Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Мурманск           Дело №  А42-9012/2019

“ 17 “ декабря 2019  года

         Судья Арбитражного суда Мурманской области Панфилова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красновой О.В., рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Мурманской области, расположенного в 

<

...>,  дело по иску   ИП ФИО1 (ОГРНИП 318519000027703, г. Мурманск) к Государственному областному унитарному предприятию «Мурманскводоканал» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; 183038 

<

...>) о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды, третье лицо – Общество с ограниченной ответственностью «Инфотек Норд» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; 183038 

<

...>),  

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1; от ответчика – ФИО2 по доверенности, от  третьего лица – ФИО3 ген.директор

Резолютивная часть решения вынесена 10 декабря 2019 года

Мотивированное решение изготовлено 17 декабря 2019 года 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к Государственному областному унитарному предприятию «Мурманскводоканал» (далее – ответчик)  о признании недействительным проведенного ответчиком 28.05.2019 открытого аукциона на право заключения договора аренды государственного недвижимого имущества  Мурманской области, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ГОУП «Мурманскводоканал», по лоту № 1 «Сооружение подъездных железнодорожных путей к мостовому переходу  через Кольский залив (участок 3)» кадастровый номер 51:20:0001155:178, назначение: сооружение железнодорожного транспорта, протяженность 67 м.) и лоту № 2 -  «Сооружение подъездных железнодорожных путей к мостовому переходу  через Кольский залив (участок 4)» кадастровый номер 51:20:0001155:177, назначение: сооружение железнодорожного транспорта, протяженность 89 м.).  

        В обоснование истец указал, что указанное имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0001155:200, который по договору  аренды передан ответчику Министерством имущественных отношений МО, участок передан для строительства очистных сооружений канализации,  использование участка по другому назначению запрещено, также как запрещена передача участка или его части в субаренду. В извещении об аукционе было указано, что одновременно с передачей прав по владению и пользованию  сооружением передается право пользования той частью земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001155:200, которая занята сооружением и необходима для  использования в соответствии с их функциональным назначением. 

 В приказе Минимущества о согласовании  проведения торгов № 112 не содержится информации о передаче прав на земельный участок, но эта информация была скрыта организатором аукциона. Не был представлен договор аренды земельного участка. Из аукционной документации не понятно, в каком размере и на каком основании будет передаваться часть земельного участка под каждый  отдельный лот. Своими действиями ответчик преследовал цель передать земельный участок определенной коммерческой компании, с которой у него уже имелись взаимоотношения по использованию земельного участка, - ООО «Инфотек-Норд», которое на основании ранее заключенного договора аренды в отношении части участка с кадастровым номером 51:20:0001155:200 построило  металлические заграждения на прилегающей территории и осуществляло  контрольно-пропускной режим. 9 июля 2019 года  в ходе осмотра и приемки-передачи недвижимого имущества  по договору аренды № 22 от 05.07.2019 было установлено, что  на указанном земельном участке  находится конструкция забора и имеет место складирование строительных конструкций, то есть, на передаваемом  вместе с объектом недвижимости земельном участке находится имущество, принадлежащее третьему лицу, и которое не указано в аукционной документации. Указанные обстоятельства препятствовали возможности осуществить надлежащую приемку – передачу  объекта, что повлекло возникновение между ИП ФИО1 и  ГОУП «Мурманскводоканал»  договорного спора, который в данный момент находится на рассмотрении  суда.  

        В представленном дополнительном обосновании иска истец также указал, что отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), указание недостоверных сведений или сведений не в полном объеме, является нарушением  порядка проведения торгов  и основанием для признания торгов недействительными. Аукционной документацией и договором аренды  объектов недвижимости  не  определена плата  за пользование земельным участком. Из аукционной документации и договора аренды не следует, что  плата за пользование земельным участком включена в арендную плату за  объекты недвижимости. Указанное влечет возникновение  обязательства вследствие неосновательного обогащения. Аукцион и заключенные по его результату договоры аренды ничтожны, так как заключены вопреки запрету, установленному  пунктом 5 статьи 18 Федерального закона № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

        К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Инфотек Норд» (далее – третье лицо, ООО «Инфотек Норд»).

         Ответчик и третье лицо в отзывах и дополнениях к отзыву против иска возражали. 

         Истец в судебном заседании иск поддержал.

         Представители ответчика и третьего лица в судебном заседании против иска возражали.

          Как следует из материалов дела, 28 мая 2019 состоялся открытый аукцион на право заключения договора аренды государственного недвижимого имущества Мурманской области, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ответчиком, который выступил организатором аукциона.

         Объектами аукциона (лотами) являлись:

        - лот №1 - «Сооружение подъездных железнодорожных путей к мостовому переходу Кольский залив (участок 3)», кадастровый номер 51:20:0001155:178, назначение: сооружение железнодорожного транспорта, протяженность 67 м, прямое примыкание к ж/д общего  пользования    отсутствует (технологическое    присоединение к железнодорожным путям общего пользования осуществляется через железнодорожные пути иного собственника);

        - лот №2 - «Сооружение подъездных железнодорожных путей к мостовому переходу через Кольский залив (участок 4)», кадастровый номер 51:20:0001155:177, назначение: сооружение железнодорожного транспорта» протяженность 89 м, прямое примыкание к ж/д общего  пользования отсутствует    (технологическое присоединение к железнодорожным путям общего пользования осуществляется через железнодорожные пути иного собственника). Адрес: г.Мурманск, Первомайский административный округ, в районе мостового перехода через Кольский залив.

