ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-17247/20244-ГК 

г. Москва                    Дело № А40-189678/23

«29» мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Лялиной Т.А.,

судей: Елоева А.М., Проценко А.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ананиевым Х.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «АМ ГРУПП» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2024 по делу № А40-189678/23 

по иску Общества с ограниченной ответственностью «АМ ГРУПП» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Открытому акционерному обществу «РЭУ № 20 района «Соколиная гора» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо: Департамент городского имущества г. Москвы 

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 21.11.2022;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 09.01.2024;

от третьего лица – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО «АМ ГРУПП» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОАО «РЭУ № 20 района «Соколиная гора» в котором просило урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора № 78-01058-К на предоставление коммунальных услуг на нежилое помещение площадью 226,30 кв. м, кадастровый номер 77:03:0003019:7645, расположенное по адресу: 

<

...>, изложив пункты Договора в следующей редакции: Дата заключения договора - «24 мая 2023года». Пункт 8.1 договора: «Положения настоящего договора применяются правоотношениям сторон, возникшим с 24.05.2023г. Срок оказания услуг с 24.05.2023 по 31.12.2023года», ссылаясь на следующие обстоятельства:

- ООО «АМ ГРУПП» является собственником вышеуказанного нежилого помещения, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.05.2023;

- Письмом исх. № 58/Л от 26.05.2023 Истец обратился в управляющую компанию ОАО "РЭУ-20 района "Соколиная гора" с просьбой выдать проект договора на предоставление коммунальных услуг;

- на указанный запрос в июне 2023 года от Ответчика поступил проект договора №78-01058-К. Истец, не согласившись с частью условий договора (дата договора – 22.11.2022, с п. 8.1, где дата возникновения правоотношений указана как 22.11.2022г., а также с Приложеним № 1 к Договору),  направил Ответчику протокол разногласий от 25.05.2023, согласно которому указанные пункты были изложены в иной редакции: Дата заключения договора - «24 мая 2023 года». Пункт 8.1 договора: «Положения настоящего договора применяются правоотношениям сторон, возникшим с 24.05.2023. Срок оказания услуг с 24.05.2023 по 31.12.2023»;

- 03.07.2023 от Ответчика в адрес Истца поступил протокол согласования разногласий, в котором Ответчик полностью не согласился с редакцией Истца и настаивает на своей редакции;

- в дальнейшем стороны провели совместный осмотр помещения, в связи с чем, спорными остались только дата заключения договора и п.8.1 в части даты возникновения правоотношений сторон (по мнению ответчика такой датой является 22.11.2022г.)

Поскольку указанные разногласия между сторонами так и не были урегулированы, то истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий.

. 

В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов истца, настаивал на своей дате как заключения договора (22.11.2022г.), так и на указанной дате возникновения правоотношений, указанной в п. 8.1, ссылаясь на то, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у собственника с момента получения помещения по акту приема-передачи.

Представитель третьего лица представил отзыв на исковое заявление, поддержал позицию ответчика. 

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, Решением от 16.02.2024г. Арбитражный суд г.Москвы в удовлетворении иска отказал, по следующим основаниям:

- согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда;

- согласно п. 1 ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.);

- согласно ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в определении от 18.07.2006 № 373-О, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на законных основаниях;

- отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, в многоквартирном доме, не освобождает собственника помещения от обязанности нести соответствующие расходы;

- в соответствии с определением Верховного суда РФ от 18.05.2010 №18-В10-21 свидетельство о государственной регистрации не является документом правообразующего или правоустанавливающего характера. При этом сам по себе акт регистрации носит правоподтверждающий характер и не считается самостоятельным основанием возникновения гражданских прав;

- согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи недвижимого имущества №03-295/22/КП1172 (далее – Акт), нежилое помещение истцу фактически передано 22.11.2022, при таких обстоятельствах доводы истца в указанной части подлежат отклонению;

 - в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ - передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя обязанности принять имущество;

- в соответствии с п. 4.1.2. Договора Покупатель обязуется принять в течение 14 (четырнадцати) дней со дня поступления полной оплаты по чете Договору согласно разделу 3, пунктам 5.1 и 5.2 (при наступлении соответствующих случаев, предусмотренных данными пунктами) Договора Объект приватизации по акту приема (передачи), который является неотъемлемой частью Договора после его подписания Сторонами (приложение). Согласно п. 4.1.3. Договора Покупатель обязуется с даты принятия Объекта приватизации по акту приема (передачи) и до государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект приватизации содержать его в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии. Пунктом 4.3. Договора установлено, что Покупатель вправе самостоятельно подать заявление и необходимые документы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю на Объект приватизации в Орган регистрации прав;

