АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-4719/2021

г. Оренбург

14 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена       04 февраля 2022 года

В полном объеме решение изготовлено        14 февраля 2022 года

 

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи  Калашниковой А.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

        сельскохозяйственного производственного кооператива «Весенний», п. Весенний, Оренбургский район, Оренбургская область (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

        к жилищно - строительному кооперативу «Казачья станица», г. Оренбург (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

        третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

        1.ФИО2, 

        2.ФИО3,

        3.ФИО4, 

        4.ФИО8, 

        5.ФИО5, 

        6.ООО «Флагман», 

        7.ООО «Форвард»,

        8.Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области

        о взыскании 2 679 050 руб. 

        При участии в судебном заседании: 

        от истца: ФИО6  - представитель, доверенность от 20.05.2021, паспорт; 

        от ответчика: не явился; 

       от ФИО2 (третье лицо 1): ФИО7, представитель, доверенность от 03.07.2020 № 56 АА 2332491, паспорт;

       от ФИО3 (третье лицо 2): явки нет;

       от ФИО4 (третье лицо 3): ФИО7, представитель, доверенность от 14.10.2020 № 56 АА 2577198, паспорт;

       от ФИО8 (третье лицо 4):  ФИО7, представитель, доверенность от 17.10.2020 № 56 АА 2577318, паспорт;

       от ФИО5 (третье лицо 5): ФИО7, представитель, доверенность от 21.10.2020 № 56 АА 2577441, паспорт;

        от ООО «Флагман»  (третье лицо 6): ФИО6, представитель, доверенность от 24.01.2022, паспорт;

        от ООО «Форвард» (третье лицо 7): ФИО6, представитель, доверенность от 24.01.2022, паспорт;

        от Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (третье лицо 8): явки нет.

         Ответчик, третьи лица 2, 8, не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте в сети "Интернет".

       В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей указанных лиц.

        СПК «Весенний» обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ЖСК «Казачья станица» с требованием об устранении препятствия в пользовании СПК «Весенний» земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:45 путем сноса за свой счет в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения в законную силу самовольной постройки - незавершенного строительством жилого дома блокированного типа (таунхаус), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45 площадью 1199 кв.м., категория - земли населенных пунктов. Участок находится примерно в 1820 м. по направлению на северо - запад от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с весенний, 

<

...>; 

       обязать ЖКС «Казачья станица» передать вышеуказанный земельный участок по акту приема - передачи по окончанию сноса самовольной постройки СПК «Весенний»;

        взыскать в пользу СПК «Весенний» с ЖКС «Казачья станица»       36 000 руб. арендную плату, 300 000 руб. штраф за нарушение обязательств по договору аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2018, а так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 720 руб. (с учетом уточнений). 

       Определениями суда от 11.11.2020, 28.01.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО8, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Флагман», общество с ограниченной ответственностью «Форвард», Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области. 

       Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.04.2021 суд выделил в отдельное производство исковое требование кооператива «Весенний» о взыскании с кооператива "Казачья станица" 36 000 руб. задолженности по арендной плате, 300 000 руб. штрафа за нарушение обязательств по договору аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2018, присвоив ему номер А47-4719/2021.       

        Определением от 11.06.2021, в соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просил взыскать с ответчика  341 000 руб. 

       Протокольным определением от 30.08.2021, в соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом приняты уточнения истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 2 679 050 руб., из которых: 41 000 руб. – арендная плата за земельный участок за период с 10.01.2018 по 10.06.2021 (41 месяц); 300 000 руб.  – штраф за нарушение обязательств по договору аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2018, 2 338 050 руб.  – стоимость земельного участка, а также 9 720 руб. – расходов по оплате государственной пошлины. 

        До начала судебного заседания от ответчика поступило дополнение к отзыву на исковое заявление с дополнительными доказательствами.

        Судом приобщены данные документы к материалам дела.

        Истец поддерживает заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на то, что земельный участок передавался во временное  пользование на условиях аренды в целях получения разрешения на строительство, технических условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также выкупа земельного участка в соответствии с разделом 4 договора аренды земельного участка от 10.01.2018. Заключив договор аренды и получив имущество - земельный участок от арендодателя ЖСК «Казачья станица» приняла на себя обязанности арендатора, установленные договором, в том числе по внесению арендной платы.  Полагает, что ответчик арендную плату не вносил в течение всего срока аренды.        

