ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-41050/2021

15 апреля 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: ФИО2 – по доверенности от 28.12.2021;

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 13.04.2020;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-43928/2021) Общества с ограниченной ответственностью «ЭСНА» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.11.2021 по делу № А56-41050/2021 (судья                Нетосов С.В.), принятое 

по иску Администрации муниципального образования Всеволожский муниципальный район Ленинградской области (адрес: 188643, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>);

к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭСНА» (адрес: 196620, г. Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, помещ. 3-Н, ОГРН: 

<

***>);

о взыскании,

установил:

Администрация муниципального образования Всеволожский муниципальный район Ленинградской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭСНА» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 5 850 805 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.05.2018 №15/4.4-08 за период с 01.01.2019 по 31.12.2020, 2 282 048 руб. 53 коп. неустойки по состоянию на 05.02.2021, 696 225 руб. 99 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2019 по 30.12.2020.

Решением от 17.11.2021 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 5 398 868 руб. 04 коп. задолженности, 1 521 366 руб. 00 коп. неустойки, в остальной части требований отказано, с Общества в доход федерального бюджета взыскано 53 442 руб. 00 коп. государственной пошлины. 

Не согласившись с принятым решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 17.11.2021 отменить, в иске отказать. В апелляционной жалобе ее податель указал, что Общество по независящим от него причинам с момента заключения договора было лишено возможности использовать земельный участок, так как уже 15.03.2018 приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области № 23 установлены виды разрешенного использования, которые не допускают размещение на данном участке зданий спортивно-развлекательного комплекса, в связи с чем Обществу было отказано в получении разрешения на строительство.

Определением суда от 22.02.2022 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в связи с непредставление истцом отзыва на апелляционную жалобу (поступил в апелляционный суд 14.03.2022).

 Определением апелляционного суда от 05.04.2022 ввиду нахождения судьи Баженовой Ю.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Баженовой Ю.С. на судью Полубехину Н.С.

В судебном заседании от 05.04.2022 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель истца позицию подателя жалобы не признал по мотивам, изложенным в отзыве. 

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке. 

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 15.05.2018 № 15/4.4-08 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 47:07:1044001:585, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, 

<

...> площадью 7500 кв.м., категории - из земель населенных пунктов, для использования в целях строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса (далее – участок).

Согласно пункту 1.3 договора приведенное выше описание целей использования участка (разрешенное использование) является окончательным и может быть изменено с письменного согласия арендодателя в случаях, прямо предусмотренных законодательством, целевое использование земельного участка является существенным условием договора. 

Срок аренды участка устанавливается 01.03.2018 по 28.02.2021 (пункт 2.1 договора). 

В разделе 3 договора стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы. 

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом встречных денежных обязательств по договору, в порядке пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) направила в адрес Общества уведомление от 08.02.2021 № 743/1.0.-16 с требованием об оплате задолженности по арендной платы по договору за период с 01.01.2019 по 31.12.2020 в размере 5 369 868 руб. 04 коп., а также пени по состоянию на 05.02.2021 года в размере 2 282 048 руб. 53 коп.

Поскольку в добровольном порядке спорные денежные средства ответчиком перечислены не были, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции признал исковые требования Администрации подлежащими частичному удовлетворению.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене на основании следующего.

Из положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что обязательство арендатора вносить арендную плату является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Из анализа приведенного следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, соответственно, если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. Признание, изложенное в письменной форме, приобщается к материалам дела (часть 3 статьи 70 АПК РФ).

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Так, из материалов дела следует, что, возражая против удовлетворения исковых требований, Общество указало, что приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 15.03.2018 № 23, то есть еще до подписания сторонами договора аренды, но после принятия Администрацией решения о предоставлении земельного участка Обществу (на что указано самой Администрацией в абзаце 3 листа второго возражений на отзыв на иск (л.д. 62 тома 1)), внесены изменения в Правила землепользования и застройки, в том числе в части видов разрешенного использования арендованного участка, согласно которым возможность размещения зданий спортивно-развлекательного комплекта (пункт 1.1 договора) на арендованном земельном участке не предусмотрена.

Материалами дела (л.д. 89 тома 1) также подтверждается, что по результатам рассмотрения проектной документации, представленной Обществом, последнему было отказано в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке здания спортивно-развлекательного комплекта в порядке части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) по причине несоответствия представленных документов требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, то есть фактически  поскольку земельный участок не предусматривает такого вида использования.

Из письма Администрации от 24.06.2021 № 2621/-0-15 (л.д. 91 тома 1) следует, что во внесении изменений в договор в части цели использования участка по заявлению Общества от 25.05.2021 исх. № 27 (л.д. 90 тома 1) арендатором также было отказано. 

При этом возможности каких-либо альтернативных вариантов использования спорного земельного участка Администрацией Обществу не предоставлено.

С учетом приведенного апелляционный суд соглашается с доводом подателя жалобы о том, что в данном случае ответчик не имел как юридической, так и фактической возможности достраивать спорный объект, то есть использовать земельный участок для обусловленных договором целей в результате действий истца. 

В свою очередь, невозможность использования участка по назначению влечет последствия, установленные как нормой пункта 4 статьи 614 ГК РФ, так и нормой статьи 416 ГК РФ.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021).

В рассматриваемом случае условия пользования арендованным земельным участком таковы, что пользование им в соответствии с условиями договора невозможно, что свидетельствует о неисполнении истцом надлежащим образом встречного обязательства по предоставлению земельного участка.

При этом, как указано выше, отсутствие у арендодателя правовой возможности обеспечить реализацию договора (строительство зданий спортивно-развлекательного комплекса), обусловлено объективными причинами, вытекающими из нормативных предписаний.

Каких-либо доказательств, опровергающих доводы ответчика в части невозможности использования Обществом земельного участка, истцом в материалы дела не представлено. 

При таких обстоятельствах отсутствие у Общества возможности использовать земельный участок по назначению, по причине, за которую арендатор не отвечает, исключает встречную обязанность арендатора по внесению арендной платы в спорный период, равно как и начисление ему штрафных санкций за неперечисление арендных платежей, а потому вопреки позиции суда первой инстанции в удовлетворении иска Администрации следовало отказать.

С учетом приведенного решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 17.11.2021 по делу №  А56-41050/2021 подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с вынесением по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации в полном объеме.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанций относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 17.11.2021 по делу №  А56-41050/2021 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать Администрации муниципального образования Всеволожский муниципальный район Ленинградской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЭСНА» 3 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

  К. В. Галенкина

     Н. С. Полубехина