АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; 

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-350/2020

21 августа 2020 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2020 года

Полный текст решения изготовлен 21 августа 2020 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи В.Е. Козиковой, 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1 

при проведении судебного заседания в помещении Арбитражного суда Саратовской области по адресу: 

<

...>, этаж 14, каб.1410 по делу по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Строительно-производственная фирма «Балаковоспецстрой», город Балаково, Саратовская область: ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

к Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, город Балаково, Саратовская область: ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области, город Саратов

Федеральное государственное бюджетное учреждение «ФКП Росреестра» по Саратовской области 

ФИО2

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области

о признании права собственности в отношении нежилого помещения общей площадью 156,5 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский муниципальный район, муниципальное образование г. Балаково, 

<

...>, на 1 этаже

при участии:

представитель истца – Донец К.В. по доверенности от 20.06.2018 года (сроком на три года)

иные лица, участвующие в деле, не явились (извещены надлежащим образом)

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Строительно-производственная фирма «Балаковоспецстрой», город Балаково, Саратовская область: ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> с исковым заявлением к Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, город Балаково, Саратовская область: ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области, город Саратов, Федеральное государственное бюджетное учреждение «ФКП Росреестра» по Саратовской области, ФИО2, Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами, Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области о признании права собственности в отношении нежилого помещения общей площадью 156,5 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский муниципальный район, муниципальное образование г. Балаково, 

<

...>, на 1 этаже

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить как подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством, заявленные требования не оспорил, отзыв на исковое заявление не представил, правами, предоставленными статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не воспользовались. 

В соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса, извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленным настоящим Кодексом, не позднее, чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Извещения направляются арбитражным судом по адресу: указанному лицом, участвующим в деле, либо по месту нахождения организации или по месту жительства гражданина. Лица, участвующие в деле, обязаны сообщить арбитражному суду об изменении своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения копии судебных актов направляются по последнему известному арбитражному суду адресу и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится или не проживает. При отсутствии заявлений в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо считается надлежаще извещенным согласно части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам. При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. 

В силу части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru, в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, почтовых уведомлений, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Кодекса о надлежащем извещении.

Суд предлагал лицам, участвующим в деле, представить в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв в отношении предъявленных требований. Между тем, в материалы дела данные документы ответчиком представлены не были. В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому, в случае не реализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с не совершением определенных действий. В рассматриваемом случае, таким неблагоприятным последствием явилось вынесение судебного акта без учета позиции ответчика относительно предъявленных требований. 

Таким образом, представитель не явившейся стороны не проявил той степени заботливости, которую он обязаны был проявить при рассмотрении спора согласно требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 152 - 166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а также ст. 123 Конституции РФ принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ способами, причем данная норма содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Однако выбор способа защиты права и определение предмета и основания иска является правом истца, и Арбитражный процессуальный кодекс РФ не предоставляет суду право изменять предмет или основание иска по усмотрению суда, с целью использования надлежащего способа защиты права.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, неся, в противном случае бремя негативных для себя последствий.

Обращаясь с вышеназванными исковыми требованиями, истец ссылается на то, что, что ООО СПФ «Балаковоспецстрой» на основании разрешения на строительство № RU 64505101-457/с-12 от 29.05.2012, выданного Администрацией Балаковского муниципального района, осуществил строительство шестиэтажного четырехсекционного жилого дома с угловой вставкой, со встроенным нежилыми помещениями по адресу: 

<

...>.

На первом этаже вышеуказанного дома расположено нежилое помещение общей площадью 156.5 кв.м.

Факт завершения строительства шестиэтажного четырехсекционного жилого дома с угловой вставкой, со встроенными нежилыми помещениями, включая нежилое помещение общей площадью 156.5 кв.м. на первом этаже, по адресу: 

<

...>, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, объекта капитального строительства требованиям к строительству, градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка подтверждается разрешением № 64-RU64505000-182/B-2015 от 29.15.2015 на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, выданным Администрацией Балаковского муниципального района на основании и в порядке, определенным ст.55 Градостроительного кодекса РФ.