Кроме того, СПК «Весенний» просит взыскать штрафные санкции в сумме 300 000 руб., из которых:

        100 000 руб. - ссылаясь на пункт 6.3 договора, за нарушение сроков расчета, предусмотренных пунктом 4.3 договора;

        100 000 руб. -  ссылаясь на пункт 6.4 договора, за заключение арендатором договоров и совершение сделок, следствием которых явилось или могло явиться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору имущественных прав;

        100 000 руб.-  ссылаясь на пункт 6.5. договора, за не возврат, несвоевременный возврат, либо уклонение от подписания акта приема-передачи участков при досрочном расторжении настоящего договора по вине арендатора.

Требование о взыскании выкупной стоимости земельного участка 2 338 050 руб.  обосновывает незаключением договора купли-продажи земельного участка между истцом и ответчиком и фактическим выбытием земельного участка из правообладания титульного собственника СПК «Весенний» в связи с постройкой многоквартирного жилого дома и вселением в него членов ЖСК.

Истец не  признает факт оплаты 1 000 000 руб. платежным поручением № 376 от 15.11.2013 со ссылкой на то обстоятельство, что данное платежное поручение было засчитано в оплату иного земельного участка по устной договоренности между истцом и ответчиком.  

         Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в отзывах на исковое заявление. Отмечает, что строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство от 27.12.2012 № RU56521304-896 выданного администрацией МО Оренбургский район на земельном участке, арендованном у СПК «Весенний» под строительство жилого дома с последующим выкупом. 

        По мнению  ответчика, выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004004:45  была полностью оплачена  платежным поручением от 15.11.2013 № 376 на сумму 1 000 000 руб. с указанием назначения платежа. Отрицает факт договоренностей о зачете данной суммы в счет оплаты иного земельного участка.

    Ответчик  указывает, что СПК «Весенний» нарушил свое обязательство по предоставлению земельного участка с пригодными для использования сетями водоснабжения и водоотведения и ЖСК «Казачья станица» пришлось за счет средств членов ЖСК приобретать насосную станцию стоимостью 1 345 500 руб., стоимость которой ЖСК просило истца зачесть в счет выкупа земельного участка, направив досудебную претензию от 20.12.2019 исх. № 52. 

         ЖСК «Казачья станица» считает, что нарушение условий договора отсутствует, поскольку односторонний отказ от договора со стороны истца не направлялся, в связи с чем досрочного расторжения договора не произошло, обязанность возвратить земельный участок не наступила.  Полагает, что с учетом оплаты 1 000 000 руб. стоимости земельного участка отсутствует задолженность по арендной плате, поскольку по условиям договора от 10.01.2018 сумма внесенных арендных платежей засчитывается в выкупную стоимость (п. 4.3 договора). Указывает, что на протяжении многих лет между истцом и ответчиком применялся аналогичный порядок, фактически арендная плата самостоятельно никогда не уплачивалась, а засчитывалась при  выкупе земельных участков. 

       Не согласен с   позицией истца о том, что ответчиком заключались какие-либо сделки, направленные на обременение земельного участка (п. 5.4.6 Договора). Передача прав на землю членам ЖСК при приобретении ими прав на квартиры предусмотрена законом и не нарушает прав собственника земельного участка (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

       В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что со стоимостью земельного участка, указанной в договоре от 10.01.2018 (2 338 050 руб.) ЖСК согласно, считает стоимость обоснованной. 

В иске просит отказать в полном объеме. 

        Третьи лица отзыв на исковое заявление не представили.

Устно представитель третьих лиц в судебном заседании пояснил обстоятельства признания права собственности на квартиры ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО8 в многоквартирном доме, расположенном на спорном земельном участке в судебном порядке. Просил суд учесть правовые позиции, изложенные в Постановлении Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Указывает на особенности (исключение из общего порядка) момента возникновения права собственности  у члена  жилищно-строительного  кооператива,   полностью внесшего свой паевой взнос за квартиру,   предоставленную этому лицу кооперативом  (п. 4 ст. 218 ГК РФ). В связи с чем, с момента выплаты пая третьи лица в силу закона стали собственниками квартир независимо от государственной  регистрации, а также в силу закона стали долевыми сособственниками земельного участка. Третьи лица полагают, что поскольку в сумму паевых взносов включалась стоимость земельного участка, денежные средства в ЖСК были внесены, то ЖСК обязано произвести оплату стоимости земельного участка  СПК «Весенний». 

          Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

        При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

        Между кооперативом «Весенний» (арендодатель), от имени которого действует ООО «Флагман» и кооперативом «Казачья станица» (арендатор) заключены договоры аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом с кадастровым номером 56:21:3004001:45 от 01.11.2012 , от 01.10.2013 , от 01.03.2014, от 25.03.2015. Между кооперативом «Весенний» (арендодатель), от имени которого действует ООО «Форвард» и кооперативом «Казачья станица» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом с кадастровым номером 56:21:3004001:45 от 10.01.2018. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 01.11.2012 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 56:2130040001:45, площадью 1199 кв. м, категория - земли населенных пунктов. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир административное здание, участок находится примерно в 1820 м по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, Оренбургский рн., с/с Весенний, 

<

...> в целях: для получения разрешения на строительство, тех. условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также строительства указанного объекта после получения технических условий и выкупа участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора. 

Арендодатель гарантирует, что участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом (запрещением) не стоит, не находится в залоге, ограничений в пользовании не имеет, принадлежит ему на праве собственности. 

Срок действия договора установлен в пункте 2.1 договора, в соответствии с которым право пользования участком передается с даты подписания сторонами настоящего договора на срок до 01.10.2013. 

Стоимость арендной платы по настоящему договору составляет 1 000 руб. ежемесячно. Размер арендной платы является фиксированным. В соответствии с п. 4.1 договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка, определенного в п. 1.4 настоящего договора.

Условия выкупа земельного участка сторонами согласованы в пункте 4 договора. Согласно пункту 4.3 договора выкупная стоимость земельного участка составила 1 798 500 руб., 100 000 руб. - задаток и 1 698 500 руб. не позднее 31.12.2012. 

Если до 31.12.2012 арендатор не вносит денежные средства в размере 1 698 500 руб. за земельный участок, то стороны обязуются заключить основной договор по новой цене, установленной арендодателем. 

Согласно пункту 5.2.1 договора арендодатель обязан передать арендатору участок в надлежащем состоянии, в порядке, предусмотренном настоящим договором и в соответствии с пунктом 5.2.2 обеспечить беспрепятственное пользование участком в течение всего срока действия настоящего договора. Арендатор в силу пункта 5.1 договора вправе использовать участок в соответствии с условиями настоящего договора и в целях, предусмотренных пунктом 1.1 настоящего договора. 

Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью (пункт 7 договора). 

Отделом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования Оренбургского района в соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации 27.12.2012 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства двух этажного шестиквартиного жилого дома, блокированного типа (таунхаус) общей площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский р-н., Весенний сельсовет, п. Весенний, строительный номер земельного участка 218, ул. Тенистая. 

Указанное разрешение выдано сроком на 5 лет.

В рамках арбитражного дела № А47-7096/2018 судом рассматривались требования кооператива «Казачья станица» о признании незаконным отказа в продлении сроков разрешения на строительства - 2-этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, 

<

...> строительный номер земельного участка, принятый Отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области письмом от 12.03.2018 № 15-08/374 и обязании Администрацию муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области принять решение на предмет продления сроков разрешения на строительства - 2-этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2018 отказ в продлении сроков разрешения на строительства - 2-этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, 

<

...> признан недействительным. Суд обязал Администрацию муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем принятия в десятидневный срок решения о продлении сроков разрешения на строительство - 2-этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, 

<

...> строительный номер земельного участка № 218. 

Администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области 09.08.2019 кооперативу "Казачья станица" выдано разрешение на строительство № 56-04-089-2019 взамен разрешения на строительство RU № 56521304-896 от 27.12.2012, в соответствии с которым ответчику разрешено строительство объекта капитального строительства многоквартирного двухэтажного жилого дома состоящего из пяти блок - секций, общей площадью 389,3 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45 расположенным по адресу: Оренбургская область, Оренбургский р-н., с/с Весенний, п. весенний, ул. Центральная, 1, на основании проектной документации объекта капитального строительства выполненной ООО "Стандарт" 1830-000631-4-ПЗ, АР, ПОЗ, ПОС, ИОС. 

