АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1894/17 

Екатеринбург

22 мая 2017 г.

Дело № А60-43622/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2017 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Артемьевой Н.А.

судей Новиковой О.Н., Кангина А.В. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СВС-Инвест» (далее – общество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.11.2016 по делу                       № А60-43622/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по тому же делу по иску индивидуального предпринимателя Кустовой Аллы Александровны (далее – предприниматель) к обществу об обязании передать помещения.  

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя – Зинченко Д.К. (доверенность от 16.02.2017 № 2/16). 

Представители общества, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. 

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу, в котором просил обязать общество передать ему в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи к инвестиционному договору от 03.04.2009 № 1 нежилые помещения согласно перечню, расположенные в подвале, на 1, 2, 3 этажах здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 3а.

Решением суда от 17.11.2016 (судья Мезрина Е.А.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда        от 22.02.2017 (судьи Балдин Р.А., Григорьева Н.П., Муталлиева И.О.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению общества, суды неправильно квалифицировали инвестиционный договор от 03.04.2009 № 1 как договор купли-продажи будущей вещи; общество считает, что с учетом разъяснений, изложенных в        п. 4, 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума ВАС РФ            от 11.07.2011 № 54), данный договор является договором простого товарищества, поскольку стороны обязались внести вклады: со стороны инвестора - в виде 100% денежного финансирования, со стороны застройщика – в виде права долгосрочной аренды земельного участка, сноса принадлежавшего застройщику объекта недвижимости, расположенного на данном участке, и собственных услуг, работ, профессиональных и иных знаний. Общество считает, что датой ввода объекта в эксплуатацию является 07.09.2015 с учетом приказа Администрации г. Екатеринбурга от 07.09.2015 № 73/41/0132 о внесении изменений в ранее выданное разрешение от 14.07.2015 № RU 663020000-2390-2012 на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем с учетом условия п. 5.2.3 договора об осуществлении предпринимателем 100%  финансирования до момента ввода объекта у последнего возникла обязанность по оплате арендной платы земельного участка, оплате текущих расходов по электроэнергии за период с 15.07.2015 по 08.09.2015, однако задолженность по оплате указанных расходов им не погашена, ввиду чего у общества не возникла обязанность по передаче помещений инвестору, не оплатившему в полном объеме свой вклад в инвестиционный проект; полагает, что судами не исследованы надлежащим образом данные доводы, не оценены представленные в их обоснование доказательства. Общество ссылается на то, что предприниматель в течение 10 месяцев с 09.11.2015 по 26.07.2016 необоснованно уклонялся от принятия у ответчика по акту причитающихся ему помещений; на неоднократные уведомления о необходимости принятия объектов, подписании соответствующих документов и оплате задолженности по текущим коммунальным платежам и прочим эксплуатационным расходам инвестор отвечал отказом, что, по мнению заявителя, свидетельствует о недобросовестном поведении инвестора.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов правильными, основанными на совокупной оценке имеющихся в деле доказательств; указывает на то, что при оформлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.07.2015 № RU 663020000-2390-2012 была допущена ошибка в показателе общей площади объекта, которая была устранена 07.09.2015, при этом какие-либо строительные работы за период с 14.07.2015 по 07.09.2015 не проводились, кроме того, в приказе      от 07.09.2015 предписано выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с внесенными изменениями за тем же номером и от той же даты, соответственно, объект введен в эксплуатацию 14.07.2015.

Как видно из материалов дела, между предпринимателем (инвестор) и обществом (застройщик) заключен инвестиционный договор от 03.04.2009 № 1, по условиям которого инвестор принял на себя обязательство за счет собственных, заемных и/или привлеченных средств осуществить в полном объеме (100%) финансирование строительства инвестиционного объекта (здания нежилого назначения на земельном участке, расположенном в                г. Екатеринбурге по адресу: пр. Ленина, 22/ул. Хохрякова, 1), а застройщик за вознаграждение, указанное в разделе 6 договора, обязуется предоставить подготовленный для строительства инвестиционного объекта земельный участок, находящийся у него на праве аренды, реализовать комплекс организационно - технических мероприятий, указанных в разделе 4 договора, и передать в собственность инвестора часть площадей в инвестиционном объекте в размере, порядке и на условиях, определенных в приложении № 3 к договору «Соглашение о размере вознаграждения застройщика и распределении площадей в инвестиционном объекте» (п. 2.2 договора).

Согласно приложению № 4 к договору «График инвестирования и реализации проекта» общий объем инвестиций, финансируемых инвестором,  составляет 90 млн. руб., объем инвестиций может быть уточнен путем подписания дополнительного соглашения.

