АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

    Резолютивная часть решения объявлена 05 июля 2024 года

                                        Решение изготовлено в полном объеме 01 октября 2024 года 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Галушки В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Беловой Е.А., рассмотрев в судебном заседании заявление 

комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Автобан», г. Невинномысск,                                  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

при участии представителя ответчика - ФИО1 по доверенности от 06.09.2021 № 61,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края поступило заявление комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее — истец, комитет) к обществу с ограниченной ответственностью «Автобан» (далее — ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.08.2019 № 8020 за период с 01.07.2020 по 31.12.2022 в размере 114 183,34 рублей, пеню за период с 15.06.2020 по 15.11.2022 в размере 30 894 рублей.

Представитель истца, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, заявлений и ходатайств не направлял.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, в отзыве на заявлении и дополнениях к нему, указал на необходимость применения при расчете кадастровой стоимости в размере 10 147 000 рублей с 01.01.2019.

В судебном заседании 21.06.2024 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 05.07.2024. Сведения о месте и времени проведения судебного заседания размещены на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет  http://www.my.arbitr.ru, в информационной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru).

После объявленного перерыва представители сторон и лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились, ходатайств, препятствующих рассмотрению спора по существу в настоящем судебном заседании, не направляли.

Суд в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть данный спор в отсутствие представителей сторон по имеющимся в деле доказательствам. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, между комитетом и обществом 13.08.2019 заключен договор аренды № 8020 со множественностью лиц на стороне арендатора  земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:217, площадью 7090 кв.м. (доля 1027,89 кв.м.), расположенного по адресу: 

<

...>, сроком до 12.08.2068.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.12.2019 (номер регистрации 26:12:010402:217-26/018/2019-7, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28.12.2022 № КУВИ-001/2022-2311606039.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления на счет, указанный в приложении № 1 к договору.

В нарушение условий договора ответчиком в период с 01.07.2020 по 31.12.2022 арендная плата не оплачивалась, вследствие чего образовалась задолженность в размере 114 183,34 рублей.

На сумму долга, в соответствии с условиями договора комитетом начислена пеня за период с 15.06.2020 по 15.11.2022 в размере 30 894,85 рублей.

В связи с наличием указанной задолженности истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 23.01.2023 № 8/14-495с с предложением погасить задолженность.

Ответчик не погасил образовавшуюся задолженность в добровольном порядке, в связи с чем истец обратился в суд  настоящим исковым заявлением.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип раскрыт в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Содержащееся в названном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли) (далее – постановление № 73).

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 названного Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Неисполнение ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы в размере, установленном соответствующими нормативными актами, является основанием для принудительного взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды  (статья 614 ГК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие ЗК РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Исходя из представленного истцом расчета сумма задолженности общества по арендной плате за период с 01.07.2020 по 31.12.2022 составила 114 183,34 рублей.

Указанный расчёт заявленной к взысканию задолженности по арендной плате проверен и признан неверным по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании решения Ставропольского краевого суда от 07.07.2022 по делу № 3а-260/2022 установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка равная его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 10 147 000 рублей. Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 01.02.2022.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ) (далее – Закон № 135-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 269-ФЗ) в статью 24.20 Закона № 135-ФЗ внесены изменения. Согласно части пятой этой же статьи в новой редакции кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в том числе установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, данная редакция закона закрепила правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости, которая была установлена на основании решения суда по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости в случае ее уменьшения.

Закон № 269-ФЗ введен в действие с 11.08.2020 и с этого момента, как указано в ответе на вопрос 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, утратила правовое значение дата подачи в суд общей юрисдикции заявления об оспаривании кадастровой стоимости, поскольку новая величина кадастровой стоимости теперь подлежит учету со дня начала применения изменяемой величины, а не с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в отличие от налогообложения, как публично-правовой обязанности, следующей непосредственно из закона, при использовании кадастровой стоимости объекта недвижимости в иных целях (в частности, в арендных отношениях и приватизации) содержание взаимных прав и обязанностей сторон опосредуется, в том числе договором.

