Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-4268/2020

г. Владивосток

17 ноября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 ноября 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Н. Горбачевой,

судей Е.Н. Номоконовой, И.С. Чижикова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Манукян,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью инвестиционная компания «Восточные ворота», 

апелляционное производство № 05АП-6473/2020

на решение от 27.08.2020 

судьи Л.В. Зайцевой,

по иску общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Восточные ворота» (ИНН 2540099020 , ОГРН 1032502276971) 

к молодёжному жилищно-строительному кооперативу «Варяг» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 14 953 568 рублей 57 копеек 

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 08.04.2019, сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 18.05.2018, сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Восточные ворота» (далее – истец, ООО ИК «Восточные ворота») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к молодёжному жилищно-строительному кооперативу «Варяг» (далее – ответчик, кооператив, МЖСК «Варяг») о взыскании 14 953 568 рублей 57 копеек задолженности по инвестиционному договору от 24.03.2015 №02/2015.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.08.2020 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с указанным решением суда, ООО МК «Восточные ворота» обратилось с апелляционной жалобой, в обоснование которой указало, что судом первой инстанции необоснованно не принят во внимание проект строительства, в котором указаны площади строительства, включая стоимость одного квадратного метра, и из которого стороны исходили при заключении договора, факт аффилированности сторон спора по отношению друг к другу, а также не исследован вопрос о доплате членами МЖСК «Варяг» разницы за фактические и проектные площади за переданные квартиры по инвестиционному проекту.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель апеллянта поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель кооператива против доводов апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на законность принятого решения, просил оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 272 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения сторон, судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

24.03.2015 между ООО ИК «Восточные ворота» (далее - застройщик) и МЖСК «Варяг» (далее - инвестор) заключен инвестиционный договор                  № 02/2015.

Пунктом 1.1.3 договора предусмотрено, что результат инвестиционной деятельности – многоквартирный дом 1.6, 3-яя, 4-ая секция, 3-я очередь строительства, в группе многоквартирных домов со встроенными помещениями общественного назначения в районе ул. Черняховского, 3 в г. Владивостоке на 169 квартир, строительство которого будет осуществляться в соответствии с договором. Технико-экономические показатели должны соответствовать Приложению № 1 к договору.

В Приложении № 1 сторонами определены технико-экономические показатели объекта, такие как количество квартир, общая площадь квартир, площадь здания, площадь застройки, этажность и другие.

В соответствии с пунктом 2.1 предметом договора является инвестиционная деятельность по реализации инвестиционного проекта с участием инвестора и застройщика по созданию результата инвестиционной деятельности - многоквартирный дом 1.6. 3-яя, 4-ая секции, 3-я очередь строительства, в группе многоквартирных домов со встроенными помещениями общественного назначения в районе ул. Черняховского, 3 в г. Владивостоке на 169 квартир свободной планировки с техническими помещениями общего назначения и пользования в соответствии с проектом №257-2013 от марта 2014 года. При этом нежилые помещения цокольного этажа включаются в предмет договора, уровень отделки квартир и нежилых помещений должен соответствовать Приложению № 3 к договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктами 3.1.1. 3.1.2. договора инвестор берёт на себя обязательство по финансированию в полном объёме инвестиционного объекта, в свою очередь застройщик, согласно пунктам 3.2.1 - 3.2.17 принимает на себя встречное обязательство по строительству и передаче инвестору инвестиционных объектов.

Размер инвестиций по договору определен сторонами в сумме 500 000 000 рублей, включая вознаграждение застройщика. Размер инвестиций носит договорной характер и может быть изменен только в порядке, предусмотренном договором (пункт 4.1). 

В дополнительном соглашении от 24.12.2017 к инвестиционному договору стороны изложили пункт 1.1.3 договора в следующей редакции: «Результат инвестиционной деятельности - 128 квартир в Многоквартирном доме 1.6. 3-я, 4-ая секция, 3-я очередь строительства, в группе многоквартирных домов со встроенными помещениями общественного назначения в районе ул. Черняховского, 3 в г. Владивостоке, строительство которого будет осуществляться в соответствии с настоящим договором»; пункт 2.1 договора изложили в следующей редакции: «Предметом настоящего договора является инвестиционная деятельность по реализации инвестиционного проекта с участием Инвестора и Застройщика по созданию результата инвестиционной деятельности - 128 квартир в многоквартирном доме 1.6. 3-я, 4-ая секция, 3-я очередь строительства, в группе многоквартирных домов со встроенными помещениями общественного назначения в районе ул. Черняховского, 3 в г. Владивостоке на 186 квартир свободной планировки с техническими помещениями общего назначения и пользования в соответствии с проектом №257-2013 от марта 2014 года. При этом нежилые помещения цокольного этажа включаются в предмет настоящего договора». Размер инвестиций по договору по пункту 4.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 24.12.2017), определён сторонами в сумме 336 957 000 рублей, включая вознаграждение застройщика.

В дополнительном соглашении от 26.03.2018 к инвестиционному договору стороны изменили пункт 1.1.3 договора, изложив его в следующей редакции: «Результат инвестиционной деятельности - 126 квартир в Многоквартирном доме 1.6. 3-я, 4-ая секция, 3-я очередь строительства, в группе многоквартирных домов со встроенными помещениями общественного назначения в районе ул. Черняховского, 3 в г. Владивостоке, строительство которого будет осуществляться в соответствии с настоящим Договором».

