АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. (3952) 262-102; факс (3952) 262-001

https://irkutsk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-19077/2024

16.04.2025

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03.04.2025.

Решение в полном объеме изготовлено 16.04.2025.   

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Козловой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Булгаковой А.А. (до перерыва), помощником судьи Ивановой А.Б. (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании с использованием системы веб-конференции дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ЖЕЛЕЗНОГОРСК-ИЛИМСКОЕ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 665653, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, М.Р-Н НИЖНЕИЛИМСКИЙ, г.п. ЖЕЛЕЗНОГОРСКОЕ, 

<

...>, ПОМЕЩ. 3)

о признании незаконным уведомления о расторжении договора аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024, об обязании направления для подписания акта приема-передачи к договору аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024, об обязании сделать перерасчет платы по договору аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024, исключив оплату за период до подключения павильона к электроснабжению и водоснабжению, демонтажа забора вокруг павильона,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен; 

от ответчика (посредством веб-конференции): ФИО2, доверенность от 09.01.2025, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ЖЕЛЕЗНОГОРСК-ИЛИМСКОЕ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ» (далее – администрация, ответчик) о признании незаконным уведомления о расторжении договора аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024, об обязании направления для подписания акта приема-передачи к договору аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024, об обязании сделать перерасчет арендной платы по договору аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024, исключив оплату за период до подключения павильона к электроснабжению и водоснабжению, демонтажа забора вокруг павильона.

В материалы дела от ответчика поступили возражения на исковое заявление, в которых он не согласен с заявленными требованиями. Указывает, что положениями аукционной документации участникам аукциона предоставлено право ознакомления с имуществом, права на которое передаются по договору, до подачи заявки на участие в аукционе, с указанием дат и времени ознакомления, вместе с тем, ответчик данным правом не воспользовался. Отмечает, что договор арендатором подписан после осмотра имущества, при этом все недостатки стали ему известны. 

Истец, извещенный о дате, времени и месте судебного разбирательства в порядке статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебное заседание не явился, своих представителей не направил.

Дело рассматривается в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие истца. 

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд установил следующее. 

01.07.2024 на основании постановления администрации от 25.06.2024 № 467 «О результатах проведения аукциона» между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды муниципального имущества № 06-24/и, по условиям которого (пункт 1.1) арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование муниципальное имущество – остановочный павильон с залом ожидания, общей площадью 100,42 кв. м (площадь застройки 157,98 кв. м), расположенный по адресу: Иркутская область, Нижнеилимский район, г. Железногорск-Илимский, в районе сквера имени М.К. Янгеля, реестровый номер 00085727.

В обязанности арендатора входят, в том числе обеспечение режима работы зала ожидания с 07-00 часов до 20-00 часов, изменение режима работы зала ожидания осуществляется по согласованию с арендодателем (подпункт 2.3.6 пункта 2.3 договора); обеспечение режима работы организации розничной торговли, платного туалета по согласованию с арендодателем (подпункт 2.3.7 пункта 2.3 договора). 

Согласно пункту 1.2 договора передача имущества осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами и являющемуся неотъемлемой частью договора.

Целевое использование имущества: в соответствии с назначением, осуществление функционирования зала ожидания с правом организации розничной торговли (по согласованию вида деятельности с арендодателем), платного туалета (пункт 1.3 договора).  

Срок аренды 5 (пять) лет с момента подписания акта приема-передачи (пункт 1.4 договора). 

Арендодатель обязан передать имущество арендатору по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) дней с момента подписания договора (подпункт 2.1.1 пункта 2.1 договора). 

Арендатор обязан принять имущество в порядке, установленном подпунктом 2.1.1 пункта 2.1 разделом 2 договора (подпункт 2.3.1 пункта 2.3 договора). 

18.07.2024 истец в письме (с приложением к нему фотографий помещения) сообщил ответчику об отсутствии возможности подписания акта приема-передачи ввиду того, что в остановочном павильоне отсутствует водоснабжение и электроснабжение, частично отсутствует потолок грильято, помещение не убрано после ремонта, в помещении находятся деревянные строительные конструкции, вокруг павильона установлен временный забор, мешающий его функционированию по назначению. В связи с изложенным, указал, что до приведения помещения в пригодное для использование состояние невозможно подписание акта приема-передачи. 

25.07.2024 ответчик в ответ на письмо от 18.07.2024 письмом от 25.07.2024 № 3179 уведомил истца об одностороннем расторжении договора аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024 в соответствии с подпунктом 2.2.1 пунктом 2.2 с момента получения арендатором уведомления.

Полагая односторонний отказ ответчика от договора незаконным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

По своей правовой природе односторонний отказ от договора является односторонней сделкой, которая при наличии оснований, предусмотренных законом, может быть признана недействительной.

В соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление № 54), по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ); право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12 постановления № 54).

По смыслу указанных норм и разъяснений, данных в пункте 12 постановления № 54, а также правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858, односторонний отказ от срочного договора аренды (исполнения договора) может быть применим управомоченной стороной только в том случае, если он прямо предусмотрен условиями договора.

В пунктах 1, 4 статьи 421 ГК РФ указано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу подпункта 2.2.1 пункта 2.2 договора арендодатель имеет право досрочно отказаться от исполнения договора в случаях нарушения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 2.3 раздела 2 договора и Гражданским кодексом РФ, путем направления арендатору в течение 3 (трех) дней с момента составления соответствующего акта уведомления о принятом решении о расторжении договора, проекта дополнительного соглашения о досрочном расторжении договора.

Односторонний отказ от договора аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024 выражен в уведомлении № 3179 от 25.07.2024, согласно которому, по мнению арендодателя, арендатор своими действиями нарушил взятые на себя обязательства в соответствии с подпунктом 2.3.1 пункта 2.3 договора, то есть не принял имущество по акту приема-передачи.

