АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2323/2020

15 июля 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей С.И. Гребенщикова, М.Ю. Бурловой-Ульяновой

при участии:

от межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области:

- ФИО1, представитель по доверенности от 27.02.2020 № 11юр/17;

- ФИО2, представитель по доверенности от 10.02.2020                        № 7юр/12.946.1-08. 

от индивидуального предпринимателя ФИО3:

- ФИО4, представитель по доверенности от 19.09.2019                                 № 27АА1481262.                                         

от индивидуального предпринимателя ФИО5:

-  ФИО4, представитель по доверенности от 29.06.2020                                  № 27АА1581403.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

на решение от 09.01.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020

по делу № А73-10543/2019 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП 308272106500020, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3                                          (ОГРНИП 304272136600056, ИНН 

<

***>)

о признании договора купли-продажи от 02.02.2018 № 1 недействительным, применении последствий недействительности сделки   

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее – МТУ Росимущества                                   в Хабаровском крае и ЕАО, территориальное управление) обратилось                      в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ФИО3), индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – ФИО5) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 02.02.2018 № 1, применении последствий недействительности сделки в виде возврата цены земельного участка                         с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, площадью 988 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере                  2 227 584,32 руб., в том числе ФИО3 в размере 1 485 056,22 руб., ФИО5 в размере 745 528,11 руб. (с учетом принятого в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнения исковых требований).

Решением от 09.01.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020, в иске отказано.

В кассационной жалобе МТУ Росимущества в Хабаровском крае                     и ЕАО просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает, что реконструкция объекта проведена до заключения спорного договора купли-продажи. Обращает внимание на дело № А73-20476/2018, по которому предпринимателями заявлено требование о признании права собственности на объект площадью 1 233,1 кв.м.

В отзывах на кассационную жалобу ФИО3, ФИО5 приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее, дав суду пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. 

Как следует из материалов дела, 02.02.2018 между МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО (продавец) и индивидуальными предпринимателями ФИО3 и ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи № 1, по условиям которого покупатели приобрели в долевую собственность земельный участок площадью 988 кв.м      с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, расположенный по адресу:                     

<

...>, находящийся в собственности Российской Федерации и имеющий разрешенное использование – административное здание.

В границах земельного участка расположен объект недвижимости – нежилое здание площадью 288,5 кв.м, право общей долевой собственности на которое зарегистрировано за ФИО5 (1/3 доля), ФИО3 (2/3 доли).

Согласно пункту 2.1 договора стоимость выкупаемого земельного участка составила 2 227 584,32 руб. (доля ФИО5 – 742 528,11 руб., доля ФИО3 – 1 485 056,22 руб.).

В рамках дела № А73-4205/2018 Арбитражного суда Хабаровского края предпринимателями оспорен расчет цены земельного участка, приведенный в договоре купли-продажи № 1 (2 227 584,32 руб.). По расчету истцов цена за выкупаемый земельный участок должна составлять 55 689,60 руб. (2,5% от его кадастровой стоимости). Суды, отказывая в применении льготной цены при продаже земельного участка, исходили из того, что заявление о выкупе земельного участка, сформированного для использования принадлежащего заявителям на праве долевой собственности объекта недвижимости, было подано после 01.07.2012. В ходе судебного разбирательства судами выявлено, что параметры объекта недвижимости, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, изменены; фактически на земельном участке находится 4-х этажное здание (включительно с мансардным этажом) площадью 1 171,6 кв.м, возведенное в результате реконструкции одноэтажного здания площадью 288,3 кв.м. Судебные инстанции признали, что указанный объект в силу положений статьи 222 ГК РФ обладает признаками самовольной постройки. 

Данные обстоятельства, а именно нахождение в границах земельного участка иного объекта, имеющего признаки самовольной постройки, послужили основанием для направления территориальным управлением                  в адрес предпринимателей уведомления от 21.12.2018 № 11241.1-08 с указанием на недействительность сделки – договора купли-продажи земельного участка и требованием о возврате экземпляра договора купли-продажи от 02.02.2018 № 1.

Предприниматели, расценив данное уведомление и действие территориального управления по возврату выплаченной предпринимателями стоимости за земельный участок как отказ продавца от договора купли-продажи, оспорили его в судебном порядке.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А73-504/2019 Арбитражного суда Хабаровского края решение об отказе от договора купли-продажи от 02.02.2018 № 1, выраженное в уведомлении от 21.12.2018 № 11241.1-08, действия продавца по возврату покупателям оплаты выкупной стоимости за земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030412:2200,  признаны незаконными. Суд обязал продавца исполнить договор купли-продажи от 02.02.2018 № 1, принять оплату по договору и произвести действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на вышеназванный земельный участок.

Территориальное управление, полагая, что договор купли-продажи от 02.02.2018 № 1 является недействительным (ничтожным), поскольку в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, являющегося предметом договора купли-продажи, находится объект самовольной постройки и,  ссылаясь на недобросовестное поведение покупателей (статья 10 ГК РФ), обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

В обоснование ничтожности сделки, как связанной с злоупотреблением правом, территориальное управление привело следующие мотивы: на момент заключения спорного договора купли-продажи предпринимателями представлена недостоверная информация в отношении объекта недвижимости, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, подлежащего выкупу; фактически в границах земельного участка находился объект недвижимости ориентировочной площадью 1 171,6 кв.м, по техническим характеристикам значительно отличающийся от объекта площадью 288,3 кв.м, право собственности предпринимателей на который подтверждено свидетельствами                                о государственной регистрации права. При этом истец сослался на факты, имеющие преюдициальное значение, установленные по делам № А73-4205/2018, № А73-504/2019 Арбитражного суда Хабаровского края.

