Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-108258/17

20 апреля 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Л.В. Федуловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании  дело по исковому заявлению 

Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (адрес: 141506, 

<

...>; ОГРН 

<

***>;             ИНН 

<

***>; дата регистрации: 14.05.1996)

к Обществу с ограниченной ответственностью УК «АК БАРС КАПИТАЛ» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «АК БАРС-Горизонт» (адрес: 420124, 

<

...>; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; дата регистрации: 16.04.2002)

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (адрес: 143403, 

<

...>; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; дата регистрации: 21.12.2004),

Министерство имущественных отношений Московской области (адрес: 143969, 

<

...>; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; дата регистрации: 18.08.2000) 

о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2008 № 994,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью УК «АК БАРС КАПИТАЛ» Д.У. закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «АК БАРС-Горизонт» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2008 № 994 (с учетом принятого судом уточнения требования в порядке ст.49 АПК РФ).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы искового заявления, просил заявленное требование удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов искового заявления по основаниям, изложенным в отзыве на него, просил в удовлетворении искового заявления отказать.

Исковое заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

На основании постановления Главы Солнечногорского муниципального района Московской области от 23.04.2008 № 1017 между истцом и ООО «Тракт-Центр Солнечногорск» заключен договор аренды от 12.05.2018 № 994 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0010334:204 общей площадью 29 000 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с/п Смирновское, поселок Смирновка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-делового и гражданского строительства (сервисный центр по продаже, обслуживанию и ремонту грузовой техники иностранного производства). Срок договора аренды с 12.05.2008 по 11.05.2057 (49 лет).

Между ООО «Тракт-Центр Солнечногорск» и ответчиком заключен договор от 30.10.2012 № ПИФ/686/30102012 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.05.2008 № 994.

В   соответствии с пунктами 4.3.2, 4.3.5, 4.3.7 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на земельном участке.

В соответствии с пунктом 6.3.4 договора аренды, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в установленном законом порядке в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В ходе осмотра 15.09.2015 арендуемого земельного участка комиссией по обследованию земельных участком составлен акт, в котором отражено, что земельный участок не используется согласно вида разрешенного использования, срок освоения истек.

В ходе осмотра 10.05.2017 арендуемого земельного участка сотрудниками управления муниципального контроля администрации Солнечногорского муниципального района Московской области составлен акт, в котором отражено, что земельный участок не огорожен забором по периметру. Период освоения земельного участка истек, признаки освоения отсутствуют. Земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Истец считает,   что   указанные   нарушения   условий   договора,   допущенные ответчиком,  являются  существенными,  так как  повлекли  неисполнение договора аренды в части использования земельного участка по целевому назначению. 

Поскольку земельный участок, в нарушение требований закона и договора, не использовался арендатором по целевому назначению, администрация направила в адрес ответчика досудебную претензию от 04.08.2017 № 15исх-7886/КУИ с предложением устранить выявленные нарушения.

Направленная в адрес ответчика досудебная претензия оставлена последним без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Как указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее – Земельный кодек) если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса, предусматривающей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:09:0010334:204 был предоставлен для общественно-делового и гражданского строительства (сервисный центр по продаже, обслуживанию и ремонту грузовой техники иностранного производства), обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В   соответствии с пунктами 4.3.2, 4.3.5, 4.3.7 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на земельном участке.

Согласно акту осмотра от 15.09.2015 земельный участок не используется согласно вида разрешенного использования, срок освоения истек.

Согласно акту обследования от 10.05.2017 земельный участок не огорожен забором по периметру. Период освоения земельного участка истек, признаки освоения отсутствуют. Земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

При этом доказательства наличия объективных обстоятельств, исключающих использование ответчиком арендуемого им земельного участка по целевому назначению, а также наличие объективных препятствий для начала возведения объекта строительства, в материалы дела не представлены.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ указанные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что они свидетельствуют о неиспользовании земельного участка по целевому назначению.

Как следует из материалов дела, земельный участок передан ответчику 30.10.2012 по акту приема-передачи к договору от 30.10.2012 № ПИФ/686/30102012 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.05.2008 № 994.

С момента получения ответчиком земельного участка прошло более пяти лет.

Согласно актам от 15.09.2015 и от 10.05.2017 какие-либо объекты недвижимого имущества на земельном участке отсутствуют.

Признаков строительства (наличие строительной техники, стройматериалов, рабочих, начала строительных работ) не имеется.

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив взаимоотношения сторон по исполнению договора аренды земельного участка от 12.05.2008 № 994, принимая во внимание отсутствие доказательств наличия объективных препятствий в пользовании ответчиком земельным участком, а также то, что ответчик в течение более пяти лет не приступил к освоению, использованию земельного участка и возведению сервисного центра по продаже, обслуживанию и ремонту грузовой техники иностранного производства, что свидетельствует о том, что арендатор недобросовестно выполняет свои публично-правовые обязанности по использованию земельного участка по целевому назначению (стать 42 Земельного кодекса, статья 619 Гражданского кодекса), арбитражный суд пришел к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения являются существенными и применительно к обстоятельствам настоящего дела являются достаточным основанием для расторжения спорного договора.

Доводы ответчика о том, что общество не получало претензию о неиспользовании земельного участка, подлежат отклонению.

В материалах дела имеется досудебная претензия от 04.08.2017 № 15ИСХ-7896/КУИ, в которой истец сообщил о не использовании земельного участка по его назначению и просил принять меры по его использованию (л.д 32-33), а также доказательства направления данной претензии в адрес ответчика (л.д. 34-35).

Довод ответчика о том, что ответчик не является стороной договора аренды земельного участка от 12.05.2008 № 994, противоречат фактическим обстоятельствам дела и условиям договора.

Так, договор аренды земельного участка от 12.05.2008 № 994 заключен между истцом и ООО «Тракт-Центр Солнечногорск».

Между ООО «Тракт-Центр Солнечногорск» и ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» Д.У. закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «АК БАРС-Горизонт» заключен договор от 30.10.2012 № ПИФ/686/30102012 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.05.2008 № 994.

Таким образом, вопреки доводам ответчика стороной договора аренды земельного участка от 12.05.2008 № 994 является именно ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» Д.У. закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «АК БАРС-Горизонт», а не ЗПИРФ «АК БАРС-Горизонт».

С учетом изложенного, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, то госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть досрочно Договор аренды  земельного участка №994 от 12.05.2008 года, заключенный  между Комитетом по управлению имуществом и экономике  администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Арендодатель) и                 ООО УК "АК БАРС КАПИТАЛ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «АК БАРС-Горизонт» (Арендатор) земельного участка с кадастровым номером 50:09:0010334:204 площадью 29 000 кв.м, расположенный по адресу:  Московская область, Солнечногорский район, с.п.Смирновское, пос.Смирновка, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «для общественно-делового и гражданского  строительства (сервисный центр по продаже, обслуживанию и ремонту грузовой техники  иностранного производства)».

Взыскать с ООО УК "АК БАРС КАПИТАЛ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья                                                          Л.В. Федулова