АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск                                                                               Дело № А45-10359/2025

Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 21  июля 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассматривает  в  судебном заседании в  помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал № 622, дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск, ИНН 

<

***>,  

к обществу с ограниченной ответственностью «Кузина», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>,  

о расторжении договора аренды нежилого помещения № 1 от 26.11.2024, 

 при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО2, доверенность от 17.02.2025, диплом, паспорт, 

ответчика – ФИО3, управляющий, паспорт,    

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кузина» (далее – ответчик, ООО «Кузина») о расторжении договора аренды нежилого помещения № 1 от 26.11.2024.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик возражал против заявленных требований, предложил урегулировать спор мирным путем. 

К урегулированию спора стороны не пришли.

Ответчик в отзыве на иск ссылается на то, что в соответствии с п. 4.3 договора аренды постоянная составляющая арендной платы за имущество составляет 125 000 рублей в месяц и подлежит оплате не позднее 10 числа каждого календарного месяца за текущий месяц.

29.01.2025 от арендодателя поступило уведомление о расторжении договора аренды №1 от 26.11.2024. Арендатор считает доводы арендодателя, изложенные в уведомлении о расторжении договора аренды, не учитывают в полной мере положения заключенного договора аренды в их совокупности. Так, после получения уведомления от 29.01.2025 допущенные нарушения были незамедлительно устранены: аренда за январь 2025 года была оплачена 31.01.2025, коммунальные платежи были оплачены 03.02.2025.

Более того, за нарушение срока внесения арендной платы договором аренды предусмотрено начисление штрафной санкции арендатору с целью стимулирования недопущения нарушений по сроку внесения арендной платы: при нарушении стороной исполнения своего денежного обязательства, в том числе обязанности арендатора по уплате арендной плате (ее составляющих), другая сторона вправе потребовать уплаты пени в размере 0,05 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

На основании изложенного, у арендодателя отсутствуют основания для одностороннего расторжения договора аренды нежилого помещения по адресу: 

<

...>.

19.02.2025 от арендодателя поступило уведомление (от 17.02.2025 № 1-02/2025) аналогичное уведомление. Допущенное нарушение было незамедлительно устранено: аренда за февраль 2025 года была оплачена 24.02.2025.

Таким образом, сроки внесения арендной платы, установленные договором, были нарушены не более чем на 15 банковских дней, согласно условий договора аренды; допущенные нарушения были устранены менее чем за 10 банковских дней после получения арендатором письменного уведомления арендодателя о наличии задолженности арендатора, согласно условий договора аренды. За допущенную просрочку оплаты арендатор выплатил арендодателю неустойку.

При этом расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

В данном случае погашение ответчиком задолженности по арендной плате с учетом начисленной неустойки, доказывает исполнение истцом добровольно принятых обязательств в соответствии со статьей 421 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что 26.11.2024 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения № 1 (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование следующее имущество: часть нежилых помещений общей площадью 54,86 кв. м., расположенных на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер нежилых помещений 54:35:062390:48, о чём внесена запись в ЕГРН 54:35:062390:48-54/163/2024-17, 03.12.2024. Срок аренды c 26.11.2024 на 5 лет.

Согласно п. 4.1 договора аренды арендная плата состоит из двух составляющих:

- постоянной составляющей арендной платы;

- переменной составляющей арендной платы.

В соответствии с п. 4.3 договора аренды постоянная составляющая арендной платы за имущество составляет 125 000 рублей в месяц и подлежит оплате не позднее 10 числа каждого календарного месяца за текущий месяц.

Согласно п. 4.4 договора аренды переменная составляющая арендной платы включает в себя компенсацию коммунальных услуг при использовании имущества (электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, принятие стоков, отопление, а также уборка территории, вывоза снега), размер которой определяется исходя из фактических объёмов потребления указанных услуг и действующих тарифов поставщиков указанных услуг. Переменная составляющая арендной платы подлежит оплате ответчиком в течение 5 банковских дней с даты предоставления истцом документов (акта и документов от поставщиков коммунальных услуг).

В течение срока действия договора аренды ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы. Так, им нарушены сроки внесения постоянной составляющей арендной платы: 

- за ноябрь 2024 года – постоянная составляющая арендной платы оплачена 20.12.2024, что подтверждается платёжным поручением № 3767 от 20.12.2024;

- за декабрь 2024 года – постоянная составляющая арендной платы оплачена 26.12.2024, что подтверждается платёжным поручением № 3382 от 26.12.2024;

- за январь 2025 года – постоянная составляющая арендной платы оплачена 31.01.2025, что подтверждается платёжным поручением № 194 от 31.01.2025;

- за февраль 2025 года – постоянная составляющая арендной платы оплачена двумя платежами 19.02.2025 и 24.02.2025, что подтверждается платёжными поручением № 3464 от 19.02.2025 и № 3491 от 24.02.2025;

- за март 2025 года - постоянная составляющая арендной платы на текущую дату не оплачена. 

Кроме того, в нарушении условий договора аренды (п. 4.8 договора аренды) ответчик не перечислил на расчётный счёт истца обеспечительный платёж в сумме месячной арендной платы (постоянной составляющей арендной платы) до 10.12.2024.

Обеспечительный платёж перечислен на расчётный счёт истца 09.01.2025, что подтверждается платёжным поручением № 4 от 09.01.2025.

Таким образом, ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не внёс арендную плату и продолжает нарушать установленные сроки, что является критическим и определяющим фактором для арендодателя.