05.07.2019 общество обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области с заявлением государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на созданный объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 156.5 кв.м. на первом этаже шестиэтажного четырехсекционного жилого дома с угловой вставкой, со встроенными нежилыми помещениями по адресу: 

<

...>.

Уведомлением от 11.07.2019 Росреестр сообщил о приостановлении регистрационных действий, а впоследствии уведомлением от 11.10.2019 отказал ООО СПФ «Балаковоспецстрой» в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на объект недвижимости по следующим основаниям:

-  в техническом плане объекта недвижимости не указан кадастровый номер здания многоквартирного дома, в котором расположено помещение площадью 156.5 кв.м,

-  согласно разрешению на ввод дома в эксплуатацию площадь нежилых помещений составляет 276.1 кв.м, тогда как сумма площадей нежилых помещений, сведения о которых содержатся в ЕГРН и площади образуемого объекта недвижимости больше площади, указанной в Разрешении на ввод дома в эксплуатацию.

В целях устранения причин приостановления Росрерстром было предложено:

-предоставить технический план со сведениями о кадастровом номере многоквартирного дома,

-документы, свидетельствующие о привидении в соответствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию с фактической площадью всех введенных в эксплуатацию нежилых помещений.

Поскольку регистрация права собственности во внесудебном порядке в настоящее время невозможна, истец обратился с настоящим иском о признании права собственности на него в судебном порядке.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здание, сооружение и другое приобретаемое либо создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ собственники вправе использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно статье 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Из положений статей 218, 219 ГК РФ, статей 39.6 - 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 ГрК РФ следует, что необходимыми условиями возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество являются в том числе: предоставление земельного участка для строительства соответствующего объекта; получение разрешения на строительство; соблюдение при возведении объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством Российской Федерации; государственная регистрация права на созданный объект недвижимого имущества.

При этом несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 ГК РФ.

Из положений пункта 13 статьи 1 ГрК РФ следует, что под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 31 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

Вместе с тем, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный (либо реконструированный) объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как разъясняется в абзацах 2 и 3 пункта 25 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

В соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что необходимыми условиями для признания права собственности на самовольную постройку является наличие следующих условий:

- право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, ее осуществившим и субъектом права собственности на земельный участок где осуществлена самовольная постройка, то есть за лицом, которое является одновременно застройщиком и собственником земельного участка.

- иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры и сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В пункте 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Из положений пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления от 29.04.2010 № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно построенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную постройку, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, недостаточным является формальная ссылка истца на наличие отказа в получении разрешения на строительство. Правомерный отказ в выдаче такого разрешения означает лишь необходимость принятия дополнительных мер лицом, намеревающимся осуществить строительство, для получения в установленном порядке всех разрешительных документов, но никак не означает наличие права на незаконное строительство и возможность ее легализации в судебном порядке.

В силу изложенного, обстоятельства того, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, в числе прочего, являются юридически значимыми по делам о признании права собственности на самовольно построенный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу статьи 65 АПК РФ.

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройки, обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Из положений пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

При этом о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных частью 7, 9 статьи 51 ГрК РФ документов.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на строительство либо реконструкцию объектов капитального строительства выдается разрешение на строительство.

Между тем в нарушение ст. 65 АПК РФ такое разрешение истцом в материалы дела не представлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29.05.2012 ООО СПФ «Балаковоспецстрой» было выдано разрешение на строительство №RU64505101-457/С-12 шестиэтажного четырехсекционного жилого дома № 7 (стр.) с угловой вставкой, со встроенными нежилыми помещениями.

29.12.2015 ООО «СПФ «Балаковоспецстрой» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №64-RU64505000-182/B-2015. Согласно указанному разрешению площадь нежилых помещений вводимого в эксплуатацию объекта составляла 276, 1 кв.м.

Истец просит признать право собственности на нежилое помещение общей площадью 156,5 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский муниципальный район, муниципальное образование г. Балаково, 

<

...>, на 1 этаже.

