Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Москва       

11 ноября 2022 года                                           Дело №А41-4190/21

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-4190/21

по иску ООО "СТРОЙГРУПП" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), МИНЖИЛПОЛИТИКА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), МИНСТРОЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: ООО "ДАЧНЫЙ", УПРАВЛЕНИЕ РОСПОТРЕБНАДЗОРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, АО "МАШ", МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

о взыскании 578 588 979,07 рублей, о расторжении инвестиционного контракта,

УСТАНОВИЛ:

ООО "СТРОЙГРУПП" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ, МИНЖИЛПОЛИТИКА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, МИНСТРОЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - ответчики) со следующим требованиями: 

- о расторжении инвестиционного контракта от 19.12.2003 №10-002/03-С на строительство 2-х многоэтажных жилых домов в г. Сходня Химкинского района Московской области;

- о солидарном взыскании 103 212 165,23 рублей фактически понесенных истцом затрат на строительство и ввод в эксплуатацию досрочно переданных пострадавшим соинвесторам 86 квартир общей площадью 4 305,26 кв.м.;

- о солидарном взыскании 11 995 461 рублей прямых затрат истца на удовлетворение требований дополнительных 14-ти пострадавших соинвесторов;

- о солидарном взыскании 234 334 782,95 рублей неполученных доходов (упущенной выгоды).

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчики возражали против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзывах на иск (с дополнениями, пояснениями).

Третье лицо - АО "МАШ" изложило правовую позицию, указанную в письменных пояснениях.

Третье лицо - МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ поддержало правовую позицию ответчиков, представило отзыв на иск.

Третьи лица - ООО "ДАЧНЫЙ", УПРАВЛЕНИЕ РОСПОТРЕБНАДЗОРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явились.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц: ООО "ДАЧНЫЙ", УПРАВЛЕНИЕ РОСПОТРЕБНАДЗОРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В обоснование иска истец указал, что между МИНСТРОЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (министерством), АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА СХОДНЯ ХИМКИНСКОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (првопредшественником АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ, администрацией) и ООО "СТРОЙГРУПП" (инвестором) заключен контракт от 19.12.2003 №10-002/03-С на строительство 2-х многоэтажных жилых домов в г. Сходня Химкинского района Московской области (с дополнительными соглашениями), предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства двух многоэтажных кирпичных жилых домов общей площадью ориентировочно 44 000 вк.м., на земельном участке по адресу: московская область, 

<

...> с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 280 000 000 рублей (пункт 2.1 контракта).

Впоследствии, сторонами было заключено дополнительное соглашение от 27.03.2017 №129, исходя из условий пункта 3 которого, предметом контракта (пункт 2.1 контракта) является реализация инвестиционного проекта строительства восьми 17-ти этажных жилых домов общей площадью 96 321,1 кв.м. на земельном участке по адресу: Московская область, городской округ Химки, микрорайон Сходня, в границах ул. Мичурина – ул. Октябрьская – Юбилейный проспект – 2-й мичуринский тупик, детского дошкольного учреждения на 150 мест, дома детского творчества, двух паркингов вместительностью 300 м/м каждый.

В соответствии с пунктом 3.1.2 контракта (в редакции дополнительного соглашения), застройщик также обязался удовлетворить требования пострадавших соинвесторов по предоставлению жилых помещений, перечень которых был согласован Застройщиком и Администрацией.

Как указал истец, в 2020 году ООО "СТРОЙГРУПП" получено отрицательное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Московской области» от 06.11.2020 № 13-Э/3502 о несоответствии материалов обоснования возможности размещения в границах полос воздушных подходов аэропорта Шереметьево 17-ти этажных многоквартирных домов  требованиям СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки». Территория, в отношении которой был заключен контракт и где предполагается строительство жилых домов, расположена в пределах 7-ой зоны приаэродромной территории аэропорта Шереметьево, что, по мнению истца, препятствует дальнейшему исполнению сторонами условий контракта и достижению его целей с учетом обеспечения положительных финансовых результатов для истца.