Истец в рамках ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) неоднократно направлял в адрес ответчик письменные предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Так, в частности, истцом по электронной почте неоднократно направлялись управляющему (лицу, имеющему право без доверенности действовать от имени юридического лица) - ФИО3 следующие письма с требованием по погашению задолженности от 15.12.2024, от 24.12.2024; от 27.12.2024 (с требованием по перечислению обеспечительного платежа). 

В связи с отказом ответчика в расторжении договора аренды по уведомлению от 29.01.2025 № 03/01, что подтверждается письмом ответчика истцу от 12.02.2025, а также отсутствием ответа от ответчика на повторное уведомление с предложение расторгнуть договор аренды с 26.02.2025, истец 03.03.2025 направил в адрес ответчика претензию с требованием по расторжению договора аренды.

Претензию (требование) истца ответчик добровольно не удовлетворил и представил ответ, в котором аргументирует отказ в расторжении со ссылкой на абзац 4 пункта 5.1 договора.

Абзацем 5 пункта 5.1 договора отдельно предусмотрено, что расторжение договора помимо договорных условий, также допускается и в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ, которые в рамках ГК РФ предусматривают императивные нормы в части требований к соблюдению договорных условий, в том числе и порядке расторжения договоров. Указанные императивные нормы не могут быть нивелированы договорными условиями, а в случае их наличия - они ничтожны.

 На основании изложенного, истец просит расторгнуть с ответчиком договор аренды  нежилого помещения № 1 от 26.11.2024.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)           пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора

или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)           существенно ухудшает имущество;

3)           более двух раз подряд по истечении установленного договором срока

платежа не вносит арендную плату;

4)           не производит капитального ремонта имущества в установленные

договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех

случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором

производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Основания изменения и расторжения договора регулируются положениями статьи 450 ГК РФ. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору предусмотрен статьей 450.1 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

Договором аренды, заключенным между истцом и ответчиком, также предусмотрено право арендатора на расторжение договора аренды в случае нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы. 

Пунктом п.5.1 договора аренды стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, признаваемых сторонами существенными нарушения договора, в том числе: арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды, предупредив об этом арендатора не менее чем за 60 дней до предполагаемой даты расторжения, в случаях, если  арендатором неоднократно нарушены сроки внесения арендной платы, установленные договором, более чем на 15 банковских дней, если эти нарушение не устранено арендатором в течение 10 банковских дней после получения арендатором письменного уведомления арендодателя о наличии задолженности арендатора.

Таким образом, положив нормы пункта 3 статьи 619 ГК РФ в качестве договорного условия, стороны в договоре аренды определили в качестве существенного нарушения условий договора период просрочки по арендным платежам, а именно,  в случае неоднократного  нарушения  сроков  внесения арендной платы, более чем на 15 банковских дней, если эти нарушение не устранено арендатором в течение 10 банковских дней после получения арендатором письменного уведомления арендодателя о наличии задолженности арендатора.

Указанный пункт договора содержит перечень существенных для истца обязанностей ответчика, за нарушение которых предусмотрен облегченный порядок расторжения договора.

Из материалов дела следует, что ответчиком были допущены на протяжении действия всего договора действительно задержки в оплате арендных платежей. 

Из разъяснений пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»  следует, что  требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из обстоятельств спора следует, после получения уведомления арендодателя от 29.01.2025г. допущенные нарушения были незамедлительно устранены: аренда за январь 2025 г. была оплачена 31.01.2025 г., коммунальные платежи были оплачены 03.02.2025 г.

19.02.2025г. от арендодателя поступило уведомление (от 17.02.2025 г. № 1-02/2025) аналогичное уведомление. Допущенное нарушение было незамедлительно устранено: аренда за февраль 2025 г. была оплачена 24.02.2025 г.

Таким образом, сроки внесения арендной платы, установленные договором, были нарушены не более чем на 15 (пятнадцать) банковских дней, согласно условий договора аренды; допущенные нарушения были устранены менее чем за 10 (десяти) банковских дней после получения арендатором письменного уведомления арендодателя о наличии задолженности арендатора, согласно условий Договора аренды. За допущенную просрочку оплаты арендатор выплатил арендодателю неустойку.

После уточнения исковых требований оплачена была арендная плата за март 2025 года – 26.03.2025 года, за апрель 2025 года – 21.04.2025 года, оплачены полностью май, июнь и июль 2025 года.  Оплаты производятся третьим лицом в связи с приостановлением налоговым органом операций по расчетным счетам ответчика. 

Принимая во внимание, что задолженность была оплачена ответчиком в добровольном порядке до обращения истца с иском в суд, а также отсутствие задолженности за спорный период времени на дату вынесения решения, суд приходит  к  выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора.

Следует отметить, что в силу части третьей статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Арендатор устранил в разумный срок нарушения, в связи с чем другой период просрочки не может служить основанием для досрочного расторжения договора, без направления арендатору нового письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

С учетом положений статьи 619 ГК РФ, а также правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суд приходит к выводу о том, что нормы вышеуказанной статьи ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений в размере

Право истца на получение денежной компенсации при неоплате арендной платы обеспечено оплатой ответчиком   обеспечительного платежа в размере 125 000 рублей, а также возможностью взыскания неустойки за период просрочки.

Вместе с тем суд полагает, что расторжение договора аренды является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

Ссылка истца на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в данном конкретном случае не состоятельна, не может быть принята во внимание, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.

Вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств.

В данном случае случаи просрочки исполнения обязательства носят незначительный характер, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит отнесению. на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                      А.И. Айдарова