Срок действия разрешения до 31.03.2020. 

Между сторонами 01.10.2013 заключен договор аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом, согласно которому арендатор предоставил арендатору во временное пользование на условиях аренды, в том числе, и спорный земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 в целях для получения разрешения на строительство, тех условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также строительства указанного объекта после получения технических условий и выкупа участков в соответствии с разделом 4 настоящего договора (пункт 1.1. договора). Стоимость арендной платы по настоящему договору составляет 1 000 руб. за каждый земельный участок, указанный в пункте 1.1 договора, ежемесячно. Размер арендной платы является фиксированным (пункт 3.1 договора). 

Оплата выкупной стоимости по условиям договора должна быть произведена не позднее 01.03.2014, в случае нарушения арендатором срока расчета, основной договор купли-продажи земельных участков заключается по новой цене, установленной арендодателем на момент произведения арендатором расчетов (пункт 4.3 договора).

Платежным поручением № 376 от 15.11.2013  ЖСК «Казачья станица» перечислила на расчетный счет ООО «Флагман» 1 000 000 руб. с назначением платежа «оплата за земельный участок кадастровый номер  56:21:3004001:45 согласно договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 01.11.2012г.» (т. 1 л.д. 103).

Согласно пояснениям истца и ответчика ООО «Флагман» было уполномоченным лицом на получение денежных средств по договорам купли-продажи земельных участков, являющихся предметом договора аренды от    01.11.2012 , от 01.10.2013 , от 01.03.2014, от 25.03.2015 на основании доверенности. Разногласия по данным обстоятельствам между сторонами отсутствуют. 

25.03.2015  заключен договор аренды земельных участков с последующим выкупом, в том числе, и спорного земельного участка, в котором сторонами изменен размер выкупной стоимости, цель предоставления осталась прежняя. (т. 1 л.д. 96-97).

Между сторонами 10.01.2018 заключен договор аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 площадью 1199 кв. м, категория - земли населенных пунктов. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир административное здание, участок находится примерно в 1820 м по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с Весенний, 

<

...> в целях: для получения разрешения на строительство, тех. условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также выкупа участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора. Арендодатель гарантирует, что участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом (запрещением) не стоит, не находится в залоге, ограничений в пользовании не имеет, принадлежит ему на праве собственности (т. 1 л.д. 43-44). 

Срок действия договора установлен пунктом 2.1 договора, в соответствии с которым право пользования участком передается с даты подписания сторонами настоящего договора на срок до 09.08.2018. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор является одновременно передаточным актом о передаче арендодателем участка арендатору (пункт 2.2 договора). 

В случае досрочного расторжения настоящего договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю по акту приема-передачи в день его расторжения, в том состоянии, в котором он его получил. Акт приема-передачи подписывается уполномоченными представителями сторон и является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 2.3 договора). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость арендной платы по настоящему договору составляет 1 000 руб. ежемесячно. Размер арендной платы является фиксированным. 

Согласно пункту 4.1 договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка, определенного в пункте 1.4 настоящего договора Основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в течение пяти рабочих дней после произведения арендатором всех платежей в соответствии с пунктом 4.3 настоящего договора (пункт 4.2 договора). 

Условия выкупа земельного участка сторонами согласованы в  разделе 4 договора. 

Согласно пункту 4.3 договора выкупная стоимость земельного участка составила 2 338 050 руб., 100 000 руб. – задаток, который оплачивается не позднее 05.07.2018 и 2 238 050 руб. окончательный расчет не позднее 09.08.2018 года. 

Если до 09.08.2018 арендатор не вносит денежные средства в размере 2 238 050 руб. за земельный участок, то стороны обязуются заключить основной договор по новой цене, установленной арендодателем. 

В случае отказа от заключения основного договора по инициативе арендатора, денежные средства, внесенные в качестве задатка в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ возврату не подлежат. 

Стороны договорились зачесть в выкупную стоимость сумму ранее внесенных арендатором арендных платежей по настоящему договору.

Согласно п. 4.7 Договора право собственности на участок возникает у Арендатора  с момента государственной  регистрации перехода права собственности в УФРС по Оренбургской области (п. 4.7 Договора).

