Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru 

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А49-4788/2024

город Пенза

12 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 12 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Займидорога М.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ореховой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным отказа, 

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Север-Траст» в лице конкурсного управляющего ФИО2, 

2) ФИО3, 

3) ФИО4,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – конкурсного управляющего ФИО1 – лично (паспорт гражданина РФ);

от ответчика – ФИО5 – представителя по доверенности от 15.03.2024 № 29;

от третьих лиц – 1) ФИО6 – представителя по доверенности от 01.12.2023;

2) ФИО7 – представителя по доверенности от 08.08.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стандарт» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – заявитель, ООО «Стандарт») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – ответчик, Управление Росреестра, Управление) о признании незаконным отказа, выраженного в уведомлении от 11.03.2024 № КУВД-001/2023-54285936/3, обязании ответчика произвести государственную регистрацию прав по договору купли-продажи (уступки прав требований) от 22.09.2023.

Подробно доводы заявителя изложены в заявлении (том 1 л.д. 3 – 9).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Север-Траст» в лице конкурсного управляющего ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Третье лицо – ФИО4 в судебное заседание не явился, явку своего представителя не обеспечил, хотя о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом (том 2 л.д. 101 – 103). От указанного третьего лица в материалы дела поступила письменная позиция по делу (том 2 л.д. 104, 105), согласно которому он просит отказать заявителю в удовлетворении требований, в связи с чем суд полагает, что данному лицу известно о начале арбитражного процесса по делу.

В соответствии с нормами статей 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ), с учетом положительного мнения представителей заявителя, ответчика и явившихся третьих лиц, суд определил провести судебное заседание в отсутствие ФИО4

Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, приведенным в заявлении.

Управление Росреестра в судебном заседании отклонило требования заявителя, полагая законным и обоснованным оспариваемое решение. Правовая позиция ответчика приведена в письменном отзыве на заявление (том 2 л.д. 32, 33).

Представитель третьего лица – ФИО8 в судебном заседании поддержал доводы заявителя, просил заявленные требования удовлетворить по мотивам, приведенным в отзыве на заявление (том 2 л.д. 73, 74).

Представитель третьего лица – ООО «Север-Траст» в лице конкурсного управляющего ФИО2 возражал против удовлетворения заявленных требований по довоам, приведенным в отзыве на заявление (том 2 л.д. 37,38).

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Арбитражного суда Пензенской области от 10.10.2019 по делу № А49-10805/2019 должник – ООО «Стандарт» признан несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства отсутствующего должника, в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1, являющийся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Лига».

Определениями арбитражного суда срок конкурсного производства в отношении должника неоднократно продлевался, последним определением от 25.07.2024 срок конкурсного производства в отношении должника продлен до 25.01.2025.

В ходе проведения процедуры банкротства ООО «Стандарт» конкурсным управляющим было установлено, что 13.11.2014 между ООО «Север-траст» (застройщик) и ООО «Стандарт» был заключен договор № 58 участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого ООО «Север-траст» должно было построить жилой дом со встроенным помещением ЖЭК и предприятиями торговли в микрорайоне № 3 жилого района Южная поляна (первая очередь), расположенного по временному адресу: 

<

...> стр.14, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 58:29:3013005:29, и передать в собственность жилые помещения.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 14.10.2019 по делу № А49-7849/2019 ООО «Север-Траст» признано несостоятельным (банкротом) – (банкротство застройщиков) открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2 (жилой дом не достроен).

Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве № КУВИ-002/2021- 6474153 от 03.02.2021 на основании указанного договора 27.11.2014 за ООО «Стандарт» за номером государственной регистрации 58-58-37/016/2014-393 зарегистрированы следующие объекты долевого строительства:

квартира трехкомнатная № 14, общая проектная площадь – 91,64 кв.м, номер этажа – 4;

квартира двухкомнатная № 1, общая проектная площадь – 70,75 кв.м, номер этажа – 1;

квартира трехкомнатная № 2, общая проектная площадь – 90,64 кв.м, номер этажа – 1;

квартира трехкомнатная № 6, общая проектная площадь – 91,64 кв.м, номер этажа – 2;

квартира двухкомнатная № 9, общая проектная площадь – 79,85 кв.м, номер этажа – 3;

квартира трехкомнатная № 10, общая проектная площадь – 91,64 кв.м, номер этажа – 3;

квартира двухкомнатная № 13, общая проектная площадь – 79,85 кв.м, номер этажа – 4;