Относительно выявленных арендатором недостатков спорного имущества арендодатель в уведомлении указал, что подключение имущества к электроснабжению, водоснабжению запланировано арендодателем до 01.08.2024 и до 01.09.2024, соответственно, на момент объявления аукциона электроснабжение, водоснабжение отсутствовало; подвесные ячейки потолка сняты в связи с проводимыми в помещении работами по подключению арендодателем системы видеонаблюдения, после завершения работ арендодателем планировалось вернуть ячейки на место; в связи с тем, что имущество возведено в 2024 года, помещения в нем требовали проведения влажной уборки; деревянные строительные конструкции в помещении отсутствуют; временный забор по периметру имущества установлен в целях обеспечения его сохранности до момента перехода права владения и пользования арендатору, и подлежал демонтажу силами арендодателя после подписания акта приема-передачи. 

Из уведомления от 25.07.2024 № 3179 также следует, что пунктом 8 аукционной документации установлены даты ознакомления с имуществом – 31.05.2024, 03.06.2024, 07.06.2024, 13.06.2024 – с 10 часов 00 минут до 12 часов 00 минут, по предварительному согласованию с организатором аукциона, следовательно, истцу предоставлялось право ознакомления с имуществом до подачи заявки на участие в аукционе, в результате реализации которого названные недостатки стали бы известны, однако арендатор данным правом не воспользовался. Дополнительно, договор арендатором подписан после осмотра имущества, при этом все указанные недостатки стали ему известны. На основании изложенного, арендодатель считает доводы арендатора, изложенные в письме от 18.07.2024, ничтожными.

Ответчиком в материалы дела представлены муниципальные контракты холодного водоснабжения и водоотведения № 421 от 14.11.2024, № 421 от 19.12.2024, заключенные между ООО «Иркутские коммунальные системы» (гарантирующая организация) и МКУ «Чистый город Железногорск-Илимский» (абонент), акт приемки системы водоснабжения от 10.12.2024, договор № 61/24-СЭС от 09.07.2024 об осуществлении АО «Иркутская электросетевая компания» технологического присоединения энергопринимающих устройств администрации (заявителя) – ЛЭП для питания остановочного павильона по адресу: Иркутская область, Нижнеилимский район, 

<

...> район сквера им. Янгеля, к электрическим сетям, акт о выполнении технических условий № 61/24 от 02.08.2024, акты об осуществлении технологического присоединения № 3 от 22.10.2024, № 61/24-СЭС от 03.10.2024.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 ГК РФ).

При этом обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

Таким образом, лицо, вступая в отношения, урегулированные нормами права, должно не только знать о существовании обязанностей, отдельно установленных для каждого вида правоотношений, но и обеспечить их выполнение, то есть соблюсти ту степень заботливости и осмотрительности, которая необходима для строгого соблюдения требований закона.

В соответствии со статьей 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Совокупность приведенных норм в их системном единстве предполагает, что создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, в рассматриваемом случае – осуществление функционирования зала ожидания с правом организации розничной торговли (по согласованию вида деятельности с арендодателем), платного туалета, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду остановочным павильоном.

Поскольку договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Материалами настоящего дела подтверждено создание со стороны ответчика таких условий, которые препятствовали истцу пользоваться арендованным остановочным павильоном, в частности, отсутствие водоснабжения и электроснабжения, наличие вокруг павильона временного забора, мешающего его функционированию по назначению, помещение не убрано после ремонта.

Данные существенные обстоятельства стали известны истцу уже после заключения договора аренды. При этом истец, действуя добросовестно, известил ответчика о них в письме от 18.07.2024.

В связи с чем, по мнению суда, у истца не возникло обязанности принять указанное имущество.

Указание ответчика на то, что истец не воспользовался правом ознакомления с имуществом до подачи заявки на участие в аукционе, не опровергает обязанности арендодателя по предоставлению в аренду павильона в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Доказательств того, что договор арендатором подписан после осмотра имущества, при этом все недостатки стали ему известны, ответчиком не представлено (статья 65 АПК РФ). 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый истцом односторонний отказ администрации от договора аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024, оформленный уведомлением № 3179 от 25.07.2024, является недействительной односторонней сделкой.

Как следствие, суд признает обоснованными требования истца об обязании ответчика направить предпринимателю для подписания акт приема-передачи к договору аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024, а также произвести перерасчет платы по договору, исключив из оплаты период до подписания акта приема-передачи к договору.

Суд считает достаточным срок для исполнения спорных обязанностей – в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные истцом судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 18 000 руб. (платежные поручения № 313 от 24.09.2024 на сумму 17 700 руб., № 283 от 14.08.2024 на сумму 300 руб.), относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражных судов в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru/.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительной сделкой односторонний отказ выраженный в уведомлении №3179 от 25.07.2024 АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ЖЕЛЕЗНОГОРСК-ИЛИМСКОЕ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ» от договора аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и АДМИНИСТРАЦИЕЙ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ЖЕЛЕЗНОГОРСК-ИЛИМСКОЕ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).  

 Обязать АДМИНИСТРАЦИЮ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ЖЕЛЕЗНОГОРСК-ИЛИМСКОЕ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ» в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) для подписания акта приема-передачи к договору аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024. 

Обязать АДМИНИСТРАЦИЮ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ЖЕЛЕЗНОГОРСК-ИЛИМСКОЕ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ» в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу произвести перерасчет платы по договору аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024, исключив из оплаты период до подписания акта приема-передачи к договору аренды муниципального имущества № 06-24/и от 01.07.2024.

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ЖЕЛЕЗНОГОРСК-ИЛИМСКОЕ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 18 000 рублей – судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Судья И.В.Козлова