Данная площадь нежилого помещения образовалась путем захвата крыльца здания предусмотренного проектной документацией. 

Истец в своем исковом заявлении указывает, что на этапе строительства истец ошибочно посчитал, что устройство выносного тамбура является перепланировкой помещения, так оно было расположено строго в границах крыльца спорного объекта, которые были предусмотрены первоначальной проектной документации. Так как для перепланировки в отличие от реконструкции не требуется дополнительных разрешений, то изменений в проектную документацию не вносилось.

В настоящее время истец лишен какой-либо возможности узаконить свое помещение посредством получений разрешения на реконструкцию выносного тамбура.

05.07.2019 общество обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области с заявлением государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на созданный объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 156.5 кв.м. на первом этаже шестиэтажного четырехсекционного жилого дома с угловой вставкой, со встроенными нежилыми помещениями по адресу: 

<

...>.

Уведомлением от 11.07.2019 Росреестр сообщил о приостановлении регистрационных действий, а впоследствии уведомлением от 11.10.2019 отказал ООО СПФ «Балаковоспецстрой» в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на объект недвижимости по следующим основаниям:

-  в техническом плане объекта недвижимости не указан кадастровый номер здания многоквартирного дома, в котором расположено помещение площадью 156.5 кв.м,

-  согласно разрешению на ввод дома в эксплуатацию площадь нежилых помещений составляет 276.1 кв.м, тогда как сумма площадей нежилых помещений, сведения о которых содержатся в ЕГРН и площади образуемого объекта недвижимости больше площади, указанной в Разрешении на ввод дома в эксплуатацию.

В целях устранения причин приостановления Росрерстром было предложено:

-предоставить технический план со сведениями о кадастровом номере многоквартирного дома,

-документы, свидетельствующие о привидении в соответствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию с фактической площадью всех введенных в эксплуатацию нежилых помещений.

Фактически основанием для отказа в регистрационных действиях, указанным в уведомлении Росррестра от 11.10.2019 является то обстоятельство, что часть площади спорного нежилого помещения не введена в эксплуатацию разрешением № 64-RU64505000-182/B-2015 на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, что по смыслу ст. 222 ГК РФ характеризует спорное помещение как помещение содержащее признаки самовольной постройки.

Факт несоответствия построенного объекта Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и проектной документации установлен в рамках рассмотрения гражданского   дела   №   2-1269/2018   Балаковским судом Саратовкой области по иску ФИО2 о расторжении договора долевого участия в строительстве.

Согласно экспертному заключению №100 от 06.07.2018, №12 от 17.09.2018 проведенного ООО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» экспертом ФИО3 в рамках гражданского   дела   №   2-1269/2018   Балаковским судом Саратовкой области по имеющимся в распоряжении эксперта документам установлено, что фактическое количество нежилых помещений, за исключением помещений, относящихся к общедомовому имуществу по объекту, расположенному: Саратовская область, г. Балаково, район дома 64 ул. Набережная Леонова (Бульвар Роз) - строительный адрес (

<

...> - почтовый адрес), составляет 338.1 кв.м, из которых 186.6 кв.м -нежилое помещение с кадастровым номером 64:40:020103:3893, расположенное по адресу: 

<

...>, 151.5 кв.м нежилое помещение - офис № 3, расположенное на первом этаже многоквартирного кирпичного жилого дома № 2 по ул. Бульвар Роз в г. Балаково, которое согласно акту приема-передачи нежилого помещения к договору № 16И7-13 от 09 марта 2017 года передано застройщиком (ООО «СПФ «Балаковоспецстрой») участнику долевого строительства Скотникову В.В).

Причиной расхождения по количеству квадратных метров нежилых помещений 338.1 кв.м, фактически установленных на момент проведения экспертизы вместо 276.1 кв.м, указанных разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2015г. № 64- RU64505000-182/B-2015) является наличие большего количества квадратных метров нежилых помещений, переданных Застройщиком «Балаковоспецстрой» участникам долевого строительства.