квартира двухкомнатная № 16, общая проектная площадь – 85,71 кв.м, номер этажа – 4;

квартира двухкомнатная № 17, общая проектная площадь – 79,85 кв.м, номер этажа – 5;

квартира трехкомнатная № 18, общая проектная площадь – 91,64 кв.м, номер этажа – 5;

квартира трехкомнатная № 22, общая проектная площадь – 92,65 кв.м, номер этажа – 6;

квартира трехкомнатная № 24, общая проектная площадь – 86,72кв.м, номер этажа – 6;

квартира трехкомнатная № 26, общая проектная площадь – 92,65 кв.м, номер этажа – 7;

квартира трехкомнатная № 30, общая проектная площадь – 92,30 кв.м, номер этажа – 8;

квартира трехкомнатная № 34, общая проектная площадь – 92,30 кв.м, номер этажа – 9;

квартира трехкомнатная № 38, общая проектная площадь – 92,30 кв.м, номер этажа – 10.

ООО «Правовой центр судебной экспертизы» установлена рыночная стоимость права на каждый объект, общая стоимость которых составила 1208000 руб.

Конкурсным управляющим разработано Положение о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества ООО «Стандарт» (права требования), имущество сведено в один лот (Лот № 1) с начальной ценой продажи – 1208000 руб.

С целью утверждения Порядка продажи прав требования и установления начальной цены продажи, конкурсным управляющим на 18.01.2023 созывалось проведение собрания кредиторов, которое по причине отсутствия кворума признано несостоявшемся, порядок продажи не утвержден.

Конкурным управляющим ООО «Стандарт» 20.03.2023 в арбитражный суд направлено заявление об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества (прав требований) должника.

Определением арбитражного суда от 05.04.2023 Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (права требования на 16 объектов – квартир) в редакции, предложенной конкурсным управляющим – утверждено. Имущество сведено в один лот № 1, установлена начальная цена лота в размере – 1208000 руб., размер задатка – 10% от начальной цены лота, шаг аукциона – 5% от начальной цены лота.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда № 11АП-7844/2023 от 09.08.2023 определение арбитражного суда от 05.04.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба бывшего руководителя/учредителя должника – ФИО9 без удовлетворения.

На основании Положения, утвержденного арбитражным судом, имущество выставлялось на торги, первые торги проводились 20.09.2023 в 14 час. 00 мин. на электронной торговой площадке «ПТП-центр».

Прием заявок осуществлялся с 14.08.2023 (10:00 час.) по 20.09.2023 (10:00 час.).

Сообщение о проведении торгов размещалось 13.08.2023 на сайте ЕФРСБ (сообщение №12189853).

В период приема заявок (20.09.2023) поступило две заявки на участие в торгах по продаже имущества входящего в лот №1: 1. 20.09.2023 в 09 час. 48 мин. поступила заявка от ФИО10 (ИНН 

<

***>, г. Кузнецк), произведена оплата задатка, претендент допущен к участию в торгах. 2. 20.09.2023 в 09 час. 59 мин. поступила заявка от ФИО3 (ИНН 

<

***>, г. Пенза), произведена оплата задатка, претендент допущен к участию в торгах.

В ходе проведения торгов от ФИО3 поступило ценовое предложение за Лот № 1 в размере – 1208000 руб. (цена не ниже начальной цены лота).

От ФИО10 ценовое предложение не поступило.

Победителем торгов признана ФИО3, 22.09.2023 заключен договор купли-продажи (уступки прав требований). 

19.10.2023 по договору купли-продажи (уступки прав требований) произведена полная оплата. 

21.11.2023 ФИО3 обратилась в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации договора уступки прав требования от 22.09.2023 по договору участия в долевом строительстве, представив заявления ФИО3 и ООО «Стандарт» (том 2 л.д. 113 – 141).

22.11.2023 конкурсным управляющим ООО «Стандарт» через МФЦ были направлены дополнительные документы, необходимые для регистрации договора уступки прав требования (том 1 л.д. 143, 144).

04.12.2023 на основании пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2018 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации. При проведении правовой экспертизы было выявлено, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРП) зарегистрировано ограничение-запрещение регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя ФИО11 (в отношении ООО «Стандарт») от 04.06.2019 № 32209/18/58048-СД (запись № 58:29:3013005:26-58/056/2019-62 от 06.06.2019). Кроме того, указано, что к пакету документов не представлена справка, подтверждающая уплату цены договора о№ 58 участия в долевом строительстве жилья от 13.11.2014 ООО «Стандарт» застройщику ООО «Север-Траст» (том 2 л.д. 18 – 20).

