ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru  

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А19-29617/2018

город Чита

28 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2019 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Каминского В.Л., 

судей Ломако Н.В., Никифорюк Е.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фигаро» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2019 года по делу № А19-29617/2018 по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фигаро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 4 308 539 руб. 23 коп.,

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

У С Т А Н О В И Л:

Министерство имущественных отношений Иркутской области (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Фигаро» (далее – ответчик, ООО «Фигаро») о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3 724 202,79 рублей за период с 25.04.2017 по 15.02.2018, неустойку в размере 584 336,44 рублей.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2019 года исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Фигаро» в пользу Министерства взыскано 3 724 202,79 рублей задолженности и 292 157,32 рублей пени за просрочку платежей, всего 4 016 360,11 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик ставит  вопрос об отмене решения  и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что договор от 20.12.2016 №6А/О/2016 заключенный на срок более года, в отсутствии государственной регистрации является незаключенным и не влечет для истца правовых последствий, в том числе права на получение арендных платежей. Указанный договор заключался ответчиком с ОГКУ «Фонд имущества Иркутской области», в связи с чем Государственное автономное учреждение культуры Иркутский областной театр юного зрителя им. А.Вампилова не является стороной указанного договора. По мнению ответчика, судом первой инстанции не исследован вопрос о том, какие помещения фактически переданы ответчику и какова их площадь.

Истцом отзыв на апелляционную жалобу не представлен. 

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 19.09.2019. 

Участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных представителей участвующих  деле лиц. 

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20.12.2016 между Областным государственным казенным учреждением «Фонд имущества Иркутской области» (арендодатель) и ООО «Фигаро» (арендатор) заключен договор аренды областного объекта недвижимости, возмещения коммунальных услуг и эксплуатационных расходов № 6А/О/2016, по условиям которого арендодатель с согласия Министерства обязуется передать арендатору часть объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, являющегося памятником истории и культуры, а также обеспечить предоставление коммунальных услуг, нести эксплуатационные расходы в соответствии с условиями договора, а арендатор обязуется принять объект во временное владение и пользование без права выкупа и своевременно осуществлять арендную плату за объект, оплачивать коммунальные услуги и эксплуатационные расходы (п. 1.1 договора).

Характеристика объекта передаваемого по договору приведена в п. 1.2 договора: подвал – нежилые помещения позиции №№ 5,6 общей площадью 70,2 кв.м., первый этаж – нежилые помещения позиции №№ 20,21,24,26,28,28а общей площадью 251,3 кв.м., всего нежилые помещения, общей площадью 321,5 кв.м., расположенные в объекте недвижимости, общей площадью 2881 кв.м., по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 38:36:000034:21642, находящегося в государственной собственности Иркутской области, закрепленного ссудодателем на праве оперативного управления.

Срок договора аренды установлен с 27.07.2016 года по 26.07.2021 года (п.2.1 договора). 

Согласно п. 4.1 договора за пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату, размер которой определяется в соответствии с Приложением №1, являющимся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 1 числа текущего месяца на лицевой счет арендодателя.

Пунктом 5.3 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, платы за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, предусмотренные пунктом 4.4 договора, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы невнесенных платежей за каждый день просрочки с даты начала просрочки начисления платежа до даты внесения платежа в полном объеме. 

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 27.07.2016, подписанному сторонами без возражений.

Согласно акту приема-передачи государственного имущества Иркутской области от 14.03.2017, в связи с прекращением права оперативного управления ОГКУ «Фонд имущества Иркутской области» передало объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>, а Министерство приняло данное имущество.

Как следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 06.06.2018 №38/000/003/2018-142943, Государственным автономным учреждением культуры Иркутским областным театром юного зрителя им. А.Вампилова 16.02.2018 зарегистрировано право оперативного управления объектов недвижимости, находящихся в казне Иркутской области по адресу: 

<

...>, нежилое помещение этаж: подвал №1, этаж №1, этаж №2, этаж №3, номера на поэтажном плане: подвал 5, 5а. 6,7,10,11, 20в,20г,20д, 21,24,26,27,28,28а,28б,28в,28г,29,30,32, 2 этаж:1-7,9-38, 3 этаж:1-9, 9а, 10- 12,12а,13,13а,14-20,23-38; помещение – подвал №1, номер на поэтажном плане 8; помещение – нежилое этаж подвал №1, номер на поэтажном плане3, 3а,9.