В соответствии с п. 2.5, 2.6 договора целью реализации инвестиционного проекта является приобретение инвестором и застройщиком прав собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества (инвестиционный объект). Результатом реализации инвестиционного проекта является создание инвестиционного объекта, площади которого подлежат распределению между застройщиком и инвестором в размере, порядке и на условиях, определенных в приложении № 3 к договору «Соглашение о размере вознаграждения застройщика и распределении площадей в инвестиционном объекте».

Согласно п. 3.3 названного соглашения приблизительная общая площадь (проектная площадь) инвестиционного объекта - 1345,0 кв. м.

В пунктах 6.1, 6.2 соглашения определено, что инвестору передаются на праве собственности подвальный этаж, 1, 2 и 3 этажи в полном объеме, приблизительной проектной площадью 982,22 кв. м.; застройщику в виде вознаграждения, а также в счет компенсации стоимости сносимого в процессе реализации инвестиционного проекта объекта недвижимости, указанного в       п. 3.2 договора (раздел 6 договора) передаются на праве собственности 4 и 5 этажи в полном объеме, приблизительной проектной площадью 362,93 кв. м.

Согласно п. 7 соглашения соотношение и порядок распределения площадей, указанных в п. 6.1. и 6.2 соглашения, изменению не подлежит, не зависит от фактических затрат сторон на исполнение своих обязательств. Точное количество квадратных метров, причитающейся каждой из сторон, будет учтено при подписании ими приложения № 5 к инвестиционному договору - акта о результатах реализации инвестиционного проекта, в порядке и в сроки, определенном инвестиционным договором.

Согласно п. 3.1. и 3.2 договора размещение инвестиционного объекта планируется на земельном участке приблизительной площадью 440 кв. м, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина 22/ул. Хохрякова, 1, предоставленном застройщику в аренду на основании постановления Главы      г. Екатеринбурга от 22.10.2008 № 4522 под строительство инвестиционного объекта со сносом существующего капитального объекта недвижимости, расположенного по указанному адресу - литеры Б1, Б2 помещения 5, 6, 7, площадью 134,4 кв. м, принадлежащего застройщику на праве собственности. Между обществом и Администрацией г. Екатеринбурга был заключен договор аренды земельного участка от 02.11.2009 № 4-1249.

В п. 7.1.11 договора установлено, что по окончании строительства инвестиционного объекта застройщик обязан передать инвестору часть площадей, размер которых определен в приложении № 3 к договору, с внутренней черновой отделкой, соответствующей требования приложения № 6  к договору, а также передать всю необходимую документацию, связанную с возведением инвестиционного объекта.

Обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию           от 14.05.2015 № RU 663020000-2390-2012, инвестиционному объекту присвоен милицейский адрес: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 3а.

Обществом зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0401004:48, общей площадью 332,2 кв. м, этажи 4 и 5, находящееся по указанному милицейскому адресу.

Письмом от 02.06.2016 № 21 предприниматель обратился к обществу с предложением подписать акт приема-передачи к инвестиционному договору и передать причитающиеся ему помещения. Общество указало на необходимость постановки помещений на государственный кадастровый учет.

Во исполнение данного требования 15.07.2016 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об объектах с кадастровыми номерами 66:41:0401004:59, 66:41:0401004:60, 66:41:0401004:58, 66:41:0401004:56, которым соответствуют нежилые помещения подвала, 1-3 этажей, подлежащие передаче инвестору в рамках инвестиционного договора.

Предприниматель письмом от 26.07.2016 № 25 направил в адрес общества  кадастровые паспорта помещений, акт приема-передачи помещений и предложил подписать его в течение 5 дней. Ввиду отсутствия ответа направил  письмо от 11.08.2016 № 26 с повторной просьбой подписать акт и исполнить обязанность по передаче помещений.

Общество письмом от 26.08.2016 № 11/08 отказало инвестору в передаче помещений со ссылкой на необходимость подписания инвестором акта о результатах реализации инвестиционного проекта, удостоверяющего факт отсутствия у инвестора имущественных претензий, а также на необходимость подписания дополнительного соглашения об уточнении количества распределяемых между сторонами объектов и их площадей.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, на то, что все обязательства по финансированию строительства исполнены инвестором в полном объеме, объект введен в эксплуатацию 14.07.2015; при этом общество в добровольном порядке не исполняет обязательства по передаче причитающихся предпринимателю помещений, последний обратился в арбитражный суд с иском об обязании общества исполнить данную обязанность.

