АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2323/2018

г. Чебоксары

06 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 30.05.2019.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Маяк", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428003, 

<

...>,

к акционерному обществу "Тандер", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 350002, 

<

...>,

об установлении сервитута, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО "Управляющая компания "Жилищно-коммунального хозяйства", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ООО "Транс-Балт",

и встречному иску акционерного общества "Тандер"

к обществу с ограниченной ответственностью "Маяк"

о признании права общей долевой собственности,

при участии:

от ООО "Маяк" – ФИО1 по доверенности от 29.03.2018 №1,

от АО "Тандер" – ФИО2 по доверенности от 23.10.2018,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Маяк" (далее - ООО "Маяк", истец) обратилось в суд с иском к акционерному обществу "Тандер" (далее - АО "Тандер", ответчик) об установлении сервитута на нежилое помещение №99, расположенное по адресу: 

<

...>, для прохода и эксплуатации нежилого помещения №98, расположенного по адресу: 

<

...>.

Иск основан на статьях 274, 277 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ООО "Маяк" является собственником нежилого помещения №98, площадью 105,1 кв.м., являющегося складом, расположенного в подвале многоквартирного дома по ул. 10 Пятилетки, 

<

...>, кадастровый номер: 21-21-08/058/2012-003 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.12.2012, выданное Управлением Росреестра по Чувашской Республике). Данное помещение находится непосредственно под нежилым помещением №99 магазина "Магнит", принадлежащего АО "Тандер". Выход из принадлежащего истцу нежилого помещения в соответствии с технической документацией (техпаспортом) предусмотрен непосредственно через помещения магазина "Магнит", где расположен вход-выход для погрузки-разгрузки товаров. Ссылаясь на то, что проход закрыт ответчиком, иного входа в нежилое помещение №98 не имеется, истец не имеет доступа к своему помещению, последний обратился с иском в суд.

Заявлением от 11.07.2018 истец уточнил иск, в соответствии с которым просил:

1) обязать АО «Тандер» привести помещение №5 нежилого помещения №99 по ул. 10 Пятилетки, 

<

...> в соответствии с тем состоянием, которое существовало до реконструкции, а именно по техническому паспорту на нежилое помещение №99 от 2006 г. с восстановлением входа-выхода в нежилое помещение №98, расположенного по адресу: 

<

...>

2) установить сервитут на нежилое помещение №99, расположенное по адресу: 

<

...> для прохода и эксплуатации нежилого помещения №98, расположенного по адресу: 

<

...>

3) обязать АО «Тандер» предоставить свободный доступ в помещение № 5 нежилого помещения №99, расположенного по адресу: 

<

...>, для прохода и эксплуатации нежилого помещения №98, расположенного по адресу: 

<

...>.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению заявленное истцом уточнение иска.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Управляющая компания "Жилищно-коммунального хозяйства", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ООО «Транс-Балт".

Определением суда от 02.10.2018 производство по делу приостановлено, в связи с назначением экспертизы, порученной АНО "Негосударственный экспертный центр" в лице экспертов ФИО3, ФИО4, ФИО5 На разрешение экспертов  поставлены следующие вопросы:

1) установить, имеется ли в помещении №5 (разгрузочная магазина) нежилого помещения №99, принадлежащего АО «Тандер», проем в полу, ведущий вниз в помещение № 98, принадлежащее ООО "Маяк", который в настоящее время заложен сверху плиткой?

2) определить возможные варианты организации доступа для прохода в помещение № 98, принадлежащее ООО "Маяк", в том числе, через подвал многоквартирного дома по ул. 10 Пятилетки, 

<

...>; через помещение № 99, принадлежащее АО «Тандер» (в том числе через проем в полу в помещении №5 (разгрузочная магазина) нежилого помещения №99 – при наличии такого проема), и другие варианты.

3) будут ли соблюдены требования действующего законодательства, в том числе санитарно-эпидемиологические, пожарной безопасности и другие в каждом из возможных вариантов организации доступа?

4) для вариантов доступа, требующих установление права ограниченного доступа (сервитут) в отношении помещений ответчика АО «Тандер», установить наименее обременительный для ответчика АО «Тандер» вариант сервитута; установить его площадь, месторасположение, границы, описание части, на которую устанавливается сервитут, как уникальных характеристик объекта права, на основании технического плана.

5) определить размер ежемесячной разумной платы за сервитут исходя из условия возможности доступа для прохода неограниченного числа раз в рамках рабочего времени магазина, расположенного в помещении ответчика АО «Тандер».

27.11.2018 от АНО "Негосударственный экспертный центр" в суд поступило заключение эксперта от 27.11.2018 №746.

Определением суда от 18.12.2018 производство по делу было возобновлено.

Определением от 17.01.2019 суд приостановил производство по делу, по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО "Негосударственный экспертный центр" ФИО4, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- для варианта организации доступа для прохода в помещение № 98, принадлежащее ООО "Маяк", через имеющийся проем в полу в помещении №5 (разгрузочная магазина) нежилого помещения №99, принадлежащего АО «Тандер», установить наименее обременительный для ответчика АО «Тандер» вариант сервитута; установить его площадь, месторасположение, границы, описание части, на которую устанавливается сервитут, как уникальных характеристик объекта права, на основании технического плана.

- определить размер ежемесячной разумной платы за сервитут исходя из условия возможности доступа для прохода неограниченного числа раз в рамках рабочего времени магазина, расположенного в помещении ответчика АО «Тандер».

Как следует из материалов дела, 11.02.2019 экспертное заключение от 08.02.2019 № 746/2  поступило в суд. 

Определением суда от 15.02.2019 производство по делу было возобновлено.

Определением от 09.04.2019 суд принял к производству встречный иск АО «Тандер» к ООО "Маяк" о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома по адресу: 

<

...> на нежилое помещение №98, и признании отсутствующим права собственности ООО "Маяк" на указанное нежилое помещение.

