ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Владимир

«27» ноября 2018 года                                       Дело № А11-13077/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21.11.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 27.11.2018.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Москвичевой Т.В., 

судей Белышковой М.Б., Гущиной А.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Оф-ЛИ» и администрации города Владимира на решение Арбитражного суда Владимирской области от 21.09.2018 по делу № А11-13077/2017, принятое судьей Ушаковой Е.В. по заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала – Владимирского отделения № 8611 и акционерного общества «ИКС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным постановления администрации города Владимира                    от 03.11.2017 № 3754.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Оф-ЛИ» – ФИО2 - директор, протокол общего собрания участников                                           ООО «Оф-ЛИ» от 20.12.2013, ФИО3 по доверенности от 19.01.2018 сроком действия один год;

администрации города Владимира – ФИО4 по доверенности от 20.09.2018 № 01-17/65 сроком действия до 31.12.2020;

публичного акционерного общества «Сбербанк России» – ФИО5 по доверенности от 20.09.2018 № 8611/26-Д сроком действия до 29.07.2019;

акционерного общества «ИКС» - ФИО5 по доверенности от 31.10.2018 № 22 сроком действия до 31.12.2018.

Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области - надлежащим образом извещена о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечила (уведомление).

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Администрацией города Владимира (далее по тексту - Администрация) принято постановление от 03.11.2017 № 3754 «Об условиях приватизации нежилого здания по адресу: 

<

...>, с занимаемым земельным участком» объект культурного наследия «Здание дворянской богадельни, с 1920 г. - первая детская больница г. Владимир, нач. XX в., совместно с земельным участком из земель населенных пунктов, расположенным по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 33:22:011020:261), площадью 1038 кв.м, на основании Федерального закона от 22.07.2008№ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью  «РосБизнесОценка» от 09.10.2017 № 472/2017 и заявления общества с ограниченной ответственностью «Оф-ЛИ» переданы последнему на условиях приватизации, как субъекту малого предпринимательства.

Цена продажи объекта приватизации установлена в размере 90 859 316 рублей (без налога на добавленную стоимость); порядок оплаты объекта приватизации - в рассрочку в течение пяти лет с даты подписания договора купли-продажи ежемесячно равными долями не позднее десятого числа каждого месяца (пункта 2.1, 22 постановления Администрации).

Указанным постановлением предусмотрено преимущественное право общества с ограниченной ответственностью «Оф-ЛИ» на приобретение объекта приватизации (пункт 3 постановления Администрации).

Не согласившись с указанным постановлением, публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице филиала – Владимирского отделения № 8611 и акционерное общество «ИКС» обратились в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением, о признании его недействительным.

Решением от 21.09.2018 в удовлетворении заявленного требования публичному акционерному обществу «Сбербанк России» в лице филиала – Владимирского отделения № 8611 отказано; требование акционерного общества «ИКС» удовлетворено, постановление Администрации от 03.11.2017 № 3754 «Об условиях приватизации нежилого здания по адресу: 

<

...>, с занимаемым земельным участком» признано недействительным.

В апелляционной жалобе Администрация не согласна с решением суда в части удовлетворения заявленных требований и ссылается на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Указывает, что действующее законодательство, в том числе Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», не содержит запрета на приватизацию объектов культурного наследия регионального значения.

Считает, что оспариваемое постановление принято в целях исполнения установленной законом обязанности и не подтверждает намерение (волеизъявление, желание) собственника на отчуждение муниципального имущества (тем более в отсутствие такой обязанности).

Общество с ограниченной ответственностью «Оф-ЛИ» в своей апелляционной жалобе не согласно с решением суда в части удовлетворения заявленных требований и ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Указывает, что публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице филиала – Владимирского отделения № 8611 и акционерное общество «ИКС» являются аффилированными лицами. Акционерное общество «ИКС» не намеревается самостоятельно использовать предмет спора в своей предпринимательской деятельности и выполняло лишь функции правового посредника для последующей передачи предмета спора Сбербанку России.

Акционерное общество «ИКС», публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице филиала – Владимирского отделения № 8611, Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области в отзывах на апелляционные жалобы считают решение суда законным и обоснованным.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, отзывах на апелляционные жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее по тексту - Закон о приватизации), особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008№ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

Поскольку в рассматриваемом случае объектом приватизации выступает объект культурного  наследия,  к  спорным  правоотношениям  подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Закона об объектах культурного наследия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 315-ФЗ) внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный  закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее -нормы в редакции Закона № 315-ФЗ), объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного   в   реестр   объектов   культурного   наследия,   в   порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 584.

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона № 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона № 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Как следует из материалов дела, здание, расположенное по адресу: 

<

...>, решением Законодательного Собрания Владимирской области от 13.01.1995 № 5 (5а) «О постановке на государственную охрану и снятии с охраны памятников истории и культуры Владимирской области» отнесено к объектам культурного наследия регионального значения в качества памятника «Здание дворянской богадельни, с 1920 г. - первая детская больница г. Владимир», нач. XX в.

Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 11.12.2015 № 27635-р данный объект культурного наследия зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и ему присвоен регистрационный номер 331410174200005.

Общество с ограниченной ответственностью  «Оф-ЛИ» на основании договоров аренды от 07.05.2013 № 5660 и от 09.08.2013 № 14468, заключенных с Управлением муниципального имущества г. Владимира, владеет и пользуется спорным объектом недвижимости.

Обществом с ограниченной ответственностью  «Оф-ЛИ» 20.06.2013 с Государственной инспекцией по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области заключено охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия № 161 -р, в котором общество с ограниченной ответственностью  «Оф-ЛИ» обязалось соблюдать требования действующего законодательства в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, содержать объект и связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии, выполнять за свой счет силами специализированных лицензированных организаций научно-исследовательские, проектные, ремонтно-реставрационные, противоаварийные и иные работы по сохранению объекта.

Между обществом с ограниченной ответственностью  «Оф-ЛИ» (арендодатель) и Сбербанком России (арендатором) 16.01.2014 заключен договор № 31/01 аренды нежилого помещения общей площадью 1349,8 кв.м (кадастровый номер 33:22:011020:121), расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, являющегося памятником градостроительства и архитектуры регионального значения. Помещение предоставлено арендатору для целей размещения дополнительного офиса № 8611/0259 Владимирского отделения № 8611 ОАО «Сбербанк России» (пункт 1.2 договора). Срок аренды установлен с 01.02.2014 по 31.05.2018 с пролонгацией (пункты 2.1, 2.2 договора аренды от 16.01.2014 № 31/01).

Судом первой инстанции установлено, что на момент обращения общества с ограниченной ответственностью  «Оф-ЛИ» с заявлением о приватизации здания дворянской богадельни, с 1920 г. - первой детской больницы г. Владимир, нач. XX в., совместно с занимаемым земельным участком, действовали нормы Закона о приватизации в редакции Закона № 315-ФЗ.

Поскольку арендуемый обществом с ограниченной ответственностью  «Оф-ЛИ» объект является объектом культурного наследия регионального значения, приватизация которого может осуществляться только способами, указанными в статье 29 Закона о приватизации, оспариваемое постановление, предусматривающее передачу объекта культурного наследия обществу с ограниченной ответственностью «Оф-ЛИ», как субъекту малого предпринимательства, без проведения торгов, не соответствует действующему законодательству.

В соответствии с частью 1 статьи 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Часть 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации также устанавливает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

Доводы Администрации и общества с ограниченной ответственностью  «Оф-ЛИ» об отсутствии нарушений прав акционерного общества «ИКС» оспариваемым постановлением, в связи с отсутствием у органа местного самоуправления намерений приватизировать спорный объект культурного наследия, обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными.

Издание оспариваемого постановления само по себе свидетельствует о намерениях Администрации по отчуждению спорного объекта недвижимости.

В случае соблюдения органом местного самоуправления требований статьи 29 Закона о приватизации, Администрацией должна была быть инициирована процедура проведения конкурса по продаже имущества с обязательным публичным информированием потенциальных участников о таком конкурсе и его условиях.

Наличие у акционерного общества «ИКС» статуса дочерней организации Сбербанка не препятствует последнему принимать участие в приватизации государственного и муниципального имущества.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оспариваемое постановление противоречит требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы акционерного общества «ИКС» в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные акционерным обществом «ИКС» требования.

Таким образом, Арбитражный суд Владимирской области полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено, в связи с чем апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Обществу с ограниченной ответственностью «Оф-ЛИ» подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1500 рублей.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 21.09.2018                 по делу № А11-13077/2017 в обжалуемой части оставить без изменения.

Апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Оф-ЛИ» и администрации города Владимира оставить без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Оф-ЛИ» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 500 рублей, уплаченную по чеку-ордеру  от 22.10.2018.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.  

Председательствующий судья                                                  Т.В. Москвичева

Судьи                                                                                            М.Б. Белышкова

 

                                                                                             А.М. Гущина