Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А81-3312/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  03 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 апреля 2018 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоСириной В.В.

судейСевастьяновой М.А.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой на решение от 02.10.2017 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья ФИО2) и постановление от 25.12.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу № А81-3312/2017 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 309890425700019, ИНН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об оспаривании отказов в предоставлении в аренду земельного участка.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Долматова Н.В.) в заседании участвовал представитель департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой ФИО4 по доверенности от 26.12.2017.

В помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в заседании участвовал представитель индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО5 по доверенности от 15.03.2018.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (далее – департамент, заинтересованное лицо) об оспаривании отказа в предоставлении в аренду земельного участка, изложенного в письме от 24.04.2017 № 301-12/4760-03, об обязании департамента принять решение о предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 89:11:020206:78 площадью 924 кв. м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Ягельный по ул. Таежная, поз. 2.149 А (далее – земельный участок), направить в адрес предпринимателя проект договора аренды земельного участка со сроком действия до 30.03.2019.

Решением от 02.10.2017 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 25.12.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные ИП ФИО3 требования удовлетворены. Отказ департамента, изложенный в письме от 24.04.2017 № 301-12/4760-03, в предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка, признан недействительным. На департамент возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу предоставить ИП ФИО3 в аренду земельный участок сроком до 30.03.2019. С департамента в пользу предпринимателя взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. Предпринимателю из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 5 700 руб.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить полностью, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: ИП ФИО3 (с 01.02.2017 новый собственник объекта) не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в пределах срока действия договора аренды, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Веста 89» (далее – ООО «Веста»); предприниматель просил предоставить земельный участок на срок три года, при этом руководствовался подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); право на предоставление земельного участка без проведения торгов для окончания строительства объекта незавершенного строительства может быть реализовано только одним собственником и только однократно; ООО «Веста 89» уже было реализовано право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для окончания строительства объекта.

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО3 просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «Веста» и департаментом 22.04.2016 был заключен договор аренды земельного участка № НУ 55-16 с кадастровым номером 89:11:020206:78, площадью 924 кв. м, расположенного в мкр. Ягельный по ул. Таежная поз. 2.149 А, для окончания строительства объекта незавершенного строительства (далее – договор аренды).

Срок действия договора аренды установлен с 30.03.2016 по 30.03.2019.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, о чем в Едином государственном реестре сделана запись регистрации от 16.05.2017 № 89:11:020206:78-89/2017-1. Объект незавершенного строительства зарегистрирован за ООО «Веста 89», о чем свидетельствует выписка из ЕГРП (собственность от 09.02.2016 № 89-89/008-89/008/201/2016-3503/2).

Между ООО «Веста 89» и предпринимателем 09.01.2017 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым предпринимателем приобретается в собственность: объект незавершенного строительства, площадью застройки 2 433 кв. м, степень готовности объекта 4%, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Ягельный по ул. Таежная, поз 2.149 А. Договор купли-продажи от 09.01.2017 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 01.02.2017.

Пунктом 5.2.4 договора аренды установлено, что при отчуждении недвижимого имущества, права на земельный участок подлежат переоформлению на правопреемника арендатора на недвижимое имущество.

Предприниматель 07.04.2017 обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.

Письмом департамента от 24.04.2017 № 301-12/4760-03 заявителю рекомендовано руководствоваться направленным ранее письмом от 13.03.2017 № 301-12/2920-03 по аналогичному заявлению.

Письмом департамента от 13.03.2017 № 301-12/2920-03 предпринимателю отказано в предоставлении земельного участка по следующим основаниям.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В связи с тем, что ранее земельный участок с кадастровым номером 89:11:020206:78 был предоставлен предыдущему собственнику для окончания строительства незавершенного строительством объекта: многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями в цокольном этаже, департамент вынужден отказать в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду ИП ФИО3 в силу пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ.

Предприниматель, посчитав отказ в предоставлении земельного участка незаконным, обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, учитывая, что в оспариваемом письме от 24.04.2017 № 301-12/4760-03 департамент ссылается на основания отказа, указанные в письме от 13.03.2017 № 301-12/2920-03, пришел к выводу о рассмотрении данных писем в совокупности, несмотря на то, что предметом спора является только отказ, изложенный в письме от 24.04.2017 № 301-12/4760-03.