Встречный иск мотивирован следующим. Помещение №98 является общим имуществом собственников многоквартирного дома №2 по ул. 10 Пятилетки г. Новочебоксарска и по своим техническим характеристикам не предназначено для использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал, встречный иск не признал, пояснив, что отсутствует необходимость проводить осмотр помещения истца на предмет наличия в нем общедомовых коммуникаций, поскольку такие коммуникации в нем имеются, как и в любом другом помещении в доме, например, проходящие через квартиры стояки, однако это не означает, что данное помещение является общим имуществом. Поддержал доводы, изложенные в отзыве на встречный иск от 06.05.2019, заявил о пропуске АО «Тандер» срока исковой давности по встречному иску, указал, что АО "Тандер" избран ненадлежащий способ защиты, не доказан факт того, что спорное нежилое помещение №98 является общедомовым имуществом многоквартирного дома.

Представитель ответчика просил в иске отказать, встречный иск поддержал по доводам, изложенным в дополнительном отзыве от 30.05.2019, пояснив, что требуемый истцом способ обеспечения прохода нарушает требования пожарной безопасности, требования санитарных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью людей, имуществу ответчика и третьих лиц - жителей многоквартирного дома. Помещение №98 фактически является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Регистрация права собственности первоначального правообладателя спорного помещения №98 произведена с нарушением требований законодательства, правовые основания для возникновения и последующего перехода права собственности на спорное помещение отсутствовали. В действиях Истца имеются признаки злоупотребления правом. Истец, приобретая помещения по договору купли-продажи от 20.11.2012 N 4, был ознакомлен со всеми имеющимися правоустанавливающими документами на имущество, техническими и иными характеристиками. При этом, совершение сделок по передаче помещения №98 в собственность ООО «Маяк» имеет целью понудить АО «Тандер» приобрести спорное помещение в собственность, а не фактическое использование, о чем дополнительно свидетельствуют следующие обстоятельства: а) передача имущества осуществлена между организациями, входящими в одну группу, конечными бенефициарами которой являются члены семьи учредителя, акционера и бывшего руководителя ООО «Агрокомцентр» ФИО6; б) сделки по продаже совершены в короткий промежуток времени, содержат условия по значительной отсрочке оплаты за спорные помещения до 01.04.2013; в) отсутствие, документов, подтверждающих факт оплаты за спорные помещения №98 по договорам купли-продажи между ЗАО «Агрокомцентр» и ООО «Енисей», между ООО «Енисей и ООО «Маяк»; г) отсутствие факта пользования помещением с даты заключения договора №ЧбФ/518/11 от 07.10.2011 аренды помещения №99 до настоящего времени; д) наличие законодательно установленного запрета на организацию склада в подвальных помещения многоквартирного дома и нарушение требований пожарной безопасности и санитарных норм при использовании помещения требуемым истцом способом; г) риск причинения вреда ответчику в виде привлечения к административной ответственности или приостановления деятельности по эксплуатации помещения для размещения магазина. Избранный истцом способ защиты права, основанный на ст. 304 ГК РФ, является ненадлежащим, поскольку может быть использован только лицом, которое фактически владеет и пользуется имуществом. С момента приобретения помещения №98 и до настоящего времени истец не осуществляет права владения, фактически не имеет доступ в помещение. Таким образом, надлежащим способом защиты права в рассматриваемом деле будет иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Истец не владеет спорным помещением, в данном случае не применяются положения ст. 304 ГК РФ. Соответственно, подлежит применению общим срок исковой давности, который составляет 3 года. Истцом пропущен указанный срок исковой давности для предъявления своих требований.

Остальные участники процесса, извещенные надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Третье лицо – ООО «Транс-Балт» отзывом от 02.10.2018 просило в иске ООО «Маяк» отказать (л.д. 152-153 Том 2).

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В силу статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Из положений пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен устанавливаться наименее обременительным для ответчика способом и не должен влечь невозможности осуществления ответчиком его деятельности.

Как следует из материалов дела, ООО "Маяк" является собственником помещения № 98, назначение: нежилое; общая площадь 105,1 кв.м., этаж подвал; адрес объекта: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 21 АД №667383 от 11.12.2012 (л.д. 28 Том 1).

Нежилое помещение №99, площадью 367,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома № 2 по ул. 10 Пятилетки г. Новочебоксарск принадлежит на праве собственности АО «Тандер», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 21 АД № 667651 от 12.12.2012 (л.д. 62 Том 1).

ООО "Маяк" направило в адрес АО «Тандер» претензию от 28.09.2016, в которой указало, что нежилое помещение ООО "Маяк" находится непосредственно под принадлежащими АО «Тандер» нежилыми помещениями магазина «Магнит»; выход из принадлежащего истцу нежилого помещения в соответствии с технической документацией (техпаспортом) предусмотрен непосредственно через помещения магазина "Магнит", где расположен вход-выход для погрузки-разгрузки товаров. ООО "Маяк" потребовало обеспечить ему круглосуточный свободный доступ в нежилое помещение № 98 и заключить договор о предоставлении сервитута, либо выкупить данное нежилое помещение за 2500000 руб., либо оборудовать отдельный вход в данное помещение (л.д. 29 Том 1).

Ссылаясь на отказ АО «Тандер» в удовлетворении претензии, ООО "Маяк" обратилось с иском в суд.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела, а также установлено в ходе проведения судебной экспертизы экспертами АНО "Негосударственный экспертный центр", исследуемые помещения являются встроено-пристроенными помещениями многоквартирного жилого дома № 2 по ул. 10 Пятилетки г. Новочебоксарска Чувашской Республики.

Согласно данным электронного паспорта дома, размещенного на портале ЖКХ Чувашской Республики, дом сдан в эксплуатацию в 1992 году, количество подъездов - 3, этажность переменная - 8,9, материал стен - кирпич. Управляющей компанией с 01.01.2010 является ООО "Управляющая компания "Жилищно-коммунального хозяйства".

Установлено, что жилой многоэтажный дом со встроенно-пристроенными помещениями на первом этаже, построен по проекту разработанному проектно-изыскательским институтом «Чувашгражданпроект». В материалах дела имеется лист из рабочего проекта Р-24 с планом технического подполья. Жилой дом состоит из трех блоков, помещение магазина «Магнит» расположено в третьем блоке в осях 1-2, вход с центрального фасада.

В соответствии с проектом согласно плану подвального помещения видно, что вход в подвал осуществляется со стороны подъездов - в каждый блок дома отдельно. Со стороны центрального фасада и с торца входы в подвальное помещение не предусмотрены.

В помещении подвала третьего блока все комнаты имеют сообщения через дверные проемы, в том числе и с комнатами, расположенными под встроенно-пристроенным помещением в осях 1-2. Проемы и лестницы для сообщения первого и подвального этажа проектом не были предусмотрены.

Однако в техническом паспорте дома №2 по ул. 10 Пятилетки на поэтажном плане подвала, составленном на основании съемки, произведенной в январе 1994 года, указана лестница на первый этаж здания, а дверные проемы отсутствуют (л.д. 72 Том 1).

На поэтажном плане первого этажа указанная лестница в помещение подвального этажа отсутствует, однако есть лестница справа от помещения №6, а помещение №5 разделено на две части, вероятнее всего из-за различия высоты пола относительно отметки земли.

Высота помещений в техническом плане не указана, однако в материалах есть пояснения главного инженера АО «Чувашгражданпроект» (л.д. 32 Том 2), где он поясняет, что разгрузочное помещение было запроектировано на 1-ом этаже на отметке – 0,8 м. Таким образом, отметка пола относительно отметки земли в помещении разгрузочной была разной.

Как указано экспертами АНО "Негосударственный экспертный центр", следовательно, наиболее вероятно, что первый собственник помещения, расположенного на первом и подвальном этаже в третьем блоке жилого дома, произвел перепланировку и внес изменения в конструкции встроенно-пристроенного помещения дома, присоединив часть подвального помещения к наземному этажу путем установки лестницы из помещения разгрузочной в подвал, и заложил дверные проемы в подвальном помещении, чтобы ограничить доступ к своему помещению.

По сведениям, имеющихся в материалах дела, заказчиком жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными магазинами на первом этаже «Живая природа», «Семена», «Медтехника и помещениями для работы с детьми, являлось Чебоксарское производственное объединение «Химпром» (л.д. 120 Том 1). Сведения об изменениях в проектном решении либо разрешения на реконструкцию в материалах дела отсутствуют.

Как следует из документов, предоставленных Управлением Росреестра по Чувашской Республике, 31.03.1998 ЗАО «Агрокомцентр» по договору купли-продажи купило у ООО «Латония» встроенно-пристроенное помещение на 1-ом этаже дома, кирпичное, полезной площадью 463,3 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...> (л.д.137 Том 1).

04.08.2003 ООО «Агрокомцентр» выдано свидетельство на право собственности 21 АЖ 088386 на нежилое помещение: назначение торговое, лошадью 472,7 кв.м., в том числе: подвал- помещение 1,2; 1 этаж - помещение 1-17.

07.10.2011 между ООО «Агрокомцентр» (арендодатель) и ЗАО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № ЧбФ/518/11, согласно которому ООО «Агрокомцентр» предоставляет ЗАО «Тандер» в аренду нежилые помещения №№ 1-17, общей площадью 368 кв.м., в том числе торговая площадь – 270 кв.м., расположенные на первом этаже встроено-пристроенного помещения в девятиэтажном кирпичном жилом доме (лит.А1), находящемся по адресу: 

<

...>, для организации розничной торговли смешанными группами товаров (л.д. 153-155 Том1).

23.08.2012 ООО «Агрокомцентр» продает нежилое помещение площадью 427,7 кв.м. ООО «Енисей» (назначение торговое, площадью 472,7 кв.м., в том числе: подвал - помещение 1,2; 1 этаж - помещение 1-17) (л.д. 170-171 Том 1).

12.10.2012 ООО «Енисей» продает ООО «ТРАНС-БАЛТ» нежилое помещение общей площадью 367,6 кв.м., назначение торговое, 1 этаж, номер помещения №99, номера на поэтажном плане 1-17, расположенное в многоквартирном жилом доме литера А1, а2, находящемся по адресу: 

<

...>, по договору купли-продажи №Ч6Ф/590/12 (л.д. 102 Том 1).

22.11.2012 ООО «ТРАНС-БАЛТ» по договору купли-продажи №Ч6Ф/686/12 продает ЗАО «Тандер» вышеуказанное помещение (л.д. 113 Том 1).

20.11.2012 ООО «Енисей» продает помещение с условным номером №98, расположенное в подвале, площадью 105,1 кв.м., ООО «Маяк» по договору купли-продажи №4 (л.д. 91 Том 1).

Таким образом, единый объект недвижимости, ранее имевший условный номер №95, был разделен и продан частями.

В настоящее время организации ООО «Агрокомцентр» (ИНН 

<

***>) и ООО «Енисей» (ИНН 

<

***>) не существуют: в отношении ООО «Енисей» 08.02.2016 в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 с.21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ; в отношении ООО «Агрокомцентр» 23.01.2017 в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Таким образом, ООО «Маяк» является собственником помещения №98, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома №2 по ул. 10 Пятилетки г. Новочебоксарск, под магазином «Магнит», на основании свидетельства о государственной регистрации права 21 АД 667383 от 11.12.2012.

Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте инв.№1211/0098, составленном по состоянию на 20.08.2012, общая площадь нежилого помещения составляет 105,1 кв.м., вход в помещение на поэтажном плане обозначен через дверной проем во внутренней стене с торцевой части здания помещения. Назначение объекта недвижимости: нежилое (не определено).

Помещение с условным номером №99, расположенное на первом этаже, над подвальным помещением №98, принадлежит на праве собственности АО «Тандер» на основании свидетельства о государственной регистрации права 21 АД № 667651 от 12.12.2012.

Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте ннв.№1211/0099, составленном по состоянию на 25.05.2006, общая площадь нежилого помещения составляет 367,6 кв.м. Назначение объекта недвижимости: нежилое (торговли и общественного питания). Планировка и площадь помещения в кадастровом паспорте от 20.08.2012 осталась неизменной.

При проведении судебной экспертизы экспертами АНО "Негосударственный экспертный центр" 08.11.2018 был произведен натурный осмотр объектов исследования - помещения разгрузочной магазина «Магнит» и подвального помещения под третьим блоком жилого многоэтажного дома по адресу: 

<

...>.

Осмотром установлено, что в помещении №5 «разгрузочная» магазина «Магнит» произведена перепланировка: 1) ширина дверного проема уменьшена и составляет 1,5 м.; 2) рядом с помещениями №4 и №6 установлены перегородки, таким образом, устроены дополнительные комнаты; 3) изменился уровень пола.

Снаружи к стене дома пристроена крытая площадка для разгрузки товара, пол площадки расположен на высоте 0,8 от земли, таким образом, отметка пола площадки и пола в разгрузочной находится на планировочной отметке земли 0,80.

На расстоянии 4,95 м от входной двери с торца здания на полу уложен лист металла размером 1,0м. х 1,0м. Осмотром установлено, что лист к полу не закреплен, следовательно, его возможно поднять с помощью инструмента, без повреждения покрытия пола.

При вскрытии металлического листа установлено, что в полу имеется проем для сообщения с подвалом, проем выполнен в плите перекрытия и обрамлен металлическим уголком, размеры проема в чистоте составляют 0,81м. х 0,81м.

С четырех сторон проем ограничен перегородками из кирпича, таким образом, что вход в подвальное помещение представляет собой подобие «колодца». Прямо по ходу движения, под торговый зал магазина, в перегородке устроен дверной проем, обрамление которого выполнено из металла, перемычка отсутствует.

Глубина от уровня пола помещения разгрузочной до площадки лестницы в подвале, составляет 1,4м., пути спуска отсутствуют, далее уложены ступени в количестве 8 штук, лестница в помещение расположена с торца здания, что соответствует указанному положению лестницы на технических планах помещения. Следовательно, вход в помещение подвала был устроен в первой части помещения разгрузочной, в тот момент, когда оба помещения №98 и №99 принадлежали одному собственнику. По внешним признакам (отсутствие путей спуска до лестничной площадки подвала, наличие мусора на ступенях, наличие паутины) очевидно, что данным входом в подвал никто не пользуется.

Таким образом, в подвале жилого дома складские помещения не проектировались, объединение части подвального помещения находящегося под встроенно-пристроенным помещением в третьем блоке дома выполнено одним из первых собственников.

Экспертами АНО "Негосударственный экспертный центр" также был осмотрен подвальный этаж третьего блока жилого дома. Установлено, что вход в подвал находится со стороны двора, двери подвала заперты на замок. Для спуска в подвал установлена металлическая лестница. Подвал представляет собой подземный, невентилируемый (оконные блоки отсутствуют, принудительная вентиляция отсутствует) этаж, полы земляные. В подвале расположены общедомовые инженерные сети: отопление, водопровод, канализация, а также тепловой узел, при этом трубы располагаются не только под потолком, а также вдоль стен на высоте от 1,0м., а также на полу.

Осмотром установлено, что дверной проем в помещение №98 из помещения справа от теплового узла (по ходу движения) и из помещения, расположенного слева от теплового узла, заложены кирпичом. Над дверными проемами уложены перемычки, что свидетельствует о том, что дверные проемы изначально были выполнены согласно проекту, а заложены позднее.

Через стену, в помещение №98 проложены трубы, одна труба водоснабжения в изоляции, две пластиковые трубы.

С учетом изложенного, при проведении судебной экспертизы экспертами АНО "Негосударственный экспертный центр" установлено, что: 1) Подвал является техническим этажом, предназначенным для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем, с ограниченным доступом, разрешенным специалистам служб эксплуатации; 2) При проектировании и строительстве дома подвальный этаж не имел сообщения с первым этажом жилого дома; 3) Входы в помещение №98 в подвальном помещении отсутствуют, дверные проемы, предусмотренные проектом, заложены кирпичом.

Экспертами АНО "Негосударственный экспертный центр" сделан вывод о том, что в настоящий момент, помещение №98 фактически представляет собой замкнутое пространство в виде герметичного короба - без оконных и дверных проемов, с единственным доступом для прохода - проема в полу разгрузочной (помещение №5) магазина «Магнит», размером 0,81м. х 0,81м., который по своей сути является технологическим проемом - для спуска в подвал в целях обслуживания общедомовых инженерных сетей жилого дома.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что в данном случае со стороны ООО "Маяк" имеет место заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), поскольку фактической целью ООО "Маяк" является не использование помещения № 98, право собственности на которое зарегистрировано за ООО "Маяк", а создание АО «Тандер» крайне обременительных условий, препятствующих осуществлению деятельности магазина «Магнит», с целью вынудить ответчика выкупить у истца данное помещение, о чем дополнительно свидетельствуют следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, фактически в настоящее время спорное помещение кем-либо не используется. В деле отсутствуют доказательства того, что указанное помещение ранее кем-либо использовалось в хозяйственной деятельности, в том числе, в качестве складского помещения. Экспертами АНО "Негосударственный экспертный центр" в ходе проведения судебной экспертизы установлено, что в настоящий момент помещение №98 фактически представляет собой замкнутое пространство в виде герметичного короба - без оконных и дверных проемов, с единственным доступом для прохода - проема в полу разгрузочной (помещение №5) магазина «Магнит», размером 0,81м. х 0,81м., который по своей сути является технологическим проемом - для спуска в подвал в целях обслуживания общедомовых инженерных сетей жилого дома.

Требуемый истцом ООО "Маяк" способ обеспечения прохода (установления сервитута) нарушает требования пожарной безопасности, требования санитарных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью людей, имуществу ответчика АО «Тандер» и третьих лиц - жителей многоквартирного дома.

Согласно экспертному заключению, составленному экспертами АНО "Негосударственный экспертный центр", избранный ООО "Маяк" способ установления сервитута и организации прохода в помещение №98 подполья будет нарушать требования пожарной безопасности и требования санитарных норм и правил. Аналогичная позиция изложена в письмах Управления Роспотребнадзора по Чувашской Республике от 30.05.2018 №940 и ОНД по г. Новочебоксарску ГУ МЧС России по Чувашской Республике от 25.09.2018 № 384-2-4-22 (л.д. 30, 177 Том 2).

Эксплуатация помещений истца и ответчика при наличии указанных нарушений требований пожарной безопасности создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу истца, ответчика и третьих лиц и может послужить основанием для приостановления или прекращения деятельности по эксплуатации помещений в соответствии со ст. 1065 ГК РФ.

Кроме того, организация входа/выхода третьих лиц через помещение разгрузочной также приведет к нарушению требований санитарно-эпидемиологического законодательства в частности п. 5.2 СП 2.3.6.1066-1 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов», который запрещает наличие встречных потоков продовольственных товаров и персонала и посетителей, что может повлечь привлечение АО «Тандер» к административной ответственности, предусмотренной ст. 6.4 КоАП РФ, которая в качестве санкции предусматривает возможность административного приостановления деятельности на срок до 90 дней.

В связи с изложенным, в случае удовлетворения иска установление сервитута будет крайне обременительным для ответчика, повлечет невозможность осуществления ответчиком деятельности магазина без нарушения требований действующего законодательства, приведет к негативным последствиям для ответчика и неопределенного круга лиц.

По смыслу действующего законодательства, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен устанавливаться наименее обременительным для ответчика способом и не должен влечь невозможность осуществления ответчиком его основной деятельности.

Данные обстоятельства сами по себе свидетельствуют о необоснованности заявленных истцом требований и являются основанием для отказа в удовлетворении иска ООО «Маяк».

Кроме того, суд считает обоснованными доводы ответчика о том, что приобретая спорное помещение, истец изначально знал о вышеперечисленных особенностях спорного помещения, и том, что данное помещение фактически невозможно использовать в хозяйственной деятельности и к нему отсутствует свободный доступ. Отсутствие выхода не является скрытым недостатком и могло быть обнаружено при обычном осмотре.

О фактической осведомленности истца свидетельствует также аффилированность прежних собственников помещения и истца ООО "Маяк".

Как обоснованно указывает АО «Тандер», подтверждается материалами дела и не опровергается истцом ООО "Маяк", передача имущества осуществлена между организациями, входящими в одну группу, конечными бенефициарами которой являются члены семьи учредителя, акционера и бывшего руководителя ООО «Агрокомцентр» ФИО6: ФИО7 (в настоящее время единственный участник ООО «Маяк»), ФИО8 (коммерческий директор ООО «Маяк»), ФИО9 (в настоящее время единоличный исполнительный орган ООО «Маяк»), а также ФИО10 (единоличный исполнительный орган ООО «Енисей» и участник ООО «Енисей» с долей участия 50%, участник ООО «Маяк» с долей участия 81% и 100%). При этом, ЗАО «Агрокомцентр» также являлось участником ООО «Маяк» с долей участия 19%, по инициативе генерального директора ЗАО «Агрокомцентр» был назначен директор ООО «Маяк» ФИО11, который подписывал договоры купли-продажи с ООО «Енисей» и участвовал совместно с ФИО10 в одобрении указанных сделки по приобретению спорного помещения (протокол внеочередного общего собрания ООО «Маяк» №11 от 20.11.2012 – л.д. 94 Том 1). ФИО10 являлся афиллированным лицом ООО «Енисей» (доля участия в уставном капитале 50% - л.д. 105 Том 1) и ООО «Маяк» (доля участия на дату заключения договора купли продажи спорного помещения 81% - л.д. 94 Том 1). При этом сделка между ООО «Енисей» и ООО «Маяк» по приобретению спорного помещения являлась сделкой с заинтересованностью и была одобрена участниками ООО «Маяк» - ФИО10 и ЗАО «Агрокомцентр» (л.д. 94 Том 1).

Как обоснованно указывает ответчик, о недобросовестности истца также свидетельствует тот факт, что сделки по продаже совершены в короткий промежуток времени, содержат условия по значительной отсрочке оплаты за спорные помещения до 01.04.2013, а также отсутствие документов, подтверждающих сам факт оплаты за спорное помещение №98 по договорам купли-продажи между ЗАО «Агрокомцентр» и ООО «Енисей», между ООО «Енисей и ООО «Маяк».

В пункте 3.1 договора купли-продажи недвижимости № 4 от 20.11.2012 указана цена продажи имущества 2230000 руб. В ходе рассмотрения дела истцу ООО «Маяк» неоднократно предлагалось представить доказательства того, что ООО «Маяк» произвело оплату за приобретенное нежилое помещение, однако таких доказательств суду не представлено. Таким образом, суд исходит из того, что такой оплаты фактически не было произведено.

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, ООО «Маяк» спорным помещением № 98 никогда не пользовалось, доступа к нему не имело и фактического владения не осуществляло, в том числе, и в момент заключения договора купли-продажи. Фактическая передача истцу ООО «Маяк» спорного помещения прежним собственником ООО «Енисей» не осуществлялась, акт приема-передачи не составлялся. В пункте 4.1 договора купли-продажи недвижимости № 4 от 20.11.2012 указано, что объект недвижимости передается продавцом покупателю без акта приема-передачи.

В ходе рассмотрения дела представитель истца подтвердил, что на момент приобретения истцом нежилого помещения №98, доступ в указанное помещение обеспечивался через помещение №5 (разгрузочная магазина) нежилого помещения №99, принадлежащего ответчику. В полу указанного помещения № 5 имелся проем, ведущий вниз в помещение ответчика.

Несмотря на указанные особенности спорного помещения и очевидность того, что данное помещение фактически невозможно использовать в хозяйственной деятельности и к нему отсутствует свободный доступ, истец заключил договор купли-продажи в отношении указанного помещения.

В ходе рассмотрения дела истцу неоднократно предлагалось обосновать, с какой целью истец приобрел такое помещение, однако какого-либо убедительного и внятного обоснования истец суду не представил, пояснив лишь, что истец приобрел данное помещение для возможной перепродажи или для возможного использования под склад.

Самому истцу отсутствие доступа к спорному помещению не помешало заключить договор купли-продажи. Для чего истцу нужен доступ к спорному помещению в настоящее время в случае желания его перепродать, истец надлежащим образом не обосновал.

При этом является очевидным, что спорное помещение фактически невозможно использовать под склад без нарушения требований закона, а также является очевидной нецелесообразность использования подобного помещения под склад. По мнению суда, также является очевидным, что подобное помещение не имеет никакой привлекательности для потенциальных покупателей и никто не захочет приобрести подобное помещение. Истец каких-либо доказательств наличия собственной потребности для использования помещения под склад или наличия какой-либо привлекательности спорного помещения для потенциальных покупателей не представил.

С учетом изложенного, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что в данном случае со стороны ООО "Маяк" имеет место заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), поскольку фактической целью ООО "Маяк" является не использование помещения № 98, право собственности на которое зарегистрировано за ООО "Маяк", а искусственное создание для АО «Тандер» крайне обременительных условий, препятствующих осуществлению деятельности магазина «Магнит», с целью вынудить ответчика выкупить у истца данное помещение.

С учетом изложенного, в иске недобросовестному истцу ООО "Маяк" следует отказать в полном объеме (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что истцом ООО "Маяк" избран ненадлежащий способ защиты права

Как следует из уточненного искового заявления, истец просит обязать АО «Тандер» привести помещение №5 нежилого помещения №99 в соответствии с тем состоянием, которое существовало до реконструкции, с восстановлением входа-выхода в нежилое помещение №98; установить сервитут на нежилое помещение №99 для прохода и эксплуатации нежилого помещения №98; обязать АО «Тандер» предоставить свободный доступ в помещение № 5 нежилого помещения №99 для прохода и эксплуатации нежилого помещения №98.

Суд считает обоснованными доводы ответчика АО «Тандер» о том, что избранный истцом способ защиты права, основанный на статьях 274, 277, 304 ГК РФ, является ненадлежащим, поскольку может быть использован только лицом, которое фактически владеет и пользуется имуществом.

Вместе с тем, установлено, что с момента приобретения помещения №98 и до настоящего времени истец фактического владения спорным помещением никогда не осуществлял, доступа к нему не имел.

Расходы на содержание и ремонт общего имущества в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации несет собственник помещения в многоквартирном доме не зависимо от факта владения в силу титула собственности. Таким образом, факт оплаты истцом платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не может подтверждать факт владения помещением.

Как следует из позиции АО «Тандер», спорное помещение фактически является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, в том числе АО «Тандер», и находится в его владении.

Отсутствие владения истцом недвижимой вещью является самостоятельным препятствием для удовлетворения иска об устранении препятствий, не связанных с лишением владения. В таком случае применению подлежат иные предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации способы защиты.

Надлежащим способом защиты для собственника, лишенного владения, в силу положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, является виндикационный иск.

Таким образом, ООО "Маяк", заявляя свои исковые требования, должно было одновременно заявить также и требование на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Остальные исковые требования могут быть удовлетворены только при одновременном удовлетворении виндикационного иска.

Однако истец такое требование не заявил и считает, что не должен его заявлять. В то же время заявленные истцом требования не могут восполнить отсутствующее у него право владения и подменить собой виндикационный иск, иное противоречило бы нормам действующего законодательства, следовательно, ООО "Маяк" избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Более того, такое требование и не могло бы быть удовлетворено, поскольку ООО "Маяк" пропустило срок исковой давности для предъявления виндикационного иска, о применении которой заявлено ответчиком АО «Тандер».

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Однако истец лишен владения спорным имуществом, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения подлежит применению общий срок исковой давности, который в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации равен трем годам.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Срок исковой давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения.

О необходимости организации доступа через помещение №5 ответчика истец знал изначально при приобретении помещения №98, то есть в ноябре 2012 года. Таким образом, на дату подачи иска срок исковой давности истек.

Ввиду изложенного, исковые требования ООО «Маяк» к АО «Тандер» удовлетворению не подлежат, в том числе, и по причине избрания истцом ненадлежащего способа защиты права и пропуска срока исковой давности.