По акту приема передачи государственного имущества Иркутской области от 05.02.2018 министерство имущественных отношений Иркутской области передало, а Государственное автономное учреждение культуры Иркутский областной театр юного зрителя им. А. Вампилова приняло объекты недвижимости, переданные в оперативное управление.

Письмом от 18.06.2018 № 02-51-9038/18 Министерство обратилось к ООО «Фигаро» с требованием об уплате задолженности по договору аренды № 6А/О/2016 от 20.12.2016 за период с 25.04.2017 по 15.02.2018, которое было оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства и бездействие ответчика явились основанием для обращения истца в суд с соответствующим требованием. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы в установленный срок.

Суд апелляционной инстанции признает правильными и обоснованными выводы суда первой инстанции, а принятое им решение – подлежащим оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, Иркутской области на праве собственности принадлежит недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, нежилое помещение этаж: подвал №1, этаж №1, этаж №2, этаж №3, номера на поэтажном плане: подвал 5, 5а. 6,7,10,11, 20в,20г,20д, 21,24,26,27,28,28а,28б,28в,28г,29,30,32, 2 этаж:1-7,9-38, 3 этаж:1-9, 9а, 10-12,12а,13,13а,14- 20,23-38; помещение – подвал №1, номер на поэтажном плане 8; помещение –нежилое этаж подвал №1, номер на поэтажном плане3, 3а,9, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.06.2018 №38/000/003/2018-142943.

В соответствии с пунктом 4 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296). 

Согласно положениям статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются, в том числе, право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296). 

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 5 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации. 

Частью 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества. 

25.04.2017 в ЕГРП за регистрационным номером 38:36:000034:22581-38/001/2017-2 внесена запись о прекращении оперативного управления Областного государственного казенного учреждения «Фонд имущества Иркутской области» на основании акта приема-передачи государственного имущества Иркутской области и распоряжений Министерства имущественных отношений.

16.02.2018 за номером государственной регистрации 38:36:000034:22581-38/001/2018-5 на указанный объект недвижимости зарегистрировано право оперативного управления Государственного автономного учреждения культуры Иркутского областного театра юного зрителя им. А.Вампилова.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. 

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, в период с 25.04.2017 – с момента прекращения права оперативного управления Областного Государственного Казенного Учреждения «Фонд имущества Иркутской области» на указанное недвижимое имущество, до момента регистрации права оперативного управления Государственного автономного учреждения культуры Иркутского областного театра юного зрителя им. А.Вампилова – 16.02.2018 правом пользования и распоряжения объектами недвижимости, переданными ООО «Фигаро» по договору аренды №6А/О/2016 от 20.12.2016, обладал собственник данного имущества – Министерство имущественных отношений Иркутской области.

Как правильно установлено судом первой инстанции,  заключенный между сторонами договор является договором аренды, правовое регулирование которого осуществляется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как правильно установлено судом первой инстанции и не оспаривалось ответчиком, нежилое помещение было передано арендодателем арендатору.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

По условиям пункта 4.1 договора №6А/О/2016 от 20.12.2016 арендатор уплачивает арендную плату, размер которой рассчитывается в соответствии с приложением № 1 к договору, согласно которому на основании отчета об оценки № 65 от 23.06.2016 рыночная стоимость право пользования нежилыми помещениями, площадью 251,3 кв.м., составляет 1 500 рублей в месяц за 1 кв.м., на основании отчета об оценки № 66 от 23.06.2016 рыночная стоимость право пользования нежилыми помещениями, площадью 70,2 кв.м., составляет 200 рублей в месяц за 1 кв.м. 

