АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-786/2020

г. Архангельск

09 февраля 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2021 года  

Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2021 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крыловой И.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью "168 Квартал" (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 123112, Москва, Набережная Пресненская, дом 8, строение 1, этаж 9, пом. 21, комн. 1)

к ответчику - администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7)

с привлечением к  участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>)

об установлении размера арендной платы по договору,

при участии в заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от  28.01.2020; представителя ответчика ФИО3 по доверенности от  22.12.2020; третьего лица – предпринимателя ФИО1 (лично); эксперта ФИО4, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "168 Квартал" (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к  администрации муниципального образования "Северодвинск" (далее  - ответчик, Администрация), в котором просит: 

-  признать недействительным расчет арендной платы в уведомлениях от 11.11.2020 № 04-01-08/8765 и № 04-01-08/8763 о размере арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12 638 001 и №  12 638 000 ввиду недостоверности величины арендной платы, определенной в отчетах от 05.10.2020 № КЗУ-06-19/13/Э № КЗУ-06-19/14/Э об оценке права временного владения и пользования на условиях договора аренды подготовленными ИП ФИО1;

 - установить на период с 06.06.2019 до момента окончания срока аренды (05.06.2022) по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12 638 001 размер арендной платы в размере, установленном по результатам повторной судебной экспертизы, а именно: размер арендной платы в год: 668 980 руб., размер арендной платы за три года: 2 006 940 руб. 

- установить на период с 06.06.2019 до момента окончания срока аренды (05.06.2022) по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12 638 000 размер арендной платы в размере, установленном по результатам повторной судебной экспертизы,  а именно: размер арендной платы в год: 84 129 руб., размер арендной платы за три года: 252 387 руб.

Исковые требования указаны с учетом ходатайства об их уточнении, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в отзыве на иск и дополнениях к нему с заявленными требованиями не согласился. 

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчика просил в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве и возражениях на результаты повторной судебной экспертизы.

Третье лицо заявило о несогласии с  представленными истцом заключениям на отчеты от 05.10.2020 № КЗУ-06-19/13/Э и КЗУ-06-19/14/Э об оценке права временного владения и пользования на условиях договора аренды.

Заслушав представителей сторон, третьего лица, а также пояснения эксперта, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между Администрацией (арендодатель) и ООО «Рамаз Фанд» (прежнее наименование истца), признанным победителем аукциона, заключен договор аренды от 05.05.2014 № 12 638 000 земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет с даты государственной регистрации договора. 

Государственная регистрация договора аренды от 05.05.2014 № 12 638 000 произведена 06.06.2014.

В связи с формированием из земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 новых земельных участков стороны соглашением от 23.12.2015 расторгли договор аренды от 05.05.2014 № 12 638 000 и в отношении вновь сформированных земельных участков  заключили договоры аренды от 23.12.2015 № 12 638 001 и от 14.03.2016 № 12 638 000 сроком действия по 05.06.2019.  

В соответствии с выданными Администрацией разрешениями от 24.02.2016 и от 25.05.2018 Общество осуществляло строительство жилых домов на арендуемых земельных участках.  

Поскольку к дате окончания срока  действия договоров аренды, заключенных по результатам торгов, строительство жилых домов не было завершено, стороны заключили новые  договоры от 26.04.2019 аренды земельных участков с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе:

- договор аренды № 12 638 001 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1714 площадью 4902 кв.м. для завершения строительства многоквартирного жилого дома;

- договор аренды № 12 638 000 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 площадью 367 кв.м. для завершения строительства трансформаторной подстанции.

По условиям договоров их срок определен с 06.06.2019 по 05.06.2022 (пункты 4.1.); арендная плата за пользование земельными участками начисляется с 06.06.2019 (пункты 5.1.). 

Письмом от 26.08.2019 № 04-06/01/7455 и 04-06/01/7456 Администрация известила Общество о размере арендной платы по договорам, в том числе: по договору № 12 638 001 – 7 683 000 руб. на 3 года и 2 561 000 руб. – на 1 год;  по договору № 12 638 000 – 630 000 руб. на 3 года и 210 000 руб. – на 1 год.

