ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-2203/2022

28 сентября 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     04 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 сентября 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Масенковой И.В.

судей  Семиглазова В.А., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): ФИО2 по доверенности от 20.12.2022 подключение к судебному заседанию в формате веб-конференции не обеспечила

от ответчика (должника): не явился, извещен

от 3-их лиц: не явились, извещены

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-16244/2023) общества с ограниченной ответственностью «Гросбух» на решение  Арбитражного суда  Калининградской области от 23.03.2023 по делу № А21-2203/2022 (судья Лобанова Е.А.), принятое

по администрации городского округа «Город Калининград» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Мегатрон», 

третьи лица: 1.  общество с ограниченной ответственностью «КД-Риэлт»

2. общество с ограниченной ответственностью «Гросбух»

3. ФИО3

4.  ФИО4

5.  открытое акционерное общество «Система»

 о взыскании задолженности, пени,  

 

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мегатрон» (далее - ООО «Мегатрон», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору №001178 на передачу в аренду городских земель от 03.10.1997 за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 в размере 103 787 руб. 06 коп.; пени на 08.12.2021 в размере 53 803 руб. 91 коп. 

Определением суда от 29.03.2022 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 

30.05.2022 судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «КД-Риэлт» (далее – ООО «КД-Риэлт»), общество с ограниченной ответственностью «Автотор-Система» (далее – ООО «АвтоторСистема»), ФИО3, ФИО4, открытое акционерное общество «Система» (далее – ОАО «Система»), временный управляющий ОАО «Система» ФИО5. 

Определением суда от 13.09.2022 временный управляющий ОАО «Система» ФИО5 исключена из числа третьих лиц. 

Определением суда от 09.11.2022 произведена замена третьего лица ООО «Автотор-Система» на общество с ограниченной ответственностью «Гросбух» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее - ООО «Гросбух») в связи с реорганизацией.

Решением суда от 23.03.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «Гросбух» подало апелляционную жалобу, в которой оно просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что решением суда от 08.04.2015 по делу №А21-6168/2009 право собственности на объекты признано за ОАО «Система», доказательств использования объектов ответчиком в материалы дела истцом не представлено, обжалуемое решение основано исключительно на записи в ЕГРН о собственности ответчика, которая, как полагает ООО «Гросбух», носит формальный характер. Как полагает ООО «Гросбух», именно ОАО «Система» было обязано обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации своего права на объекты, в то время как ответчик таким правом не наделен. Как считает податель жалобы, судом первой инстанции проигнорирован тот факт, что судебными актами Ленинградского районного суда города Калининграда по делам №2-4787/2022 и №2-4785/2022 удовлетворены исковые требования ОАО «Система» об отмене запрета на регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества, в силу чего полагает, что из смысла указанных актов следует, что именно ОАО «Система» является собственником объектов. Указывает, что в отношении ОАО «Система» было введено конкурсное производство, однако определением от 23.06.2022 дело о банкротстве прекращено ввиду заключения кредиторами с должником мирового соглашения, из которого следует, что объекты недвижимости принадлежат ОАО «Система». Факт принадлежности имущества ОАО «Система» подтверждается и тем, что конкурсным управляющим ОАО «Система» объекты учитывались при подаче налоговых деклараций по налогу на имущество организаций за 2015-2019 годы.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он доводы жалобы оспаривает и просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Конкурсным управляющим ОАО «Система» представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он доводы жалобы оспаривает и просит в ее удовлетворении отказать.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания по рассмотрению обоснованности апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 03.10.1997 между мэрией г. Калининграда (арендодатель) и ОАО «Система» (арендатор) был заключен договор на передачу в аренду городских земель № 001178 (далее - договор), в соответствии с которым арендатору в аренду сроком на 49 лет под существующие здания и сооружения завода предоставлен земельный участок общей площадью 7,8674 га по Московскому проспекту в Ленинградском районе г.Калининграда в границах, обозначенных в приложении №1 к настоящему договору. 