К моменту получения заключений истцом было построено два многоквартирных дома, в которых были досрочно предоставлены жилые помещения пострадавшим соинвесторам. 

Истец представил расчет исковых требований.

Многоэтажный жилой дом по адресу: 

<

...> ранее: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:060108:70.

Общая площадь жилых помещений (согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 27.07.2012) - 14 257,6 кв. м. Общее количество квартир: 238. Количество квартир, подлежавших передаче истцом согласно Инвестиционному контракту пострадавшим соинвесторам: 23 квартиры. Количество квартир, фактически переданных истцом пострадавшим соинвесторам в счет удовлетворения требований последних: 100 квартир. Количество досрочно переданных пострадавшим соинвесторам квартир: 77 квартир. Общая площадь досрочно переданных пострадавшим соинвесторам 77 квартир: 3 899,96 кв. м. Размер фактически понесенных истцом затрат на строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> согласно Заключению ООО «Эверест Консалтинг» № 149/22 от 02.08.2022): 297 683 702,64 рублей. Размер фактически понесенных истцом затрат на строительство и ввод в эксплуатацию 1 (одного) кв. м жилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> 878,94 рублей (расчет: 297 683 702,64руб. : 14 257,6 кв. м. = 20 878,94 руб.). Размер фактически понесенных истцом затрат на строительство и ввод в эксплуатацию досрочно переданных пострадавшим соинвесторам квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> 77 квартир обшей площадью 3 899,96 кв. м): 81 427 030,84 рублей (3 899,96 кв. м х 20 878,94руб. = 81 427 030,84 руб.). 

Многоэтажный жилой дом по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060108:726.

Общая площадь жилых помещений (согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2017 года) - 14 498,3 кв.м. Общее количество квартир: 300. Количество квартир, подлежавших передаче истцом согласно Инвестиционному контракту пострадавшим соинвесторам: 30 квартир. Количество квартир, фактически переданных истцом пострадавшим соинвесторам в счет удовлетворения требований последних: 39 квартир. Количество досрочно переданных пострадавшим соинвесторам квартир: 9 квартир. Общая площадь досрочно переданных пострадавшим соинвесторам 9 квартир: 405,3 кв. м. Размер фактически понесенных истцом затрат на строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> согласно Заключению ООО «Эверест Консалтинг» № 149/22 от 02.08.2022 года): 779 292 948,47руб. Размер фактически понесенных истцом затрат на строительство и ввод в эксплуатацию 1 (одного) кв. м жилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> 750,64 руб. (расчет: 779 292 948,47 руб. : 14 498,3 кв. м. = 53 750,64 руб.). Размер фактически понесенных истцом затрат на строительство и ввод в эксплуатацию досрочно переданных пострадавшим соинвесторам квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> 9 квартир общей площадью 405,3 кв. м): 21 785 134,39 руб. (405,3 кв. м х 53 750,64 руб. = 21 785 134,39 руб.).

Итого: общий размер документально подтвержденных фактически понесенных истцом затрат на строительство и ввод в эксплуатацию досрочно переданных пострадавшим соинвесторам 86 (восемьдесят шесть) квартир общей площадью 4 305,26 кв. м в двух многоквартирных домах: 103 212 165,23 рублей (81 427 030,84руб. + 21 785 134,39руб. = 103 212 165,23руб.).

Размер прямых затрат истца на удовлетворение требований дополнительных 14-ти (четырнадцати) пострадавших соинвесторов в форме финансовых выплат денежными средствами (пункты 140-153 по Реестру пострадавших соинвесторов, чьи требования были удовлетворены силами и за счет привлеченного застройщика ООО «СТРОЙГРУПП» - по состоянию на 06.10.2022 года) в форме финансовых выплат денежными средствами составляет: 11 995 461 рублей.

Размер упущенной выгоды истца, которую истец мог бы получить при продаже нарынке недвижимости досрочно и дополнительно переданных пострадавшим соинвесторам 77квартир в многоквартирном доме по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, 2-йМичуринский тупик, дом 7, корпус 1, рассчитан на основании Отчета № Н-2342/22-04/04 и Отчета№ Н-2414/22-03/09, составляет: 225 852 799,31 рублей.

