АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело №А14-15549/2020

г. Воронеж

23 января 2023 

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Романовой Л.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 г. Воронеж (ОГРНИП 304366532800266, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Родник» г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 6 500 000 руб., об обращении взыскания, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Родник» г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 г. Воронеж (ОГРНИП 304366532800266, ИНН 

<

***>) 

о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 недействительным и применении последствия недействительности сделки

Третьи лица: ФИО2,

ФИО3,

ФИО4 в лице финансового управляющего ФИО5, 

ФИО6 г. Воронеж, ФИО7 г. Воронеж 

при участии в заседании представителей:

от истца (ИП ФИО1) – ФИО8, представитель, по доверенности б/н от 12.05.2022,

от ответчика (ООО «Родник») – не явился , извещен

от третьего лица(1) (ФИО2) – не явился , извещен

третье лицо(2) (ФИО3) - не явился, надлежаще извещен,

третье лицо(3)-  ФИО4, паспорт, 

от ФИО5 – не явился , извещен

от третьих лиц: ФИО6 и ФИО7 – не явились , извещены 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Родник»: 

1. О взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Родник» в пользу предпринимателя ФИО1  задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2020 в размере 6 500 000 руб.

2. Обращении в пользу предпринимателя ФИО1 взыскания на находящееся в залоге по договору купли-продажи от 02.09.2019 имущество: нежилое помещение №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1 284,6 кв.м., этаж 2, расположенное в нежилом здании по адресу: 

<

...> в связи с неисполнением обеспеченного залогом обязательства. 

3. Взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Родник» в пользу предпринимателя ФИО1 расходов по уплате госпошлины в размере 61 500 руб.

Определением суда от 23.11.2020 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Родник» к предпринимателю ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 недействительным и применении последствия недействительности сделки; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен: ФИО2, ФИО3.

Определением суда от 10.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4 в лице финансового управляющего ФИО5.

Определением суда от 01.03.2021 ходатайство третьего лица ФИО2 удовлетворено, назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено экспертам ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ (

<

...>).

Определением от 28.12.2022 привлечены в качестве третьих лиц  ФИО6 г. Воронеж, ФИО7 г. Воронеж.

ФИО2 оплатил судебные расходы на депозитный счет арбитражного суда в сумме 15000 руб. по платежному поручению от 27.01.2021 № 5814. Так же оплатил 9762 руб. по чеку-ордеру от 26.02.3021.

В Арбитражный суд Воронежской области 19.05.2021 поступило заключение эксперта №1973/6-3 от 11.05.2021 и счет на оплату экспертизы №1147 от 11.05.2021 на сумму 24 762 руб.

Определением суда от 24.05.2021 производство по делу №А14-15549/2020 возобновлено.

Определением суда от 14.07.2021 производство по делу №А14-15549/2020 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, оканчивающего производство по делу Ленинского районного суда г.Воронежа № 2-227/2021.

В Арбитражный суд посредством системы «Мой арбитр», 05.04.2022 поступило ходатайство ФИО9 о возобновлении производства по делу.

Судом установлено, что 26.08.2021 Ленинским районным судом г.Воронежа по делу № 2-227/2021 принято решение.

Воронежским Областным судом 21.03.2022 вынесено апелляционное определение, согласно которому принят отказ представителя ООО «Родник» по доверенности ФИО10 от встречного иска ООО «Родник» к ФИО2, ФИО1 об изменении условий договора купли-продажи имущества в части цены, признании обязательств по оплате договора частично исполненными. Решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 26 августа 2021 в части удовлетворения встречного иска ООО «Родник» отменено, производство по делу в указанной части прекращено. 

Определением суда от 12.04.2022 производство по делу №А14-15549/2020 возобновлено.

В заседании 16.05.2022 представитель ООО «Родник» ФИО10, действующий по доверенности от 4.09.2020 , выданной директором общества ФИО11 , назначенной решением № 2 участника общества от 24.08.2020 в лице арбитражного управляющего ФИО5 , заявил об отказе от встречного иска к ИП ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 недействительным и применении последствия недействительности сделки.