Пунктом 6.3 договора за нарушение сроков расчета, предусмотренных пунктом 4.3 договора, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 100 000 руб.

        В соответствии с пунктом 6.4 договора за заключение арендатором договоров и совершение сделок, следствием которых явилось или могло явиться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору имущественных прав, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 100 000 руб.

       Согласно пункту 6.5 договора в случае невозврата, несвоевременного возврата, либо уклонения от подписания акта приема-передачи участков при досрочном расторжении настоящего договора по вине арендатора, арендатор выплачивает арендную плату за всё время просрочки, возмещает причиненные арендодателю убытки, а также штраф за несвоевременный возврат арендованного участка в размере 100 000 руб.

В материалы дела представлена копия договора аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2019, заключенного между кооперативом «Весенний», от имени которого по доверенности действует ООО "Форвард", и кооперативом "Казачья станица" в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 в целях: для получения разрешения на строительство, тех. условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также выкупа участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора. Согласно пункту 2.1 договора арендатор принимает право пользования участком с даты подписания сторонами настоящего договора на срок до 09.08.2019. 

Подлинник договора в материалы дела не представлен. 

Администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области 09.08.2019 выдано кооперативу "Казачья станица" разрешение на строительство № 56-04-089-2019 взамен разрешения на строительство RU № 56521304-896 от 27.12.2012, в соответствии с которым ответчику разрешено строительство объекта капитального строительства многоквартирного двухэтажного жилого дома состоящего из пяти блок - секций, общей площадью 389,3 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45 расположенным по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. весенний, ул. Центральная, 1, на основании проектной документации объекта капитального строительства выполненной ООО "Стандарт" 1830-000631-4-ПЗ, АР, ПОЗ, ПОС, ИОС. 

       Срок действия разрешения до 31.03.2020. 

       После окончания строительства ответчик обратился в отдел архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области с письмом № 61 от 23.09.2019 о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом № 15-08/1375 от 02.10.2019 Отдел архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании пункта 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 10.01.2019 истек. 

Также судом установлено, что  между ЖСК «Казачья станица» и ООО «Фортуна Плюс» (по утверждению ответчика аффилированное лицо с  СПК «Весенний»)   02.11.2012 заключено соглашение (т. 1 л.д. 100), по которому ООО «Фортуна Плюс»  обязалось осуществить строительство магистральных и внутриквартальных сетей водоснабжения и водоотведения на земельном массиве в п. Весенний, а ЖСК приобретает право пользования этими коммуникациями, а также право осуществлять подвод сетей от внутриквартальных сетей к жилым домам. Проектная документация должна была быть разработана до 01.12.2012. Строительство должно было быть осуществлено в срок до 01.12.2013. 

После осуществления строительства дома ответчик решил, что внутриквартальные сети водоснабжения и водоотведения являются непригодными для использования по назначению, что привело к необходимости приобретения кооперативом насосной станции. 

Кооператив "Казачья станица" 21.07.2014 заключил с ООО "Самэпвиро" договор подряда № 15/14И по изготовлению и поставке канализационной насосной станции в соответствии со спецификацией (т. 1 л.д. 104).

Согласно пункту 2.1 указанного договора стоимость канализационной насосной станции с учетом поставки на объект заказчика по настоящему договору составила 1 345 500 руб. 

Заказным письмом от 20.12.2019 ответчик направил в адрес истца претензию о  зачете в счет выкупной стоимости земельного участка расходов в сумме 1 345 500 руб. 

Ответчик, полагая, что платежным поручением № 376 от 15.11.2013 и приобретением насосной станции было исполнено его обязательство по внесению выкупной цены за спорный земельный участок, направил кооперативу "Весенний" приглашение на сделку 27.12.2019 к 11 час. 00 мин. для заключения сделки по переходу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 от кооператива "Весенний" к кооперативу «Казачья станица» (т. 1 л.д. 120). Приглашение направлено  ценным письмом с описью вложения 20.12.2019 (т. 1 л.д. 121-122).

СПК «Весенний» на заключение сделки не явился.

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 по состоянию на 13.04.2020 указанный земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования - малоэтажное строительство таунхаусов, право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за кооперативом "Весенний" за номером 56:21:3004001:45-56/001/2020-1. 