Размер упущенной выгоды истца, которую истец мог бы получить при продаже нарынке недвижимости досрочно и дополнительно переданных пострадавшим соинвесторам 9квартир в многоквартирном доме по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, 2-йМичуринский тупик, дом 1, рассчитан на основании Отчета № Н-2343/22-03/04, составляет: 8 481 983.64 рублей. 

Общий размер упущенной выгоды истца, которую истец мог бы получить припродаже на рынке недвижимости досрочно и дополнительно переданных пострадавшимсоинвесторам 86 квартир, составляет: 234 334 782,95 рублей.

Кроме этого, истец просит расторгнуть спорный инвестиционный контракт от 19.12.2003 №10-002/03-С в связи с невозможностью его реализации по независящим от истца причинам (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации – существенное изменение обстоятельств).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, ответчики указали, что на истцом не доказано совокупное наличие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность в судебном порядке расторжения контракта, факт расположения территории, в отношении которой заключен Контракт, в 7-ой приаэродромной зоне не препятствует строительству многоквартирных домов, обязанность застройщика в первую очередь удовлетворить требования обманутых соинвесторов закреплена в качестве условия контракта.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев доводы искового заявления, отзывов на иск, письменных пояснений, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

В силу пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации  гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае, основанием для возникновения взаимных обязательств между сторонами является контракт от 19.12.2003 №10-002/03-С.

Статья 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование. В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ условие о предмете договора является существенным для всех видов договоров, как поименованных, так и не поименованных в ГК РФ. 

Таким образом, для определения правильной квалификации спорного договора следует исходить из предмета договора, по поводу чего стороны, собственно, и заключают договор (на что была направлена воля сторон договора), а также прав и обязанностей сторон. 

При определении правовой природы конкретного договора необходимо руководствоваться статьей 431 ГК РФ, согласно которой, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, при этом буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Из спорного инвестиционного контракта следует, что его предметом является совокупность организационно-технических мероприятий по реализации инвестиционного проекта нового строительства в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пусконаладочных работ, ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав, с целью реализации проекта в соответствии с контрактом.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ для того, чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категории существенных и тем самым достаточных для расторжения договора на основании решения суда, требуется наличие одновременно четырех условий. 

Прежде всего, предполагается, что стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. 

Изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. 

Исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ истец не доказал наличия оснований для расторжения инвестиционного контракта согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ ввиду существенного изменения обстоятельств. При этом, истец за изменением условий инвестиционного контракта не обращался, проект дополнительного соглашения ответчикам не направлял. Доказательств обратного истцом не представлено.

Истец не доказал, что обстоятельства, которые истец приводит в обоснование своих доводов возникли в сроки, указанные в исковом заявлении; названные обстоятельства препятствуют реализации проекта полностью или в части.

В обоснование доводов истец ссылается на существенное изменение обстоятельств, связанных с включением территории инвестиционного объекта в пределы (границы) 7-й зоны приаэродромной территории Международного аэропорта «Шереметьево», свидетельствующих о невозможности исполнения Контракта, подтверждая при этом свои доводы отрицательным экспертным заключением ФБУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии Московской области» от 06.11.2020 № 13-Э/3502.

Между тем, в рамках оспариваемого ранее истцом отказа МИНСТРОЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ в выдаче разрешения на строительство (дела № А41-44556/2015, № А41-75877/2015, № А41-75878/2015) истцу уже было известно о включении территории в зону приаэродромной территории и необходимости согласования строительства с собственником аэродрома.

Однако, дополнительное соглашение №129 сторонами контракта было заключено 27.03.2017, т.е. значительно позднее принятия судебных актов по вышеуказанным делам.

Следовательно, на момент заключения Дополнительного соглашения № 129, оснований для расторжения контракта истец не усматривал.

