185/2018-57637(1) 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  № 18АП-12408/2018, 18АП-12410/2018

Дело № А76-8964/2018

14 сентября 2018 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2018 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2018 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Соколовой И.Ю., Пирской О.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы  

Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области и  

государственного унитарного предприятия Челябинской области «Протокол»  

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.07.2018 по делу №  

А76-8964/2018 (судья Калинина Т.В.). 

В судебном заседании приняли участие представители:  

государственного унитарного предприятия «Протокол» - ФИО2  

(доверенность от 30.03.2017), ФИО3 (доверенность от 11.09.2018),  

общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Гарант» -  

ФИО4 (доверенность от 14.04.2018), 

Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области –  

ФИО5 (доверенность от 09.01.2018). 

Областное государственное унитарное предприятие «Областная казна»  (далее – ОГУП «Областная казна», предприятие, истец) обратилось в  Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с  ограниченной ответственностью «Инвест-Гарант» (далее – ООО «Инвест- Гарант», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за  период с 10.12.2017 по 22.03.2018 в сумме 585 123 руб. 93 коп., договорной  неустойки за период с 10.12.2017 по 22.03.2018 в сумме 31 573 руб.27 коп. (с  учетом уточнения исковых требований (т.2 л.д.71-73).  

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета  спора, привлечено Министерство имущества и природных ресурсов  Челябинской области.  

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.07.2018  (резолютивная часть от 09.07.2018) исковые требования удовлетворены  частично, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 5 249 руб.  49 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 441 руб.97  коп.  

С указанным решением суда не согласились Министерство имущества и  природных ресурсов Челябинской области и областное государственное  унитарное предприятие «Областная казна» (далее также – податели  апелляционных жалоб, апеллянты), подали апелляционную жалобу, в которой  просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный  акт.  

Апеллянты полагают, что вывод суда первой инстанции об отсутствии у  ответчика задолженности по арендной плате сделан без учета определенного  пунктами 4.1. и 4.3. договора аренды порядка изменения арендной платы, в  силу которых изменение нормативно установленного размера арендной платы  не влечет автоматического её изменения в договоре, арендная плата в таком  случае может быть изменена по инициативе арендодателя. Судом дана  неправильная оценка указанным условиям договора по правилам статьи 431  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), тогда как из  буквального толкования пункта 4.3. договора следует, что в случае изменения  нормативных ставок арендной платы арендодатель вправе изменить размер  арендной платы, и такое изменение допускается в порядке, предусмотренном  статьями 450 и 451 ГК РФ. Пункт 20 Постановления Пленума № 73 от  17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», на который  сослался суд первой инстанции, к спорным правоотношениям неприменим,  поскольку порядок изменения арендной платы урегулирован договором.  

Ответчик в отзыве на апелляционные жалобы просит решение суда  первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы – без  удовлетворения.  

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле,  поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционных жалобах и  отзыве на неё.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  12.09.2018 (резолютивная часть оглашена 12.09.2018) произведена  процессуальная замена на стороне истца: областное государственное унитарное  предприятие «Областная казна» заменено на государственное унитарное  предприятие Челябинской области «Протокол».  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным  судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК  РФ.  

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой  инстанции, между Министерством промышленности и природных ресурсов  Челябинской области (арендодатель) и обществом «Инвест-Гарант» (арендатор)  заключен договор № 1236-р от 30.07.2009, согласно п. 1.1 которого  

арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование)  недвижимое имущество, часть здания литера А1, подвал, помещение № 8,  общей площадью 305,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Челябинск, проспект  Ленина, д. 68, под офисно-производственные цели, в том числе, для  обслуживания населения (т.1 л.д.11).  

Согласно п.1.3 договора срок договора определен с 27.08.2009 по  27.08.2024.  

Размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету  (Приложение № 1) (п.4.1 договора).  

Расчетом арендной платы за пользование недвижимым имуществом  установлено, что арендная плата в месяц составляет 20 124 руб. 29 коп. (т.1 л.д.  13).  

Согласно п.4.2 договора арендная плата перечисляется арендатором  ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца 100% .  

Арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случае  принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих  порядок определения и величину арендной платы (п. 4.3 договора).  

В силу п.5.1 договора за несвоевременное перечисление арендной платы  и суммы предъявленного штрафа стороны уплачивают на указанный в договоре  расчетный счет пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной  Банка России, от суммы долга за каждый день просрочки.  

По акту приема-передачи нежилое помещение передано в пользование  арендатора с 27.08.2009 (т.1 л.д.12).  

28.06.2012 между Министерством, предприятием (новый арендодатель) и  обществом заключено дополнительное соглашение к договору № 1236-р от  30.07.2009, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а новый  арендодатель принимает права и обязанности арендодателя по договору аренды   № 1236-р от 30.07.2009 (т.1 л.д. 15).  

24.07.2015 между предприятием и обществом заключено дополнительное  соглашение к договору № 1236-р от 30.07.2009, согласно которому размер  арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету и составляет  113 643 руб. 05 коп. в месяц (т.1 л.д.16-17).  

20.03.2017 сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно  которому площадь арендуемого нежилого помещения № 8 изменена на 285,1  кв.м (т.1 л.д.18).  

12.07.2017, 18.12.2017 предприятие направило в адрес общества  претензии № 349, № 543 с требованиями о погашении задолженности по  арендной плате (т.1л.д.6-10).  

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды   № 1236-р от 30.07.2009 предприятие обратилось в арбитражный суд с  рассматриваемыми требованиями.  

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции  исходил из отсутствия у ответчика задолженности по арендной плате с учетом  определенного в договоре порядка её определения и изменения её размера.  

Требования о взыскании неустойки судом удовлетворены с учетом допущенной  ответчиком просрочки внесения арендных платежей.  

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы его  апелляционной жалобы в обжалуемой части, арбитражный апелляционный суд  приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.  

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиком  подписан договор аренды № 1236-р от 30.07.2009, согласно которому  арендатором в аренду принято нежилое помещение № 8, подвал, общей  площадью 305,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, под офисно-производственные цели, в том числе, для  обслуживания населения (т.1 л.д.11).  

Дополнительным соглашение от 20.03.2017 площадь арендуемого  нежилого помещения изменена на 285, 1 кв.м (т.1 л.д. 18).  

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и  требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми  требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и  одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением  случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными  правовыми актами.  

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются  договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).  

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или  сооружения должен предусматривать размер арендной платы.  

Согласно 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от  11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»,  при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из  того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора,  предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм)  ее исчисления.  

Названные разъяснения подлежат применению к случаям, когда арендная  плата определена сторонами не в твердой сумме, а является определяемой, то  есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа, а сторонами  согласовано условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее  расчета.  

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума ВАС РФ от  17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если  федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного  регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое  

образование установило правила, которыми оно руководствуется при  определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества,  находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам  надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила,  применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено  самим договором; если стороны в договоре аренды государственного или  муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное  условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового  образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит  автоматически и не требует изменения договора аренды.  

Согласно пунктам 2, 4 статьи 22 Закона от 28.10.2004 № 300-ЗО «Об  аренде имущества, находящегося в государственной собственности  Челябинской области» размер арендной платы за пользование имуществом  определяется арендодателем в соответствии с методикой расчета арендной  платы за пользование имуществом, утвержденной Правительством  Челябинской области, за исключением случаев, установленных частью 4-1  настоящей статьи, а также случаев, установленных законодательством  Российской Федерации.  

Согласно условиям пункта 4.1. договора аренды и дополнительного  соглашения от 24.07.2017 (т. 1 л.д. 16), арендная плата за имущество  определяется на основании расчета арендной платы, согласованного сторонами,  и как следует из такого расчета (т. 1 л.д. 13, л.д. 17), он произведен на  основании постановления Правительства Челябинской области от 22.02.2006 №  26-П «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование  имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской  области», предусматривающему методику (формулу) расчета арендной платы,  определяемой дифференцированными коэффициентами.  

