АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-15025/24

16 сентября 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   09 сентября 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            16 сентября 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е. Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Политотдельское» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании недействительными торгов, признании недействительными договора аренды, договора купли-продажи, обязании возвратить земельный участок, исключении записи в ЕГРН,

третье лицо: Администрация Аксайского района

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности № 63.10/12 от 09.01.2024,

от ответчиков: от ООО «Политотдельское»: представитель ФИО3 по доверенности от 17.06.2024, от ИП ФИО1 представитель не явился

установил:

Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Политотдельское» о признании недействительными торгов, признании недействительными договора аренды, договора купли-продажи, обязании возвратить земельный участок, исключении записи в ЕГРН.

Определением от 24 июня 2024 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Аксайского района.

Представитель истца в судебном заседании доложил предмет и основание иска, исковые требования поддержал.

Представитель ООО «Политотдельское» поддержал доводы отзыва на иск, против удовлетворения исковых требований возражал.

ИП ФИО1 явку в судебное заседание не обеспечил, в отзыве на иск против его удовлетворения возражал.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств не направило, о рассмотрении дела извещено.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

По результатам аукциона между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района и обществом с ограниченной ответственностью «Политотдельское» заключен договор аренды № 208 от 25.11.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3800, разрешенное использование – животноводство.

Согласно протоколу открытых аукционных торгов в качестве цели использования земельного участка указано: строительство здания для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Из заключения главного архитектора Аксайского района от 22.08.2022 № 63.6/6966 следует, что предоставление в аренду земельного участка с разрешенным использованием – животноводство возможно в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны П-1 (зона промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности).

10.07.2023 обществом с ограниченной ответственностью «Политотдельское» зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 61:02:0600009:3857.

Общество с ограниченной ответственностью «Политотдельское» обратилось в Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3800 в собственность без торгов.

Согласно заключению главного архитектора Аксайского района от 04.08.2023 № 63.6/5965 предоставление земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3800 в собственность без торгов возможно.

09.08.2023 между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района и обществом с ограниченной ответственностью «Политотдельское» заключен договор купли-продажи земельного участка № 313.

21.03.2024 между обществом с ограниченной ответственностью «Политотдельское» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3800 и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 61:02:0600009:3857.

Ссылаясь на письмо Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области от 20.02.2024, комитет обратился с иском о признании недействительными торгов, договора аренды и договоров купли-продажи земельного участка, об обязании освободить и возвратить земельный участок, исключить записи о правах на участок и здание в ЕГРН.

Согласно частям 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Пунктом 1 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в открытом аукционе может участвовать любое лицо.

Согласно части 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (часть 3 названной статьи).

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов, в том числе в случае, если были допущены нарушения правил, установленных законом (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса).

Ответчиком заявлено о пропуске срока для оспаривания торгов.

            В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пропуск срока на оспаривание торгов является безусловным основанием для отказа в удовлетворении данного требования.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункты 1–3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование ничтожности, заключенного на торгах договора аренды и последующих договоров купли-продажи, комитет ссылается на письмо Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области от 20.02.2024.

Министерством строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области установлено, что в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки Мишкинского сельского поселения (в ред. решения Собрания депутатов Аксайского района от 28.12.2022 № 119) земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600009:3800, с видом разрешенного использования «животноводство», расположен в границах территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности «П-1-/4» и «П-1/3» соответственно, градостроительным регламентом которой вид разрешенного использования земельных участков «животноводство» (код 1.7) предусмотрен в качестве одного из основных.

Вид разрешенного использования земельных участков «животноводство» (код 1.7) был включен в градостроительный регламент территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности решением Собрания депутатов Аксайского района от 19.11.2020 № 537.

Вместе с тем, виды и состав территориальных зон определены статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 8 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций; железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования земельных участков «животноводство» (код 1.7) входит в состав общего вида разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» (код 1.0).

В соответствии с пунктом 2 часта 9 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав зон сельскохозяйственного использования.

Включение в состав производственных зон видов разрешенного использования земельных участков, предусматривающих сельскохозяйственное использование, положениями статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

С учетом изложенного, комитету предложено обеспечить в порядке самоконтроля приведение градостроительного регламента территориальной зоны, промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности, установленного правилами землепользования и застройки Мишкинского сельского поселения, в соответствии с требованиями часта 8 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Оценив, заявленное комитетом, основание ничтожности сделок, суд пришел к следующему выводу.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 Градостроительного кодекса РФ).

Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной,   социальной   инфраструктур   и   расчетные   показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любим видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (пункт 4 статьи 85 ЗК РФ).

В силу пункта 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса РФ).

Такой подход в целом соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда РФ от 09.12.2015 N 308-КГ15-7455 и от 03.06.2019 N 301-КГ18-25680.

Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке Правил землепользования и застройки и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации собственником объекта недвижимости его прав на земельный участок и на использование как самого объекта, так и земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством.

Процедура включения вида разрешённого использования земельного участка «животноводство» в градостроительный регламент территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности была осуществлена на основании постановления Администрации Аксайского района от 14 мая 2020 года № 298 «О разрешении подготовки проекта внесения изменений в правила землепользования и застройки Мишкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области», постановления председателя Собрания депутатов - главы Аксайского района от 6 октября 2020 года № 61 «О проведении публичных слушаний по проекту о внесении изменений в правила землепользования и застройки Мишкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области», протоколов публичных слушаний по проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки Мишкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области от 28 октября 2020 года, заключения о результатах публичных слушаний по проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки Мишкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области от 30 октября 2020 года, в соответствии со статьями 31, 32, 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации, порядком подготовки и утверждения изменений в правила землепользования и застройки сельского поселения Аксайского района, утвержденным постановлением Администрации Аксайского района от 24 мая 2017 года № 234.

Вид разрешенного использования земельных участков «животноводство» (код 1.7) включен в градостроительный регламент территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности решением Собрания депутатов Аксайского района от 19.11.2020 № 537.

В соответствии с действующими правилами землепользования и застройки Мишкинского сельского поселения (в ред. решения Собрания депутатов Аксайского района от 28.12.2022 № 119) земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600009:3800, с видом разрешенного использования «животноводство», расположен в границах территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности «П-1-/4» и «П-1/3» соответственно, градостроительным регламентом которой вид разрешенного использования земельных участков «животноводство» (код 1.7) предусмотрен в качестве одного из основных.

Указанные нормативные правовые акты органов местного самоуправления не оспорены и не отменены в установленном порядке.

Правила землепользования и застройки Мишкинского сельского поселения являются действующими. Изменения в части включения вида разрешенного использования земельных участков «животноводство» в градостроительный регламент территориальной зоны промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов IV-V класса опасности, не вносились.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600009:3800 в части вида разрешённого использования правомерно предоставлен для строительства здания для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Иных оснований для ничтожности спорных договоров, комитет не заявил.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований о признании договоров недействительными, надлежит отказать.

В виду недоказанности ничтожности договоров, основания для применения последствий их недействительности, также отсутствуют.

В иске надлежит отказать в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на истца.

Однако истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Е. Н. Мариненко