Общие правила действия закона во времени и его соотношения с договором определены пунктом 2 статьи 4 и пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса, согласно которым по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 № 2978-О указано, что общим (основным) принципом действия закона во времени является распространение его на отношения, возникшие после его введения в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на отношения, которые возникли до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу.

Закон № 269-ФЗ не содержит прямого указания на то, что его действие в целом распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 31.03.2022 № 580-О разъяснено, что часть пятая статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ (в редакции Закона № 269-ФЗ) не содержит указания о распространении его на права и обязанности, возникшие из ранее заключенных и исполненных договоров, соответственно, подлежит применению с учетом общего принципа действия закона во времени, закрепленного, в частности, в статье 4 Гражданского кодекса, то есть распространяется только на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие.

Следовательно, новая редакция части пятой статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ применяется к случаям заключения и исполнения договоров аренды, где размер арендной платы определен с учетом результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01.01.2017, лишь в отношении тех периодов пользования объектом аренды, которые следуют за введением в действие Закона № 269-ФЗ, то есть после 11.08.2020, а до этой даты расчеты по договору (как состоявшиеся, так и не состоявшиеся вследствие просрочки со стороны должника) должны осуществляться по первоначально установленной кадастровой стоимости.

Решением Ставропольского краевого суда от 07.07.2022 по делу № 3а-260/2022 установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка равная его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 10 147 000 рублей. Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 01.02.2022. Суд указал, что для определения по состоянию на 01.01.2019 кадастровой стоимости земельного участка применялся удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный постановлением Правительства Ставропольского края от 25.11.2019 № 1175. Процедуры определения и пересмотра кадастровой стоимости участка осуществлялись в соответствии с правилами Закона № 135-ФЗ.

С учетом названных обстоятельств и положений договора аренды суд считает, что  размер взаимных обязательств участников арендных отношений после 11.08.2020 определяется исходя из кадастровой стоимости, установленной решением Ставропольского краевого суда от 07.07.2022, поскольку общество реализовало право на пересмотр кадастровой стоимости, а Закон № 269-ФЗ изменил в 2020 году правила применения кадастровой стоимости (которые действовали на момент ее пересмотра). Следовательно, арендатор имеет право на применение измененной кадастровой стоимости в части заявленного истцом периода 2020 года, а также в 2021 году.

Кроме того, Закон № 135-ФЗ регулировал вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Закона № 237-ФЗ и в настоящее время применяется к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой и оспариванием ее результатов, если такая государственная кадастровая оценка начата до вступления в силу Закона № 237-ФЗ (часть 6 статьи 24 Закона № 237-ФЗ).

Согласно статье 1, части 1 статьи 25 Закона № 237-ФЗ этот закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ с 1 января 2017 года, при этом с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года установлен переходный период, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Законом № 135-ФЗ или в соответствии с Законом № 237-ФЗ (части 1, 2, 3, 6, 7 статьи 24 Закона № 237-ФЗ).

Первоначальная кадастровая оценка спорного земельного участка произведена на основании Постановления главы администрации города Ставрополь от 03.02.2004 № 374, о чем внесены сведений о кадастровой стоимости земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2008. 

Кроме того, последняя кадастровая оценка стоимости указанного земельного участка до 01.01.2017 произведена на основании акта определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК от 04.02.2016, о чем 04.02.2016 внесены сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании вышеизложенного и учитывая Решение Ставропольского краевого суда от 07.07.2020 по делу № За-260/2022, кадастровую стоимость в размере 10 147 000 рублей, лежащую в основе расчета арендной платы, необходимо принимать и производить расчет с 01.01.2019. 

Ответчик представил контррасчет задолженности с учетом кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости 10 147 000 рублей по состоянию на 01.01.2019, а также с учетом произведенных ответчиком оплат (от 17.07.2019 № 287, от 26.11.2019 № 577, от 23.07.2020 № 229), согласно которому сумма основного долга составила 69 317,34 рубля, из расчета:  10 147 000 х 2,7% = 273 969 рублей - стоимость аренды всего земельного участка площадью 7 090 кв.м. за год;  стоимость 1 кв.м. – 38,641607 рублей;  38,641607 рублей х 1027,89 кв.м. (площадь ответчика) = 39 719,32 рублей в год;  39 719,32 рублей / 4 квартала = 9 929,83 рублей в квартал).

