ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-15281/2023

Дело № А41-12690/23

14 сентября 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  07 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 сентября 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Бархатовой Е.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от ООО «Агроторг» - представитель по доверенности от 03.03.2023 ФИО2;     от Территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - представители не явились, извещены надлежащим образом;

от ИП ФИО3 - представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Агроторг" на решение Арбитражного суда Московской области от 15.06.2023 по делу № А41-12690/23 по иску общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" к Территориальному управлению федерального агентства по управлению имуществом в Московской области о признании, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Индивидуальный предприниматель ФИО3,  

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агроторг" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Территориальному управлению федерального агентства по управлению имуществом в Московской области с требованиями: 

1. Признать недействительной одностороннюю сделку об одностороннем отказе от Договора N 4765 аренды нежилого помещения от 11.06.2015, выраженную в Уведомлении N 50-ТВ-10/13347 от 26.09.2022; 

2. Признать Договор N 4765 аренды нежилого помещения от 11.06.2015 возобновленным на прежних условиях на срок до заключения нового договора аренды. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.06.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Агроторг" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта  Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Иные лица участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие иных представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований,  предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 11.06.2015 между гражданином Российской Федерации ФИО3, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, и ООО "Агроторг" (далее - истец) был заключен Договор N 4765 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Андреевка, р.п. Андреевка, помещение 1, зарегистрированный 20.07.2015 г. (далее - Договор аренды). 

В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды Арендодатель обязался передать, а Арендатор обязался принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество общей площадью - 920,4 квадратных метров, состоящее из: 

- Назначение: нежилое, часть нежилого помещения - учетный номер части помещения: 50:09:0000000:185232/1, этаж 1, общей площадью 807,6 квадратных метров (далее - Часть Помещения N 1), является частью нежилого помещения с кадастровым номером N 50:09:0000000:185232, общей площадью 809 квадратных метров, по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Андреевка, р.п. Андреевка, помещение 1. Часть Помещения N 1 расположена в здании с кадастровым N 50:09:0000000:179835 

- Назначение: нежилое, часть нежилого помещения - учетный номер части помещения: 50:09:0050713:3858/2, этаж 1, общей площадью 112,8 квадратных метров (далее - Часть Помещения N 2). является частью нежилого помещения с кадастровым номером N 50:09:0050713:3858, общей площадью 582,2 квадратных метров, по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Андреевка, р.п. Андреевка, помещение 1. Часть Помещения N 2 расположена в здании с кадастровым N 50:09:0050713:937. В целях однозначного понимания, по тексту договора: 

- "Часть Помещения N 1" и "Часть Помещения N 2", совместно именуются как "Помещение"; 

- здание с кадастровым N 50:09:0000000:179835 и здание с кадастровым N 50:09:0050713:937, совместно именуются как "Здание". 

В соответствии с пунктом 1.3 Договора аренды, передача Арендатору Помещения по Акту приема-передачи осуществляется Арендодателем в течение 5 (пяти) календарных дней с даты государственной регистрации настоящего Договора. 

22.07.2015 сторонами был подписан Акт приема-передачи нежилого помещения по Договору N 4765 аренды нежилого помещения от 11.06.2015. 

Пунктом 5.1 Договора установлено, что срок аренды составляет 7 (семь лет) с момента государственной регистрации настоящего Договора. 

Договор N 4765 аренды нежилого помещения от 11.06.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2015. 

Истцом указано, что в течение срока действия Договора ООО "Агроторг" добросовестно исполняло все возложенные на него обязательства, в том числе оплачивал арендную плату в установленном Договором размере. 

После получения информации от Арендодателя об изменении Правообладателя общество обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области с просьбой направить реквизиты для перечисления арендной платы, что подтверждается Исх-060/4582 от 24.06.2021 г., Исх. N 060/2466 от 01.04.2022. 

Ответчик в ответе указал, что право собственности Российской Федерации зарегистрировано на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:09:0000000:188696 от 17.02.2022 N 50:09:0000000:188696-50/416/2022-7. В отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:09:0050713:3974 проводятся мероприятия по снятию ареста в целях последующей регистрации права Российской Федерации. 

15.08.2022 ООО "Агроторг" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о внесении изменений в преамбулу Договора N 10904-Д аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Клин, поселок Чайковского д. 34А, пом. 1 в части сведений об арендодателе и изменении реквизитов оплаты арендных платежей. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 21.12.2022 по делу N А4161039/22 исковые требования удовлетворены. 

Уведомлением N 50-ТВ-10/13591 от 29.09.2022 ответчик указал на необходимость оплаты за фактическое пользование объектом недвижимости, являющимся собственностью Российской Федерации, в доход федерального бюджета ООО "Агроторг" была произведена оплата арендной платы за период с 17.02.2022 по 11.2022 

03.10.2022 в адрес ООО "Агроторг" поступило Уведомление от 26.09.2022 N 50-ТВ- 10/13347 об освобождении занимаемого истцом нежилого помещения с кадастровым номером 50:09:0000000:188696, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п.Андреевка, р.п.Андреевка, пом.I (далее -Уведомление) в связи с прекращением срока действия договора. 

ООО "Агроторг" полагает, что указанное Уведомление нарушает его права и законные интересы и противоречит п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168, п. 4 ст. 450.1, п. 1 ст. 621 ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и является недействительным. 

Истцом указано, что после истечения срока действия договора (20.07.2022), истец продолжал пользоваться арендованным имуществом, при отсутствии возражений со стороны Ответчика, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ. 

Ввиду указанных обстоятельств истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

В силу положений статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). 

