﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-31386/2018

24 июля 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     16 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 июля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Самарчук Ю. В., 

при участии:  

от истца: Васильева А. С., по доверенности от 01.07.2019; Кузнецов А. А., по доверенности от 02.04.2019; Гладун С. Ю., по доверенности от 16.102017; 

от ответчика: Преволоцкий В. В., по доверенности от 26.12.2018; 

от третьих лиц: 1) Чудакова Н.Н., по доверенности от 09.01.2019; Цимбал С. С., по доверенности от 09.07.2019;  2) не явился, извещен надлежащим образом;  

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-16165/2019, 13АП-16169/2019)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  и СПБ ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2019 по делу № А56-31386/2018 (судья Кротов С.М.), 

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Вилия" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга; Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 754,7 кв.м., с кадастровым номером 78:12:0006303:3514, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д.13, к.1, лит. Я, пом. 2Н, 4Н, 5Н, 21Н, 

третьи лица: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"; Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга",  

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Вилия" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 754,7 кв.м., с кадастровым номером 78:12:0006303:3514 (прежний кадастровый номер 78:12:6303:1:2:25), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д.13, к.1, лит. Я, пом. 2Н, 4Н, 5Н, 21Н, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: Цена продажи Объекта составляет 41 200 000 рублей, НДС не облагается; о взыскании 60 000 рублей расходов на оплату судебной экспертизы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"  акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2019 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 754,7 кв.м., с кадастровым номером 78:12:0006303:3514, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д.13, к.1, лит. Я, пом. 2Н, 4Н, 5Н, 21Н, пункт 2.1. договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 41 200 000 рублей, НДС не облагается».

В апелляционной жалобе Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга  и СПБ ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" просят решение суда изменить в части установления стоимости недвижимого имущества, пункт 2.1 договора изложить в редакции, предложенной  ответчиком, установив стоимость выкупаемого имущества в размере 65 100 000 рублей.

Ответчик указывает, что распоряжение Комитета от 29.12.2017 № 2716-рз             «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда, расположенного  по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д.13, к.1, лит. Я, пом. 2Н, 4Н, 5Н, 21Н» в установленном порядке недействительным не признано, не обоснована недопустимость применения установленной в распоряжении цены выкупаемого объекта в размере 65 100 000 рублей, определенной на основании отчета ГУП "ГУИОН", который в установленном порядке не признан недостоверным. 

По мнению подателей жалоб, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Податели жалоб считают, что заключение эксперта, согласно которому установлена стоимость объекта в размере 41 200 000 рублей, является необоснованным и противоречивым, выполнено с нарушением положений статей 4, 5 и 8 Закона № 73- ФЗ, с нарушениями методологии оценки и требований, установленных законом № 135-ФЗ. 

Как указывают податели жалоб, судом первой инстанции не дана правовая оценка доводам о тенденциозно подобранных объектах – аналогах. 

Общество в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители Комитета и СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" доводы жалоб и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизе поддержали.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалоб и ходатайства.

АО "Фонд имущества" своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в отсутствие представителя АО "Фонд имущества»  в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Исходя из положений части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

В рассматриваемом случае допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, назначенной судом первой инстанции, не представлено.

Следовательно, предусмотренные ст. 87 АПК РФ основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Законность судебного акта проверена в апелляционном порядке. 

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 18.11.2003 № 13-А003740 , по условиям которого арендатору во временное владение передано нежилое помещение, общей площадью 754,7 кв.м., с кадастровым номером 78:12:0006303:3514 (прежний кадастровый номер 78:12:6303:1:2:25), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дыбенко, д.13, к.1, лит. Я, пом. 2Н, 4Н, 5Н, 21Н, находящееся на 1-2 этажах. 

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 02.10.2017 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

На основании задания Комитета ГУИОН подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 21.12.2017 № 31-8-0354(087)-2017 по состоянию на 02.10.2017  (далее - отчет ГУИОН от 21.12.2017), согласно которому рыночная стоимость выкупаемого Обществом помещения определена в размере                         65 100 000 рублей.

Комитет издал Распоряжение от 29.12.2017 №2716-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, улица Дыбенко, д. 13, корп.1, лит. Я, пом.2Н, 4Н, 5Н, 21Н», определив, что цена выкупаемого имущества согласно отчету ГУИОН от 21.12.2017 составляет  65 100 000 рублей.

Во исполнение распоряжения Комитета от 29.12.2017 №2716-рз  письмом от 29.01.2018 Фонд направил в адрес Общества проект договора купли-продажи помещения по цене  65 100 000 рублей. 

Общество не согласилось с предложенной выкупной ценой объекта недвижимости и направило в адрес Фонда протокол разногласий.

В ответ на указанное письмо Фонд уведомил Общество об отсутствии у него полномочий по изменению продажной цены и разъяснил заявителю его право оспаривать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Общество, ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества и считая, что предложенная ответчиками выкупная цена значительно превышает рыночную стоимость объекта, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции удовлетворено ходатайство Общества и назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения. 

