АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-24211/21

30 июня 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   26 июня 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            30 июня 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305616707300082) о приведении объекта в первоначальное состояние 

встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 о сохранении в переустроенном и перепланированном состоянии нежилого здания  в рамках дела по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305616707300082) о сносе самовольной постройки

третье лицо ПАО КБ «Центр-инвест», администрация г.Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону,  

 

при участии:

от истца: ФИО3 - представитель по доверенности от 31.05.2023;

от ответчика: представитель не явился,

от третьих лиц: представители не явились, 

 

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее- истец, департамент) обратился в арбитражный суд с требованием к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованием о приведении объекта с кн 61:44:0081124:62 в состояние до реконструкции в соответствие с Техническим паспортом ООО «Росттехдокументация» по состоянию на 20.10.2018 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, т. 4, л.д. 127).

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд со встречным иском о признании права собственности на здание дит. А общей площадью 1031 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 27.01.2022 встречный иск принят к рассмотрению, поскольку удовлетворение встречного иска может исключить полностью или в части удовлетворение первоначального иска, также между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному разрешению дела.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО КБ «Центр-инвест», администрация г.Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону.

Истец в судебном заседании доложил предмет и основание иска, требования поддержал, против удовлетворения встречных требований возражал.

Ответчик поддержал встречные исковые требования.

ПАО КБ «Центр-инвест» согласно представленному отзыву против удовлетворения исковых требований возражал, правовою позицию ответчика поддержал, сославшись на обоснованность требований о признании права собственности на спорное здание.

Администрация г.Ростова-на-Дону представила отзыв в материалы дела, требование истца находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании, назначенном на 09 час. 00 мин. 26.06.2023, объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 17 час. 30 мин. того же дня. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону (в настоящий момент полномочия переданы департаменту) и ООО «Товарищество ФИО4» заключен договор аренды земельного участка от 13.05.2003 № 24222, согласно которому арендодатель предоставляет арендодателю в аренду земельный участок с кн 61:44:0081124:5, расположенный по адресу: 

<

...>, для использования под производственные помещения, сроком с 21.03.2003 по 02.10.2017.

Дополнительным соглашением от 20.04.2018 № 2 к договору аренды земельного участка № 24222 от 13.05.2003 на основании заявления арендатора № Г (01/2112) от 21.03.2018 внесены изменения в части наименование арендатора, а именно арендатором является ФИО2.

В департамент из Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону поступила информация о выявлении факта реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>.

В связи с указанным обстоятельством, специалистом отдела контроля за использованием земель осуществлено обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081124:5, по результатам которого составлен акт от 04.06.2021.

Как следует из указанного акта, земельный участок не огорожен, доступ свободный, границы участка на местности не обозначены.

В границах участка, согласно сведениям ИСОГД в виде топографической съемки, расположено 2-этажное капитальное строение и металлическое разрушенное. Выходом на место 03.06.2021 установлено, что на 2-этажном капитальном объекте ведутся строительные работы по его реконструкции. Разрешительная документация на реконструкцию спорного объекта не выдавалось.

Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения департамента  в суд с настоящим исковым заявлением о приведении объекта в первоначальное состояние.

Индивидуальным предпринимателем предъявлены встречные исковые требования о признании права собственности на здание лит. А общей площадью 1031 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

В обоснование встречного искового заявления предприниматель указал на следующие обстоятельства.

На земельном участке с кн 61:44:0081124:5 расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности нежилое здание с кн 61:44:0081124:62.

Ответчик в 2020 г. без в отсутствие разрешительной документации произвел реконструкцию указанного нежилого здания в соответствии с разработанным проектом, в результате которой общая площадь здания увеличилась с 796 кв.м. до 1031 кв.м.

Как указывает ответчик, в спорном здании выполнены следующие работы:

закладка/устройство дверных и оконных проемов,

демонтаж несущих перегородок,

устройство перегородок несущих из легковозводимых конструкций,

возведение на бетонном фундаменте несущих стен на всю высоту здания с устройством железобетонных перекрытий с образованием новых помещений в подвале, на первом и втором этажах.

Указывая на наличие правовых оснований для признания права собственности на спорный объект, предпринимателем предъявлен встречный иск.

Принимая решение по делу, исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Как указано в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

По общему правилу, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В силу положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником нежилого здания с кн 61:44:0081124:62. 

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кн 61:44:0081124:5, предоставленном в аренду предпринимателю на основании договора  от 13.05.2003 № 24222 для использования под производственные помещения.

Ответчик указал, что в 2020 г. в отсутствие разрешительной документации произвел реконструкцию указанного нежилого здания в соответствии с разработанным проектом, в результате которой общая площадь здания увеличилась с 796 кв.м. до 1031 кв.м.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Согласно пункту 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В целях установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 30 июня 2022 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Кодэкс» ФИО5.

Определением суда от 03 августа 2022 г. в экспертную комиссию включены  ФИО6 и ФИО7.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. В границах каких земельных участков находится нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> в актуальном строительно-техническом состоянии?

2. Была ли допущена перепланировка (переустройство) или реконструкция объекта с кадастровым номером 61:44:0081124:62 либо был создан новый объект недвижимого имущества?

В случае, если создание объектов является результатом реконструкции - были ли затронуты при ее осуществлении конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания (в том числе прочность несущих конструкций) и были ли превышены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, проектной документацией, имеются ли нарушения в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования?

3. Возможно ли приведение нежилого здания площадью 1031,7 кв.м в состояние до реконструкции (площадь здания 796 кв.м) в соответствии с техническим паспортом ООО «РОСТТЕХДОКУМЕНТАЦИЯ» по состоянию на 20.10.2018 года?

4. Соответствует ли спорный объект с кадастровым номером 61:44:0081124:62  требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Ростов-на-Дону, Генеральному плану муниципального образования город Ростов-на-Дону, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

5. Создает ли строительно-техническое состояние объекта угрозу жизни и здоровью граждан?

6. В случае несоответствия строения в актуальном виде правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, возможно ли приведение его в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом с указанием мероприятий устранения выявленных нарушений.

В Арбитражный суд Ростовской области от экспертной организации поступило заключение №А53-24211/21, в котором изложены следующие выводы.

Исследуемый объект по адресу: 

<

...>, расположен полностью в границах земельного участка КН 61:44:0081124:5 по данным ЕГРН, с реальными отступами от фактических межевых границ, обозначенных в натуре ограждением из профлиста на металлокаркасе:

до западной границы земельного участка - минимально 8,2м;

до южной границы земельного участка - минимально 6,0м;

до восточной границы земельного участка - минимально 20,0м;

до северной границы земельного участка - минимально 23,3м.

По второму вопросу экспертами сделан вывод о том, что фактически на объекте исследования произведена реконструкция, согласно определению по «Градостроительному кодексу Российской Федерации», т.к. выявлены изменения основных ТЭП существующего здания, а именно: площадь застройки и строительный объем.

При реконструкции исследуемого объекта (в рамках фактически исполненных, согласно принятым ООО «ЛППБ» проектным решениям, работ) конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания (в том числе, прочность несущих конструкций) не были снижены, т.к. не выявлены дефекты, указывающие на снижение параметров надежности и/или безопасности объекта в реконструированном виде.

Превышение предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом, проектной документацией,  нарушения в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования не выявлено.

По результатам проведенного сравнительного анализа выполненных работ по изменению планировочной структуры исследуемого объекта, согласно предоставленным на исследование материалам дела, экспертами выявлено, что суть произведенных изменении заключается в следующем:

изменение функционального назначения объекта, согласно принятым ООО «ЛППБ» проектным решениям не выявлено (см. Проект в материалах дела),

выполнено подключение здания к системе горячего водоснабжения и отопления,

изменение планировочной структуры существующего двухэтажного с подвалом здания,

возведение двухэтажной с подвалом пристройки.

Анализируя выше приведенные виды работ, установлено, что при выполнении указанных проектных решений, изменяются основные технико-экономические параметры объекта, а именно: площадь застройки и строительный объем, что свидетельствует о принадлежности данных работ к реконструкции.

При ответе на трети вопрос экспертами указано, что техническая возможность приведения нежилого здания площадью 1031,7 кв.м в состояние до реконструкции (площадь здания 796 кв.м), в соответствии с техническим паспортом ООО «РОСТТЕХДОКУМЕНТАЦИЯ» по состоянию на 20.10.2018 года, имеется. Для этого необходимо выполнить комплекс демонтажных работ, направленных на разборку возведенной при реконструкции двухэтажной пристройки с подвалом. При этом эксперты отмечают, что демонтаж следует вести ручным способом (с применением малой механизации), силами специализированной организации, имеющей право на проведение данного вида работ, с соблюдением правил и технички безопасности, по специально разработанному проекту демонтажных работ, во избежание возникновения аварийных ситуаций, связанных с обрушением строительных конструкций.