Договор аренды можно считать возобновленным на неопределенный срок только при отсутствии возражений со стороны арендодателя. 

Однако, как следует из материалов дела письмом от 01.04.2022 исх. N 060/2466 истец самостоятельно указал на окончание срока действия договора 19.07.2022 и необходимостью пролонгирования договора сроком на 10 лет, а также оптимизации условий по арендной плате, для заключения договора аренды на новый более длительный срок. 

При этом ответчик письмом от 06.06.2022 N 50-ТВ-10/6799 указал, на факт проведения регистрационных действий в отношении спорного объекта, необходимость представления документов, на основании которых ответчик занимает спорное помещение, указав на последующую возможность рассмотрения данного вопроса. 

Сведений о том, что ответчик согласился на пролонгацию договора, в материалах дела не содержится. 

Кроме того, в договоре N 4765 аренды нежилого помещения от 11.06.2015 не содержится положений, предусматривающих пролонгацию договора на неопределенный срок, в том числе до заключения нового договора, о чем заявлено истцом. 

Напротив, договор имеет определенный срок действия - 7 лет с момент регистрации. 

С учетом изложенного, воля ответчика на пролонгацию договора выражена не была. 

Ответчик, направляя в адрес истца уведомление от 26.09.2022 N 50-ТВ-10/13347 об освобождении занимаемого истцом нежилого помещения с кадастровым номером 50:09:0000000:188696, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п.Андреевка, р.п.Андреевка, пом.I, в связи с прекращением срока действия договора, руководствовался своим правом на использование указанного имущества после прекращения договорных отношений. 

Пунктом 5.1 Договора установлено, что срок аренды составляет 7 (семь лет) с момента государственной регистрации настоящего Договора. 

Договор N 4765 аренды нежилого помещения от 11.06.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2015. 

При этом в договоре не содержится условий о дальнейшей пролонгации, в том числе в отсутствие возражений сторон. 

Таким образом, срок действия договора истек по истечении семилетнего срока с даты его регистрации 20.07.2015. 

Письма Территориального управления федерального агентства по управлению имуществом в Московской области, выражают волю арендодателя считать договор аренды N 4765 аренды нежилого помещения от 11.06.2015 прекращенным по окончании срока его действия, о чем арендатору было известно, в связи с чем, арендатор обращался в ТУ Росимущества с письмом исх. N 060/2466 от 01.04.2022, в котором сам указал на окончание срока действия договора 19.07.2022 и необходимостью пролонгирования договора сроком на 10 лет, а также оптимизации условий по арендной плате, для заключения договора аренды на новый более длительный срок. 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности действий Территориального управления федерального агентства по управлению имуществом в Московской области, которое подтвердило свою волю на прекращение договорных отношений в связи с истечением срока действия договора аренды и арендные отношения между сторонами считаются прекращенными с 20.07.2022. 

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В случае если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). 

Доказательств в подтверждении того, что заключение, пролонгация договора аренды с ООО "Агроторг" на новый срок является обязательным для Территориального управления федерального агентства по управлению имуществом в Московской области, ООО "Агроторг" в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило. 

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, либо лицу уполномоченному законом или собственником. 

В письмах собственник федерального имущества, по сути, указал на возможность заключения иных договоров аренды, а также на необходимость соблюдения требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), что не лишает истца права на заключения нового договора аренды в отношении спорного имущества. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество. 

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора. 

В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды. 

Таким образом, в силу частей 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 указанной статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона. 

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения. 

Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, являлись положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 1 июля 2013 г.), в соответствии с которыми до 1 июля 2015 г. разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 1 июля 2008 г. с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 г. Следовательно, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 г. вне процедуры торгов, было возможно только по правилам статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. 

Таким образом, законодатель ограничил возможность перезаключения на новый срок договоров аренды государственного имущества без проведения публичных процедур. Данная правовая позиция отражена и в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017). 

Извещения о проведении конкурса в отношении нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Московская область, Солнечногорский р-н, г.п. Андреевка, р.п. Андреевка, пом. I не публиковались, доказательств обратного суда в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено. 

Согласно пункту 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. 

Таким образом, договор аренды ООО "Агроторг" может заключить договор аренды только по результатам публичных торгов на основании произведенной оценки Имущества. 

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. 

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 N 980- О-О указал, что норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права. 

Согласно абзацу 4 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер. 

Воля ответчика на прекращение договора выражена в соответствующих письмах и соответственно в оспариваемом Уведомлении. Выражая, по сути, волю на необходимость освобождения помещений и прекращении действия договора в связи с истечением срока его действия, отказ от спорного договора, ответчик действовал в пределах своей компетенции как органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении федерального имущества. 

Учитывая вышеизложенное, а также то, что передача имущества в аренду это право, а не обязанность собственника, либо уполномоченного лица, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований. 

Кроме того, спорное имущество передано ответчику на основании вступившего в законную силу судебного акта, тем самым с момента его принятия ответчиком, к нему следует применять общие нормы, регулирующие порядок распоряжения имуществом, находящимся в федеральной собственности по истечению срока действия договора соответственно. 

Вопреки доводам апелляционной жалобы, сам факт оплаты за спорные помещения в данном случае не свидетельствует о пролонгации договора, а указывает на оплату стоимости за фактическое пользование помещениями, о чем в том числе ответчик уведомлял в письме от 29.09.2022 N 50-ТВ- 10/13591, в котором также указано, что не является основанием для пролонгации договора. 

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 15.06.2023 по делу № А41-12690/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

С.А. Коновалов

Судьи:

 

Е.А. Бархатова

 

Л.В. Пивоварова