- согласно п. 3 Акта приема-передачи Покупатель после подписания Акта о принятии Объекта приватизации/продажи от Продавца берет на себя ответственность и все обязанности по содержанию, ремонту, коммунальному обслуживанию Объекта приватизации/продажи, а также соблюдению требований по его безопасному использованию, а также за свой счет и своими силами, либо с привлечением третьих лиц, произвести фактические и/или юридические действия, необходимые для приведения Объекта приватизации в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, и/или законодательством Российской Федерации и города Москвы (при необходимости). В соответствии с п. 4 Акта приема-передачи Покупатель после подписания Акта о принятии Объекта приватизации/продажи от Продавца и регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости надлежит обратиться в управляющую компанию либо ресурсоснабжающую организацию для заключения договоров о приобретении коммунальных ресурсов;

- таким образом, подписывая Акт приема-передачи нежилого помещения истец согласился с его условиями, в том числе, в части обязательств по содержанию, ремонту, коммунальному обслуживанию Объекта. При этом, Истец в соответствии с условиями Договора купли-продажи не были лишен права самостоятельно обратиться в органы регистрации для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Объект;

- исходя из совокупного анализа представленных доказательств, суд считает, что при наличии письменного документа о передаче помещения (Акта приема-передачи от 22.11.22) истец вправе был владеть и пользоваться помещением с момента подписания указанного акта, и до момента государственной регистрации права собственности имел возможность обеспечить себе доступ в помещение, а также исполнить установленную Договором и актом обязанность по заключению договоров о приобретении коммунальных ресурсов;

- исходя из изложенного исковые требования не подлежат удовлетворению.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить и урегулировать возникшие между сторонами разногласия, изложив пункты в следующей редакции: Дата заключения договора - «24 мая 2023года». Пункт 8.1 договора: «Положения настоящего договора применяются к правоотношениям сторон, возникшим с 24.05.2023г. Срок оказания услуг с 24.05.2023 по 31.12.2023года», поскольку отказывая в иске, суд первой инстанции не учёл следующее:

- при заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно даты начала возникновения правоотношений. Истец указывает, что началом возникновения обязанности ООО «AM ГРУПП» оплачивать содержание и эксплуатацию нежилого помещения и коммунальные услуги является дата регистрации права собственности - 24 мая 2023 года, в то время как, Ответчик настаивал на дате возникновения обязанности ООО «AM ГРУПП» оплачивать содержание и эксплуатацию нежилого помещения и коммунальные услуги с даты подписания акта приема-передачи недвижимого имущества №03-295/22/КП1172 в связи с подписанием договора купли-продажи имущества от 01.11.2022 № 78-01058/22, а именно - с 22.11.2022;

- отказывая в иске полностью, суд не учёл, что спор по существу не разрешил, возникшие разногласия так и не урегулировал, что противоречит как п.4 ст. 445 ГК РФ, так и разъяснениям Верховного суда РФ;

- исходя из положений абз. первого п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Часть 2 ст. 153 ЖК РФ содержит закрытый перечень лиц, обязанных оплачивать услуги по оплате коммунальных услуг, в том числе в п. 5 указанной статьи указывает на обязанность собственника помещения оплачивать коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса, т.е. данная статья указывает на то, что обязанность по оплате коммунальных услуг у новых собственников возникает с момента регистрации права собственности, а момент возникновения обязанности оплачивать коммунальные услуги с даты акта приема-передачи помещения установлен статьей 153 ЖК РФ только для договоров долевого участия в строительстве, то есть при приемке объектов недвижимости от Застройщика;

- данное положение находит свое подтверждение также в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: «Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ);

- суд не принял во внимание буквальное значение содержащихся в Акте приема-передачи от 22.11.2022 № 03-295/22/КП1172 слов и выражений, как того требует ст. 431 ГК РФ, а истолковал их расширительно и пришел к предположительному, гипотетическому выводу о том, что истец «до момента государственной регистрации права собственности имел возможность обеспечить себе доступ в помещение, а также исполнить установленную Договором и актом обязанность по заключению договоров о приобретении коммунальных ресурсов» (стр. 5 Решения);

- декларированная пунктом 4 Акта приема-передачи от 22.11.2022 обязанность Истца обратиться в управляющую компанию для заключения договоров о приобретении коммунальных ресурсов сама по себе не изменяет установленный законом момент возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг;