Согласно пунктам 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ничтожная сделка является недействительной с момента ее заключения (абзац 2 пункта 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее - Постановление № 25).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки, независимо от применения последствий ее недействительности, может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной; недоказанность истцом наличия охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной (ничтожной) является основанием для отказа судом в удовлетворении иска.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

Земельный участок площадью с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, являющийся предметом договора купли-продажи № 1, сформирован для эксплуатации производственного здания площадью 288,3 кв.м и поставлен на кадастровый учет 29.09.2017.  

Ранее указанное здание находилось в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:000000:0385, право собственности на который было зарегистрировано за Российской Федерацией (свидетельство о государственной регистрации права от 26.02.2007 серии 27-АБ № 298509).

Предприниматели ФИО5 и ФИО3 приобрели здание площадью 288,3 кв.м в долевую собственность по договорам купли-продажи от 23.04.2010; переход права собственности зарегистрирован 05.05.2010 

Первоначально предприниматели обратились с заявлением о предоставлении земельного участка, необходимого для эксплуатации здания площадью 288,3 кв.м 18.05.2012, при этом на указанную дату предприниматели не являлись собственниками всего здания (право собственности было зарегистрировано на функциональные помещения). Кроме того, на указанную дату испрашиваемый в долевую собственность земельный участок в установленном порядке не был сформирован.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030412:2200 сформирован и поставлен на кадастровый учет 29.09.2017.

В последующем, предприниматели обратились с заявлениями от 25.12.2017 и 26.01.2018 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, по рассмотрению которых территориальным управлением в адрес предпринимателей направлен договор купли-продажи от 02.02.2018 № 1 с определением выкупной стоимости земельного участка в размере 2 227 584,32 руб.

В рамках дела № А73-4205/2018 Арбитражного суда Хабаровского края предпринимателям отказано в приобретении земельного участка по льготной цене в размере 2,5 % его кадастровой стоимости, поскольку заявление о выкупе земельного участка, сформированного для использования принадлежащего предпринимателям объекта недвижимости, было подано после 01.07.2012.

В рамках дела № А73-504/2019 Арбитражного суда Хабаровского края предприниматели оспорили решение территориального управления об отказе от договора купли-продажи от 02.02.2018 № 1, выраженное в уведомлении от 21.12.2018 № 11241.1-08, и его действия по возврату покупателям оплаты выкупной стоимости за земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, которые признаны незаконными. Заявленные требования удовлетворены в полном объеме, суд обязал территориальное управление исполнить договор купли-продажи от 02.02.2018 № 1, принять оплату по договору и произвести действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на вышеназванный земельный участок. При этом суд, учитывая обстоятельства, установленные по делам № А73-3979/2014, № А73-13241/2015, № А73-16967/2016, № А73-5132/2016, № А73-1068/2018,                        № А73-4205/2018 установил, что ответчик длительное время незаконно уклонялся от формирования земельного участка под принадлежащим истцам объектом недвижимости, в связи с чем на ответчика в судебном порядке были возложены обязанности по принятию решения о предоставлении в собственность предпринимателям спорного земельного участка и заключению с ним договора купли-продажи; данный договор является заключенным, подписан уполномоченными лицами, содержит все существенные условия, земельный участок передан истцам и находится в их фактическом владении. Суд признал, что действия территориального управления по одностороннему отказу от договора купли-продажи от 02.02.2018 № 1 и уклонение от дальнейшего исполнения данной сделки (в том числе путем возврата поступившей оплаты по нему) противоречат принципу добросовестности участников гражданских правоотношений и фактически направлены исключительно на преодоление вступивших в законную силу судебных актов по ранее рассмотренным спорам с участием тех же лиц, что является недопустимым.

Данные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 АПК РФ являются преюдициальными для настоящего спора.

В этой связи судебные инстанции, установив, что заключение спорного договора купли-продажи от 02.02.2018 № 1 обусловлено возникшими разногласиями, разрешение которых осуществлено в судебном порядке, не выявили оснований для выводов о наличии злоупотребления правом со стороны предпринимателей (статья 10 ГК РФ), поэтому, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно отказали в иске о признании спорного договора недействительным (ничтожным).

Судами принято во внимание отсутствие доказательств, что на дату заключения договора купли-продажи – 02.02.2018 объект недвижимости - здание площадью 288,3 кв.м имело иные размеры и конфигурацию.                       К заявлению о выкупе земельного участка приложены свидетельства                       о государственной регистрации права от 10.09.2012 серии 27-АВ № 767732 и № 767731, подтверждающие право общей долевой собственности ФИО5 и ФИО3 на здание общей площадью 288,3 кв.м. Зарегистрированное право собственности на здание в установленном порядке не оспорено.

При таких обстоятельствах наличие признаков самовольной постройки в отношении здания, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, о чем отражено в судебных актах по делу № А73-4205/2018, не свидетельствует о ничтожности спорной сделки. Следует учесть, что вопрос о самовольной постройке (ее снос, приведение в первоначальное состояние или в соответствие с параметрами, установленными градостроительными правилами) подлежит разрешению только в судебном порядке (статья 222 ГК РФ).    

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают эти выводы, поэтому судом округа  не принимаются.

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты                            с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.01.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020 по делу № А73-10543/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова         

 

С.И. Гребенщиков