Третье лицо (3) ФИО4 возражал против принятия отказа от иска.

От финансового управляющего ФИО5 поступили письменные пояснения, в которых он возражает против принятия отказа от встречного иска о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 недействительным и применении последствия недействительности сделки, так как он затрагивает интересы кредиторов в деле о банкротстве ФИО4, уменьшает стоимость имущества , включенного в конкурсную массу.

По смыслу части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд должен проверить ходатайство об отказе от иска на предмет наличия противоречий закону или нарушений прав других лиц, в том числе путем оценки доводов и возражений сторон.

Суд считает, что данный отказ от иска не может быть принят судом, так как он затрагивает права и законные интересы ФИО4 и кредиторов в деле о банкротстве, кроме того, против принятия отказа от иска возражает финансовый управляющий ФИО5 

Суд определил: отказать в принятии отказа от встречного иска.

Представитель третьего лица(1) (ФИО2) заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231.

На разрешение эксперта предлагал поставить вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1 284,6 кв. м., этаж 2, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату совершения спорной сделки – на 02.09.2019 , с учетом его технического состояния на 02.09.2019?

Третье лицо(3) ФИО4 поддерживает данное ходатайство, истец и ответчик возражают против его удовлетворения.

Рассмотрев заявленное ходатайство ФИО2 о назначении повторной экспертизы, суд на основании статей 87, 159 АПК РФ определением от 7.06.2022 суд назначил судебную экспертизу.

Третье лицо ФИО2 просит поручить проведение экспертизы эксперту ФИО12 ООО «Афина Паллада». 

Представил чек-ордер от 29.07.2022 о перечислении на депозитный счет денежных средств в сумме 22500 руб. 

Третье лицо ФИО4 поддерживает ходатайство ФИО2

Истец заявил о невозможности поручения проведения судебной экспертизы ФИО13 ООО «Эксперт Сервис Плюс», так как имеется связь между ею и ФИО14, который уже высказывался, как оценщик, по поводу стоимости спорного объекта недвижимости. Истец предлагает поручить проведение экспертизы экспертам ФБУ Орловская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ эксперты ФИО15, ФИО16, представил ответ данной организации и платежное поручение от 28.07.2022 № 151 о перечислении денежных средств в сумме 50700 руб. 

Истец возражает против поручения проведения экспертизы ФИО12,  так как имеются сведении о нарушениях в работе эксперта, истек срок действия сертификата 30.06.2022.

Финансовый управляющий ФИО5 пояснил по поводу не внесения в ЕГРЮЛ сведений о назначенном им директоре ООО «Родник» ФИО11, назначенной решением № 2 участника общества от 24.08.2020 в лице арбитражного управляющего ФИО5 , указав , что внесение записи в ЕГРЮЛ о директоре ФИО11 невозможно по причине наличия обеспечительной меры в виде запрета МИФНС № 12 по Воронежской области вносить такие сведения, наложенной Определением Ленинского районного суда г. Воронежа.

ФИО4 заявил о привлечении его в качестве третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями на предмет спора и просит признать недействительной сделку-договор купли-продажи от 2.09.2019.

Суд определил: отказать в удовлетворении ходатайства, так как в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные ст. 50 АПК РФ.

Определением суда от 02.08.2022 ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы удовлетворено, поставлен на разрешение вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1 284,6 кв. м., этаж 2, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату совершения спорной сделки – на 02.09.2019».

Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО12 ООО «Афина Паллада».

Производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта арбитражным судом.

Судом установлено, что 08.08.2022 от ООО «Афина Паллада» поступило заявление исх. №139-22 от 08.08.2022 эксперта ФИО12, в котором эксперт заявил самоотвод в проведении экспертизы по делу №А14-15549/2020.

Определением суда от 09.08.2022 производство по делу возобновлено. 

Суд считает, что заявление ФИО12 о невозможности проведения экспертизы необходимо удовлетворить. 

Истец завил о необходимости проведения судебной экспертизы экспертами ФБУ Орловская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ эксперты ФИО15, ФИО16, представил ответ из данной организации  о возможности проведения данной экспертизы.