Из уведомлений следует, что размер арендной платы определен Администрацией на основе отчетов от 17.06.2019 № КСЗУ-06-19/13 и КСЗУ-06-19/09 об оценке арендной платы при заключении договоров аренды, составленных оценщиком - индивидуальным предпринимателем ФИО1 по заказу Администрации.

Общество с расчетами Администрации не согласилось, усомнившись с достоверностью величины арендной платы, определенной в отчетах 17.06.2019 № КСЗУ-06-19/13 и КСЗУ-06-19/09, в связи с чем претензиями от 25.12.2019 просило пересчитать размер арендной платы по договорам исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной отчетами от 23.12.2019 № О-17/12/19-1-1 и О-17/12/19-1-2 ООО «Консалтинговая группа  Территория» (подготовлен по заказу Общества).

Отказ Администрации пересчитать размер арендной платы послужил для истца основанием обратиться в арбитражный суд с иском.

Из материалов дела усматривается, что договоры аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 29:28:104167:1714  и 29:28:104167:1399 заключены на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которым предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 13.2.  Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденного  постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Из иска следует, что истец считает завышенными размеры арендной платы, установленные Администрацией на основании отчетов о рыночной стоимости арендной платы от 17.06.2019 № КСЗУ-06-19/13 и КСЗУ-06-19/09, подготовленными оценщиком ФИО1 

В обоснование своих доводов истец представил отчеты от 23.12.2019 № О-17/12/19-1-1 и  О-17/12/19-1-2, подготовленные ООО «Консалтинговая группа Территория», которыми рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1714 определена в сумме 253 107  руб. на один год,  земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 - в сумме 20 686 руб. на один год по состоянию на 06.06.2019.

Как указано в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки  судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в соответствии с нормативно-правовым актом размер арендной платы по договорам аренды, заключенным между сторонами, подлежит определению исходя из рыночной стоимости права аренды, а Общество не согласно с величиной арендной платы, определенной оценщиком – предпринимателем ФИО1 по заказу Администрации, судом по ходатайству истца в целях определения величины арендной платы за земельные участки назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5.

По результатам проведенной экспертизы экспертом представлено заключение  от 20.07.2020 № 007-ЭС-2020.

Из экспертного заключения от 20.07.2020 № 007-ЭС-2020 следует, что экспертом в целях определения величины годовой арендной платы применен в рамках доходного подхода метод капитализации земельной ренты путем умножения значения рыночной стоимости земельного участка на значение коэффициента капитализации (определяющего соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка). Размер рыночной стоимости земельного участка определен в рамках сравнительного методом сравнительного анализа продаж.

Для расчета рыночной стоимости земельных участков эксперт подобрал аналоги из предложений о продаже земельных участков для ИЖС в г.Северодвинске и для МЖС в г.Архангельске и применил необходимые корректировки. 

В результате рыночная стоимость  земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1714 определена экспертом в сумме 11 672 201 руб. и рыночная стоимость  земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 1 294 189 руб. 

К указанным размерам рыночной стоимости земельных участков эксперт применил коэффициент капитализации в размере 4,5 %, получив годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1714  в сумме  525 249 руб., земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 58 239 руб.

Возражая относительно результатов судебной экспертизы,  Администрация не согласилась с обоснованностью примененных экспертом размеров корректировок,  а также с определенным экспертом значением коэффициента капитализации (в размере 4,5 %).

В обоснование своих возражений  Администрация представила в материалы дела выполненные оценщиком ФИО1 уточненные отчеты от  05.10.2020 № КСЗУ-06/19/13/Э и КСЗУ-06/19/14/Э, которыми по состоянию на 06.06.2019 рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1714  определена в сумме  1 845 250 руб., земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 106 896 руб.

 Согласно представленным Администрацией экспертным заключениям от 19.10.2020, составленным НП «Саморегулируемая организация ассоциации магистров оценки» по результатам проведения экспертизы указанных отчетов от 05.10.2020, отчеты  признаны соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, а  определенные оценщиком в отчетах стоимости объектов оценки подтверждаются.