Кооператив "Весенний", ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка с последующим выкупом, направил кооперативу "Казачья станица" претензию с требованием снести самовольную постройку в тридцатидневный срок с момента получения претензии, передать земельный участок по акту приема-передачи по окончании срока сноса самовольной постройки и оплатить арендную плату в размере 36 000 руб. и штраф за нарушение обязательств по договору аренды от 10.01.2018 в размере 300 000 руб. 

В письменном ответе на досудебную претензию кооператив "Казачья станица" указал истцу на условие при приобретении указанного земельного участка о наличии подведенных к продаваемым земельным участкам внутриквартальных коммуникаций и включении в стоимость земельных участков наличие сетей действующих коммуникаций, а именно водоснабжения и водоотведения. 

        Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2021 по делу № 47-11676/2020 (оставленным без изменения   Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2021, а также Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2021)  по иску СПК «Весенний» к ЖСК «Казачья станица» о сносе спорного жилого дома как самовольной постройки СПК «Весенний» было отказано. 

При этом судами было установлено отсутствие оснований для признания многоквартирного дома самовольной постройкой. Суд пришел к выводу о том, что дом возведен в соответствии с разрешением на строительство, на отведенном именно для целей строительства земельном участке, а также в период действия договора аренды земельного участка. 

Также при рассмотрении настоящего иска судом установлено, что решением Оренбургского районного суда Оренбургской  области от 20.07.2021 по делу № 2-392/2021 удовлетворены исковые требования ФИО2, ФИО5, ФИО8 к ЖСК «Казачья станица», администрации МО Оренбургский район, СПК «Весенний» о признании права собственности на квартиры (№1, № 5, № 4 соответственно), расположенные  в доме по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, 

<

...> участок № 218, кадастровый номер  56:21:3004001:45 (т. 2 л.д. 24-33). 

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской  области от 01.07.2021 по делу № 2-392/2021 удовлетворены исковые требования  ФИО4  к ЖСК «Казачья станица», администрации МО Оренбургский район, администрации МО Весенний сельсовет Оренбургского района, СПК «Весенний» о признании права собственности на квартиру № 3, расположенную  в доме по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, 

<

...> участок № 218, кадастровый номер  56:21:3004001:45 (т. 2 л.д. 21-23).

Судом апелляционной и кассационной  инстанции решения судов первой инстанции оставлены без изменения.

Разрешая заявленные исковые требования, суд общей юрисдикции, руководствовался положениями статьи 130, пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что жилой дом, в котором расположены спорные квартиры, возведен на основании разрешения на строительство, на отведенном для этих целей земельном участке, без существенного нарушения градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм.   Также судом общей юрисдикции установлено, что дом завершен строительством в 2018г.,  согласно приложению № 1 к договору паевой взнос, в том числе, включает в себя стоимость 1/5 доли земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45; ФИО2, ФИО5, ФИО8, ФИО4  полностью внесены паевые взносы за квартиры, однако, отсутствует возможность регистрации права собственности на квартиры в административном порядке в связи с отказом органа местного самоуправления выдать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

         Ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка истек, договор купли-продажи не заключен, полагая, что у ответчика имеются обязательства по выплате арендной платы, выкупной  стоимости земельного участка и штрафных санкций, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием. 

         Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

         В силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

 Оценивая обоснованность требования истца о взыскании с ЖСК «Казачья станица» стоимости земельного участка суд учитывает следующие правовые позиции.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

       Согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

        Возможные  споры   между   прежним  собственником  земельного  участка  (арендодателем)  и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй и третий п. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Таким образом, независимо от отсутствия на момент вынесения настоящего решения арбитражного суда записи о регистрации права собственности на квартиры третьих лиц - членов ЖСК «Казачья станица», право собственности на квартиры и как следствие право долевой собственности  на земельный участок под многоквартирным домом  с кадастровым номером кадастровым номером 56:21:3004001:45 возникло в силу закона.

 Кроме того, данное право подтверждено в 2021г. вступившими в законную силу указанными выше решениями Оренбургского районного суда Оренбургской области.

  Исходя из фактических обстоятельств дела, земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 выбыл из владения, пользования и распоряжения предыдущего собственника СПК «Весенний», однако, договор купли-продажи земельного участка с застройщиком – ЖСК «Казачья Станица» своевременно не заключен в связи с наличием разногласий относительно того обстоятельства, оплачена либо нет выкупная стоимость земельного участка.