- при разрешении данного спора подлежит выяснению вопрос о том, установлена ли Законом обязанность собственника нежилого помещения оплачивать услуги по содержанию помещения и коммунальные услуги до регистрации права собственности в ЕГРН;

- обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственников недвижимости не на основании договора, а в силу закона;

- в соответствии с пунктом 3 Акта, как утверждает Ответчик и с ним согласился суд, Истец принял на себя обязательство по оплате коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг, однако, пунктом 3 Акта предусмотрена иная обязанность Истца, а именно: «Покупатель после подписания Акта о принятии Объекта приватизации/продажи от Продавца берет на себя ответственность и все обязанности по содержанию, ремонту, коммунальному обслуживанию Объекта». Исходя из буквального толкования данного пункта усматривается принятие обязанности Покупателем по безаварийному содержанию коммунальных сетей холодного, горячего водоснабжения, отопления, то есть предотвращения протечек, заливов, пожаров и пр. Обязанность по оплате коммунальных услуг с момента подписания Акта не предусмотрена;

- в соответствии с п. 4 Акта, Покупатель после подписания Акта о принятии Объекта приватизации/продажи от Продавца и регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости надлежит обратиться в управляющую компанию либо ресурсоснабжающую организацию для заключения договоров о приобретении коммунальных ресурсов;

- кроме того, исходя из положений Закона «О государственной регистрации недвижимости», именно орган государственной власти или орган местного самоуправления должен выступать заявителем при обращении в регистрирующий орган. Письмом исх ДГИ-345809/22-(0)-1 от 30.11.2022 Департамент известил ООО «AM ГРУПП» о том, что документы на государственную регистрацию поданы. И по данному нежилому помещению имеются противоречия между документами технического учета и правоустанавливающими документами (договором купли продажи), а именно: многочисленные перепланировки и незаконно оборудованный вход с улицы, который затрагивает общедомовое имущество МКД. При этом, МосГорБТИ указало в документах технического учета от 2021 года: «согласование на фасадные работы не предъявлено», «разрешение на переоборудование не предъявлено». ООО «AM ГРУПП» попросило приостановить государственную регистрацию для выяснения расхождений и того, не изменяют ли имеющиеся перепланировки и незаконно оборудованный вход площадь нежилого помещения и не продал ли Департамент Обществу общедолевое имущество (часть фасада, к которому примыкает входная группа; часть земельного участка, на котором она обустроена);

- суду было необходимо выяснить наличие споров в судах по искам жителей о признании помещения общедолевым имуществом собственников МКД, а также существование Протоколов общих собраний собственников МКД по вопросам устройства отдельного входа и занятия части общего земельного участка;

- поскольку Государственная регистрации перехода права собственности к ООО «AM ГРУПП» произведена  только 24.05.2023 года, то именно с указанного периода следует считать,  что у истца возникли обязательства по оплате коммунальных услуг и правоотношения с ответчиком;

- поскольку резолютивная часть решения не содержит всех существенных условий договора, спор данным судебным актом не разрешен и правосудие не осуществлено, суду следовало урегулировать разногласия при заключении договора № 78-01058-К на предоставление коммунальных услуг в нежилое помещение площадью 226,30 кв. м, кадастровый номер 77:03:0003019:7645, расположенное по адресу: 

<

...>, между ОАО "РЭУ-20 района "Соколиная гора" (105187. 

<

...>, ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) и ООО «AM ГРУПП» (127220, Москва, проезд Петровско-Разумовский д. 10. кв.105. ИНН 

<

***>. ОГРН 

<

***>), изложив спорные пункты Договора в следующей редакции: Дата заключения договора - «24 мая 2023года». Пункт 8.1 договора: «Положения настоящего договора применяются к правоотношениям сторон, возникшим с 24.05.2023г. Срок оказания услуг с 24.05.2023 по 31.12.2023года».

В суде апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержала, просила решение отменить, жалобу и иск удовлетворить;

представитель ответчика поддержала доводы отзыва на жалобу (приобщен к материалам дела), просила решение изменить, апелляционную жалобу ООО «AMГРУПП»удовлетворить частично, принять судебный акт, которым урегулировать разногласия при заключении Договора №78-01058-К на предоставление коммунальных услуг и спорные условия изложить в  следующей редакции: - Дата заключения договора - «22» ноября 2022; - п. 8.1. Договора: «8.1. Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до момента выполнения Сторонами обязательств, взятых на себя по Договору или его расторжения в порядке и на условиях, предусмотренных Договором. В соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного Договора применяются к отношениям, возникшим с 22 ноября 2022 года. Срок оказания услуг с 22.11.2022г. по 31.12.2023г. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, Договор считается продленным на следующий календарный год и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором»;

- третье лицо в суд не явилось, отзыва не направило, извещалось надлежаще, жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва, законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в порядке статей 266, 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение подлежит отмене, возникшие разногласия урегулированию в следующей редакции:

 «Дата заключения договора - «22» ноября 2022;

- п. 8.1. Договора: «положения настоящего Договора применяются к правоотношениям сторон, возникшим с 22 ноября 2022 года. Срок оказания услуг с 22.11.2022г. по 31.12.2023г.».