Таким образом, истец, действуя с должной разумной степенью осмотрительности, имел возможность оценить риски, связанные с нахождением спорного земельного участка в зоне приаэродромной территории Международного аэропорта «Шереметьево».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 12.05.2016 по делу №А41-75877/2015 установлено, что из письма Роспотребнадзора от 07.04.2010 № 01/5149-10-27 «Об установлении расчетной СЗЗ» следует, что Международный аэропорт «Шереметьево» расположен в 28 км северо-западнее г. Москвы на территории городского округа Химки, входит в состав аэропортов I класса, является гражданским аэропортом и предназначен для всех видов полетов на воздушных судах отечественного и зарубежного производства, имеет две параллельные взлетно-посадочные полосы. В районе аэропорта расположено большое количество населенных пунктов, в том числе, г. Сходня на расстоянии 4 500 м.

Учитывая, что Международный аэропорт «Шереметьево» относится к объекту I класса, был разработан Проект обоснования санитарно-защитной зоны аэропорта и санитарных разрывов в районе аэропорта, на основании которого получено Экспертное заключение ФГУН «Федеральный научный центр гигиены им. Ф.Ф.Эрисмана Роспортребнадзора». Проект обоснования и Экспертное заключение одобрены Роспотребнадзором. Фактически границы указанной зоны с особыми условиями использования аэропортом определены и согласованы с Роспотребнадзором (Экспертное заключение ФГУН ФНЦ им. Ф.Ф. Эрисмана Роспотребнадзора, от 9 марта 2010 г. №03-В/12, письмо Роспотребнадзора от 7 апреля 2010 г. № 01/5149-10-27). В письме Роспотребнадзора от 23 декабря 2010 г. № 01/17903-0-27 указано, что на землях Солнечногорского муниципального района предусмотрено строительство комплекса ВПП-3 параллельно ВПП-1 и ВПП-2, участок строительства расположен в 2 км к северо-западу от существующей застройки аэропорта. Согласно данным проекта после ввода в эксплуатацию ВПП-3 произойдет изменение маршрутов полетов воздушных судов и контуров санитарных разрывов.

Из представленной карты аэропорта Шереметьево – мкрн., схемы границ приаэродромной территории Международного аэропорта Шереметьево, графической схемы «Контрольные точки замеров шума в зонах санитарных разрывов в районе аэропорта Шереметьево», графического обозначения размещения инвестиционных объектов по отношению к Международному аэропорту Шереметьево следует, что спорные инвестиционные объекты (семнадцатиэтажные дома) находятся в пределах границы зоны «Г» акустического влияния от деятельности авиационного транспорта.

Принимая во внимание непосредственную близость между собой земельных участков, включенных в территорию инвестиционной деятельности истца по Контракту, расположение этих участков относительно территории аэропорта «Шереметьево», наряду с вступившими в законную силу судебными актами по указанным выше делам, истец не мог не знать или предположить о дальнейшей невозможности исполнения Контракта в части возведения многоквартирных домов.

По общему смыслу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств является основанием не только для расторжения договора, но и для изменения договора.

Вместе с тем, зная о включении территории по инвестиционному контракту в пределы (границы) 7-й зоны приаэродромной территории Международного аэропорта «Шереметьево», осуществляя судебную защиту по вопросам об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство, отказа Росавиации в согласовании строительства, истцом своевременно не были предприняты меры по изменению условий Контракта или его расторжению.

Обладая  сведениями о включении территории в зону приаэродромной территории и необходимости согласования строительства, истец более четырех лет считал контракт действующим, продолжал исполнение обязательств по контракту, в том числе, заключил дополнительное соглашение №129 от 27.03.2017.

При этом, суд учитывает, что на настоящий момент седьмая подзона, на наличие которой ссылается Истец, не утверждена. Доказательств обратного истцом не представлено. 

Следовательно, строительство на земельном участке возможно с учетом норм действующих нормативно-правовых актов при наличии согласований, предусмотренных законом.

