АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-13560/2023

г. Краснодар

20 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Кубань-Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 05.08.2022), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, –  Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом к Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 по делу № А32-13560/2023, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Кубань-Строй» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление Росимущества) о признании незаконными выраженных в письме от 15.02.2023 № 23-09/3261 решений об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:498 площадью 7303 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, (далее – земельный участок) для размещения объектов образовательных учреждений на разрешенное использование для многоэтажной (высотной) жилой застройки и в заключении соответствующего дополнительного соглашения к договору от 03.10.2013 № 01-09/73 аренды земельного участка, о понуждении к обращению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости названных изменений и к заключению в течение 10 дней с даты внесения таких изменений дополнительного соглашения к договору от 03.10.2013 № 01-09/73 аренды земельного участка. Предмет заявления изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного судаКраснодарского края от 24.11.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024, заявление удовлетворено. Судебные акты мотивированы следующим.

Земельный участок образован в результате раздела исходного земельного участкас кадастровым номером 23:37:1003000:29 площадью 1 186 787 кв. м, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение которого установлено в 200 м по направлению на северо-запад от расположенного за пределами участка ориентира – водонапорной башни с почтовым адресом: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех (далее – исходный земельный участок), находящегося в федеральной собственности и предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Актуальной документацией по планировке и межеванию территории предусмотрено осуществление на земельном участке многоэтажной (высотной) жилой застройки вместо ранее установленного размещения объектов образовательных учреждений. Предоставлением исходного земельного участка в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства обусловлена возможность приведения цели аренды земельного участка в соответствие документации по планировке территории. Общество как арендатор незастроенного земельного участка для обеспечения возможности реализации своих интересов вправе требовать внесения соответствующих изменений как в сведения Единого государственного реестра недвижимости, так и в договор аренды этого участка.

Управление Росимущества, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привело следующие основания проверки законности судебных актов. Земельный участок находится в федеральной собственности  и обременен арендой в пользу общества. Разрешенным для арендатора использованием земельного участка является размещение объектов образовательных учреждений. Изменение разрешенного использования арендуемого земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается, поскольку противоречит нормативно утвержденной процедуре предоставления публичных земель в аренду в целях строительства. Общество не вправе требовать внесения в договор аренды соответствующих изменений.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение  об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что исходный земельный участок находился в федеральной собственности, а его разрешенным использованием значилось комплексное освоение в целях жилищного строительства. На основании итогового протокола от 23.04.2010 № 2 заседания комиссии по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков управление Росимущества (арендодатель) и открытое акционерное общество «Кубаньагростройкомплект» (арендатор) заключили договор от 24.12.2010 № 7700001629 аренды исходного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства до 23.04.2059 (пункты 1.1, 10.2). Арендатор должен был обеспечить разработку и утверждение в установленном порядке уполномоченным органом документации по планировке территории (пункт 6.1.4), а в соответствии с этой документацией – проведение кадастровых работ и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков, а также внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, в том числе в части, касающейся видов разрешенного использования этих участков (пункт 4.1.2).

Постановлением администрации от 29.02.2012 № 477 утверждена документации по планировке территории, включающая в себя проект планировки и проект межевания территории, в том числе исходного земельного участка, для ее комплексного освоения в целях жилищного строительства. На основании этих проектов и по распоряжению управления Росимущества от 20.08.2013 № 448-р исходный земельный участок разделен на 36 вновь образованных земельных участков, в том числе спорный (с кадастровым номером 23:37:1003000:498).

Управление Росимущества (арендодатель) и первоначальный арендатор исходного земельного участка соглашением от 21.08.2013 расторгли договор от 24.12.2010 № 7700001629 аренды исходного земельного участка с сохранением у арендатора преимущественного права на заключение договоров аренды вновь образованных земельных участков. Управление Росмущества (арендодатель) и первоначальный арендатор заключили договор от 03.10.2013 № 01-09/73 аренды земельного участка для размещения объектов образовательных учреждений до 23.04.2059. Разрешенное использование земельного участка соответствовало утвержденным постановлением администрации от 29.02.2012 № 477 проекту планировки и проекту межевания территории. По договору от 31.12.2015 права и обязанности арендатора по договору аренды от 03.10.2013 № 01-09/73 переданы обществу.

Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.12.2021 № 262 внесены изменения в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 № 404, которым утвержден генеральный план городского округа город-курорт Анапа. По данным измененного генерального плана  земельный участок оказался в границах функциональной зоны многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) как объекта местного значения.

Постановлением администрации от 18.04.2022 № 848 внесены изменения в ее постановление от 29.02.2012 № 477, которым утверждены проект планировки и проект межевания территории, включающей земельный участок, для ее комплексного освоения в целях жилищного строительства. С учетом этих изменений на земельном участке запроектировано осуществление многоэтажной (высотной) жилой застройки.

Общество обратилось в управление Росимущества с заявлением от 28.09.2022 об изменении разрешенного использования земельного участка для размещения объектов образовательных учреждений на многоэтажную (высотную) жилую застройку и о заключении соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды от 03.10.2013 № 01-09/73. Письмом 15.02.2023 № 23-09/3261 управление Росимущества сообщило заявителю о том, что образование земельного участка в результате раздела исходного земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, и однократное заключение без проведения торгов договора от 03.10.2013 № 01-09/73 аренды земельного участка для размещения объектов образовательных учреждений препятствуют последующему (повторному) изменению указанного вида разрешенного использования земельного участка на многоэтажную (высотную) жилую застройку и заключению соответствующего дополнительного соглашения к указанному договору аренды.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемогорешения, возлагается на принявшийего орган (статья 65, часть 5 статьи 200).

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приведены разъяснения, согласно которым в случае признания решения органа, осуществляющего публичные полномочия, об отказе в заключении договора аренды земельного участка суд обязывает этот орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок заявителю. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора аренды земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормой части 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) предусмотрено регулирование отношений, связанных с реализацией условий заключенных до дня вступления в силу данного закона или после этого дня в соответствии с частью 2 названной статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного закона (далее – Земельный кодекс).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственностьили в аренду (пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса).

Статьей 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено осуществление подготовки документации по планировке территории на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с программами комплексного развития социальной инфраструктуры (часть 10). Если для реализации решения о комплексном развитии территории и (или) договора о комплексном развитии территории требуется внесение изменений в генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки, подготовка такой документации осуществляется одновременно с подготовкой соответствующих изменений (часть 10.2). Со дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, ранее утвержденная документация по планировке этой территории признается утратившей силу (часть 10.3).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции вправе были заключить о следующем.

С учетом того, что договор от 24.12.2010 № 7700001629 аренды исходного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен до 01.03.2015 (даты вступления в силу Закона № 171-ФЗ), отношения, связанные с реализацией договора от 03.10.2013 № 01-09/73 аренды земельного участка, регулируются нормами статьи 30.2 Земельного кодекса.

В связи с изменениями, внесенными в генеральный план городского округа город-курорт Анапа, а также проект планировки и проект межевания территории, на земельном участке запроектировано осуществление многоэтажной (высотной) жилой застройки. При этом возведение ранее запроектированного на земельном участке объекта образовательных учреждений предусмотрено на ином соразмерном земельном участке, на котором изначально предполагалось осуществить многоэтажную жилую застройку. Параметры обеспеченности территории объектами образовательных учреждений не ухудшились. Данные обстоятельства сторонами не отрицаются и подтверждены процессуальным представителем в судебном заседании суда округа.

Предоставлением исходного земельного участка в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства обусловлена возможность приведения цели аренды земельного участка в соответствие актуальной документации по планировке территории. Общество как арендатор незастроенного земельного участка для обеспечения возможности реализации своих интересов вправе требовать внесения соответствующих изменений как в сведения Единого государственного реестра недвижимости, так и в договор аренды этого участка. Управление Росимущества незаконно противодействует таким изменениям.

Со дня утверждения изменений проекта планировки и проекта межевания территории их прежняя редакция утратила силу. Общество как арендатор не вправе использовать земельный участок в противоречие измененной документации по планировке территории, осуществлять на этом участке строительство объекта образовательных учреждений. Изменение разрешенного использования арендуемого земельного участка в рассматриваемом случае не влечет незаконный обход нормативно утвержденной процедуры предоставления публичных земель в аренду в целях строительства. Внесение соответствующих изменений в договор аренды направлено на реализацию цели первоначального предоставления исходного земельного участка и обеспечивает объективность сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Примененная судом первой инстанции восстановительная мера соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводстваРоссийской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражномсуде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 по делу № А32-13560/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова