﻿/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-142747/2018

02 июня 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  26 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 июня 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей  Изотовой С.В., Лебедева Г.В.

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Нетрусовой Е.А.,

при участии:  

от истца: представителя Волкова А.М. (доверенность от 01.12.2019),  

от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга: представителя  Кутузова И.В. (доверенность от 30.12.2019), 

от ГУП ГУИОН: представителя Фановой А.О. (доверенность от 09.01.2020),  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2019 по делу № А56-142747/2018, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Саприга и К», место нахождения: 197046, Санкт-Петербург, ул. Куйбышева, д. 28, лит. К, пом. 1-Н, ОГРН 1037828028886, ИНН 7813111800 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), и акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения 1-Н площадью 171,7 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003010:2985, расположенного на цокольном этаже в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Куйбышева, д. 28, лит. К, в части его рыночной стоимости. В частности, истец просил установить выкупную цену помещения в договоре в размере 20 400 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено санкт-петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 1067847547151,         ИНН 7840335245 (далее – ГУП ГУИОН).

Решением от 10.12.2019 (с учетом дополнительного решения от 23.12.2019) заявленные к Комитету требования удовлетворены, преддоговорный, касающийся разногласий урегулирован, а в удовлетворении иска к Фонду отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, Комитет обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил отменить обжалуемое решение и назначить по делу повторную судебную экспертизу в целях определения рыночной стоимости спорного помещения с последующим принятием нового судебного акта.

Как указывает податель жалобы, Общество, обращаясь в суд первой инстанции с настоящим иском, не ссылалось на недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости спорного имущества, составленного ГУП ГУИОН; суд первой инстанции не оценил последний на предмет его достоверности/недостоверности, а принял во внимание только экспертное заключение, подготовленное по результатам проведенной судебной экспертизы; по мнению подателя жалобы, названное заключение является во многом необоснованным и противоречивым; суд первой инстанции не принял во внимание изложенные ГУП ГУИОН после проведения экспертизы замечания относительно многочисленных нарушений, допущенных экспертом в области оценочной деятельности, которые привели к занижению и недостоверности итогового результата; так, эксперт использовал несопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги, сведения о которых не соответствуют действительности, делая выводы о состоянии рынка недвижимости, эксперт использовал прогнозные сведения о динамике стоимости права собственности и арендных ставок на встроенные торговые помещения, представленная им по данному вопросу в заключении информация не находит своего подтверждения исходя из тех тенденций, которые имели место на рынке в период с 2016 по 2018 годы и некоторые другие нарушения (опечатки), в том числе в области правильного применения корректировок; следовательно, по мнению подателя жалобы, экспертное заключение, которое было положено в основу решения суда первой инстанции, не может быть использовано в качестве доказательства по настоящему делу, а значит, имеется потребность в проведении повторной экспертизы по спорному вопросу.

В отзыве на апелляционную жалобу ГУП ГУИОН поддержал изложенные в ней требования. 

В судебном заседании представители Комитета и ГУП ГУИОН поддержали доводы, изложенные в жалобе, а также обратились с ходатайством о проведении повторной экспертизы по основаниям, изложенным в отзыве ГУП ГУИОН. Представитель истца просил в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказать. Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для его удовлетворения, поскольку изложенные ГУП ГУИОН обстоятельства не свидетельствуют о недостоверности экспертизы или противоречивости выводов эксперта; претензии, высказываемые к объектам-аналогам (их характеристикам), документально не подтверждены; объекты аналоги, которые, по мнению представителя Комитета, нельзя признать сходными объекту оценки, использованы ГУП ГУИОН в своем отчете; оснований считать невозможным к использованию примененную экспертом величину скидки на торг у суда апелляционной инстанции также не имеется.     

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, в связи с изданием Комитетом распоряжения от 02.08.2018 № 1546-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Куйбышева, д. 28, лит. К, пом. 1-Н», согласно которому нежилое помещение площадью 171,7 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003010:2985, являющееся ранее арендуемым по договору от 28.10.2005 № 15-А006554 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2015 № 2) государственным имуществом казны Санкт-Петербурга, подлежит продаже его арендатору – Обществу по преимущественному праву приобретения по цене в 29 500 000 руб., которая определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 09.07.2018 № 31-8-0135(043)-2018, выполненным ГУП ГУИОН, Фонд направил Обществу проект договора купли-продажи спорного имущества, в пункте 2.1 которого установлена указанная цена продажи.

Не согласившись с содержанием данного пункта, Общество подписало договор с протоколом разногласий от 30.08.2018, в котором предложило изменить его в указанной части вместе с приложением № 1 «График платежей», являющимся неотъемлемой частью этого договора, и установить выкупную цену в размере 18 900 000 руб. 

Так как Фонд, получив данные документы, в письме от 05.09.2018 № 6871/19 сообщил Обществу об отсутствии у него полномочий на изменение условий приватизации спорного объекта недвижимости, последнее, полагая, что цена продажи объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, со ссылкой на то, что согласие с Фондом по поводу пункта 2.1 договора так и не было достигнуто впоследствии, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, заявив в целях подтверждения своих доводов ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы для определения реальной рыночной стоимости приватизируемого им помещения, которое было удовлетворено.

Проведение испрашиваемой оценочной экспертизы было поручено эксперту ООО «Региональное управление оценки» Васильченко Алексею Владимировичу. Согласно представленному экспертному заключению от 24.07.2019 № 07/05/19-1 рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на май 2018 года, когда Общество обратилось с заявлением о приватизации объекта, составляет 20 400 000 руб. Поскольку ГУП ГУИОН и Комитет не согласились с выводами эксперта, последний был вызван в судебное заседание для дачи пояснений относительно полученных им результатов экспертизы.

Суд первой инстанции, изучив представленные в материалы дела доказательства, удовлетворил требования Общества, урегулировав возникшие с Комитетом в ходе заключения договора купли-продажи помещения разногласия путем установления в качестве его выкупной стоимости указанной в экспертном заключении цены.

Апелляционный суд, ознакомившись с материалами дела, не находит оснований для отмены решения ввиду следующего.

Заявляя о недостоверности положенного в основу судебного акта экспертного заключения, Комитет сослался в своей жалобе на те же самые обстоятельства, о которых заявлялось ГУП ГУИОН в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции. Так, по мнению ответчика, объекты-аналоги, отобранные для определения рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода, являются несопоставимыми со спорным помещением, поскольку процент корректировок по ценообразующим факторам находится в диапазоне от 50 до 60. 

Материалами дела подтверждается, что из таблицы 2.12 «Краткое описание объектов исследования и объектов сравнения», приведенной в экспертном заключении, видно, что эксперт подобрал 5 объектов-аналогов, в том числе находящиеся в Петроградском р-не Санкт-Петербурга по следующим адресам: Кронверский пр., д. 63 (с площадью 90 кв. м) и ул. Куйбышева, д. 33 (с площадью 250 кв. м). Между тем эти же помещения с указанными характеристиками использовались в качестве объектов-аналогов в отчете ГУП ГУИОН от 09.07.2018. Таким образом, оснований считать сделанную экспертом подборку объектов-аналогов необоснованной у апелляционного суда не имеется.

Помимо этого Комитет также полагает, что эксперт использовал неправильные данные об объектах-аналогах в ходе определения рыночной стоимости спорного помещения тем же методом (с использованием сравнительного подхода), в частности, помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Кронверский пр., д. 63, в действительности занимает не 90 кв. м, а только 88,3 кв. м, а помещение, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Куйбышева, д. 33, – не 250 кв. м, а лишь 249,5 кв. м. Вместе с тем аналогичные содержащимся в экспертном заключении характеристики были указаны в отношении названных объектов-аналогов в отчете ГУП ГУИОН, что также свидетельствует о несостоятельности доводов Комитета в указанной части. Более того, как указал эксперт в ходе ответов на вопросы по поводу его заключения, приведенное им описание отобранного для сравнения имущества бралось из объявлений об их продаже.

Что касается остальных доводов Комитета, то, как правильно указал суд первой инстанции, в ходе судебного заседания 03.12.2019 экспертом были даны исчерпывающие пояснения на аналогичные им замечания ГУП ГУИОН по поводу заключения. В частности, эксперт указал, что при отборе объектов-аналогов он использовал все доступные ему возможности для получения информации о них, а некоторые из выявленных ГУП ГУИОН недостатки не повлияют существенным образом на конечный результат исследования, так как не выходят за пределы допустимой погрешности. Также эксперт отметил, что в основной сегмент рынка, в отношении, которого имеется достаточно информации в открытых с точки зрения их доступности для изучения источниках, составляют в большинстве своем офисная и торговая недвижимости, тогда как в отношении встроенных помещений информации не так много, тем более в ситуации, когда исследование проводится на ретроспективную дату. Изложенное не опровергнуто Комитетом ни в его апелляционной жалобе, ни в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции.

Поскольку суд первой инстанции исследовал все имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе касающиеся характеристик оцениваемого помещения, ГУП ГУИОН в своем отзыве указывает, что при надлежащей корректировке рыночная стоимость помещения в среднем увеличилась бы не более чем на 3,5 % от определенной экспертом, правовых оснований для установления иной стоимости выкупаемого объекта у суда апелляционной инстанции не имеется.  

С учетом изложенного решение не подлежит отмене по доводам жалобы, поскольку ответчик и поддержавшее его позицию третье лицо не представили убедительных и достаточных доказательств, свидетельствующих о недостоверности экспертного заключения. 

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2019 по делу № А56-142747/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

                       С.В. Изотова

                    Г.В. Лебедев