Градостроительная документация должна быть направлена на реализацию принципов законодательства о градостроительной деятельности, установленных ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), в том числе:  

- обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;

- обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;

- ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;

- осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;

- осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;

- осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Согласно ст. 1 ГрК РФ устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

На основании ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 56 ЗК РФ могут устанавливаться ограничения прав на землю в зонах с особыми условиями использования территорий.

В соответствии с п. 4 ст. 1 ГрК РФ приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий.

На основании ч. 1 ст. 23 от 30.03.1999 № 52-ФЗ Федерального Закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

В соответствии с п. 35 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), а также в жилых домах, расположенных в зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, признаются непригодными для проживания.

Согласно п. 1 ч. 7 ст. 4 Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) в отношении аэродромов, введенных в эксплуатацию до дня вступления в силу настоящего Федерального закона до установления приаэродромных территорий в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленные в границах указанных в ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ приаэродромных территорий или указанных в ч. 2 ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ полос воздушных подходов на аэродромах, санитарно-защитных зон аэродромов, зон санитарных разрывов аэродромов, не применяются в отношении объектов капитального строительства, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция которых согласованы собственником соответствующего аэродрома и (или) уполномоченным органом государственной власти, осуществляющим полномочия собственника соответствующего аэродрома, а также в отношении земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, права на которые возникли у граждан или юридических лиц до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением случаев, если эти ограничения установлены в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов. Убытки, причиненные публично-правовым образованиям в связи с установленными ограничениями использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, возмещению не подлежат.

На момент заключения контракта и начала строительства действовала ст. 46 Воздушного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ), согласно которой проектирование, строительство и развитие поселений, а также строительство и реконструкция объектов в пределах приаэродромной территории должны проводиться с соблюдением требований безопасности полетов воздушных судов, с учетом возможных негативных воздействий оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье граждан и деятельность юридических лиц и по согласованию с собственником аэродрома. 

Согласно п. 1 ст. 47 ВК РФ размещение в районе аэродрома объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством Российской Федерации. 

В соответствии с п. 1 ст. 2 ВК РФ состоит из ВК РФ, федеральных законов, указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, федеральных правил использования воздушного пространства, федеральных авиационных правил, а также принимаемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации. 

На основании пп. 58 - 61 Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.03.2010 № 138 (далее Правила № 138), для каждого аэродрома устанавливается приаэродромная территория; границы приаэродромной территории определяются по внешней границе проекции полос воздушных подходов на земную или водную поверхность, а вне полос воздушных подходов - окружностью радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома;  соответствующие согласования и разрешения на строительство объектов в районе аэродрома и на приаэродромной территории должны быть получены от старшего авиационного начальника аэродрома. 

Решением Верховного Суда РФ от 23.01.2014 № АКПИ13-1080 абз. 3 п. 58 Правил № 138 признан недействующим в части, устанавливающей необходимость согласования строительства со старшим авиационным начальником поскольку не соответствует ст. 46 ВК РФ, в силу которой согласование должно быть проведено с собственником аэродрома, каковым старший авиационный начальник не является.

Установленная ВК РФ обязанность получать согласование на строительство в приаэродромной территории у собственника аэродрома представляет собой специальное разрешение и носит обязательный характер (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.10.2011 № 6474/11).

Таким образом, положениями ВК РФ установлено требование размещать соответствующие объекты в районе аэродрома и на приаэродромной территории только после получения согласия от лица, за которым зарегистрировано право собственности на аэродром.

Согласно п. 8 ст. 105 ЗК РФ приаэродромные территории относятся к зонам с особыми условиями использования территорий. 

 На основании п. 1 ст. 107 ЗК РФ со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено п. 2 и 4 настоящей статьи.

Федеральным законом № 135-ФЗ уточнен определенный Воздушным кодексом Российской Федерации правовой статус приаэродромных территорий, установлено, в частности, что приаэродромная территория определяется решением уполномоченного Правительством России федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродромов и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду и является зоной с особыми условиями использования территорий.

Согласование размещения объектов в границах приаэродромных территорий, полос воздушных подходов и санитарно-защитных зон аэродромов, предусмотрено ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ на период до установления приаэродромных территорий в соответствии со ст. 47 Воздушного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона № 135-ФЗ).