Соглашениями от 28.10.1998, №001178-2 от 29.12.2001, №001178-3 от 31.12.2022 в договор внесены изменения и дополнения. 

Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке. 

В соответствии с п. 4.1 договора (в редакции соглашения №001178-2 от 29.12.2001) в течение всего срока аренды земельного участка арендатор обязался уплачивать арендную плату за предоставленный земельный участок. 

Согласно п. 4.2 договора (в редакции соглашения №001178-3 от 31.12.2002) арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за четвертый квартал – до 25 ноября текущего года, вносить арендную плату на указанный в данном соглашении расчетный счет. 

Пунктом 4.5 договора (в редакции соглашения №001178-2 от 29.12.2001) предусмотрено, что арендодатель изменяет размеры ставок арендной платы и (или) расчетных коэффициентов по виду использования земель и категории арендатора на текущий год в централизованном порядке путем принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов. 

Изменение размера арендной платы в связи с изменением ставки арендной платы и (или) размера расчетных коэффициентов в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки является обязательным для сторон (без перезаключения договора и подписания дополнительного соглашения к договору). 

Как следует из материалов дела, в результате сделки купли-продажи с 11.08.2006. 

ООО «Мегатрон» стало собственником 9/10 долей в праве собственности на здание с кадастровым номером 39:15:132806:740, расположенное по адресу: 

<

...>, то есть на земельном участке, являющемся объектом аренды по договору №001178 от 03.10.1997. 

Ссылаясь на то, что, став участником долевой собственности в отношении расположенного на земельном участке здания, ООО «Мегатрон» приобрело право пользования соответствующей частью арендуемого земельного участка, 30.12.2021. 

Администрация направила ответчику претензию об оплате задолженности по арендной плате и пени. 

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, признав заявленные требования обоснованными, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В процессе рассмотрения дела №А21-6168/2009 было установлено, что расположенные на арендуемом земельном участке объекты недвижимости в результате ряда последовательных сделок были отчуждены ОАО «Система» другим лицам, в том числе ООО «Мегатрон», за которым было зарегистрировано право собственности на долю на вышеназванный объект недвижимости. 

Земельный участок, на котором расположены отчужденные ОАО «Система» объекты недвижимости, использовался им на основании договора аренды.  

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности) находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

С учетом разъяснений, изложенных в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, а именно в данном случае принимает права и обязанности арендатора земельного участка в соответствии с договором аренды. 

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, а именно в данном случае принимает права и обязанности арендатора земельного участка в соответствии с договором аренды. 

С момента государственной регистрации права собственности новых владельцев на недвижимость ОАО «Система» к ним перешли права и обязанности бывшего арендатора спорного земельного участка ОАО «Система» по договору.  

В этой связи, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ООО «Гросбух» о нахождении объектов недвижимости в фактическом владении других лиц суд находит несостоятельными, поскольку доказательства исполнения решения суда по делу №А21-6168/2009 не представлены.

Решением суда от 08.04.2015 по делу №А21 -6168/2009 из чужого незаконного владения были истребованы доли в праве собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, признано право собственности ОАО «Система» на данные объекты, однако, как верно указал суд первой инстанции, решение суда по указанному делу не было исполнено из-за отсутствия у ОАО «Система» сформированных в предусмотренном законом порядке органов управления. 

Таким образом, в отсутствие доказательств исполнения ответчиком решения суда по делу №А21-6168/2009, исключения записи о государственной регистрации прав на объекты недвижимости из ЕГРН, ответчик обязан оплачивать арендную плату по договору, а также неустойку. 

При этом признание судом сделки недействительной в отсутствие передачи имущества и исключения записи из ЕГРН не является основанием для освобождения ответчика от внесения арендных платежей по договору. 