 Согласно части 3 статьи 110 ЖК РФ члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

        По смыслу указанных норм земельный участок под многоквартирным домом находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента возникновения права собственности на любое из помещений в доме и, соответственно, застройщик не вправе после этого распоряжаться этим участком.

Следовательно, в настоящий момент договор купли-продажи земельного участка между истцом и ответчиком не может быть заключен, поскольку право собственности на земельный участок СПК «Весенний» прекращено в силу закона, право распоряжения земельным участком у застройщика - ЖСК также отсутствует, договор аренды прекратил свое действе на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице).

Вместе с тем,  судами установлено, что в состав паевых взносов, в том числе, входили денежные средства, необходимые для выкупа ЖСК «Казачья станица» земельного участка.

 Таким образом, ответчик, получив денежные средства для этих целей и не оплатив в полном объеме выкупную стоимость СПК «Весенний»,  сохранил данные денежные средства.  

         В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

       Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

       Суд находит обоснованным возражение ответчика относительно  частичной оплаты (1 000 000 руб.) из согласованной стоимости земельного участка 2 338 050 руб. и одновременно отклоняет довод истца об отнесении 1 000 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи от 04.12.2013  иного земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:47   (т. 1 л.д. 60).  

Представленное платежное поручение № 376 от 15.11.2013  содержит назначение платежа «оплата за земельный участок кадастровый номер  56:21:3004001:45 согласно договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 01.11.2012г.» (т. 1 л.д. 103).

Согласно пояснениям истца и ответчика ООО «Флагман» было уполномоченным лицом на получение денежных средств по договорам купли-продажи земельных участков, являющихся предметом договора аренды от    01.11.2012 , от 01.10.2013 , от 01.03.2014, от 25.03.2015 на основании доверенности. Разногласия по данным обстоятельствам между сторонами отсутствуют, что отражено в протоколе судебного заседания от 30.08.2021 (т. 1 л.д. 127 оборотная сторона). 

По общему правилу в случае указания назначения платежа кредитор не вправе  отнести данный платеж на иное обязательство. Аналогичная норма в настоящее время содержится в ч. 1 ст. 319.1 ГК РФ.  Доказательств изменения ответчиком назначения платежа материалы дела не содержат. При этом договор от 04.12.2013 г. также не содержит сведений о дате и номере платежного поручения, которым произведены расчеты между истцом и ответчиком.

Также суд отклоняет довод ответчика о необходимости учитывать  в счет оплаты земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 расходы в сумме 1 345 500 руб.,  произведенные  по  договору подряда № 15/14И от 02.11.2012 по изготовлению и поставке канализационной насосной станции в соответствии со спецификацией  (т. 1 л.д. 104-115).

         Истец не являлся стороной по соглашению между ООО «Фортуна Плюс» и  ЖСК «Казачья станица» от 02.11.2012 (т. 1 л.д. 100). У истца не возникли встречные обязательства перед ЖСК «Казачья станица» в связи с проектированием и строительством сетей водоснабжения и водоотведения в п. Весенний, к которым бы возможно было применить правила о зачете (ст. 410 ГК РФ).  

         В судебном заседании стороны  подтвердили согласованную стоимость земельного участка, разногласий по стоимости не имеется.

         При установленных обстоятельствах следует признать, что сумма неосновательного обогащения на стороне ЖСК «Казачья станица»  составила 1 338 050 руб. (2 338 050 руб. – 1 000 000 руб.).

 В связи с переходом спорного земельного участка в долевую собственность собственников квартир  многоквартирного дома истец утратил право на передачу земельных участков в аренду и право на получение арендной платы за указанный земельный участок.  

Кроме того, согласно п. 4.3 Договора аренды стороны договорились зачесть в выкупную стоимость сумму ранее внесенных арендатором арендных платежей по настоящему договору.

Учитывая  перечисление арендодателю 1 000 000 руб. в 2013 г. в счет выкупной стоимости, следует признать, что задолженность по арендной плате у ответчика перед истцом отсутствует.

Оценив доводы истца относительно  наличия оснований для взыскания штрафных санкций по договору от 10.01.2018, суд приходит к следующим выводам. 