Согласно пункту 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 26.03.2018) предметом настоящего договора является инвестиционная деятельность по реализации инвестиционного проекта с участием инвестора и застройщика по созданию результата инвестиционной деятельности - 126 квартир в многоквартирном доме 1.6. 3-я, 4-ая секция, 3-я очередь строительства, в группе многоквартирных домов со встроенными помещениями общественного назначения в районе ул. Черняховского, 3 в г. Владивостоке на 186 квартир свободной планировки с техническими помещениями общего назначения и пользования в соответствии с проектом №257-2013 от марта 2014 года. При этом нежилые помещения цокольного этажа включаются в предмет настоящего договора.

Размер инвестиций по договору в пункте 4.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 26.03.2018) определён сторонами в сумме 327 699 000 рублей, включая вознаграждение застройщика. Настоящий размер инвестиций носит договорной характер и может быть изменён только в порядке, предусмотренном настоящим договором. 

В пункте 5 дополнительного соглашения от 26.03.2018 стороны подтвердили фактическое поступление застройщику от инвестора денежных средств по договору в размере 326 463 578 рублей 61 копеек, указали, что задолженность на 26.03.2018 составляет 1 234 421 рублей 39 копеек.

В соответствии с актом от 27.08.2018 застройщик передал, а инвестор принял результат инвестиционной деятельности, состоящий из 124 квартир с поквартирными номерами и 2 нежилых помещений, стоимость инвестиционного договора составила 327 699 000 рублей. 

Полагая, что ответчиком не оплачена разница за увеличение квадратных метров квартир, указанных в договоре и фактически переданных, а именно разница между договорной и фактической площадью составила 312,86 к.в.м, что составляет 14 953 568 рублей 57 копеек, истец направил в адрес ответчика претензию от 10.02.2020 №43 об оплате задолженности, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о надлежащем выполнении ответчиком своих обязательств по инвестиционному договору 24.03.2015 № 02/2015 (с учетом дополнительных соглашений к нему от 24.12.2017 и от 26.03.2018) перед истцом, и отсутствии фактической задолженности у ответчика перед ООО ИК «Восточные Ворота».

Поддерживая выводы суда первой инстанции, судебная коллегия руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договоров, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан в будущем или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В пункте 2 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 указано, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Судом установлено, что в данном случае предметом инвестиционного договора от 24.03.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 26.03.2018) является инвестиционная деятельность по реализации инвестиционного проекта с участием инвестора и застройщика по созданию результата инвестиционной деятельности - 126 квартир в многоквартирном доме 1.6. 3-я, 4-ая секция, 3-я очередь строительства, в группе многоквартирных домов со встроенными помещениями общественного назначения в районе ул. Черняховского, 3 в г. Владивостоке на 186 квартир свободной планировки с техническими помещениями общего назначения и пользования в соответствии с проектом №257-2013 от марта 2014 года. При этом нежилые помещения цокольного этажа включаются в предмет договора. 

Заключенный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, регулируемый нормами главы 30 ГК РФ.

Стороны не оспаривают тот факт, что истец, свои обязательства по спорному договору выполнил надлежащим образом, произвел инвестиционные взносы в размере, установленном договором от 24.03.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 26.03.2018). 

Застройщик передал инвестору результат инвестиционной деятельности, состоящий из 124 квартир с поквартирными номерами и 2 нежилых помещений, стоимость инвестиционного договора составила                327 699 000 рублей.

Статьей 466 ГК РФ предусмотрено, что количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении; условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.

Судом первой инстанции правильно установлено, что по условиям инвестиционного договора от 24.03.2015 № 02/2015 (в редакции дополнительных соглашений от 24.12.2017, от 26.03.2018) размер инвестиций установлен за общий результат инвестиционной деятельности, а не за единицу площади или иного показателя его размера. Изменение размера инвестиций в зависимости от площади квартир стороны договором не предусмотрели. 

Поскольку, договор (в редакции дополнительного соглашения от 26.03.2018) содержит лишь общее количество квартир, и общую сумму инвестиций без указания на зависимость суммы инвестиций от площади жилых и нежилых помещений, а доказательств обратного апеллянтом в материалы дела не представлено, соответственно у суда отсутствовали основания для вывода о наличии на стороне ответчика долга в размере стоимости разницы меду договорным и фактически переданным объемом  площади результата инвестиционной деятельности. 

Наличие в договоре ссылки на проект № 257-2013 от марта 2014 года не доказывает обратного. 

Доводы апелляционной жалобы об аффилированности сторон спора, и о взносах членов МЖСК «Варяг» составляющих разницу за фактические и проектные площади по переданным квартирам отклоняются как не имеющие правового значения для рассматриваемого предмета спора с учетом того, что отношения между ответчиком и дольщиками регулируются иной гражданско-правовой сделкой и не влияют на взаимоотношения спорящих сторон.  

С учетом изложенного, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются несостоятельными, поскольку не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судебной коллегией не установлено.

При таких обстоятельствах, оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с апеллянта в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3 000 рублей государственной пошлины, отсрочка уплаты которой предоставлена ему определением суда апелляционной инстанции от 08.10.2020.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.08.2020  по делу №А51-4268/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью инвестиционная компания "Восточные ворота" в доход федерального бюджета  3000 (три тысячи) рублей госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

      С.Н. Горбачева

Судьи

Е.Н. Номоконова

      И.С. Чижиков