На основании ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ указанное в ч. 3 настоящей статьи согласование осуществляется при наличии предусмотренного ч. 9 настоящей статьи санитарно-эпидемиологического заключения федерального органа исполнительной власти, осуществляющего федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Поскольку не момент заключения Контракта аэродром существовал, то при заключении контракта Истец должен был принимать во внимание возможные ограничения, вызванные расположением земельного участка вблизи аэродрома.

При изложенных обстоятельствах, необходимость  получать вышеуказанные согласования, существовала на момент заключения контракта и ссылка Истца на его чрезвычайный характер несостоятельна.

Кроме этого, следует отметить, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31.12.2020 № 2467 не допускается оценка соблюдения обязательных требований, содержащихся в СН 2.2.4/2.1.8.562-96. Нормируемые параметры шума в октавных полосах частот, эквивалентных и максимальных уровней звука проникающего шума в помещениях жилых и общественных    зданий    и    шума    на    селитебной    территории    установлены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 2 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 1.2.3685-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания".

А в соответствии с Приказом Росавиации от 17.04.2020 № 395-П "Об установлении приаэродромной территории аэродрома Москва (Шереметьево)" (Зарегистрировано в Минюсте России 08.06.2020 № 58605) установлено только шесть подзон приаэродромной территории аэропорта «Шереметьево». Седьмая подзона на сегодняшний день не установлена.

В отношении требования о взыскании прямых затрат на выполнение обязательств по досрочному удовлетворению требований пострадавших инвесторов сверх объемов, предусмотренных Контрактом, судом установлено следующее. 

Истец указывает, что в построенных двух домах в соответствии с Контрактом подлежало передаче пострадавшим соинвесторам 53 квартиры. Истец полагает, что выделение квартир пострадавшим соинвесторам (погашение требований пострадавших соинвесторов) следовало осуществлять по мере реализации проекта.

Данное утверждение противоречит положениям спорного Констракта.

Так, в пункте 3.1.2 Инвестиционного контракта (в редакции Дополнительного соглашения от 27.03.2017 № 129) указано, что инвестор обязуется в первоочередном порядке удовлетворить требования пострадавших соинвесторов, перечень которых определен Реестром граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных жилых домов и чьи права нарушены (Приложение №3), являющимся неотъемлемой частью Контракта.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК).

Буквально трактуя п. 3.1.2 Контракта, Инвестор обязан был приложить все усилия и удовлетворить все требования пострадавших соинвесторов в количестве 491 единиц в первую очередь в двух построенных домах.

Совокупный квартирный фонд двух построенных домов составляет 538 квартир, как указывает Истец.

Следовательно, требования пострадавших соинвесторов в количестве 491 единиц подлежали удовлетворению Инвестором из квартирного фонда двух построенных домов при наличии соответствия параметров квартир по ДДУ и квартир в построенных домах.

Таким образом, требование о возмещении убытков, в виде затрат на досрочное, по мнению Истца,  удовлетворение требований пострадавших соинвесторов не обосновано.

Контрактом не предусмотрено удовлетворение требований лиц соивесторов в размере 10 % от застроенных площадей.

Сведения об удовлетворении требований гражданам, инвестировавшим свои денежные средства в строительство жилого дома площадью боле 8 000 кв.м., документально не подтверждены.

Как указал истец, он досрочно удовлетворил требования пострадавших соинвесторов в количестве 86 квартир.

При этом, Истец не ссылается на наличие поручений Инвестору осуществлять досрочное исполнение обязанностей по контракту (удовлетворение требований по передаче квартир пострадавшим соинвесторам).

В Контракте не урегулирована возможность, порядок и последствия досрочного удовлетворения требований по передаче квартир пострадавшим соинвесторам.

Вместе с тем, стороны Контракта условились, что отступление Инвестором от порядка и объемов выполняемых по контракту обязательств осуществляется на основании поручения администрации.  