Согласно выводам по четвертому вопросу, исследуемый объект, с учетом проведенной реконструкции, в объеме фактически выполненных на момент натурного осмотра работ, отвечает требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Ростов-на-Дону, Генеральному плану муниципального образования город Ростов-на-Дону, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения).

При ответе на пятый вопрос экспертами сделан следующий вывод.

Исходя из фактического технического состояния объекта исследования, которое по СП 13-102-2003 характеризуется в целом для здания как «работоспособное» (2-я категория), т.к. не выявлены дефекты (недостатки), снижающие надежность данного объекта, то угроза жизни и здоровью граждан отсутствует.

При этом эксперты обращают внимание на участок ж.б. перекрытия над вторым этажом в осях 3-4/А-В (маркировка осей указана по Проекту ООО «АППБ»), который находится в ограниченно работоспособном состоянии (3-я категория), так как выявлены дефекты: разрушение защитного слоя бетона с коррозией арматуры, увлажнение, высолы, снижающие эксплуатационную надежность данного объекта на данном участке на текущий момент (происхождение данных дефектов не вызвано работами по реконструкции объекта).

Требуется устранение имеющихся указанных дефектов, во избежание их развития и возникновения аварийных ситуации при дальнейшей эксплуатации.

Исследование по шестому вопросу экспертами не произведено, поскольку отклонения объекта исследования от параметров, установленных правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законом, не выявлены.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представленное суду заключение экспертов №А53-24211/21 подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом первой инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что экспертами исследование проведено объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключениях эксперты основывались на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключении эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами. Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

Оснований для признания экспертного заключения №А53-24211/21 недопустимым доказательством у суда не имеется.

Таким образом, как следует из экспертного заключения фактически в отноешнии спорного объекта произведена реконструкция, поскольку выявлены изменения основных технико-экономических (ТЭП) существующего здания, а именно: площадь застройки и строительный объем.

Как было отмечено ранее, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Предпринимателем во встречном исковом заявлении указал, что в 2020 г. без получения разрешения на строительство произвел реконструкцию спорного нежилого здания, за получением разрешения на реконструкцию не обращался (т.1,  л.д. 108, 109).

Суд неоднократно предлагал ответчику, а также Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону представить документальное подтверждение обращения в компетентные органы за получением соответствующих разрешений (протокольные определения от 22.05.2023, 14.06.2023), однако такие доказательства не представлены.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

По смыслу указанной правовой позиции о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

О своевременности принятия самовольным застройщиком мер по легализации самовольной постройки может, в частности, свидетельствовать его обращение в уполномоченный орган с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов до начала либо в период строительства объектов недвижимого имущества.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 5698/12.

Иное толкование нормы пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.

В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что предприниматель в установленном порядке за получением разрешения на реконструкцию не обращался, соответствующее разрешение не получил.

Доказательств обратного материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться только в том случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Отсутствие доказательств принятия предпринимателем надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности, к получению разрешения на реконструкцию, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска предпринимателя.

Предприниматель, действуя добросовестно и разумно, должен был предпринять необходимые и достаточные меры для получения надлежащей разрешительной документации. Доказательств наличия препятствий в получении таких документов истец не представил. В материалах дела отсутствуют доказательства добросовестного поведения истца при реконструкции спорного объекта.

При этом судом принято во внимание то обстоятельство, что спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду для использования под производственные помещения. Вместе с тем, предпринимателем осуществлено возведение двухэтажной с подвалом пристройки на спорном земельном участке.

Кроме того, в экспертном заключении обращено внимание на участок ж.б. перекрытия над вторым этажом в осях 3-4/А-В (маркировка осей указана по Проекту ООО «АППБ»), который находится в ограниченно работоспособном состоянии (3-я категория), так как выявлены дефекты: разрушение защитного слоя бетона с коррозией арматуры, увлажнение, высолы, снижающие эксплуатационную надежность данного объекта на данном участке на текущий момент. Несмотря на указание о том, что происхождение данных дефектов не вызвано работами по реконструкции объекта, требуется устранение имеющихся указанных дефектов, во избежание их развития и возникновения аварийных ситуации при дальнейшей эксплуатации.