Истец просит взыскать 100 000 руб. за нарушение сроков расчета, предусмотренных пунктом 4.3 договора (оплата задатка  100 000 руб. до 05.07.2018; окончательный расчет до 09.08.2018).

Согласно п. 6.3 за нарушение сроков расчета, предусмотренных п. 4.3 Договора арендатор выплачивает арендодателю  штраф в размере 100 000 руб.

С учетом установленных обстоятельств перечисления ответчиком истцу 1 000 000 руб. в 2013,   нарушение срока внесения задатка не  допущено. Кроме того, из пояснений  ответчика следует, что сторонами был согласован, подписан новый договор аренды с правом выкупа от 10.01.2019, однако, подлинник   у ответчика отсуттсвует. 

        Копия данного договора в части, представлена в материалы дела. Также в материалы дела ответчиком  представлено Постановление от 22.12.2021  Оренбургского районного суда Оренбургской области по жалобе СПК «Весенний» на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела  от 18.10.2021. Согласно указанному постановлению суд проверил  доводы жалобы о фальсификации договора аренды от 10.01.2019. В судебном заседании была заслушана свидетель ФИО9  (работник МФЦ), которая подтвердила представление ЖСК «Казачья станица» подлинника договора от 10.01.2019 при обращении в МФЦ с заявлением о получении генерального плана земельного участка.

       В связи с чем, суд приходит к выводу, что при заключении нового договора сторонами произведена новация обязательств, возникших по договору от 10.01.2018г. Расчеты являются основным обязательством, а штрафные санкции за их нарушение – дополнительным. 

По общему правилу новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством (ст. 414 ГК РФ).  

      Истец также просит взыскать 100 000 руб.  ссылаясь на пункт 6.4 договора, а именно за заключение арендатором договоров и совершение сделок, следствием которых явилось или могло явиться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору имущественных прав.

       Материалы дела не содержат доказательств  заключения ЖСК «Казачья станица»  договоров или совершения сделок, следствием которых явилось какое-либо обременение предоставленного арендатору по договору аренды имущественного права, арендуемый участок в субаренду, безвозмездное пользование, залог не передавался, право аренды не вносилось в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, а также ЖСК не предоставляло участок третьим лицам по договору совместной деятельности и/или простого товарищества.

        Подписание между ЖСК «Казачья станица» и членами кооператива  приложения № 1 к договору о вступлении в ЖСК, согласно которому  паевой взнос включает в себя стоимость 1/5 доли спорного земельного участка, таким обременением не является.

         Кроме того, отсутствует событие, предусмотренное  п. 6.5 Договора. Согласно п. 6.5 Договора от 10.01.2018 в случае невозврата, несвоевременного возврата, либо уклонения от подписания акта приема-передачи участков при досрочном расторжении настоящего договора по вине арендатора, арендатор выплачивает штраф в размере 100 000 руб.

       Учитывая, что досрочного расторжения договора аренды не произошло, учитывая новацию обязательств в отношениях между истцом и ответчиком, оснований для взыскания штрафа по п. 6.5 Договора от 10.01.2018 не имеется. 

        По итогам судебного разбирательства исковые требования подлежат частичному удовлетворению в сумме 1 338 050 руб. В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.  

        В части 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

        В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

        При цене иска в размере 2 679 050 руб. 92 коп. размер государственной пошлины по иску составляет 36 395 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах"). 

        В отказанной части исковых требований государственная пошлина в размере 18 218 руб. относится на истца.

        В удовлетворенной части исковых требований государственная пошлина в размере  18 177 руб. относится на ответчика.

        Истцом при обращении в суд уплачено 9 720 руб. государственной пошлины по иску. 

        С учетом частичного удовлетворения заявленного иска государственная пошлина в сумме 8498 руб. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

         Соответственно с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 18 177 руб. – государственной пошлины.

        Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, 

 

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

       2.Взыскать с жилищно - строительного кооператива «Казачья станица» в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива «Весенний» 1 338 050 руб.

        В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

       3.Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива «Весенний» в доход федерального бюджета 8498 руб. расходов по оплате государственной пошлины. 

       4.Взыскать с жилищно - строительного кооператива «Казачья станица» в доход федерального бюджета 18 177 руб.  государственной пошлины. 

       Исполнительные листы выдать истцу и налоговому органу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

        Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                        А.В. Калашникова