Ответчик произвел оплату за 2019 год в общей сумме  64 738,60 рублей: в размере 13 188,58 рублей по платежному поручению от 17.07.2019 № 287, а также в размере 51 550,02 рублей по платежному поручению от 26.11.2019 № 577. Таким образом, у ответчика образовалась переплата в размере 25 019,28 рублей (39 719,22 рублей (за год) – 64 738,60 рублей (произведенные ответчиком платежи). Указанные оплаты произведены в счет оплаты за 2020 год. 

В 2020 году ответчик осуществил оплату по платежному поручению от 23.07.2020                   № 229 в размере 24 821,34 рублей. За 2020 год начислению подлежит стоимость арендной платы в размере 39 719,32 рубля с учетом ранее оплаченной суммы 25 019,28 рублей (переплата) и оплаты в размере 24 821,34 рубля. Переплата за 2020 год составила 10 121,3 рубль: 39 719,32 рубля (за год) – 25 019,28 рублей (переплата в 2019 году) – 24 821,34 рубль (оплата в 2020 году). Переплата за 2020 год в размере 10 121,3 рубль пошла в счет оплаты за 2021 год.

Следовательно, за 2021 задолженность ответчика составляет 29 598,02 рублей (39 719,32 рубля (за год) – 10 121,3 рубля (сумма переплаты за 2020 год). 

В свою очередь, за 2022 год начислению подлежит арендная плата в сумме 39 719,32 рубля.

Таким образом, сумма основного долга составила 69 317,34 рублей.

Контррасчет суммы основного долга судом проверен и признан арифметически и методологически верным, в связи с чем, судом принимается.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждена задолженность ответчика перед истцом по спорному договору аренды в размере 69 317,34 рублей, которая подлежит взысканию в судебном порядке.

В остальной части требования о взыскании суммы основного суд отказывает.

В связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств истец на сумму долга начислил ответчику пеню за период с 15.06.2020 по 15.11.2022 в размере 30 894 рубля.

По существу названного требования суд пришел к следующему.

Исходя из положений пункта 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 ГК РФ).

Пунктом 5.3 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендаторы выплачивают арендодателю пеню в размере 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Арендная плата, согласно пункту 3.4 договора, вносится арендаторами равными частями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления на счет, указанный в приложении № 1 к настоящему договору (пункт 3.4 договора).

Расчет пени за период с 15.06.2020 по 15.11.2022 в размере 30 894 рубля судом проверен и признан неверным.

Суд самостоятельно произвел перерасчет пени с учетом перерасчета суммы основного долга за период с 16.06.2021 по 31.12.2022, размер которой составил 20 645,36 рублей. Контррасчет неустойки, представленный ответчиком, судом принимается.

Таким образом, за период с 16.06.2021 по 31.12.2022 взысканию подлежит пеня в размере 20 645,36 рублей.

В остальной части требования о взыскании пени суд отказывает.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Другие доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нём выводов с учетом, представленных в материалах дела доказательствами.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

В материалах электронного дела в картотеке арбитражных дел документы имеются в полном объеме (в электронном виде). 

В соответствии с пунктом 3.3.6 Инструкции, утвержденной Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 100 «Об утверждении Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций)» изучение документов, поступивших в арбитражный суд в электронном виде, осуществляется судьями при помощи имеющихся в распоряжении суда технических средств. При необходимости по требованию судьи такие документы могут быть распечатаны его помощниками/специалистами судебного состава. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд                     

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автобан»,                                  г. Невинномысск,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь,                         ОГРН 

<

***>, задолженность по арендным платежам в размере 69 317,34 рублей и пени за 20 645,36 рублей, всего 89 962,70 рубля.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автобан»,                                  г. Невинномысск,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в доход федерального бюджета 3 598 рубля государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                В.В. Галушка