АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7511/22 

Екатеринбург

29 ноября 2022 г.

 

Дело № А47-7594/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Купреенкова В.А., Тороповой М.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.05.2022 по делу № А47-7594/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители: 

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 (доверенность от 20.10.2022);

индивидуального предпринимателя ФИО2 ? ФИО3 (доверенность от 20.10.2022). 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации города Оренбурга (далее – Аминистрация, ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, уточненной площадью 55355 кв. м, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, строительство спортивного комплекса с парковой зоной, с местоположением: 

<

...> земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0238001. Категория земель – земли населенных пунктов.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 23.09.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга (далее – соответчик, Департамент).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.10.2021 к участию в деле в качестве соистца привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – соистец, предприниматель ФИО1).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.05.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматели ФИО2 и ФИО1, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просят обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда. 

Заявители жалобы утверждают, что все предусмотренные утвержденным проектом объекты, а именно здания, сооружения, как капитальные, так и не являющиеся объектами недвижимости, построены в полном объеме, предусмотренном проектом. Данные обстоятельства, по мнению заявителей, подтверждаются исполненными договорами подряда, актами о приемке выполненных работ по форме № КС-2, справками о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3. Податели жалобы считают, что наличие либо отсутствие на земельном участке сооружений, не являющихся объектами недвижимости, не может быть определяющим для решения вопроса о праве выкупа земельного участка, занятого объектом недвижимости. 

Согласно доводам заявителей критическая оценка судов представленному экспертами в материалы дела заключению является необоснованной, голословной. Кассаторы также указывают на противоречивое поведение ответчиков, считают, что судами проигнорирована выраженная воля собственников объекта на выкуп земельного участка, вопрос о размере подлежащего выкупу земельного участка не разрешен судами, требования с точки зрения функционального назначения объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, не рассмотрены. 

Кроме того, заявители ссылаются на отсутствие процессуальной возможности представить дополнительные доказательства по делу в связи с отказом суда первой инстанции ходатайства истцов об объявлении перерыва ввиду командировки представителей истцов. Заявители также считают необоснованным отказ апелляционного суда в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнительных доказательств. 

В дополнении к кассационной жалобе заявители приводят судебную практику, которая, по их мнению, подтверждает изложенную в жалобе правовую позицию. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 11.04.2017 между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (арендодатель) и акционерным обществом «Оренбург-Центр» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 17/л-141юр, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 56776 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, с разрешенным использованием: строительство спортивного комплекса с парковой зоной (группа 17 приложения № 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области»), с местоположением: 

<

...> земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0238001 (пункт 1.1 указанного договора).

Согласно пункту 1.2 договора аренды земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов.

Земельный участок передан сроком на три года, предоставляется однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке (пункты 1.4, 1.5 договора аренды).

Согласно представленной в материалы дела утвержденной проектной документации на проектируемой территории было предусмотрено строительство крытой спортивной арены. Проектом предусмотрена организация проездов, пешеходных дорожек, водоема, площадки, установка скамеек, урн, светильников.

На основании данных публичной кадастровой карты судом установлено, что объекты недвижимости, а именно нежилое одноэтажное здание для складирования сена общей площадью 136,3 кв. м, кадастровый номер 53:44:0238001:5931, одноэтажное нежилое здание манежа общей площадью 1472 кв. м кадастровый номер 53:44:0238001:5932; нежилое одноэтажное здание павильона общей площадью 311,3 кв. м, кадастровый номер 54:44:0238001:5971, расположены на земельном участке 56:44:0238001:6733.

Непосредственно на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, после уточнения границ площадь которого составила 55 355 кв. м, была построена крытая спортивная аренда площадью 1480,0 кв. м.

Департамент указал, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0238001:3027 проект в части организации проездов, пешеходных дорожек, водоема, площадки, установки скамеек, урн и светильников не реализован. Автопарковка также не построена и не организована.

Все права и обязанности арендатора общества с ограниченной ответственностью «Оренбург-Центр» согласно дополнительному соглашению от 01.07.2020 к договору аренды земельного участка от 11.04.2017 № 17/л-141юр перешли к ФИО1 (арендатор 1) и ФИО2 (арендатор 2) с 19.11.2019 (пункт 1 дополнительного соглашения от 01.07.2020).