Истцом, с учетом технического паспорта составленного Областным государственным унитарным предприятием «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» по состоянию на 17.10.2016, а также условий приложения №1 к договору аренды №6А/О/2016 от 20.12.2016 произведен расчет арендной платы, исходя из площади, фактически занимаемой ответчиком, 313 кв.м., а именно 66,9 кв.м из расчета 200 руб. в месяц за 1 кв.м. и 246,1 кв.м. из расчета 1 500 руб. в месяц за 1 кв.м., за период с 25.04.2017 по 15.02.2018. Согласно расчету истца задолженность ответчика по договору аренды №6А/О/2016 от 20.12.2016 за указанный период составляет 3 724 202,79 рублей. 

Расчет задолженности по арендной плате судом проверен, признан верным, ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнут.

Довод ответчика о том, что договор аренды не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, вследствие чего он является незаключенным, вопреки доводам апелляционной жалобы правомерно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор аренды подлежал государственной регистрации. 

Между тем из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что в случае, когда подлежащий государственной регистрации договор аренды не был зарегистрирован, но при этом собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то такое соглашение связало их обязательством не кондикционного, а договорного вида. 

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. 

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Из материалов дела следует, что ответчик не оспаривал и не оспаривает факт принятия в пользование имущества, указанного в договоре аренде №6А/О/2016 от 20.12.2016, не заявлял об отказе от указанного договора либо о заключении с министерством нового договора аренды, что свидетельствует о проявлении прямой воли общества, направленной на исполнение сделки

Подписав договор, его стороны приняли на себя обязательства, которые в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. В частности, ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы с даты приема-передачи помещений по акту. Иного из положений закона не следует. 

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем, заявление арендатора об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого известно как арендатору с арендодателем, так и собственнику арендуемого имущества, который приобрел права и обязанности арендодателя в силу закона, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, поскольку Министерство обладало правами и обязанностями арендодателя по договору аренды от 20.13.2016 № 6А/О/2016, вышеназванные доводы ответчика, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что договор аренды №6А/О/2016 от 20.12.2016 не прошел государственную регистрацию, в связи с чем не может распространяться на правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком, не принимаются судом во внимание, как не влияющие на право арендодателя требовать уплаты арендной платы, а соответственно на обязанность арендатора по предоставлению встречного исполнения.

По указанным основаниям судом первой инстанции правомерно не приняты во внимание доводы ответчика о необходимости проведения судебной оценочной экспертизы для определения размера арендной платы, которая, как указано выше, определена и согласована условиями договора аренды, регулировавшего отношения сторон в спорный период.

В связи с недоказанностью ответчиком фактов оплаты задолженности по арендной плате за период с 25.04.2017 по 15.02.2018, правомерны  выводы суда первой инстанции об обоснованности требований о взыскании задолженности  в сумме 3 724 202,79 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о несогласовании предмета аренды отклоняются как несостоятельные и противоречащие материалам дела. 

Так, объект аренды был согласован сторонами в п. 1.2 договора: всего нежилых помещений общей площадью 321,5 кв.м., расположенные в объекте недвижимости общей площадью 2881 кв.м., по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 38:36:000034:21642.

Согласно пояснениям истца, расчет исковых требований произведен исходя из фактически занятых ответчиком нежилых помещений БТИ общей площадью 313 кв.м. в соответствии с техническим паспортом. 

Ответчик в отзыве на исковое заявление факт пользования спорными помещениями в период с 25.04.2017 по 15.02.2018 признал, возражений относительно занимаемой площади не заявил.

Довод о несуществовании  объекта аренды с кадастровым номером 38:36:000034:21642 отклоняется как необоснованные. Обстоятельств, подтверждающих  невозможность использования помещения в период с 25.04.2017 по 15.02.2018, при наличии фактов фактического исполнения договора,  не приведено, не доказано. 

При наличии доказанного и не опровергнутого факта неисполнения обязательств по оплате, суд первой инстанции на основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом пункта 5.3 договора положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признал обоснованными требования истца о взыскании пени с учетом положений статьи 333 ГК РФ в размере  292 157,32 рублей.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Распределение судом расходов по уплате государственной пошлины произведено в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения решения суда, в том числе и безусловные.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 июня 2019 года по делу № А19-29617/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

 

Председательствующий                                                                 В.Л. Каминский 

 

Судьи                                                                                                           Н.В. Ломако

 

Е.О. Никифорюк