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно установлено, что в  данном случае размер арендной платы определен не в твердой сумме, а  является определяемым по каждому периоду платежа, в силу чего изменение  механизма расчета арендной платы (в данном случае – дифференцированных  коэффициентов в связи с изменением нормативных актов, их определяющих)  не следует расценивать как изменение арендной платы, и не требует  заключения дополнительного соглашения в порядке, установленном пунктом  6.8. договора.  

В силу изложенного также подлежат отклонению доводы апелляционных  жалоб о том, что арендная плата подлежит изменению в порядке,  установленном пунктом 4.3. договора.  

Согласно названному пункту договора арендная плата может быть  пересмотрена арендодателем в случае принятия новых (изменения старых)  нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной  платы.  

Между тем вопреки мнению апеллянтов, указанное договорное условие  при согласованном сторонами механизме расчета арендной платы не следует  расценивать как предоставляющее исключительное право арендодателю на  

определение размера арендной платы, поскольку такой порядок изменения  арендной платы не соответствует её природе как определяемой аренной платы.  

Поскольку в данном случае в качестве договорного условия сторонами  согласован механизм определения арендной платы, установленный  нормативным актом собственника имущества, изменение арендной платы  производится без внесения изменений в договор и независимо от воли  арендодателя.  

Наряду с изложенным, апелляционный суд считает необходимым  отметить следующее.  

Согласно методике расчета арендной платы, согласованной сторонами  как договорное условие, и основанной на постановлении Правительства  Челябинской области от 22.02.2006 № 26-П «Об утверждении методики расчета  арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной  собственности Челябинской области», расчет производится по формуле:  

АПн = Сб x S x Кв x Ктр x Кк x Киз x Ксз x Кик x Кид, где: 

К – это коэффициент территориальной зоны и удобства коммерческого  

триспользования. 

Постановлением Правительства Челябинской области от 29.03.2017 №  140-П в Методику расчета арендной платы за пользование имуществом,  находящимся в государственной собственности Челябинской области внесены  изменения, которыми произведено уменьшение показателя коэффициента  расположения объекта внутри территориальной зоны.  

Таким образом, изменение размера арендной платы обусловлено  изменением показателя дифференцированного коэффициента, имеющего  объективно обусловленный характер как определяющего местоположение  объекта аренды, в силу чего применение такого коэффициента не может быть  обусловлено волей арендодателя, и положения пункта 4.3.договора аренды в  такой ситуации неприменимы.  

С учетом изложенного, оснований для расчета арендной платы согласно  методике, предложенной истцом и третьим лицом, не имеется, а суд первой  инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для  возложения на арендатора обязанности по внесению арендной платы в большем  размере.  

Вместе с тем, поскольку арендные платежи оплачивались арендатором  несвоевременно, с ответчика подлежит взысканию договорная неустойка.  

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней)  признается определенная законом или договором денежная сумма, которую  должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По  требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение  ему убытков.  

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме  независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной  формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).  

Пунктом 5.1 договора аренды стороны предусмотрели, что за  несвоевременное перечисление арендной платы и суммы предъявленного  штрафа стороны уплачивают на указанный в договоре расчетный счет пеню в  размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Банка России, от  суммы долга за каждый день просрочки.  

 В силу изложенного, и на основании статьи 330 ГК РФ суд первой  инстанции пришел к выводу о наличии оснований для начисления договорной  неустойки в размере 5 249 руб. 49 коп.  

В указанной части выводы суда первой инстанции сторонами не  оспариваются (часть 5 статьи 268 АПК РФ).  

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным,  отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не  имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом  апелляционной инстанции не установлено.  

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по  апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1  статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без  удовлетворения относятся на ГУП Челябинской области «Протокол».  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.07.2018 по делу   № А76-8964/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы  Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области и  государственного унитарного предприятия Челябинской области «Протокол» –  без удовлетворения.  

Возвратить государственному унитарному предприятию Челябинской  области «Протокол» из федерального бюджета государственную пошлину по  апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со  дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд  первой инстанции.  

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская 

Судьи: И.Ю. Соколова 

 О.Н. Пирская