Из отчетов от  05.10.2020 № КСЗУ-06/19/13/Э и КСЗУ-06/19/14/Э следует, что оценщиком для определения рыночной стоимости земельных участков путем применения  сравнительного подхода подобраны аналоги оцениваемых объектов из земельных участков под ИЖС, к подобранным аналогам применены корректировки.

В результате рыночная стоимость  земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1714 определена оценщиком  в сумме 15 250 000 руб.,  рыночная стоимость  земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 786 000 руб.

К указанным размерам рыночной стоимости земельных участков оценщик применил коэффициенты капитализации в размере 12,1 % и 13,6 %, соответственно, получив годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1714  - 1 845 250 руб., земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 106 896 руб.

В связи с получением уточненных отчетов оценщика ФИО1 Администрация направила в адрес Общества уведомления от 11.11.2020 № 041-01/08/8765 и № 041-01/08/8763, которыми известило Общество о размере арендной платы за пользование земельным участком с   кадастровым номером 29:28:104167:1714  в сумме 5 535 750  руб. за три  года (1 845 250 руб. за 1 год) и  земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 – в сумме 320 688  руб. за три  года (106 896 руб. за 1 год).

В целях проверки обоснованности возражений Администрации суд заслушал  эксперта ФИО5 в судебном заседании. Также экспертом подготовлены ответы в письменном виде на возникшие к нему вопросы (в том числе в части применения коэффициента капитализации в размере 4,5 %).

Из экспертного заключения (стр.21), а также письменных пояснений эксперта  следует, что коэффициент капитализации в размере 4,5 %  применен исходя из подхода, предложенного в научной статье под редакцией ФИО6 и ФИО7 «Основные схемы оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки». Эксперт приводит следующую цитату из данной статьи: «На этапе проведения изысканий К (коэффициент капитализации) может находиться ближе к своей нижней границе – в интервале от 3,5 до 4,5 процента; на этапе проектирования и строительства объектов К может занимать средний интервал значений – от 4,5 до 10,5 процентов; на этапе эксплуатации застройки или использования земельного участка значение К должно находится ближе к верхней границе своего значения – от 10,5 до 14,5 процентов.». 

Поскольку строительство объектов на оцениваемых земельных участка не завершено и находится на начальном этапе эксперт определяет значение К в размере 4,5 %.

При этом эксперт также указывает, что значение коэффициента К исходя из диапазона  9,0-16,2 % в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости. 2018. Земельные участки. Часть II» под редакцией ФИО8 невозможно, поскольку данные значения коэффициента применяются для доходного подхода при оценке земельных участков, приносящих доход в процессе непосредственного использования или при использовании в составе имущественного комплекса, исходя из способности земли и построенного на ней объекта приносить доход.  На оцениваемых земельных участках расположены объекты незавершенного строительства, степень выполнения работ – нулевой цикл, в связи с чем, по утверждению эксперта, земельные участки не могут приносить доход о использования, следовательно, применение значений коэффициента К, указанных в справочнике  под редакцией ФИО8 невозможно.

Вместе с тем, суд не может признать достаточным приведенное  экспертом ФИО5 обоснование  определения значения коэффициента К  в размере 4,5 % (из диапазона от 4,5 до 10,5%). В качестве такого обоснования эксперт указывает на то, что  строительства находится на начальном этапе.

В соответствии с обоснованием размера коэффициента К, приведенным в отчете об оценке от 05.10.2020, подготовленным ФИО1, (стр. 62) оцениваемые земельные участки сдаются в аренду, следовательно, приносят доход, в связи с чем оценщик находит возможным определить значение коэффициента К исходя из таблиц, указанных в справочнике  под редакцией ФИО8  

В связи с изложенным, поскольку достаточное обоснование примененного в расчетах коэффициента капитализации экспертом не приведено, учитывая данные и расчеты в отчетах об оценке от 05.10.2020, подготовленных оценщиком ФИО1, суд  пришел к выводу о наличии оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта, в связи с чем в соответствии с частью 2  статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил повторную судебную экспертизу.

Проведение повторной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий дом»» ФИО4.   