        Истцом были поданы документы для участия в аукционе, он был  признан участником аукциона и участвовал в его проведении. 

        Всего в аукционе приняли участие три участника – истец, третье лицо и ООО «АПК».  

        По результатам аукциона (протокол от 28.05.2019) истец был признан победителем аукциона по лоту № 1, третье лицо – победителем по лоту № 2.

        Между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 22 от 05.07.2019.

        Сооружения располагаются на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0001155:200.

        В соответствии с выпиской из ЕГРН, правообладателем – собственником  указанного земельного участка является Мурманская область, вид разрешенного использования  участка указан: очистные сооружения канализации.

       15 февраля 2016 года ответчик (арендатор) и Министерство имущественных отношений Мурманской области (арендодатель) заключили договор аренды  № 552 указанного земельного участка, площадью 133 414 кв.м., сроком на 11 месяцев. Разрешенное использование: очистные сооружения канализации. В пункте 1.2 договора отражено, что на земельном участке имеются сооружения, в том числе, с кадастровыми номерами  51:20:0001155:177 и 51:20:0001155:178.

        По окончании действия договора аренды, на основании части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) отношения считаются возобновленными на неопределенный срок.

         Истец указывает, что при осмотре им после проведения аукциона объекта аренды, им было установлено, что на передаваемом вместе с объектом недвижимости земельном участке находится сооружение, принадлежащее третьему лицу, которое не стоит на балансе ответчика и не указано в договоре и аукционной документации.

         По результатам осмотра истцом недвижимого имущества, арендодателю предлагалось убрать конструкции и сооружения, не предусмотренные договором. Истец указывает, что до настоящего времени требования не выполнены. ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском об обязании ГОУП «Мурманскводоканал» передать недвижимое имущество и земельный участок под объектом недвижимости, отвечающий условиям договора аренды № 22 от 05.07.2019, свободный от прав третьих лиц, без каких-либо сооружений и ограждений. Спор рассматривается в рамках дела №А42-8006/2019.

         Истец также обратился в УФАС МО  с жалобой на действия ответчика.   

         УФАС МО 19.06.2019 приняло решение по делу № 051/10/18.1-435/2019, в котором признало жалобу необоснованной.

         ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском о признании указанного решения недействительным (дело №А42-8591/2019). 

          Впоследствии истец обратился в суд с настоящим  иском о признании  аукциона недействительным. 

          Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, третьего лица, оценив представленные доказательства, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

 Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

 Под заинтересованным лицом понимается лицо, утверждающее о нарушении либо оспаривании его прав и законных интересов.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

По смыслу пункта 1 статьи 449 названного Кодекса основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, а также нарушение императивных требований действующего законодательства. Действующее законодательство не определяет, какие именно обстоятельства могут являться нарушением правил проведения торгов (конкурсов, аукционов), влекущим возможность признания торгов недействительными. При этом не любое формальное нарушение установленных правил организации либо проведения торгов может служить основанием для признания их недействительными. Эти нарушения должны иметь существенный характер.        Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018), нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Таким образом, в каждом конкретном случае при рассмотрении данной категории споров суду необходимо устанавливать не только факт нарушения правил проведения торгов, но и оценивать данное нарушение с точки зрения того, находится ли оно в причинной связи с нарушением прав и законных интересов истца.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и законные интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Таким образом, в силу приведенных норм права лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

         Истец ссылается на сокрытие ответчиком, а также на указание им в аукционной документации неполной и недостоверной информации, что, по его мнению,  является основанием для признания аукциона недействительным.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пункте 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

         Согласно пункту  2 статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно  содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

 Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 ГК РФ).

Определяя необходимый минимум информации в извещениях о проведении предстоящих публичных торгов, статья 448 ГК РФ не содержит специальных требований к описанию характеристик предмета торгов.

Существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 11237/12, организатор торгов в любом случае должен обеспечить их открытость по составу надлежащих участников. При рассмотрении исков о признании торгов недействительными судам следует устанавливать, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя.

         Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что в извещении и в аукционной документации ответчиком была указана вся необходимая информация о предмете аукциона, предусмотренная статьей  448 ГК РФ, и позволяющая сделать четкий и определенный вывод о том, какое именно имущество, в каком порядке и по какой цене подлежит передаче в аренду, при том, что надлежащие и достаточные доказательства, опровергающие данные обстоятельства и свидетельствующие об ином, истцом суду не представлены.