Так, в п. 3.6.3 Контракта, указано, что в случае выполнения Инвестором по поручению Администрации субподрядных работ на других объектах г. Сходня, объем передаваемого Инвестору имущества изменяется за счет доли Администрации на Объекте, исходя из фактических затрат, согласно проектно-сметной документации, но не более доли Администрации.

Термин Объект раскрыт в п. 2.1 Контракта, где под Объектом стороны предполагают весь комплекс многоквартирных жилых домов в совокупности, возводимых в соответствии с Контрактом. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том,  досрочное удовлетворение Инвестором требований по передаче квартир пострадавшим соинвесторам было выполнено в добровольном порядке в отсутствие поручений от Администрации или Министерства.

Согласно ст. 315 ГК, должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа. Однако досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда возможность исполнить обязательство до срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев или существа обязательства.

Условиями Контракта досрочное исполнение спорного обязательства не предусмотрено, поскольку в силу п. 3.1.2 Контракта,  Инвестор обязан был удовлетворить все требования пострадавших соинвесторов в первую очередь.

Следовательно, отсутствуют основания полагать, что спорное обязательство исполнено досрочно.

Также судом учитывается, что согласно п. 7.1 Контракта Инвестор вправе по согласованию с Администрацией уступить свои права по Контракту третьим лицам, при этом в соответствии с пунктом 7.4. Контракта Администрация и Министерство не несут ответственности по договорам Инвестора с третьими лицами.

22.12.2003 Истец заключил с ООО «СтЭкс-К» Дополнительное соглашение № 1 об уступке прав и обязанностей Инвестора по Инвестиционному контракту. В свою очередь ООО «СтЭкс-К» в тот же день, 22.12.2003 заключило с ООО «Меркурий Эстейт» Договор № 4/Сх-Мич о соинвестировании строительства каркасно-монолитно-кирпичных жилых домов по адресу: 

<

...> 

ООО «СтЭкс-К» и ООО «Меркурий Эстейт» привлекли денежные средства физических лиц (соинвесторов) для строительства 2х многоэтажных жилых домов на земельном участке по адресу: 

<

...> обязавшись передать квартиры в построенных домах.

Свои обязательства ООО «СтЭкс-К» и ООО «Меркурий Эстейт» перед гражданами, инвестировавшими свои денежные средства, по предоставлению квартир по договорам долевого участия, соинвестирования, уступки права требования, а также иным гражданско-правовым договорам не исполнили. ООО «СтЭкс-К» и ООО «Меркурий Эстейт» признаны банкротами.

При этом, Истец, зная о том, что граждане, инвестировали свои денежные средства в строительство жилого дома по адресу: 

<

...> через ООО «СтЭкс-К», в судебном порядке признал требования ООО «СтЭкс-К» и выплатил последнему 63 815 074,12 рублей (решение Арбитражного суда Московской области от 14.06.2010 по делу № А41-12190/2010).

Заключая дополнительное соглашение к Контракту, Истец принял на себя обязательства перед гражданами, инвестировавшими свои денежные средства в строительство жилого дома через ООО «СтЭкс-К» и ООО «Меркурий Эстейт».

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: возмещения убытков; иными способами, предусмотренными законом. Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Для возмещения убытков, причиненных вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств, в том числе из обязательств вследствие причинения вреда, необходимо наличие совокупности следующих условий: причинение вреда, противоправное поведение причинителя вреда, причинная связь между противоправным поведением и наступлением вреда, вина причинителя вреда.

Применительно к правовому характеру настоящего спора в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Истец должен доказать наличие четырех квалифицирующих признаков, позволяющих суду принять решение о возмещении ему убытков: факт нарушения его права: наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; размер требуемых убытков; факт принятия мер к предотвращению убытков.

Истцом не доказано наличие всех квалифицирующих признаков, позволяющих суду принять решение о взыскании в его пользу убытков с Ответчиков.

При определении возможности взыскания убытков превалирующее значение имеет оценка действий лица, чье право нарушено, в том числе поведение этого лица, его добросовестность, степень осмотрительности и заботливости, которую он должен был проявлять.