Представитель ФИО4 заявил о проведении судебной экспертизы экспертом ФИО17 ООО «Агентство независимой экспертизы собственности», имеющей стаж работы по специальности 21 год, представил копии доказательств, подтверждающих квалификацию данного эксперта , согласие, доказательства оплаты стоимости экспертизы в сумме 8125 руб. по чеку-ордеру от 26.08.2022 на депозитный счет арбитражного суда.

Определением суда от 29.08.2022 заявление о самоотводе эксперта ФИО12 удовлетворено. Поручено проведение судебной экспертизы по настоящему делу эксперту ФИО17 ООО «Агентство независимой экспертизы собственности» 

<

...>. 

Производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта арбитражным судом.

В арбитражный суд 23.11.2022 поступило заключение эксперта № 407 от 15.11.2022, а также счет на оплату экспертизы № 82 от 21.11.2022 на сумму 31 300 руб.

При таких обстоятельствах производство по настоящему делу возобновлено.

Истец заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта ФИО17

Суд определил: в удовлетворении ходатайства отказать.

Третье лицо заявило ходатайство об истребовании регистрационного дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1 284,6 кв. м., этаж 2, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>.

Суд определил: в удовлетворении ходатайства отказать.

В судебное заседание не явился ответчик и третьи лица , извещены надлежащим образом. Суд определил: рассмотреть дело без их участия.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между предпринимателем ФИО1 (продавец) и ООО «Родник» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 в отношении нежилого помещения №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1 284,6 кв.м, этаж 2, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 3 договора стороны оценили помещение на общую сумму 18 000 000 руб. Порядок оплаты закреплен в п. 4 договора, согласно которому покупатель обязуется оплатить стоимость передаваемого имущества в следующем порядке:

7 000 000 руб. в течение одного месяца с момента подписания договора (п. 4.1);

11 000 000 руб. оплачивается ежемесячно равными частями, по 500 000 руб., не позднее десятого числа каждого месяца, начиная с 01.10.2019 (п. 4.2).

В силу п. 7 договора передача помещения осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в день подписания договора.

Передача имущества состоялась по передаточному акту от 02.09.2019.

Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН (запись о праве собственности за номером 57:25:0030502:231-57/058/2019-2 от 03.10.2019).

В связи с отсутствием оплаты по договору в полном объеме ФИО1 обратился в Левобережный районный суд г. Воронежа с исковым заявлением о взыскании задолженности в размере 7 000 000руб.

Решением Левобережного районного суда г. Воронежа от 19.11.2019 по делу №2-2542/2019 исковые заявления ИП ФИО1 удовлетворены в полном объеме. Судебный акт вступил в законную силу.

Не исполнение ООО «Родник» своих обязательств по договору в отношении второй части оплаты, предусмотренной п. 4.2 договора, и послужили основанием обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Решением арбитражного суда от 23.12.2020 № А48-8263/2020 было установлено следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Родник» в лице ФИО4 – 100% участника ООО «Родник» в лице финансового управляющего ФИО5 обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к предпринимателю ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Родник». В частности, истец просил суд: 

- погасить в ЕГРН запись № 57:25:0030502:231-57/058/2019-2 от 03.10.2019 о государственной регистрации права собственности ООО «Родник» на нежилое помещение №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1 284,6 кв. м., этаж 2, расположенное в нежилом здании по адресу: 

<

...>;

- признать отсутствующей обязанность ООО «Родник» по оплате договора купли –продажи недвижимого имущества от 02.09.2019.

В обоснование заявленных требований истец указал, что договор купли – продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 является мнимой сделкой, основанной на злоупотреблении правом, совершенной без реального намерения породить правовые последствия по отчуждению недвижимого имущества и передаче его в пользование ООО «Родник», преследующей цель в виде формирования искусственной задолженности ООО «Родник» перед ИП ФИО1 для инициирования процедуры банкротства общества, назначения контролируемой кандидатуры арбитражного управляющего, вывода имущества ООО «Родник».

10.12.2020 от ООО «Родник» поступило заявление об отказе от иска к ИП ФИО1 о применении последствий недействительности сделки. Истец просит прекратить производство по настоящему делу на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ. Ответчик возражал против принятия судом заявления об отказе от иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях от 16.12.2020.

При этом суд учитывает, что исковое заявление подано от лица ООО «Родник» единственным участником ФИО4

В представленной в материалы дела выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Родник» по состоянию на 27.10.2020 содержатся недостоверные сведения о том, что единственным участником общества является ФИО2

При этом факт принадлежности ФИО4 доли в размере 100% в уставном капитале ООО «Родник» установлен вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Воронежской области от 08.10.2019 по делу №А14-13973/2015, которым признан недействительным договор купли-продажи 100% доли в уставном капитале ООО «Родник», заключенный 29.03.2013 между ФИО4 и ФИО18, применены последствия недействительности сделки в виде признания ФИО4 участником общества с ограниченной ответственностью «Родник» с долей участия 100%.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.09.2016 по делу №А14-13973/2015, ФИО4 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО5.

Право финансового управляющего подавать в арбитражный суд от имени гражданина-должника заявления о признании недействительными сделок предусмотрено п.7 ст. 213.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ.

Суд установил, что заявление об отказе от иска от имени ООО «Родник» подписано представителем по доверенности ФИО19 В материалы дела представлена доверенность от 30.07.2020, выданная представителю ФИО19 директором ООО «Родник» ФИО20, полномочия которого подтверждаются выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 26.10.2020.

Заявлением от 01.12.2020 ФИО4 в лице финансового управляющего ФИО5, являясь единственным участником ООО «Родник» с долей в уставном капитале 100%, уведомил об отмене доверенностей, в том числе ФИО19 , выданных от его имени до 01.12.2020.

Учитывая, что материалами дела подтверждается наличие в ООО «Родник» корпоративного конфликта, в рамках которого определяются, в том числе, полномочия лица, действующего от имени общества без доверенности, суд расценивает в совокупности заявления представителя ООО «Родник» ФИО19 об оставлении искового заявления без рассмотрения от 27.11.2020 и об отказе от иска от 10.12.2020, как злоупотребление процессуальными правами, с учетом заявления единственного участника ООО «Родник» ФИО4 об отзыве доверенностей от 01.12.2020. При этом суд учитывает, что заявление ФИО4 об отзыве доверенностей от 01.12.2020 прямо не исключает полномочия ФИО19 действовать от имени общества на основании доверенности от 30.07.2020, выданной директором ООО «Родник» ФИО20, но однозначно и безусловно свидетельствует о возникновении конфликта интересов между законным представителем общества ФИО4 в лице финансового управляющего ФИО5 (по смыслу разъяснений, изложенных в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25) и действующим руководством общества, уполномочившим на представление его интересов ФИО19 В условиях корпоративного конфликта и конфликта интересов при защите охраняемых законом имущественных прав ООО «Родник» суд не принимает отказ представителя ФИО19 от иска в рамках настоящего дела как заявленный неуполномоченным лицом, а также нарушающий права третьих лиц, в том числе единственного участника ООО «Родник» ФИО4

С момента передачи помещения покупателю и до его полной оплаты помещение

признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, а именно: нежилое помещение №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1 284,6 кв. м., этаж 2, расположенное в нежилом здании по адресу: 

<

...>, было передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 02.09.2019, в котором указано, что покупатель по техническому состоянию, качеству к моменту передачи претензий к продавцу не имеет.

03.10.2019 Управлением Росреестра по Воронежской области произведена  регистрация права собственности на указанный объект недвижимости за ООО «Родник», а также регистрация ипотеки в силу закона в пользу продавца ИП ФИО1 Покупатель ООО «Родник» обязанность по оплате имущества на условиях договора купли-продажи от 02.09.2019 надлежащим образом не исполнил, что послужило основанием для обращения ИП ФИО1 в Левобережный районный суд г. Воронежа с исковым заявлением.

Как установлено вступившим в законную силу решением Левобережного районного суда г. Воронежа от 19.11.2019 по делу №2-2542/2019 по иску ИП ФИО1, 02.09.2019 между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор поручительства, по условиям которого ФИО3 обязался отвечать перед ИП ФИО1 за исполнение ООО «Родник» своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019.

Решением Левобережного районного суда г. Воронежа от 19.11.2019 по делу №2-2542/2019 с ООО «Родник» и ФИО3 в пользу ИП ФИО1 солидарно взысканы задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 в размере 7 000 000 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 43200 руб. Во исполнение решения Левобережного районного суда г. Воронежа от 19.11.2019 ООО «Родник» оплатило ИП ФИО1 6 760 000 руб., что подтверждается платежными поручениями №2 от 13.04.2020 на сумму 240000 руб., №23 от 21.05.2020 на сумму 51648, 99 руб., №24 от 29.05.2020 на сумму 40500,86 руб., №25 от 16.06.2020 на сумму 18000 руб., №1 от 19.10.2020 на сумму 6 649 850,15 руб. 

21.01.2019 ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании ООО «Родник» несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Воронежской области от 28.01.2020 заявление ИП ФИО1 принято к производству как заявление о вступлении в дело №А14-214/2020 о признании должника ООО «Родник» несостоятельным (банкротом). 

Как следует из материалов дела, договором купли-продажи от 02.09.2019 предусматривалось, что объект недвижимости, являющийся предметом договора, передается продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания договора (п. 7 договора). Акт приема-передачи от 02.09.2019 был подписан сторонами без замечаний и возражений, право собственности покупателя на помещение зарегистрировано в установленном порядке. Кроме того, продавцом в судебном порядке предъявлялось требование об оплате переданного по договору купли-продажи имущества. Вступившим в законную силу решением Левобережного районного суда г. Воронежа от 19.11.2019 по делу №2-2542/2019 преюдициально установлены обстоятельства заключения договора купли-продажи от 02.09.2019, а также установлена обязанность покупателя по оплате приобретенного имущества. Факт оплаты покупателем ООО «Родник» приобретенного у ИП ФИО1 недвижимого имущества на стадии исполнения решения Левобережного районного суда г. Воронежа от 19.11.2019 по делу №2-2542/2019 подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

Решением суда от 23.12.2020 в удовлетворении требований отказано.

По делу № А14- А14-214/2020 предприниматель ФИО1  21.01.2020 обратился в суд с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Родник».Определением суда от 28.01.2020 заявление ИП ФИО1 принято к производству, как заявление о вступлении в дело о банкротстве №А14-214/2020. Определением суда от 19.10.2020 произведена замена заявителя по делу о банкротстве ООО «Родник» ИП ФИО1 на ФИО2 в связи с оплатой долга на сумму 6 649 850,15 руб.

Представитель ФИО2 в судебном заседании 19.10.2020 заявил ходатайство об отказе от заявления о признании должника банкротом, о прекращении производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Родник» и отмене обеспечительных мер, принятых в рамках настоящего дела о банкротстве  определением суда от 11.09.2020.

Определением суда от 26 октября 2020 принят  отказ ФИО2 от требования о признании общества с ограниченной ответственностью «Родник» несостоятельным (банкротом). Производство по делу по заявлению ФИО2 о признании общества с ограниченной ответственностью «Родник» несостоятельным (банкротом) прекращено.

Решением Левобережного районного суда г. Воронежа от 26.08.2021 исковые   требования   ФИО2      к предпринимателю ФИО1, ООО «Родник»,     ФИО3     о     признании недействительным п.3 и п.4 договора купли - продажи недвижимого имущества от 9 сентября 2019, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Родник», в и установления  стоимости продаваемого  нежилого помещения №8,  с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1284,6 кв.м., этаж №2, расположенном в нежилом здании №155 по улице Московская в г. Орел, в размере 18000000 руб. и обязании оплаты указанной суммы со стороны ООО «Родник» удовлетворены.