При сопоставлении полученных в ходе осмотра данных с информацией предоставленной ООО «СПФ «Балаковоспецстрой» на перепланировку офиса № 3 в б/о «4-6» (1 этаж), пакетом документов, который является основанием для выдачи разрешения на строительство № RU 64505101-457/С-12, выданное Администрацией БМО г. Балаково 29.05.2012 года на строительство капитального объекта строительства - «шестиэтажный четырехсекционный жилой дом № 7 (стр.) с угловой вставкой со встроенными нежилыми помещениями», положительным заключением государственной экспертизы № 64-1-4-0268-11, пакетом документов, который являлся основанием для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 64-RU64505000- 182/В-2015 от 29.12.2015 по объекту «Шестиэтажный четырехсекционный жилой дом № 7 (стр.) с угловой вставкой, со встроенными нежилыми помещениями», расположенному по адресу: земельный участок 64:40:020103:15, строительный адрес: г. Балаково, район дома 64 по ул. Набережная Леонова (Бульвар Роз) установлено, что нежилое помещение по договору № 16И7-13 от 28.05.2013г. участия в долевом строительстве площадью 151.5 кв.м не соответствует проекту на перепланировку офиса № 3 в б/о «4-6» (1 этаж), предоставленному ООО «СПФ «Балаковоспецстрой», а также не соответствует проектной документации шестиэтажного четырехсекционного жилого л дома № 7 (стр.) с угловой вставкой, со встроенными нежилыми помещениями в отношении помещения офис № 3. 23 августа 2018 года в адрес Балаковского районного суда экспертом было направлено ходатайство, пунктом 3 которого запрашивалась информация о внесении изменений «в проектную документацию шестиэтажного четырехсекционного жилого дома М 7 (стр.) с угловой вставкой, со встроенными нежилыми помещениями в отношении помещения офис № 3». На момент составления заключения испрашиваемая информация эксперту не представлена, что позволяет сделать вывод о том, что какие-либо изменения в проектную документацию шестиэтажного четырехсекционного жилого дома № 7 (стр.) с угловой вставкой, со встроенными нежилыми помещениями в отношении помещения офис № 3 (устройство выносного тамбура, крыльца № 2) не вносились. Также следует отметить, что устройство выносного тамбура и крыльца № 2 к нежилому помещению офис № 3 не является перепланировкой, относятся к работам по реконструкции жилого дома согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, где указывается, что «реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства».

Нежилое помещение по договору № 16И7-13 от 28.05.2013г. участия в долевом строительстве не является самостоятельным объектом, не является частью других квартир, иных нежилых помещений, не входит в состав общего имущества многоквартирного    дома,    предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме. Указанное помещение является согласно п. 3,23 СП 54.13330.2016 помещением общественного назначения - «помещение, предназначенное для осуществления в нем деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке, имеющее отдельный вход (входы) с прилегающей территории». Нежилое помещение по договору № 16И7-13 от 28.05.2013г. участия в долевом строительстве является изолированным помещением, т.е. внутренней пространственной частью капитального здания, отделенной от других смежных частей строения перекрытием, стенами, перегородками, имеет два самостоятельных входа с территории общего пользования (придомовой территории) непосредственно.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Таким образом, установленные по делу обстоятельства и собранные по делу доказательства в их совокупности опровергают позицию заявителя о соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, градостроительного плана земельного участка, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того в рамках настоящего дела истцом заявлено ходатайство о проведении экспертизы.

Определением суда от 15.05.2020 года по делу №А57-350/2020 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» (ИНН 

<

***>) ФИО3.

С постановкой следующих вопросов: 

1. Соответствуют ли технические характеристики нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома №2 по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский муниципальный район, муниципальное образование г. Балаково, 

<

...> отражённые в техническом плане, подготовленном 04.07.2019 года кадастровым инженером ФИО4, фактическим характеристикам указанного нежилого помещения? 

2. Соответствует ли нежилое помещение (площадь 156,5 кв.м. согласно технического плана, подготовленного 04.07.2019 года), расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома №2 по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский муниципальный район, муниципальное образование г. Балаково, 

<

...> проектной документации шестиэтажного четырёхсекционного жилого дома №7 (стр.) с угловой вставкой, со встроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Балаково, район дома №64 по ул. Набережная Леонова (улица Бульвар Роз), нормам градостроительных регламентов, а также строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам, нормативам, если нет, то какие нарушения допущены?  