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения срок по договору аренды от 11.04.2017 увеличивается на 3 года, с 06.07.2020 до 05.07.2023.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.11.2019 на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0238001:3027 построен и введен в эксплуатацию объект недвижимости: крытая спортивная аренда в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге с кадастровым номером 56:44:0238001:7014 площадью 1480,0 кв. м, количество этажей ? 1, (местоположение) объекта: Российская Федерация, Оренбургская область, 

<

...>.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.11.2019 собственниками данного объекта являются предприниматель ФИО2 на праве общей долевой собственности (56:44:0238001:7014-56/001/2019-1 от 19.11.2019, доля в праве 228/1000) и предприниматель ФИО1 (56:44:0238001:7014-56/001/2019-2 от 19.11.2019, доля в праве 772/1000).

Предприниматели ФИО2 и ФИО1 обратились 02.03.2021 в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка на основании статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, направили проект договора.

На момент обращения с заявлением и в настоящий момент видом разрешенного использования земельного участка является строительство спортивного комплекса с парковой зоной (код 5.0 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 17 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург»).

Департамент градостроительства и земельных отношений отказал в заключении договора со ссылкой на превышение в 37 раз площади выкупаемого земельного участка площади объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, несоразмерности испрашиваемого участка площади расположенному на нем объекту недвижимости.

Отказ Департамента от заключения договора послужил основанием обращения истцов в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 указанного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации. Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 названного Кодекса. 

Исчерпывающие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из подпунктов 14, 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площади.

В целях определения фактического размера (площади) земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 56:4:0238001:3027, необходимого для использования и эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости – нежилое одноэтажное здание «Крытая спортивная аренда в районе ул. 2-ая Пугачевская в г. Оренбурге», общей площадью 1480 кв. м, кадастровый номер 56:44:0238001:7014, на основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы, оценки и кадастра» ФИО4, ФИО5, ФИО6

По результатам проведенного исследования эксперты заключили, что объект «Крытая спортивная аренда в районе Пугачевская в г. Оренбурге» общей площадью 1480 кв. м, кадастровый номер 56:44:0238001:7014, является одним из объектов, входящих в единый общественный спортивный комплекс, расположение которого предусматривается на территории земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, необходим земельный участок с кадастровым номером 56:44:0238001:3027, площадью 55 355 кв. м.

Возражая относительно выводов эксперта, Департамент указал, что фактически экспертным заключением определена площадь участка с учетом запланированных проектом объектов, которые фактически не построены.

Проанализировав экспертное заключение от 11.02.2022 № 153-ЦЭОК-11-21-С, суд первой инстанции отнесся к нему критически, поскольку выводы экспертов сделаны на основании разработанного проекта строительства и обустройства спортивного комплекса с парковой зоной. При этом доказательств реализации проектных решении, за исключением объекта недвижимости здания, материалы дела не содержат.

Судом также учтено, что публичная кадастровая карта не содержит сведений относительно нахождения на спорном земельном участке каких-либо объектов недвижимости, кроме здания спортивной арены.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие доказательств того, что предусмотренные проектом объекты благоустройства, а именно пешеходные дорожки и прогулочные маршруты, беседки, зоны отдыха, скамьи, урны, светильники, не являющиеся объектами недвижимости, а также искусственный водоем, необходимы для эксплуатации здания арены, суды двух инстанций пришли к выводу, что истцами не обоснована соразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади принадлежащего истцам и расположенного на данном земельном участке здания с целью возможности его эксплуатации.

При изложенных обстоятельствах заявленные требования не соответствуют целям правового регулирования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, приведенные выводы судов признаются судами обоснованными.

Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При этом заявителями не утрачено право на приобретение соразмерного земельного участка, необходимого для эксплуатации построенного объекта, после его формирования в установленном законом порядке.

Довод заявителей о том, что суд первой инстанции допустил процессуальные нарушения, необоснованно отказав в удовлетворении ходатайства о перерыве в судебном заседании, судом округа отклоняется, поскольку исходя из положений статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перерыв в судебном заседании, как по своей инициативе, так и по ходатайству стороны, является правом, а не обязанностью суда. В данном случае суд не усмотрел оснований для объявления перерыва.

Довод заявителей кассационной жалобы о необоснованном отказе в приобщении дополнительных доказательств подлежит отклонению, поскольку отказ суда в удовлетворении данного ходатайства соответствует норме части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

Иные доводы заявителей сводятся к изложению правовой позиции по существу спора и выражают несогласие заявителей кассационной жалобы с выводами судов первой и апелляционной инстанций об установленных фактических обстоятельствах, выводов судов об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении требований не опровергают, не свидетельствуют о нарушении норм материального и процессуального права, связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции, постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.05.2022 по делу № А47-7594/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                     М.В. Торопова