ФИО2 в удовлетворении исковыхтребований   к  предпринимателю   ФИО1 , ООО «Родник», ФИО3 в установления  стоимости продаваемого  нежилого  помещения №8,  с кадастровым номером57:25:0030502:231, общей площадью 1284,6 кв.м., этаж №2, расположенном в нежилом здании №155 по улице Московская в г. Орел, в размере 4000000 руб., признании недействительными п. 1.2. и п. 2.2 договора поручительства от 2.09.2019 , заключенного между ИП ФИО1 и ФИО3, в части поручительства на сумму 18 000 000 руб., применении    последствия недействительности части договора купли-продажи недвижимого имущества от 2.09.2019 в виде обязания ИП ФИО1 вернуть ФИО2 излишне полученные по сделке денежные средства отказано. 

Исковые требований ООО «Родник» удовлетворены. Изменены условия договора купли-продажи недвижимого имущества от 2.09.2019. Установлен п. 3 договора в следующей редакции: «Помещение оценивается на сумму 9 340 300 руб.»

Признаны обязательства ООО «Родник» по оплате договора купли-продажи нежилого  помещения №8, с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1284,6 кв.м., этаж №2, расположенном в нежилом здании №155 по улице Московская  г. Орел от 02.09.2019  частично исполненными в связи с его оплатой ФИО2. по платежному поручению № 1 от 19.10.2020 на сумму 6 649 850 руб. 

Пункт 4 Договора купли-продажи нежилого помещения №8, с кадастровым номером    57:25:0030502:231,   общей   площадью   1284,6   кв.м.,   этаж   №2, расположенном в нежилом здании №155 по улице Московская в г. Орел   от 2.09.2019  установлен в следующей редакции: «Обязательства Покупателя по Помещения считаются частично исполненными на основании оплаты ФИО2  по платежному поручению № 1 от 19.10.2020 на сумму 6 649 850 руб.».

Определением   Воронежского областного суда от 15.03.2022 решение от 26.08.2021 отменено в части удовлетворения требований ФИО2, в удовлетворении требований отказано. Принят отказ представителя ОО «Родник» от исковых требований, в данной части решение суда отменено, производство по делу прекращено.  

Суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично  по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд считает , что требование о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 недействительным и применении последствия недействительности сделки подлежит удовлетворению с учетом изложенного.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Встречное предоставление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушить основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора. Условия договора не могут противоречить деловым обыкновениям.

Таким образом, встречное предоставление не может быть основано на несправедливых договорных условиях, наличие которых следует квалифицировать как недобросовестное поведение.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При этом, поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

 Согласно договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 в отношении нежилого помещения №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1 284,6 кв.м, этаж 2, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, стороны оценили помещение на общую сумму 18 000 000 руб. Порядок оплаты закреплен в п. 4 договора, согласно которому покупатель обязуется оплатить стоимость передаваемого имущества в следующем порядке:

7 000 000 руб. в течение одного месяца с момента подписания договора (п. 4.1);

11 000 000 руб. оплачивается ежемесячно равными частями, по 500 000 руб., не позднее десятого числа каждого месяца, начиная с 01.10.2019 (п. 4.2).

В связи с отсутствием оплаты по договору в полном объеме ФИО1 обратился в Левобережный районный суд г. Воронежа с исковым заявлением о взыскании задолженности в размере 7 000 000руб. Решением Левобережного районного суда г. Воронежа от 19.11.2019 по делу №2-2542/2019 исковые заявления ИП ФИО1 удовлетворены в полном объеме. Указанная стоимость оплачена, что подтверждается платежными поручениями №2 от 13.04.2020 на сумму 240000 руб., №23 от 21.05.2020 на сумму 51648, 99 руб., №24 от 29.05.2020 на сумму 40500,86 руб., №25 от 16.06.2020 на сумму 18000 руб., №1 от 19.10.2020 на сумму 6 649 850,15 руб. 

Заключением судебной экспертизы от 29.08.2022 № 407 установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231 общей площадью 1 284,6 кв. м, этаж 2, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату совершения спорной сделки – на 02.09.2019, с учетом его технического состояния на 02.09.2019 составляет 9304358 руб. 