        При этом, по результатам исследования и оценки всех имеющихся в материалах дела доказательств, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд также принимает во внимание и то, что в период с момента  извещения о проведении аукциона для всех лиц, желавших принять участие в спорных торгах, имелось достаточно времени для осуществления всех необходимых мероприятий по обеспечению своего участия в спорных торгах, в том числе, для осмотра  имущества и ознакомления с документацией на него.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют надлежащие и достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что при указании в аукционной документации информации о предмете торгов  и иной информации  были допущены существенные нарушения, сформировавшие у их потенциальных участников неправильное представление о предмете торгов, повлиявшие на результаты спорного аукциона, на число участников аукциона или результат определения их победителей, и приведшие к ущемлению прав и законных интересов истца либо иных лиц.

Информации о том, что кто-либо из лиц, желавших принять участие в спорных торгах, в том числе, и истец, был лишен либо ограничен в возможности ознакомиться с имуществом и документацией на него, в материалы дела не представлено. Потенциальные участники торгов имели возможность осмотреть земельный участок и сформировать о нем соответствующее представление.

В сообщении о проведении открытого аукциона были указаны место и время приема заявок на разъяснения положений аукционной документации, а также   последний день принятия таких заявок. Также были указаны место, время и даты осмотра имущества,  права на которое передаются по договору аренды, и то, что осмотр проводится без взимания платы. 

Информация о земельном участке, на котором расположено имущество, также имеется в аукционной документации.

        В извещении   организатора аукциона было указано, что одновременно с передачей прав по владению и пользованию  сооружением арендатору передается  право пользования той частью земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001155:200, которая занята сооружением и необходима  для использования  в соответствии с их функциональным назначением. Также в пункте 2.2.9 проекта договора аренды  указано, что арендатор обязуется в целях соблюдения требований по обеспечению безопасности при осуществлении погрузочно-разгрузочных работ своими силами и за счет собственных средств обеспечить ограждение территории производства работ и соблюдение контрольно-пропускного режима на земельный участок с кадастровым номером 51:20:0001155:200. 

Условия договора аренды, в том числе, пункты 1.1, 2.2.9, 4.1, были отражены в аукционной документации и впоследствии, при заключении с истцом договора аренды, не претерпели каких-либо изменений.        

Таким образом, у истца имелась возможность более подробно  ознакомиться с объектом аренды, произвести осмотр имущества, земельного участка, на котором оно расположено, получить иную необходимую ему информацию, чего истцом сделано не было.

 Доказательств того, что содержание аукционной документации не позволило истцу установить либо предположить наличие тех обстоятельств, на которые он ссылается как на препятствующие ему воспользоваться результатом аукциона, препятствующие осуществлению надлежащей приемки-передачи объекта  либо возлагающие на него дополнительные обязательства, истцом суду не представлено.      

        Доводы истца о том, что своими действиями ответчик фактически преследовал цель передать земельный участок определенной коммерческой компании, с которой  у него уже имелись взаимоотношения по использованию земельного участка, - носит предположительный характер, документально не подтвержден и не следует из установленных судом обстоятельств дела.    

        Ссылки на аукцион 2018 года и на заключенный с ООО «Инфотек Норд» договор аренды не подтверждают изложенные выводы истца.

         Учитывая наличие согласования Минимущества о проведении торгов на право заключения договора аренды, содержание Приказа № 112 от 28.03.2019, предмет аукциона и положения договоров аренды, по которым в аренду предоставляется недвижимое имущество, а не часть земельного участка, судом не принимается как необоснованный и документально не подтвержденный довод истца о том, что аукцион и заключенные по его результату договоры аренды ничтожны, так как заключены вопреки запрету, установленному пунктом 5 статьи 18 Федерального закона № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

          Иные доводы истца также не являются основанием для признания аукциона недействительным.

         Согласно статье 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

        Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

        При этом в аренду земельный участок под сооружением не передается, договор аренды не заключается. В пункт 1.1. проектов договоров аренды имущества, входящих в состав аукционной документации, было включено условие об одновременной передаче с правом по владению и пользованию сооружениями арендатору права пользования той частью земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001155:200, которая занята сооружением и необходима для использования в соответствии с их функциональным назначением. В пункте 1.1. договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком также содержится  данное условие.

  Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

         Как указано в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016), если иное не установлено законом или договором, предусмотренная договором аренды здания (сооружения, помещения) арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду.

По смыслу пп. 1,2 статьи 652 ГК РФ, арендатор здания может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Исходя из буквального толкования пункта 2 статьи 654 ГК РФ по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием.

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

         Кроме того, истец не представил надлежащее правовое обоснование того,  каким образом удовлетворение заявленных исковых требований повлечет восстановление прав истца, которые он считает нарушенными.  

 В силу  статьи 65 АПК РФ заинтересованному лицу следует, прежде всего, доказать, какие конкретно права и законные интересы в результате проведения аукциона были нарушены и каким образом удовлетворение заявленных требований повлечет восстановление этих прав. 

С учетом вышеизложенного суд не усматривает  оснований для признания аукциона недействительным и  отказывает в удовлетворении иска. 

Поскольку в иске отказано, понесенные истцом судебные расходы по уплате госпошлины за рассмотрение иска относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                      Панфилова Т. В.