По результатам повторной экспертизы экспертом представлено экспертное заключение от 18.12.2020 № 845-ПО-2020, которым  годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1714  установлен в  сумме  668 980 руб., земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 84 129 руб.

Истец, согласившись в результатами повторной судебной экспертизы и возражая относительно размеров арендной платы, указанных Администрацией в уведомлениях от 11.11.2020 № 04-01-08/8765 и № 04-01-08/8763, просит установить арендную плату по договорам аренды в соответствии с данными повторной судебной экспертизы.

Администрация выводы повторной судебной экспертизы не принимает, настаивает на размерах арендной платы, определенной в отчетах оценщика ФИО1 от 05.10.2020. 

Оценив обстоятельства дела и доводы лиц, участвующих в деле, выводы судебной экспертизы, заслушав эксперта в судебном заседании, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7. Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) установлено, что, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается  органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Земельные участки, указанный в договорах аренды от 26.04.2019 № 12 638 001 и  12 638 000, относятся к землям государственная собственность на которые не разграничена, следовательно,  в силу указанных норм арендная плата за их использование является регулируемой.

Постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп (с учетом последующих изменений) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области.

Согласно приведенному выше пункту 13.2.  указанного порядка ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определяется на основе рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

По результатам повторной экспертизы экспертом представлено экспертное заключение от 18.12.2020 № 845-ПО-2020, которым  размер ежегодной арендной платы на срок действия договоров аренды от 26.04.2019 № 12 638 001 и  12 638 000 за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1714  установлен в  сумме  668 980 руб., земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 84 129 руб.

Согласно экспертному заключению в целях его подготовки экспертом осуществлен осмотр объектов оценки, проведен анализ рынка, к которому относятся объекты экспертизы – анализ рынка земельных участков города Северодвинска (стр.20-21 заключения). Для определения размера арендной платы за земельные участки эксперт применил методику доходного подхода. При этом используемое в данной методике значение рыночной стоимости земельного участка предварительно рассчитано в рамках сравнительного подхода по аналогам оцениваемых объектов из земельных участков под ИЖС в городе Северодвинске, к подобранным аналогам применены корректировки.

В результате рыночная стоимость  земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1714 определена экспертом  в сумме 10 075 000 руб.,  рыночная стоимость  земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 – 1 267 000 руб.

К указанным размерам рыночной стоимости земельных участков оценщик применил коэффициент капитализации в размере 6,64 %, получив годовой размер арендной платы за земельные участки.

Администрация  представила возражения на заключение повторной экспертизы. По существу возражения Администрации сводятся к несогласию с отказом эксперта от выбора аналогов из числа земельных участков под многоквартирное жилищное строительство, объявления о которых размещены на сайте torgi.gov.ru, а также расчетом коэффициента капитализации, примененным экспертом.

Также Администрация заявила отвод эксперту ФИО4, ссылаясь на то обстоятельство, что ФИО4 и ФИО5 являются оценщиками одной и той же организации (ООО Агентство недвижимости «Троицкий дом»).

Рассмотрев ходатайство об отводе эксперта, суд отказал в его удовлетворении определением от 02.02.2021 по настоящему делу.

В связи с приведенными ответчиком доводами эксперт ФИО4 вызван в судебное заседание для дачи пояснений. 

В своих пояснениях на возражения Администрации эксперт привел обоснование отказа от  выбора аналогов из числа земельных участков под многоквартирное жилищное строительство, объявления о которых размещены на сайте torgi.gov.ru. Согласно пояснениям эксперта на дату оценки по городу Северодвинску на указанном ресурсе имелось три актуальных предложения, одно из которых было признано недействительным, цена двух других значительно (в несколько раз) разнилась между собой, в связи с чем такие предложения не могли быть приняты в качестве аналогов. Правила отбора аналогов отражены в экспертном заключении (стр. 29). Выбор аналогов из земельных участков под ИЖС обусловлен неразвитостью рынка земельных участков города Северодвинска. Корректировки к подобранным аналогам от МЖС к ИЖС позволили эксперту определить рыночную стоимость оцениваемых объектов.