При этом доводы заявителя жалобы относительно того, что выводы суда первой инстанции  относительно даты заключения договора (22.11.2022) с даты подписания акта приемки-передачи помещения неправомерны и необоснованны – судебной коллегией отклоняются, поскольку данные выводы суда приняты в соответствии с текущим законодательством и доказательствами, представленными сторонами в дело.

Судом установлено, что истцом суду представлены письменные пояснения к иску, а также письмо ДГИГМ исх. №ДГИ345809/22-(0)-1 от 30.11.2022; поэтажный план БТИ и уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 02.12.2022 исх. №КУВД-001/2022-53367002/1.

Истец указывает на то, что по его мнению, в силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») третье лицо по настоящему спору, как функциональный орган исполнительной власти города Москвы (п. 1 разд. I «Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утв. постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013г. №99-ПП) должен выступать заявителем при обращении в регистрирующий орган и аналогичные условия согласованы сторонами договора купли-продажи №78-01058/22 от 01.11.2022 (копия имеется в деле - п. 4.2.3. Договора).

Между тем, по условиям данного Договора продажи Покупатель в лице ООО «AM ГРУПП» должен соблюсти 2 (два) условия:

в течение 14 календарных дней со дня поступления полной оплаты принять нежилое помещение по акту приема (передачи);

предоставить ДГИГМ необходимые документы для осуществления государственной регистрации.

Поскольку согласно поэтажному плану БТИ ГБУ МосгорБТИ, составленному на 22.11.2021, разрешение на произведенное (до передачи нежилого помещения покупателю) переоборудование не предъявлено, согласование на фасадные работы не предъявлено, то ООО «AM ГРУПП» просило регистрирующий орган приостановить государственную регистрацию права собственности на данный объект недвижимости для выяснения всех обстоятельств и получения дополнительной документации.

В данной ситуации Истец полагал что все обязанности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг возникают у ООО «AM ГРУПП» с момента государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение.

Третье лицо представило в материалы дела отзыв на иск, где указало, что в силу п. 1 ст. 556 ГК РФ «1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче» и сослалось на пункты 3 и 4 акта приема-передачи от 22.11.2022 №03-295/22/КШ172, в силу которого ООО «AM ГРУПП» приняло на себя обязательства по содержанию нежилого помещения, а также обязалось обратиться в ресурсоснабжающую или в управляющую организацию для заключения договора на приобретение коммунальных ресурсов.

Таким образом, в мотивировочной части решения суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что согласно положениям ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не установлено законом или договором, в силу п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ - обязан своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности, а согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в определении от 18.07.2006 № 373-О, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на законных основаниях. Отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, в многоквартирном доме, не освобождает собственника помещения от обязанности нести соответствующие расходы.

При этом, в соответствии с определением Верховного суда РФ от 18.05.2010 №18-В10-21 свидетельство о государственной регистрации не является документом правообразующего или правоустанавливающего характера. При этом сам по себе акт регистрации носит правоподтверждающий характер и не считается самостоятельным основанием возникновения гражданских прав.

Суд первой инстанции правомерно установил, что согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи недвижимого имущества №03-295/22/КП1172, нежилое помещение истцу фактически было передано именно 22.11.2022 и в п. 3 данного Акта приема-передачи стороны согласовали, что Покупатель после подписания Акта о принятии Объекта приватизации/продажи от Продавца берет на себя ответственность и все обязанности по содержанию, ремонту, коммунальному обслуживанию Объекта приватизации/продажи, а также соблюдению требований по его безопасному использованию, а также за свой счет и своими силами, либо с привлечением третьих лиц, произвести фактические и/или юридические действия, необходимые для приведения Объекта приватизации в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, и/или законодательством Российской Федерации и города Москвы (при необходимости).