Признавая позицию департамента необоснованной, суд исходил из того, что норма подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ в данном случае не подлежит применению, а предприниматель не может быть ограничен в праве требовать предоставления земельного участка в пределах уже действующего договора аренды (сроком до 30.03.2019).

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав также на недействительность пункта 8.7 договора аренды, как противоречащего нормам земельного и гражданского законодательства.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Статьей 286 АПК РФ предусмотрены пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 3 статьи 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 № 274-О, определении от 28.02.2017 № 412-О, статьи 286 – 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Частью 1 статьи 288 АПК РФ предусмотрено, что основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В данном случае департамент основывает свою позицию на буквальном понимании нормы закона, послужившей основанием для обжалуемого отказа, и, по сути, считает отсутствующим у истца право или законный интерес, подлежащие судебной защите, поскольку предприниматель не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Из анализа положений статьи 2 и пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ следует, что признавая оспариваемый акт недействительным или решение незаконным суд вправе обязать орган, принявший оспариваемый акт, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, целью обращения в суд является именно восстановление нарушенного права.

Основанием для отказа в предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка департамент указал подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку считал расторгнутым договор аренды, заключенныйс ООО «Веста 89».

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 2 этой статьи предусмотрены случаи предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов.

Так, в силу подпунктов 9 и 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в аренду земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, и земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Суды правомерно указали, что вопрос о наличии предусмотренных в данной норме оснований для получения в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства рассматривается в случае истечения срока действия договора аренды земельного участка. В данном же случае, предприниматель просил о предоставлении земельного участка в пределах действующего договора аренды со сроком действия до 30.03.2019, а не по истечении его срока действия.

Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что норма подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ не применима, и следует расценивать обращение заявителя как основанное на положениях договора аренды, заключенного с предшествующим собственником объекта незавершенного строительства.

Пунктом 5.2.4 договора аренды предусмотрено, что правоустанавливающие документы на земельный участок подлежат переоформлению в следующих случаях:

1) при реорганизации или ликвидации юридического лица;

2) при изменении юридического адреса или иных реквизитов юридического лица;

3) при отчуждении недвижимого имущества или его части, расположенного на арендуемом земельном участке.

В случае отчуждения недвижимого имущества или его части, для переоформления правоустанавливающих документов на земельный участок, арендатор обязан уведомить арендодателя об этом, путем направления ему письменного уведомления в течение 5 дней с момента государственной регистрации права.

Таким образом, пунктом 5.2.4 договора аренды установлено, что при отчуждении недвижимого имущества права на земельный участок подлежат переоформлению на правопреемника арендатора на недвижимое имущество.

Суд апелляционной инстанции обоснованно счел неправомерной  ссылку департамента на пункт 8.7 договора аренды, согласно которому при переходе права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участка, в полном объеме к другому лицу, договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации права собственности.

Статьей 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Положения гражданского и земельного законодательства ограничивают допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (статьи 35, 36 ЗК РФ, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

Указанные нормы направлены на создание собственникам недвижимости условий нормального владения и пользования своими объектами недвижимости, что следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 148/11.

В силу статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со статьей 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из пункта 3 статьи 552 ГК РФ следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Вышеизложенные правила ЗК РФ и ГК РФ применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09).

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее –  Постановление № 11), покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 14 Постановления № 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При этом, названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Руководствуясь положениями указанных правовых норм, а также разъяснениями высших судебных инстанций о их применении, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о противоречии пункта 8.7 договора аренды нормам действующего законодательства и его недействительности. Следовательно, в данном случае отсутствует необходимое для применения подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ условие об истечении срока действия договора аренды.

Учитывая позицию департамента, который неправомерно со ссылкой на пункт 8.7 договора считал расторгнутым договор аренды, исходя из незаконности обжалуемого отказа, принимая во внимание тот факт, что интерес предпринимателя состоит в оформлении с ним арендных правоотношений на срок до 30.03.2019, что следует из заявления предпринимателя по настоящему делу, руководствуясь пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, суд правильно обязал департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем обязания предоставить заявителю земельный участок сроком до 30.03.2019.

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 02.10.2017 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 25.12.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-3312/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийВ.В. Сирина

СудьиМ.А. Севастьянова

С.И. Шуйская