21.01.2020 ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании ООО «Родник» несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Воронежской области от 28.01.2020 заявление ИП ФИО1 принято к производству как заявление о вступлении в дело №А14-214/2020 о признании должника ООО «Родник» несостоятельным (банкротом). 

Учитывая, что стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре от  02.09.2019 значительно (на 8695642 руб.) превышает рыночную стоимость данного объекта недвижимости, суд считает, что усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения, имеющее целью вступление в дело о признании должника ООО «Родник» несостоятельным (банкротом).

Из заключения судебной экспертизы следует , что на настоящий момент нежилое помещение находится в неудовлетворительном состоянии , исключающем возможность его использования по назначению, в том числе путем сдачи в аренду.

Так же решением суда от 9.07.2019 по делу № А14-10995/2018 было установлено аварийное состояние кровли здания, влекущее ухудшение состояния помещения №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1 284,6 кв.м, этаж 2, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>.

Проведение ремонтных работ до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, повлекших изменение состояния помещения и обеспечивающих возможность его использования в коммерческой деятельности, материалами дела не доказано.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требования о признании недействительным договора от 02.09.2019 в части указания стоимости помещения на сумму 8695642 руб. являются правомерными и подлежат удовлетворению. 

Поскольку договор фактически исполнен в части его оплаты на сумму 7000000 руб. и передачи помещения покупателю, в данном случае возможно признание сделки недействительной в части, применение  последствий недействительности сделки не требуется.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик по встречному иску  заявил о пропуске срока исковой давности.

Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности (статья 195 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковая давность по требованию о признании недействительной сделки должника как совершенной со злоупотреблением правом и направленной на нарушение прав и законных интересов кредиторов, составляет три года и исчисляется со дня, когда оспаривающее сделку лицо узнало или должно было узнать о наличии обстоятельств, являющихся основанием для признания сделки недействительной, но не ранее введения в отношении должника первой процедуры банкротства (пункт 1 статьи 181 ГК РФ и пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)»).

Таким образом, доводы о пропуске срока исковой давности суд не считает обоснованными, поскольку договор заключен 02.09.2019,  Определением суда от 23.11.2020 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Родник» к предпринимателю ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 недействительным, то есть требование заявлено в пределах трехлетнего срока давности.

Исходя из вышеизложенного, суд считает, что заявленные требования истца о взыскании задолженности по договору от 02.09.2019 подлежат удовлетворению с учетом вышеизложенного в сумме 2304358 руб. 

В остальной части заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации залог обеспечивает требование в том объеме, какое оно имеет к моменту удовлетворения.

В силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьями 348 и 349 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Поскольку п. 6 договора от 02.09.2019 предусматривает право залога нежилого помещения до момента его оплаты, ипотека зарегистрирована в ЕГРН, то надлежит обратить взыскание задолженности на сумму 2304358 руб. на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее ответчику: на нежилое помещение №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1 284,6 кв.м, этаж 2, расположенное в нежилом здании по адресу: 

<

...> в пределах долга в сумме 2304358 руб.

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 26.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 1 статьи 54 Закона об ипотеке предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в числе прочих условий начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ).

Согласно правовой позиции, изложенной в определение Верховного Суда Российской Федерации от 3.12.2015 N 309-ЭС14-5788 следует, что торги проводятся с целью привлечения максимально широкого круга участников и получения должником наибольшей цены за реализуемое имущество; установленное подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке правило об определении начальной продажной цены заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости со снижением ее на двадцать процентов направлено на обеспечение баланса интересов взыскателя и должника, а снижение цены относительно рыночной стоимости обеспечивает возможность привлечения необходимого количества участников для того, чтобы торги состоялись; цена, по которой реализуется переданное на торги имущество, определяется по итогам торгов исходя из предложений участников этих торгов.

Исходя из изложенного , суд читает , что требование об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению: надлежит обратить взыскание в пределах долга в сумме 2304358 руб. путем проведения публичных торгов на нежилое помещение №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1 284,6 кв.м, этаж 2, расположенное в нежилом здании по адресу: 

<

...>, установить начальную цену заложенного имущества в сумме 7443487 руб. 