11.12.2023 в адрес заявителя было направлено уведомление о приостановлении, согласно которому государственная регистрация прав приостановлена в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации – не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (том 2 л.д. 15 – 17).

11.03.2024 уведомлением № КУВД-001/2023-54285936/3 Управлением Росреестра на основании статьи 27 Закона о регистрации в государственной регистрации было отказано, в связи с тем, что причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, не были устранены, а именно: не представлена справка, подтверждающая уплату цены договора № 58 участия в долевом строительстве жилья от 13.11.2014 ООО «Стандарт» застройщику ООО «Север-Траст» (том 2 л.д. 21 – 23).

Заявитель полагает, что указанное выше уведомление об отказе государственной регистрации прав является незаконным и нарушает его права и законные интересы, что послужило поводом для обращения в суд с рассматриваемым в настоящем деле заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

При рассмотрении заявленных требований суд руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, частью 12 статьи 29 Закона о регистрации.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, с 01.01.2017 регулируются положениями Закона о регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Закон о регистрации с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав среди прочего являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (далее – ГРП) установлен частью 1 статьи 29 Закона о регистрации. Одним из этапов осуществления ГРП является проведение правовой экспертизы документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления ГРП либо отказа в ее осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пунктам 7, 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Как установлено судом и следует из имеющихся в материалов дела, основанием для отказа Управлением Росреестра в регистрации договора купли-продажи (уступки права требования) от 22.09.2023 явилось отсутствие в пакете документов, представленных на регистрацию, справки, подтверждающей уплату цены договора № 58 участия в долевом строительстве жилья от 13.11.2014 ООО «Стандарт» застройщику ООО «Север-Траст».

Заявитель указывает, что ответчиком неправомерно отказано в регистрации ввиду того, что ссылки регистратора на пункт 1 статьи 11 и пункт 10 статьи 48 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) применимы в обычной финансово-хозяйственной деятельности, однако не в случае банкротства застройщика и участника долевого строительства, поскольку согласно пункту 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Между тем суд находит требования Управления Росреестра обоснованными на основании следующего.

Согласно статьям 8.1, 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ одной из целей его принятия является гарантия защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии со статьями 11, 17 Закона № 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Законом о регистрации. При этом уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном гражданским законодательством.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой – обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Согласно пункту 10 статьи 48 Закона о регистрации государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее – договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Таким образом, из анализа вышеуказанных норм, следует, что документ, подтверждающий уплату цены договора участия в долевом строительстве от застройщика, обязателен.

В части 5 статьи 18 Закона о регистрации содержится запрет на требование регистрирующим органом дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона.

Однако в отдельных случаях заявитель должен также представить иные документы, которые предусмотрены Законом о регистрации и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами (пункт 3 части 4 статьи 18 указанного Закона).

К ним относится, например, справка о полной (частичной) уплате цены договора участия в долевом строительстве. В ней определяются размеры и сроки внесения платежей при уступке права требования по данному договору (подпункт 2 части 10 статьи 48 Закона о регистрации). Эту справку выдает застройщик либо банк, через который осуществлялись такие платежи.

В рассматриваемом случае Управлением Росреестра при проведении правовой экспертизы было установлено, что права требования в отношении квартир № 1, 2, 6, 9 10, 13, 14, 16, 17, 18, 22, 24, 26, 30, 34, 38 принадлежат ООО «Стандарт» на основании Договора № 58 участия в долевом строительстве жилья от 13.11.2014 (далее – ДДУ), заключенного между застройщиком ООО «Север-Траст» и ООО «Стандарт», номер регистрации 58-58-37/016/2014-393 от 27.11.2014.

В силу части 3 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. 

По условиям ДДУ цена договора подлежит оплате в срок до 19.12.2014.

Однако справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены ДДУ цедентом застройщику, на государственную регистрацию договора уступки прав требований от 22.09.2023 заявителем представлена не была.

В этой связи Управлением были направлены запросы конкурсному управляющему ООО «Север-Траст» ФИО2 и в Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области.