ООО «Гросбух» не представило суду каких-либо доказательств, свидетельствующих о совершении ответчиком в спорный период действий, направленных на исполнение вступившего в законную силу судебного акта. 

Учитывая, что только в момент вынесения решения арбитражного суда Калининградской области от 30.03.2022 по делу № А21-1273/2020 о признании ОАО «Система» несостоятельным (банкротом), открытии конкурсного производства и утверждении и.о. конкурсного управляющего ФИО6, у ОАО «Система» вновь появилось лицо, уполномоченное действовать в качестве руководителя, то, следовательно, в период с 24.08.2016 до 30.03.2022 фактическое владение ОАО «Система» истребованным по решению арбитражного суда Калининградской области от 08.04.2015 по делу № А21-6168/2009 имуществом не могло быть возвращено, в том числе, по причине отсутствия органов управления общества законного собственника. 

Доводы подателя жалобы о том, что у ответчика не было процессуальной возможности совершить действия, направленные на внесение в ЕГРН записи о прекращении права собственности на истребованные объекты, отклоняются апелляционным судом, поскольку согласно разъяснениями, содержащимися в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в публичный реестр прав. (пункт 52 Постановления № 10/22). 

Таким образом, у ответчика была возможность обратиться в суд с иском о признании права отсутствующим. 

Более того, ответчик также мог защитить свои права путём обращения в суд с иском о государственной регистрации перехода права, применив по аналогии положениями п. 3 ст. 551 ГК РФ, в соответствии с которыми, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

В соответствии с п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», если по соглашению сторон в качестве отступного передано недвижимое имущество, однако должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на этот объект, кредитор вправе потребовать осуществления такой регистрации (п. 1 ст. 6, п. 3 ст. 551, абзац второй п. 1 ст. 556 ГК РФ). 

Включение в содержание мирового соглашения от 10.06.2022 (событие не относящееся к периоду взыскания арендных платежей) условий о расчёте с кредитором путём предоставления в качестве отступного истребованных в пользу ОАО «Система» в рамках дела № А21-6168/2009 объектов недвижимости, и обращение управляющего в Ленинградский районный суд г. Калининграда с исками по делам № № 2-4787/2022, № 2-4785/2022 также не может подтверждать, что к этому моменту судебный акт в части фактического возврата ответчиком был исполнен, поскольку нормы гражданского законодательства предусматривают возможность купли-продажи недвижимой вещи, которая будет приобретена продавцом в будущем, при этом обращение ОАО «Система» в Ленинградский районный суд г. Калининграда с исками об исключении имущества из описи и ареста произведено именно для отмены запретов и ограничений, наложенных судебными приставами за время незаконного владения ответчика как на его собственное имущество, с целью исполнения решения по делу № А21-6168/2009 в части переноса на истца титула собственника в публичном реестре. 

Решения Ленинградского районного суда по делам № 2-4787/2022, № 2- 4785/2022 об отмене запретов на совершение регистрационных действий, наложенных судебными приставами-исполнителями на имущество, право собственности на которое в судебном порядке признано за ОАО «Система», вынесены лишь 12.12.2022, и вопреки доводам подателя жалобы, не могут служить доказательством фактического вступления ОАО «Система» во владение виндицированным по делу № А21-6168/2009 имуществом в период, за который произведено взыскание арендных платежей в настоящем деле (с 01.01.2018 по 31.12.2020). 

С учетом изложенного, принимая во внимание отсутствие в материалах дела документального подтверждения исполнения ответчиком решения арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-6168/2009, а также отсутствие каких-либо доказательства использования истребованных объектов недвижимости ОАО «Система» в период, за который с ответчика взыскана арендная плата, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Расчет сумм задолженности и неустойки лицами, участвующими в деле не оспорены. 

В силу вышеприведенных обстоятельств суд апелляционной инстанции признает апелляционную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 23.03.2023 по делу №  А21-2203/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

И.В. Масенкова

Судьи

 

В.А. Семиглазов

 В.Б. Слобожанина