В отношении требования истца об обязании АО «Тандер» привести помещение №5 нежилого помещения №99 в соответствии с тем состоянием, которое существовало до реконструкции, а именно по техническому паспорту на нежилое помещение №99 от 2006 года, с восстановлением входа-выхода в нежилое помещение №98, суд считает необходимым дополнительно указать на обоснованность доводов ответчика о том, что ремонтно-строительные работы на объекте (помещении №99) были произведены ответчиком с согласия ЗАО «Агрокомцентр» (арендодателя), что подтверждается дополнительным соглашением от 11.10.2012 к договору аренды, заключенным между ЗАО «Агрокомцентр» и ЗАО «Тандер» (л.д. 68 Том 2), проектом перепланировки нежилого помещения, договором подряда, актами сдачи приемки выполненных работ. В соответствии с договором аренды и актом приема-передачи (л.д. 153-157, 162-163 Том 1) помещение №99 необходимо было привести в состояние пригодное для использования его арендатором (ответчиком) по назначению, в соответствии с требованиями санитарных и противопожарных норм и правил. Проект перепланировки был согласован в администрации г. Новочебоксарска, что подтверждается соответствующим штампом в проекте. Предыдущий собственник помещения ЗАО «Агрокомцентр» знал о том, что вход в помещение №98 отсутствует, своим поведением в период действия договора аренды выражал согласие на сложившийся порядок пользования помещением №99.

Переход права собственности на вещь признается формой сингулярного правопреемства. Таким образом, поскольку никто не может передать прав больше, чем имеет сам, для истца как правопреемника предыдущего собственника действия ЗАО «Агрокомцентр» по одобрению проведенных ремонтно-строительных работ являются обязательными. В настоящее время истец ООО «Маяк» не вправе ссылаться на то, что он не согласен с проведением указанных ремонтно-строительных работ.

Суд также находит обоснованными доводы АО «Тандер» о том, что помещение №98 фактически является общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Помещение №98, принадлежащее на праве собственности ООО «Маяк», располагается в техническом подполье многоквартирного дома № 2 по ул. 10 Пятилетки города Новочебоксарска. ООО «Маяк» доступа в помещение №98 не имеет, спорным помещением не владеет.

Статьей 289 ГК РФ предусмотрено, что собственнику помещения в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование; 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 2 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании, оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума от 23.07.2009 №64).

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В силу пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Суд находит обоснованными доводы АО «Тандер» о том, что к общему имуществу дома должно относиться такое имущество, которое неразрывно связано с системами жизнеобеспечения здания. Согласно экспертному заключению и имеющемуся проекту строительства многоквартирного помещение №98 под многоквартирным домом запроектировано техническое подполье с отдельными входами со двора. При этом связь между помещением №5 разгрузки первого этажа и помещением №98 в виде проема для входа и выхода проектом строительства жилого дома не предусмотрена. Помещение №98 находится на техническом этаже, который является техническим подпольем и не предназначен для размещения складских помещений. В помещении №98 располагаются инженерные коммуникации (трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, отопления и канализации), предназначенные для обслуживания всего жилого дома, т.е. более чем одного помещения.

Более того, в результате размещения в техническом подполье дома складских помещений нарушаются действующие нормы, а именно пункт 4.10 "СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778, в силу которого в подвальном этаже запрещается размещение складов любого назначения, и пункт 23 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390 "О противопожарном режиме", о запрете использовать чердаки, технические этажи, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов.

Многоквартирный жилой дом №2 по ул. 10 Пятилетки г. Новочебоксарска был построен и введен в эксплуатацию в 1992 году. В момент возникновения жилого дома как объекта гражданских прав спорное помещение самостоятельным объектом права не являлось.

С момента постройки дома и по настоящее время все помещения технического подполья жилого дома №2 по ул. 10 Пятилетки, в том числе спорное № 98, являлись и являются вспомогательными и обслуживающими по отношению к остальным помещениям дома.

Таким образом, спорное помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, а конструктивно и функционально представляет неотделимую часть технического подполья дома; в нем имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в жилом доме. Возможность использования спорного помещения в самостоятельных целях отсутствует.

Следовательно, спорное нежилое помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Последующее выделение спорного помещения в самостоятельный объект недвижимости и регистрация на него права индивидуальной собственности не может являться основанием для изменения отношений собственности на общее имущество дома.

Согласно письму БУ «Чуваштехинвентаризация» Минюста Чувашии от 15.05.2019 № 2499, имеются сведения о первой регистрации права собственности на квартиру, расположенную в доме №2 по ул. 10 Пятилетки г. Новочебоксарска на основании договора передачи № 1 от 28.04.1993.

Таким образом, в момент приватизации первого помещения в доме у собственников помещений возникло право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы.

В техническом паспорте дома №2 по ул. 10 Пятилетки на поэтажном плане подвала дверные проемы в спорном помещении отсутствуют. Однако указанный план составлен на основании съемки, произведенной лишь в январе 1994 года. Доказательств того, что до момента приватизации первого помещения в доме подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, не имеется.

Таким образом, в момент возникновения жилого дома как объекта гражданских прав спорное помещение самостоятельным объектом права не являлось. Согласно действовавшему в тот момент законодательству спорное помещение, исходя из его назначения, а также в связи с отсутствием индивидуальной определенности могло относиться только к общему имуществу домовладельцев. 

Последующее проведение неустановленным лицом перепланировки и внесение изменения в конструкции встроенно-пристроенного помещения дома, присоединением части подвального помещения к наземному этажу, в отсутствие сведений о наличии разрешения на реконструкцию, не может являться основанием для изменения отношений собственности на общее имущество дома.

В деле отсутствуют доказательства фактического использования  спорного подвального помещения в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок на момент приватизации первого помещения в доме; отсутствуют доказательства, когда и при каких обстоятельствах подвальное помещение  выбыло из владения жильцов.