3. Обеспечивается ли безопасность для жизни, здоровья людей при эксплуатации вышеуказанного нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома №2 по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский муниципальный район, муниципальное образование г. Балаково, 

<

...> а так же не нарушаются ли права и законные интересы других лиц, в том числе смежных собственников, если таковые имеются?

Ответчик не высказал возражений против назначения экспертизы по настоящему делу, а также не высказал возражений против экспертного учреждения и эксперта, предложенных истцом.

Согласно заключению эксперта №43 от 26.06.2020 технические характеристики нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома № 2 по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Балаковский муниципальный район, муниципальное образование г. Балаково, 

<

...> отраженные в техническом плане, подготовленном 04.07.2019 года кадастровым инженером ФИО4, соответствуют фактическим характеристикам указанного нежилого помещения.

Нежилое помещение площадью 156.5 кв.м, расположенное на земельном участке из земель населенных пунктов кадастровый номер 64:40:020103:15 с разрешенным использованием: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, площадью 10976 кв.м, по адресу: Балаково, район дома 64 по ул. Набережная Леонова (Бульвар Роз) соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным нормам и правилам и не создается угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации указанного нежилого помещения, а также соответствует представленной проектной документации. 

В данной связи, суд считает, что не имеют правового значения выводы экспертного исследования, согласно которым спорный объект не нарушают права и законные интересы других лиц.

Таким образом, обращение в суд с рассматриваемым иском в данном случае направлено на подмену установленного законом административного порядка получения разрешений судебным порядком признания права собственности на самовольную постройку.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Между тем доказательства того, что истец совершал необходимые действия, направленные на получение разрешения на строительство до начала возведения спорного объекта либо в его процессе, а уполномоченным органом было незаконно отказано в его выдаче, в деле отсутствуют.

Обществом не представлено доказательств обращения в администрацию с заявлениями о внесении изменений в выданное разрешение на строительство, а также не представлено доказательств обращения с заявлениями о продлении срока действия разрешения на строительство.

Непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и необоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске. При этом установление соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам не имеет правового значения.

Указанные в ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации согласно разрешения на строительство являются основанием для внесения изменений (корректировки) в разрешение на строительство в порядке определенном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ., однако такого истцом не внесены изменения. 

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что нежилое помещение на которое просит признать истец право собственности обладает всеми признаками самовольной постройки. 

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Суд пришел к выводу о том, что истец не предпринимал достаточных и необходимых мер для легализации спорного объекта недвижимости.

Сам по себе факт самовольного строительства либо реконструкции объекта и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Такая легализация означала бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности и т.п., что нельзя признать правильным.

Истцом не представлены документальные подтверждения, свидетельствующие о невозможности своевременного (до начала строительства) получения разрешения на строительство.

Доказательства того, что в процессе возведения самовольной постройки истец предпринимал действия, направленные на получение в установленном административном порядке документации необходимой для оформления разрешения на строительства и ввод объекта в эксплуатацию, в материалах дела отсутствуют.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия обстоятельств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных работ.

Кроме того, согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, истец, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, должен представить суду доказательства обращения за получением разрешения на строительство, наличия бездействия органа местного самоуправления или неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство объекта.

Между тем, доказательств совершения истцом каких-либо действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления реконструкции вспомогательного сооружения (крыльцо) в части нежилого помещения, в материалах дела не имеется.

Истцом также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

С учетом того, что материалы дела не содержат доказательств того, что истец предпринимал надлежащие меры к получению разрешения на строительство объекта, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Отсутствие доказательств принятия истцом надлежащих мер к легализации названного объекта недвижимого имущества, в частности, к получению разрешения на строительство до предъявления настоящего иска, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании права собственности удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать. 

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи соответствующей жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                          В.Е. Козикова