В соответствии со ст. 1, 6, 8, 9 Федерального закона от 25.02.1999            № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Инвесторы имеют равные права на самостоятельное определение объемов и направления капитальных вложений, осуществление контроля за целевым использованием средств, направленных на капитальные вложения. Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Согласно п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

В соответствии с п. 5 названного постановления при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить, в том числе из того, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем, в то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Таким образом, заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Оценив условия заключенного сторонами договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций квалифицировал данный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и определили, что правоотношения сторон регулируются положениями гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суды установили, что договором и приложениями к нему (п. 2.2, 4.3.3, 7.1.11, п. 9 приложения № 3) предусмотрена обязанность общества по окончании строительства передать предпринимателю по акту приема-передачи причитающиеся ему площади.

Учитывая, что объект введен в эксплуатацию 14.07.2015, принимая во внимание наличие в материалах дела подписанных сторонами без замечаний актов сверки за период с 2009 г. по 2015 г, согласно которым по состоянию     на 01.09.2015 задолженность общества перед предпринимателем составляла 97 705 598 руб. 45 коп.,  установив, что общество по окончании строительства зарегистрировало за собой право собственности на помещения, причитающиеся ему в качестве компенсации и вознаграждения, суды признали, что данные обстоятельства в совокупности свидетельствуют об исполнении инвестором обязательств по финансированию строительства объекта и возникновении у застройщика обязанности передать инвестору причитающиеся ему помещения, в связи с чем признали заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, о том, что инвестиционный договор следует квалифицировать как договор простого товарищества, о том, что в разрешение от 14.07.2015 № RU 663020000-2390-2012 на ввод объекта в эксплуатацию 07.09.2015 были внесены изменения, в связи с чем датой введения объекта в эксплуатацию следует считать 07.09.2015, и за период          с 15.07.2015 по 07.09.2016 у инвестора возникла обязанность по оплате арендной платы земельного участка и оплаты текущих эксплуатационных расходов, которая им не исполнена, что исключает возможность передачи ему причитающихся помещений, аналогичны возражениям ответчика, заявленным в суде первой и апелляционной инстанций, которые судами исследованы и обоснованно отклонены.

Исследовав условия инвестиционного договора в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив отсутствие в нем условий о вкладах участников, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения к договору норм гл. 55 данного Кодекса «Простое товарищество».

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что вкладом со стороны инвестора является 100% денежное финансирование, а со стороны  застройщика – право долгосрочной аренды земельного участка, снос объекта недвижимости и собственные услуги, работы, профессиональные и иные знания, судами не принята как противоречащая содержанию инвестиционного договора, который таких условий не содержит. 

Судами обоснованно отклонены доводы о наличии, по мнению общества, задолженности у инвестора по оплате текущих эксплуатационных расходов, что препятствует передаче причитающихся ему помещений. Установив, что объект введен в эксплуатацию, что подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU-66302000-2012, выданное Администрацией                         г. Екатеринбурга 14.07.2015; при этом общество по окончании строительства зарегистрировало за собой право собственности на причитающиеся ему объекты недвижимости, соответственно, строительство объекта проинвестировано предпринимателем, что также отражено в актах сверки, суды правомерно указали на наличие юридической возможности передачи помещений предпринимателю, обоснованно отметив то, что в случае, если общество полагает, что задолженность по оплате текущих эксплуатационных расходов существует, и обязанность по ее оплате возложена на предпринимателя, оно не лишено права обратиться в суд с соответствующим самостоятельным иском. 

В связи с изложенным не принимаются доводы заявителя кассационной жалобы о том, что судами не исследованы первичные документы о наличии задолженности, поскольку обстоятельства наличия (отсутствия) такой задолженности не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Ссылка общества на то, что датой ввода объекта в эксплуатацию следует считать 07.09.2015, не принимается как противоречащая имеющемуся в материалах дела разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU-66302000-2012, которое датировано 14.07.2015,  на данном разрешении имеется отметка о внесении в него изменений приказом от 07.09.2015 № 73/41/0132; изменения касаются только размера общей площади объекта; доказательств внесения изменений в дату введения объекта в эксплуатацию не имеется (т. 2, л.д. 68-72).

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, им дана правовая оценка, представленные сторонами доказательства исследованы и оценены. Выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм права.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. 

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат.   

Поскольку обществу определением суда кассационной инстанции            от 27.03.2017 была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины по кассационной жалобе до окончания кассационного производства, госпошлина в сумме 3000 руб. подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.11.2016  по делу        № А60-43622/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью             «СВС-Инвест» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СВС-Инвест» в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий							Н.А. Артемьева

Судьи							О.Н. Новикова

                                             					А.В. Кангин