С учетом изложенного, вопреки доводам ООО «Маяк» суд считает доказанным факт того, что спорное нежилое помещение №98 является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

В ходе проведения судебной экспертизы экспертами АНО "Негосударственный экспертный центр" установлено, что в подвале жилого дома складские помещения не проектировались; при проектировании и строительстве дома подвальный этаж не имел сообщения с первым этажом жилого дома; объединение части подвального помещения находящегося под встроенно-пристроенным помещением в третьем блоке дома выполнено одним из первых собственников, при этом сведения об изменениях в проектном решении либо разрешения на реконструкцию в материалах дела отсутствуют. Экспертами АНО "Негосударственный экспертный центр" в ходе осмотра подвального этажа третьего блока жилого дома установлено, что подвал представляет собой подземный, невентилируемый (оконные блоки отсутствуют, принудительная вентиляция отсутствует) этаж, полы земляные. В подвале расположены общедомовые инженерные сети: отопление, водопровод, канализация, а также тепловой узел, при этом трубы располагаются не только под потолком, а также вдоль стен на высоте от 1,0м., а также на полу. Через стену, в помещение №98 проложены трубы, одна труба водоснабжения в изоляции, две пластиковые трубы. Экспертами установлено, что подвал является техническим этажом, предназначенным для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем, с ограниченным доступом, разрешенным специалистам служб эксплуатации. Экспертами АНО "Негосударственный экспертный центр" также сделан вывод о том, что в настоящий момент спорное помещение №98 фактически представляет собой замкнутое пространство в виде герметичного короба - без оконных и дверных проемов, с единственным доступом для прохода - проема в полу разгрузочной (помещение №5) магазина «Магнит», размером 0,81м. х 0,81м., который по своей сути является технологическим проемом - для спуска в подвал в целях обслуживания общедомовых инженерных сетей жилого дома.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорное помещение № 98 является общим имуществом многоквартирного дома, не имеет самостоятельного назначения и предназначено только для обслуживания общедомовых инженерных сетей жилого дома.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.03.2013 N 14828/12, от 25.02.2014 N 16030/13 изложена правовая позиция, согласно которой тот факт, что право собственности ответчика на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось. Невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома.

Суд находит обоснованными доводы АО «Тандер» о том, что регистрация права собственности первоначального правообладателя спорного помещения №98 произведена с нарушением требований законодательства, правовые основания для возникновения и последующего перехода права собственности на спорное помещение отсутствовали.

Согласно представленному Управлением Росреестра по Чувашской Республике делу правоустанавливающих документов первоначальная запись о государственной регистрации права собственности на спорное помещение внесена в ЕГРП 04.08.2003 по заявлению ЗАО «Агрокомцентр» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.03.1998. Согласно указанному договору купли-продажи от 31.03.1998 ЗАО «Агрокомцентр» (покупатель) приобрело у ООО «Латония» встроенно-пристроенное помещение на первом этаже дома, кирпичное, полезной площадью 463,3 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...>. Какие-либо иные данные, позволяющие однозначно идентифицировать приобретенное ЗАО «Агрокомцентр» помещение, не указаны, ссылка на документы технического учета (инвентаризации) в договоре отсутствуют. Таким образом, из пункта 1.1 договора купли-продажи от 31.03.1998 следует, что ЗАО «Агрокомцентр» приобретены только помещения первого этажа, а не помещения техподполья. Более того, согласно проекту строительства жилого дома размещение складских помещений в составе технического подполья жилого дома не планировалось. Также не планировалось строительство вспомогательных помещений в техническом подполье для торговых помещений проектируемых на первом этаже жилого дома.

Таким образом, материалами дела не подтверждается наличие правовых оснований для государственной регистрации права собственности ЗАО «Агрокомцентр» на помещение, расположенное в техническом подполье (подвале), также как и для последующего перехода права к ООО «Енисей» и ООО «Маяк».

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд считает встречный иск АО «Тандер» к ООО "Маяк" о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома по адресу: 

<

...> на нежилое помещение №98 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доводы ООО "Маяк" о ненадлежащем способе защиты со стороны АО «Тандер» и о необходимости предъявления виндикационного иска, суд признает несостоятельными.

АО «Тандер» будучи собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, является также участником общей долевой собственности на общее имущество. Как следует из позиции АО «Тандер», спорное помещение фактически является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, в том числе АО «Тандер», и находится в их владении, в том числе в лице АО «Тандер».

ООО "Маяк" спорным помещением фактически не владеет, поэтому в данном случае отсутствуют основания для предъявления АО "Тандер" виндикационного иска.

С учетом изложенного, АО "Тандер" как одним из собственников помещений многоквартирного дома, считающим спорное помещение общим имуществом, избран надлежащий способ защиты.

Доводы ООО "Маяк" о пропуске срока исковой давности по встречному иску также подлежат отклонению, поскольку в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Кодекса). В данном случае встречное исковое заявление АО "Тандер" по сути аналогично требованию, предусмотренному статьей 304 ГК РФ.

В пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, о наличии обременения или ограничения права (абзац первый пункта 5 статьи 8.1 ГК РФ, статья 13 ГПК РФ, статья 16 АПК РФ). При рассмотрении спора о праве на имущество, зарегистрированном в государственном реестре, к участию в деле в качестве ответчика должно быть привлечено лицо, за которым зарегистрировано право на это имущество. В резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.

С учетом указанных разъяснений в резолютивной части решения суда следует указать на отсутствие права собственности ООО "Маяк" на спорное помещение.

Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о необоснованности первоначальных исковых требований, в удовлетворении иска ООО "Маяк" следует отказать. Соответственно, встречное исковое заявление АО "Тандер" подлежит удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине по первоначальному и по встречному искам, а также расходы на оплату судебной экспертизы суд относит на ООО "Маяк" по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

в иске общества с ограниченной ответственностью "Маяк" отказать.

Встречное исковое заявление акционерного общества "Тандер" удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений в доме № 2 по ул. 10 Пятилетки г. Новочебоксарск на объект недвижимого имущества - нежилое помещение №98, площадью 105,1 кв.м., этаж подвал, адрес объекта: 

<

...>.

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "Маяк" на объект недвижимого имущества - нежилое помещение №98, площадью 105,1 кв.м., этаж подвал, адрес объекта: 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Маяк" в пользу акционерного общества "Тандер" 96000 (Девяносто шесть тысяч) руб. расходов на оплату экспертизы, 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЕ.В. Васильев