Таким образом, поскольку Истцом не было доказано в суде что ему чинились кем-либо препятствия в пользовании указанным нежилым помещением, или он им не мог пользоваться в силу иных оснований, соответственно, сам по себе подписанный истцом подобный акт, является достаточным основанием в данном случае ,считать что нежилое помещение к нему перешло именно с указанного времени и именно с указанного времени он несет бремя его содержания в том числе и в части коммунальных услуг.

Подписывая Акт приема-передачи нежилого помещения истец согласился с его условиями, в том числе, в части обязательств по содержанию, ремонту, коммунальному обслуживанию Объекта. При этом, Истец в соответствии с условиями Договора купли-продажи не был лишен права самостоятельно обратиться в органы регистрации для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Объект».

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В силу разъяснений п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N10/22 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Т.е., Покупатель в рассматриваемый период времени (до государственной регистрации права) не является собственником помещения, однако имеет право пользования им, являясь законным владельцем помещения, и, следовательно, является потребителем коммунальных услуг. 

Кроме того, в судебной практике по аналогичным спорам, давно сложился правовой подход, что  обязанность нести затраты по оплате коммунальных платежей лежит на непосредственном их потребителе.

Ссылка заявителя на то, что суд не  установить имел ли истец право пользоваться данным помещением до регистрации права – также отклоняется, как противоречащая документам представленным в деле и самому акту приемки - передачи от 22.11.2022 года №03-295/22/КП1172, согласно которому ООО «AM ГРУПП» приняло спорное помещение и пользовалось им, производило там ремонт, потребляло коммунальные услуги, что также находит подтверждение в последующем акте №23 от 16.06.2023, составленном комиссией с участием представителей Управляющей организации, ООО «AM ГРУПП» и ПАО «МОЭК», который имеется в деле.

Данные факты истцом не опровергнуты.

Иного законодательного обоснования удовлетворения иска на условиях истца помимо изложенных в иске и жалобе  заявителем не представлено, в связи с чем,  судом апелляции не установлено оснований для удовлетворения иска в редакции Истца.

При этом, судебная коллегия учитывает следующее.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

 В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ), при этом в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (статья 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). 

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. 

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. 

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года № 11657/11). 

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421, 422 ГК РФ). 

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида. Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой (пункт 2 постановления Пленума № 49). 

Согласно исковому заявлению разногласия касаются даты заключении Договора и начала правоотношений между сторонами.

Суд первой инстанции фактически установив, что правоотношения между сторонами возникли с даты принятия помещения Истцом от третьего лица нежилого помещения и подписания истцом  и третьим лицом приемки - передачи от 22.11.2022 года №03-295/22/КП1172, отказав в иске, не устранил неопределенности в правоотношениях сторон по установлению спорного условия договора, не урегулированного в досудебном порядке, и в резолютивной части решения не указал условия договора, по которым у сторон имеются разногласия.

 В результате существенное условие спорного договора осталось не согласованным и возникший между сторонами спор остался фактически неразрешенным.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение от 16.02.2024г. подлежит отмене с принятием нового судебного акта об урегулировании  разногласий, возникших между истцом и ответчиком по спорному вопросу. При этом, суд апелляции соглашается с выводами суда первой инстанции,  которые фактически соответствуют правовой позиции ответчика, соответственно, дату  Договора №78-01058-К на предоставление коммунальных услуг в нежилых помещениях общ. пл. 226,3 м2, с кадастровым номером 77:03:0003019:7645, расположенных по адресу: 

<

...>, пом. IV: комн. 1-14  и дату начала правоотношений между сторонами надлежит считать – 22 ноября 2022г., а срок оказания услуг с 22.11.2022г. по 31.12.2023г.

При этом, поскольку судом фактически принята во внимание правовая позиция ответчика, то расходы по госпошлине за подачу иска и апелляционной жалобы в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 266-269(п.1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2024 по делу № А40-189678/23 отменить.

Урегулировать разногласия при заключении Договора №78-01058-К на предоставление коммунальных услуг в нежилых помещениях общ. пл. 226,3 м2, с кадастровым номером 77:03:0003019:7645, расположенных по адресу: 

<

...>, пом. IV: комн. 1-14 между ОАО «РЭУ № 20 района «Соколиная гора» и ООО «АМ ГРУПП», изложив спорные пункты Договора в следующей редакции:

«Дата заключения договора - «22» ноября 2022;

- п. 8.1. Договора: «положения настоящего Договора применяются к правоотношениям сторон, возникшим с 22 ноября 2022 года. Срок оказания услуг с 22.11.2022г. по 31.12.2023г.».

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судьяТ.А. Лялина

Судьи: А.М. Елоев

А.И. Проценко