Обоснование определения коэффициента капитализации приведено в экспертном заключении (стр. 44-47). Из заключения следует, что в целях определения размера коэффициента капитализации экспертом изучил справочно-методическую  литературу, а также различные исследования рынка аренды земельных участков (Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, данные Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», Сборник корректировок «Arial», Справочник коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона), из чего пришел к выводам о сложности получения достоверных данных по коэффициентам капитализации для земельных участков и о том, что данные справочника под редакцией ФИО8 в части значений коэффициента капитализации существенно завышены. В связи с указанным эксперт в качестве коэффициента капитализации принял безрисковую ставку, определенную на дату оценки (средне значение 6,64 % от диапазона от 5,46 % до 7,82 %).

В судебном заседании эксперт также пояснил, что отказ от данных коэффициента капитализации по Справочнику оценщика недвижимости под редакцией ФИО8 был вызван именно неразвитостью (отсутствием) рынка аренды земельных участков (за исключением, возможно, Московского региона), что влечет значительные затруднения в  определении значений этого коэффициента для их включения в справочник. Сравнение информации о значениях капитализации для земельных участков в справочнике Лейфера и иных исследованиях показало их значительные отличия. В связи с изложенным эксперт принял решение в качестве коэффициента капитализации использовать безрисковую ставку.  

 Иные пояснения эксперта и ответы на вопросы представителя Администрации зафиксированы аудиопротоколом судебного заседания.           

Как разъяснено  в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Оценив заключение эксперта, возражения Администрации и пояснения эксперта в связи с этими возражениями, суд не находит оснований для вывода о том, что заключение повторной судебной экспертизы содержит недостоверные данные. Выводы эксперта, изложенные в заключении повторной экспертизы мотивированы, последовательны, полны и не вызывают сомнений в их обоснованности.

Поскольку определенный по результатам повторной судебной экспертизы размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1714  в 2,758 раз меньше размера ежегодной арендной платы, определенного для того же земельного участка отчетом от 05.10.2020 № КСЗУ-06-19/13/Э, то суд соглашается с доводом истца о том, что  данные указанного отчета не могут быть приняты в качестве основания определения размера арендной платы по договору.

Значение ежегодной арендной платы земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399 по данным повторной судебной экспертизы составило  84 129 руб., что на 21,29 % меньше значения, определенного в отчете от 05.10.2020 № КСЗУ-06-19/14/Э. В данном конкретном случае, учитывая, что  земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1399 для размещения трансформаторной подстанции по существу служит арендуемым Обществам земельным участкам под многогоквартирные жилые дома, в целях обеспечения единого подхода к вопросу определения цены за спорные земельные участки, суд принимает данные повторной экспертизы в качестве обоснования  ежегодной арендной платы земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1399.

Исходя из изложенного, требования истца о признании недействительными расчетов истца и об определении  размера  арендной платы по договорам аренды от 26.04.2019 № 12 638 001 и  12 638 000 по результатам повторной судебной экспертизы подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины по иску, а также расходы на оплату судебных экспертиз (10 000 руб. + 25 000 руб.) относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

иск общества с ограниченной ответственностью "168 Квартал" удовлетворить. 

Признать недействительным расчет арендной платы в уведомлениях администрации муниципального образования "Северодвинск" от 11.11.2020 № 04-01-08/8765 и № 04-01-08/8763 о размере арендной платы по договорам аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12 638 001 и  12 638 000.

 Установить на период с 06.06.2019 по 05.06.2022 по договору от 26.04.2019 № 12 638 001 аренды земельного участка с кадастровым номером  29:28:104167:1714 размер арендной платы в год: 668 980 руб., размер арендной платы за три года: 2 006 940 руб. 

Установить на период с 06.06.2019 по 05.06.2022 по договору от 26.04.2019 № 12 638 000 аренды земельного участка с кадастровым номером  29:28:104167:1399 размер арендной платы в год: 84 129 руб., размер арендной платы за три года: 252 387 руб.

Взыскать с администрации муниципального образования "Северодвинск" в пользу  общества с ограниченной ответственностью "168 Квартал" 12 000  руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а также 35 000 руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Б. Филипьева