Согласно ответа конкурсного управляющего ООО «Север-Траст» ФИО2, изложенного в письме от 30.11.2023 (том 1 л.д. 147, 148), полная либо частичная оплата по ДДУ ООО «Стандарт» как участником долевого строительства в отношении вышеуказанных квартир не производилась. Каким-либо иным предусмотренным законом способом (в частности, зачетом встречных требований) обязанность ООО «Стандарт» по оплате квартир также не прекращена.

В письме Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области от 08.12.2023 № 23/6003 (том 1 л.д. 145, 146) на запрос Управления Росреестра было сообщено, что в ходе проведенной в период с 03.10.2016 по 28.10.2016 Управлением государственной инспекции в жилищной, строительных сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области проверки деятельности ООО «Стандарт» было установлено, что денежные средства по договору участия в долевом строительстве № 58 от 13.11.2014 не привлекались. Расчет производился квадратными метрами. Документы, подтверждающие поставку ООО «Стандарт» материалов ООО «Север-Траст», наличие материалов на складе, справки о стоимости выполненных работ и затрат по унифицированной форме КС-3, КС-2 генеральным директором ООО «Север-Траст» предоставлены не были.

Таким образом, документов, подтверждающих исполнение участником долевого строительства обязательств по оплате цены ДДУ, в орган регистрации прав представлено не было.

Согласно пояснениям самого конкурсного управляющего ООО «Стандарт» данным в ходе судебного заседания документов об оплате участником долевого строительства ДДУ у него не имеется.

Также представленный на регистрацию договор уступки права требования не содержит в себе условий о переводе долга на нового участника долевого строительства.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Исходя из содержания поступившего в Управление Росреестра письма от 30.11.2023, конкурсный управляющий ООО «Север-Траст» согласие на перевод долга с ООО «Стандарт» на иное лицо по договору № 58 участия в долевом строительстве жилья от 13.11.2014 не давал.

При таких обстоятельствах суд полагает, что принятое государственным регистратором прав решение об отказе в государственной регистрации договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве является обоснованным.

Заявитель в обоснование своих доводов указывает, что уступка прав была произведена в соответствии с Положением о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества ООО «Стандарт», утвержденным определением Арбитражного суда Пензенской области.

Между тем суд полагает, что заявителем не учтено следующее.

Исходя из содержания определения Арбитражного суда Пензенской области от 05.04.2023, которым утверждено указанное выше Положение, судом определена начальная цена продажи принадлежащего заявителю права требования, шаг аукциона и размер задатка. 

Управлением Росреестра принадлежность ООО «Стандарт» права требования по договору долевого участия не оспаривается. Вместе с тем, вопрос об исполнении ООО «Стандарт» своих обязательств по договору участия в долевом строительстве не был предметом судебного рассмотрения, что свидетельствует о необходимости соблюдения норм Федерального закона № 214-ФЗ при уступке прав по договору участия в долевом строительстве.

Тот факт, что ДДУ не признан недействительным, руководителем ООО «Север-Траст» денежные средства по данному договору не взыскивались, залог и прочие обременения не регистрировались, не исключает необходимость соблюдения участником долевого строительства требований действующего законодательства в части соблюдения порядка перевода долга.

Кроме того, суд полагает, что нахождение ООО «Север-Траст» и ООО «Стандарт» в процедуре банкротства, вопреки доводам заявителя, не исключает применения положений статей 11 и 48 Федерального закона № 214-ФЗ, а также Закона о регистрации при регистрации договора уступки права требования.

Учитывая, что документов, подтверждающих исполнение участником долевого строительства обязательств по оплате цены ДДУ, в орган регистрации прав представлено не было, перевод на нового участника долевого строительства права требования по договору долевого участия в строительстве с одновременным переводом на него долга не оформлен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, согласие застройщика на перевод долга отсутствует, основания для государственной регистрации договора уступки у Управления Росреестра отсутствовали.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что при совершении регистрационных действий Управлением Росреестра, выраженных в уведомлении от 11.03.2024 № КУВД-001/2023-54285936/3, не допущено нарушения требований действующего законодательства и прав и законных интересов заявителя, вследствие чего суд принимает решение об отказе ООО «Стандарт» в удовлетворении заявленных требований в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

При принятии заявления к производству суда на основании статей 333.22, 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до дня рассмотрения заявления по существу, поэтому с заявителя в доходы федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3000 руб.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

отказать обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт» в лице конкурсного управляющего ФИО1 в удовлетворении заявленных требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Пензенской области.

                Судья                                                                                                М.В. Займидорога