При этом суд считает , что в качестве стоимости заложенного имущества надлежит применять стоимость , указанную в заключении судебной экспертизы  от 29.08.2022 № 407 которой установлено , что рыночная стоимость нежилого помещения №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231 общей площадью 1 284,6 кв. м, этаж 2, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату совершения спорной сделки – на 02.09.2019, с учетом его технического состояния на 02.09.2019 составляет 9304358 руб. 

Учитывая наличие спора между сторонами об оценке данного помещения , отсутствие иных заключений об оценке данного помещения на настоящее время , отсутствие доказательств недостоверности оценки стоимости имущества , полученной в ходе повторной судебной экспертизы , иных отчетов, свидетельствующих об изменении его стоимости, суд считает , что надлежит установить начальную стоимости заложенного имущества в размере 7443487 руб. ( 80% от 9304358 руб.).

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы относятся за счет сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.

Надлежит перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ по счету  на оплату экспертизы судебные расходы на сумму 24762 руб. Надлежит перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области ООО «Агентство независимой экспертизы собственности» г. Воронеж судебные расходы в сумме 31300 руб.

Истец оплатил госпошлину в сумме 61500 руб. (55500 руб. и в том числе 6000руб. по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество), на депозитный счет оплатил судебные расходы в сумме 50700 руб. За его счет носится госпошлина в сумме 35824 руб. , за счет ответчика – госпошлина в  сумме 19676 руб. и 6000 руб. 

Истец по встречному иску оплатил госпошлину в сумме 6000 руб., которая подлежит взысканию с ответчика по встречному иску. Всего надлежит взыскать с ответчика в пользу истца госпошлину в сумме 13676 руб.

Расходы по оплате судебной экспертизы в общей сумме 56062 руб. надлежит отнести на ответчика в сумме 19875 руб., на истца в сумме 36187 руб.  С учетом оплаченных истцом  судебных расходов в сумме 50700 руб. надлежит возвратить истцу с депозитного счета судебные расходы в сумме 14513 руб. За счет ответчика относятся судебные расходы в сумме 19875 руб., которые надлежит взыскать с него в сумме 8125 руб. в пользу ФИО4, в сумме 11750 руб. в пользу ФИО2 г. Воронеж. Излишне оплаченные судебные расходы в сумме 35512 руб. надлежит возвратить с депозитного счета арбитражного с уда в пользу ФИО2 г. Воронеж.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 помещения №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1 284,6 кв.м, этаж 2, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...> в части указания стоимости помещения на сумму 8695642 руб. недействительным.

 Взыскать с ООО «Родник» г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу предпринимателя ФИО1 г. Воронеж (ОГРНИП 304366532800266, ИНН 

<

***>) задолженность в сумме 2304358 руб. и судебные расходы в сумме 13676 руб.

Обратить взыскание в пределах долга в сумме 2304358 руб. путем проведения публичных торгов на продажу нежилого помещения №8 с кадастровым номером 57:25:0030502:231, общей площадью 1 284,6 кв.м, этаж 2, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, принадлежащее ООО «Родник» г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  установить начальную цену продажи заложенного имущества в сумме 7443487 руб. 

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Возвратить предпринимателю ФИО1 г. Воронеж (ОГРНИП 304366532800266, ИНН 

<

***>) с депозитного счета судебные расходы в сумме 14513 руб. 

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ по счету  на оплату экспертизы судебные расходы на сумму 24762 руб. 

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области ООО «Агентство независимой экспертизы собственности» г. Воронеж судебные расходы в сумме 31300 руб.

Взыскать с ООО «Родник» г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО4, судебные расходы в сумме 8125 руб. 

Взыскать с ООО «Родник» г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 г. Воронеж судебные расходы в сумме 11750 руб. 

Возвратить с депозитного счета арбитражного суда в пользу ФИО2 г. Воронеж судебные расходы в сумме 35512 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый  арбитражный  апелляционный  суд  и  в  течение  двух  месяцев  со  дня вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

Судья                                                                                      Л.В.Романова