 

Контракт не содержит обязанности у его сторон выплатить Обществу денежные средства, предоставить имущество, оказать услуги или выполнить работы, не связанные с осуществлением возложенной публичной функции.

Возникновение убытков Истец связывает с досрочным удовлетворением  требований по передаче квартир пострадавшим соинвесторам, полагая, что в дальнейшем проект реализации не подлежит. 

Между тем, истец не раскрывает,  в чем заключаются элементы состава противоправного гражданско-правового деяния, совершенного ответчиками в отношении Истца, в результате которого у последнего образовались убытки.

Истец не указывает, в каких действиях (бездействиях) ответчиков выражена объективная сторона деликта,  и что подтверждает вину ответчиков (субъективная сторона).

Осуществление Истцом взыскиваемых затрат означает, что были созданы блага, которые в данном случае по утверждению Истца были потреблены пострадавшими соинвесторами, не являющимися сторонами Контракта.

Судом не установлено, что ответчики  приобрели какие-либо материальные блага в результате заключения Контракта.

Пунктами 5.3.1 – 5.3.4 Контракта на МИНСТРОЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ возложены обязательства по обеспечению выполнения Положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов на строительство объектов недвижимости в Московской области; организации и обеспечению контроля за реализацией инвестиционного проекта; оказанию содействия инвестору и Администрации в решении вопросов в областных организациях, а также коммерческих и иных организациях – вопросы, необходимые для реализации инвестиционного проекта; обеспечению соблюдения интересов инвестора и Администрации в соответствии с Контрактом.

Истец  не приводит доказательства наличия незаконных решений, действий (бездействия), которые нарушили права истца и привели к ущербу.

Ответчики не издавали актов, препятствующих Истцу в использовании земельного участка в соответствии с оспариваемым Констрактом.

В исковом заявлении отсутствуют доказательства наличия связи между решениями, действиями (бездействием) Министерства и теми последствиями, которые указываются Истцом.

Суд обращает внимание на то, что к реальным убыткам Истец также относит судебные расходы и  проценты за пользование денежными средствами при взыскании с него денежных средств обманутыми инвесторами.

Между тем, причиной взыскания указанных денежных средств явилось неисполнением Обществом в добровольном порядке требований граждан дольщиков. 

Таким образом, отсутствуют основания для отнесения судебных расходов и процентов за пользование денежными средствами на иное лицо.

В отношении взыскания с ответчиков недополученных доходов. 

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7, при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.

Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Расчет истца в отношении упущенной выгоды носит предположительный характер и не основан на достоверных документах и подтвержденных фактах. Доказательства осуществления приготовлений, необходимых и достаточных для получения предполагаемых доходов,  не предоставлены. Истцом не представлены доказательства несения расходов в обеспечение обязательств, предусмотренных Контрактом, в полном объеме.

Таким образом, отсутствие доказательств предпринятых мер и сделанных истцом приготовлений для получения дохода, заявляемого как недополученный, служит основанием для отказа в удовлетворении требований истца.

Размер упущенной выгоды Истец отождествляет с доходами, предполагаемыми  от реализации помещений в спорных домах.

Между тем, суд относится критически к сведениям и выводам финансовой модели Истца. 

Кроме того, строительство многоквартирного дома это сложный технически, технологически и организационно процесс, на который оказывают влияние множество факторов внешней среды.

Наличие разрешения на строительство не означает достижение результата, предусмотренного моделью. Возможность строить, которая появилась бы на момент выдачи разрешения на строительство, это не товар, исходя из реализации которого, истец усматривает упущенный доход.

Следовательно, прямой неоспоримой причинно-следственной связи между заявленными убытками Истца и действиями ответчиков не усматривается.

Представленные Истцом расчеты носят предположительный характер и не обоснованы документами и конкретными фактами.

Таким образом, расчет Истца, как доказательство величины упущенной выгоды,  свойствами надлежащего доказательства не обладает. Требование о взыскании упущенной выгоды удовлетворению не подлежит.

При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований следует отказать. 

Судебные расходы распределяются на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья               И.А. Кулакова