С учетом изложенного, установив, что спорное здание является самовольно реконструированным объектом в отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих совершение предпринимателем надлежащих действий по принятию мер к получению разрешения на реконструкцию в установленном законом порядке, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска о признании права собственности на спорное здание.

Одним из способов защиты гражданских прав является в соответствии с абзацем 3 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструируемым объектам является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Ответчик за получением разрешения на реконструкцию до начала проведения работ не обращался.

Указанного самого по себе было достаточно для удовлетворения иска в части приведения в первоначальное состояние.

Департамент просил обязать предпринимателя привести технические характеристики здания с кадастровым номером 61:44:0081124:62, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081124:5, в соответствие с Техническим паспортом ООО «Росттехдокументация» по состоянию на 20.10.2018.

С учетом указанного, судом установлено, что согласно сведениям из ЕГРН площадь здания с кн 61:44:0081124:62 составляет 796 кв.м. При этом в соответствие с Техническим паспортом ООО «Росттехдокументация» по состоянию на 20.10.2018 площадь спорного здания составляет 849 кв.м. Как следует из указанного технического паспорта изменение площади произошло за счет возведения к.к. №5,6,7, площадью 52,6 кв.м (т.3, л.д. 166). 

Вместе с тем, доказательств того, что изменение площади явилось следствием осуществления работ, требующих получения соответствующих разрешений, истцом не представлено, данные изменения объекта не являются предметом спора, департамент на указанные обстоятельства не ссылается. 

Иного технического документа, позволяющего установить характеристики здания относительно площади равной площади отраженной в выписке из ЕГРН, в материалах дела не имеется, представленные Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области на запрос суда материалы реестрового дела не содержат.

В связи с указанным, суд счел возможным принять в качестве единственно возможного ориентира для определения технического состояния спорного здания, существовавшего до реконструкции Технический паспорт ООО «Росттехдокументация» по состоянию на 20.10.2018.

Как следует из экспертного заключения по делу техническая возможность приведения нежилого здания площадью 1031,7 кв.м в состояние до реконструкции (площадь здания 796 кв.м), в соответствии с техническим паспортом ООО «РОСТТЕХДОКУМЕНТАЦИЯ» по состоянию на 20.10.2018 года, имеется. 

Для этого необходимо выполнить комплекс демонтажных работ, направленных на разборку возведенной при реконструкции двухэтажной пристройки с подвалом. При этом эксперты отмечают, что демонтаж следует вести ручным способом (с применением малой механизации), силами специализированной организации, имеющей право на проведение данного вида работ, с соблюдением правил и технички безопасности, по специально разработанному проекту демонтажных работ, во избежание возникновения аварийных ситуаций, связанных с обрушением строительных конструкций.

При этом, доводы ответчика о том, что приведение здания в указанное состояние невозможно, судом отклоняются.

В подтверждение указанных доводов ответчиком представлены заключение кадастрового инженера от 28.04.2023, заключение ООО «Бюро оценки и проектирования» от 17.03.2023, заключения ООО «Объектив» от 28.04.2023.

Указанные документы, составленные после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение доводов заявителя жалобы. Результаты судебной экспертизы, проведенной в рамках арбитражного дела, могут быть опровергнуты только подобными результатами других судебных экспертиз, назначенных судом в порядке, предусмотренном Кодексом.

То обстоятельство, что ответчик вынужден будет нести определенные сложности в связи необходимостью выполнения работ по приведению объекта в существовавшее до реконструкции состояние, является следствием явного и намеренного недобросовестного поведения предпринимателя по реконструкции здания без получения соответствующих разрешений.

С учетом вышеизложенных выводов суд находит требования департамента о приведении спорного помещения в первоначальное состояние подлежащим удовлетворению,  в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

Судебные расходы, как государственная пошлина, так и оплата экспертного исследования по делу, подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

По иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 в течение шести месяцев с момента вступления в законную силу решения суда за свой счет привести технические характеристики здания с кадастровым номером 61:44:0081124:62, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081124:5, в соответствие с Техническим паспортом ООО «Росттехдокументация» по состоянию на 20.10.2018 путем проведения комплекса демонтажных работ по разборке двухэтажной с подвалом пристройки.

По иску индивидуального предпринимателя ФИО2.

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               О.П. Захарченко