АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 июня 2024 года

Дело №

А26-204/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» лобаго О.А. (доверенность от 01.09.2023); от  Администрации Петрозаводского городского округа ФИО1 (доверенность от 26.12.2023),

рассмотрев 11.06.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 18.05.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024 по делу № А26-204/2022,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «ДЭУ-Р», адрес: 185001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа, адрес: 185035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), о признании недействительной односторонней сделки об изменении арендной платы, оформленной уведомлением от 07.04.2021            № 1675/5.1-09/УЗР и об изменении арендной платы по договору от 29.01.2010 № 8668 и расчетах арендной платы за земельные участки с 10.04.2020.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, и ООО «Карельская экспертно-сервисная компания «АК 126»  (далее – Фирма).

Решением суда от 18.05.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.02.2024, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить, в иске отказать.

Помимо прочего, податель жалобы в обоснование доводов, в частности, указывает на то, что судами первой и апелляционной инстанций не дана надлежащая оценка и не сделан безусловный вывод о недостоверности отчета об оценке от 30.11.2020 № 0/317/09-2020/77, о несоответствии его требованиям Федеральных стандартов оценки, в том числе о том, является ли информация, использованная оценщиком ФИО2, достоверной, достаточной, проверяемой, правильно ли определены факторы, влияющие на рыночную стоимость права аренды земельных участков. 

Кроме того, заявитель полагает, что судами не приняты во внимание все доводы Администрации, дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам.

По мнению подателя жалобы, расчет арендной платы, начиная с 10.04.2020, выполнен в соответствии с порядком определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденным решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593, и на основании отчета от 30.11.2020 № 0/317/09-2020/77 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138, вследствие чего является обоснованным и соответствующим принципу экономической обоснованности.

        В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

        В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и Администрация (арендодатель) 29.01.2010 заключили сроком до 13.10.2010 договор № 8668 аренды земельного участка площадью 68 993 кв. м с кадастровым номером 10:01:000000:011, расположенного по адресу: 

<

...>, согласно плану земельного участка под производственную деятельность.

Договор по истечении указанного срока не расторгнут и в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пунктом 6.5 продлен на неопределенный срок.

Годовая арендная плата за земельный участок согласно пункту 2.1 рассчитывается согласно приложению № 1 к договору и на момент его заключения составляла 262 974 руб. 76 коп. в год (720,4788 руб. в день).

В пункте 2.4 договора указано, что арендная плата изменяется в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора.

В 2018 году земельный участок с кадастровым номером 10:01:000000:011 преобразован в участок площадью 50 240 кв. м с кадастровым номером 10:01:0200135:138.

В период с 07.01.2018 годовая арендная плата за пользование земельным участком составляла 622 359 руб., ежедневная – 1705,0931 руб.

В 2019 году годовой размер арендной платы определен в соответствии с уведомлением от 09.01.2019 № 5.1-09-445-и-и и составлял 622 359 руб.

С марта 2020 года площадь земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 составила 42 143 кв. м ввиду отделения от него земельных участков площадью 2610 кв. м и 5487 кв. м с кадастровыми номерами 10:01:0200135:990 и 10:01:0200135:991 соответственно.

Обществом 21.04.2021 от Администрации получено уведомление от 07.04.2021 № 1675/5.1-09/УЗР-и, согласно которому размер годовой арендной платы составляет 1 178 762 руб. 71 коп., ежедневной – 3229,4869 руб. При этом расчет арендной платы произведен арендодателем в соответствии с порядком определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденным решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593, а также на основании отчета от 30.11.2020 № О/317/09-2020/77 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:10:0200135:138.

Общество, ссылаясь на то, что уведомление и отчет об оценке от 30.11.2020 не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают его права, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -        АПК РФ) представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а также поступившее в суд экспертное заключение от 06.02.2023 № 10926/23, признал иск Общества обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, повторно изучив материалы дела, не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены принятого по делу решения.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Так, из анализа пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ следует, что предъявление любого требования должно иметь своей целью защиту и восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

По правилам пункта 2 статьи 154 названного Кодекса односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Судами установлено, что из оспариваемого уведомления следует, что Администрация в одностороннем порядке изменила размер арендной платы по договору аренды, что непосредственно отразилось на правах и законных интересах Общества как арендатора.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 ГК РФ).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Общество, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, по сути, просило суд проверить законность содержащегося в уведомлении расчета арендной платы за спорный период, его соответствие условиям договора и действующему законодательству, регулирующему спорные правоотношения, то есть просило суд об установлении правовой определенности в относительных правоотношениях сторон, основанных на вышеупомянутом договоре аренды, путем констатации судом законности или ничтожности (недействительности) одностороннего изменения арендодателем существенного условия договора.

Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в соответствии с пунктом 2.8 которого арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 – 2.7 названного порядка, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка. Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит основным принципам и действующему законодательству. 

Пунктом 10 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до вынесения постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, – не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1-е января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. 

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Проанализировав приведенные правовые нормы, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание результаты судебной оценочной экспертизы от 06.02.2023 № 10926/23, установив, что Администрация посредством направления Обществу спорного уведомления в одностороннем порядке изменила арендную плату по договору от 29.01.2010 в размере, превышающем рыночную стоимость, суды в силу приведенных норм права обоснованно пришли к выводу о том, что основания для признания односторонней сделки арендодателя, выраженной направлением Обществу спорного уведомления, действительной отсутствуют.

При таком положении суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Вопреки доводам подателя жалобы, Администрация в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представила объективных, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих свои возражения.

У суда округа не имеется оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений и оценки представленных в материалы дела доказательств.

Доводы подателя жалобы о том, что судами не исследованы все обстоятельства дела, дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего документального и достоверного подтверждения.

Дополнительно суд округа отмечает, что доводы кассационной жалобы фактически повторяют доводы, указанные Администрацией в апелляционной жалобе, которым дана надлежащая правовая оценка при разрешении спора по существу.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 18.05.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024 по делу № А26-204/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации Петрозаводского городского округа – без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин

 Е.В. Чуватина