтожность применительно к пункту 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 51 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921, вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям ЕГРН, о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

Объединение земельных участков, имеющих разные виды разрешенного использования, невозможно, поскольку это противоречит статье 11.2 ЗК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2016 № 304-ЭС16-6341).

В этой связи, учитывая отмену управлением распоряжениями № 4172/28 и № 4173/28 распоряжений № 2194-1/28 и № 2195-1/28 об изменении вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:000000:360, 25:28:000000:12490, объединение данных земельных участков, обладающих различными видами разрешенного использования, как указано судами, произведено вопреки установленному законом порядку.

Ввиду ничтожности договора от 23.04.2021 внесение на его основании сведений в публичный реестр является незаконным. 

При таких обстоятельствах суды, следуя положениям статьи 167 ГК РФ, применили последствия недействительности сделки в виде аннулирования в ЕГРН сведений о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:68121; восстановления в ЕГРН сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 25:28:000000:360, 25:28:000000:12490, соответственно.

Отклоняя ссылку общества на злоупотребление правом со стороны администрации, апелляционный суд констатировал, что статьей 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно определению Верховного Суда РФ от 03.02.2015                       № 32-КГ14-17 злоупотребление правом имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки норме, предоставляющей ему соответствующее право, не соотносит поведение с интересами общества и государства, не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность.

По общему правилу в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ установлена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий, пока не доказано иное.

Вместе с тем, в рамках настоящего спора судом не установлено фактов злоупотребления истцом своими правами. Документального подтверждения осуществления действий в пределах предоставленных законом прав, но недозволенным образом, не предоставлено; материалами дела не подтверждено наличие у администрации умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Доводы ООО «СЗ «Ареал-проект 1» об оспаривании в рамках дела          № А51-2309/2023 распоряжения УМС г. Владивостока от 09.12.2022              № 4273/28 «Об отмене распоряжения начальника УМС г. Владивостока        от 15.01.2021 № 34/28 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: (описание местоположения): 

<

...> в районе д. 22» также апелляционной коллегией отклонены как не имеющие правового значения для разрешения настоящего дела, поскольку результаты рассмотрения данного спора не устраняют допущенных при заключении договора аренды от 23.04.2021 нарушений, являющихся основанием для вывода о ничтожности сделки.

Приведенные в кассационной жалобе иные доводы заявителя не опровергают выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, поскольку кассационная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в полной мере установили имеющие существенное значение для правильного разрешения настоящего спора фактические обстоятельства, на основании чего пришли к обоснованным выводам, основанным на верном применении норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.12.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2024 по делу № А51-512/2023 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                       в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова                       

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова             

 

С.И. Гребенщиков