В последующем по ходатайству ГУП ГУИОН назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс».

Согласно заключению эксперта от 14.02.2019  N 1, рыночная стоимость выкупаемого Обществом нежилого помещения по состоянию на 09.10.2017 составляет 41 200 000 рублей.

Суд первой инстанции, признав данное заключение экспертов достоверным доказательством, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив пункт 2.1 о стоимости выкупаемого объекта, исходя из заключения эксперта от 14.02.2019 № 1, в размере 41 200 000 рублей.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела и оценив доводы жалоб, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции по ходатайству истца назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости спорного помещения на момент подачи Обществом заявления на передачу арендуемого объекта в собственность.

Оценив полученное по результатам проведенной повторной судебной экспертизы заключение от 14.02.2019 № 1 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения по состоянию на 09.10.2017.  

Заключение эксперта от 14.02.2019 № 1 соответствует требованиям действующего законодательства, основано на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости имущества, подбор и анализ объектов-аналогов произведен экспертом по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта, при расчете рыночной стоимости экспертом выбраны объекты-аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки и находятся с ним на одном уровне с точки зрения развития социальной и экономической инфраструктуры, престижности местоположения и транспортной доступности с учетом типа входов в объекты, их состояния и местоположения; подбор объектов-аналогов осуществлен экспертом в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО № 7).

Суд первой инстанции правильно применил статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона N 159-ФЗ, статьи 12, 13 Закона N 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к обоснованному выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения повторной судебной экспертизы, в размере 41 200 000 рублей. 

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Принимая во внимание замечания Комитета и ГУИОН, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение повторной судебной экспертизы от 14.02.2019 № 1  соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно, выводы эксперта носят мотивированный, последовательный характер.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности, недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта от 14.02.2019 № 1 суд не установил предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства третьего лица и назначения повторной экспертизы.

 Ссылка подателей жалоб на недостоверность описания объектов-аналогов противоречит сведениям, приведенным экспертом в примечании к таблице об объектах-аналогах.

Вопреки доводам подателей жалоб, в силу подпункта "д" пункта 22 ФСО № 7 допускается использование отличающихся по характеристикам и по стоимости объектов-аналогов, а в самом заключении эксперта от 14.02.2019 представлено подробное описание алгоритма проведения расчета, в том числе и алгоритм выбора объектов-аналогов как по площади и местосположению, так и по их стоимости. 

Объект исследования и объекты-аналоги обоснованно признаны экспертом сопоставимыми по местоположению, поскольку расположены в одном районе города, обладают сопоставимой степенью удаленности от исторических и центральных частей города, благоустроенностью и однородностью социальной среды.

Доводы о  необоснованном отказе от проведения корректировки применительно к местоположению объекта оценки, отклоняются апелляционным судом, поскольку стоимость торговой недвижимости в районах, удаленных от центра (Выборгский, Калининский, Кировский, Красногвардейский, Красносельский, Московский, Невский, Приморский, Фрунзенский) сопоставима и корректировки не требует в условиях отсутствия коррективной рыночной информации.

Ссылка подателя жалобы на то, обстоятельство, что расчет коэффициента установленный экспертом не подтверждается  аналитическими данными рынка или данными экспертных опросов, не принимается апелляционным судом в силу следующего. 

 

Из заключения эксперта  от 14.02.2019 №1 следует, что для объекта исследования коэффициент этажности равен 0, 631, корректировка определена  расчетным способом непосредственно для данного объекта. Кроме того, эксперт провел анализ получившейся корректировки на соответствие рынку. На 57 странице экспертного заключения имеется ссылка на информацию, подтверждающую размер данной корректировки: «Источник информации: https://w\\rw.dp.ru/a/2018/08/14/Bit_vishe_pervogo».

Согласно данным рынка корректировка может составлять 30-50%, как указано на 57 странице заключения эксперта, корректировка на этаж, рассчитанная ГУП ГУИОН представляет собой среднюю величину по торговой недвижимости в Санкт-Петербурге независимо от района, общей этажности здания, жилого или нежилого фонда, вместе с тем, данный анализ является менее точным в отличие от расчета эксперта.

Таким образом, экспертом не были нарушены требования ст.4 и ст.8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-Ф3 от 31.05.2001 года.

В отношении довода о том, что в рамках расчетов доходным подходом эксперт использует в нарушение пункта 5 ФСО №3, п. 13 ФСО №3, пп «д» п.22 ФСО №7 необоснованную величину незаполняемости.

Выводы эксперта содержатся на 82, 83 страницах заключения эксперта  от 14.02.2019 N 1. На момент осмотра объекта часть второго этажа объекта не была заполнена арендаторами, в связи с чем, эксперт сделал вывод о том, что часть объекта расположенная на 2-м этаже является неликвидной и срок поиска арендатора может занимать не менее 6 месяцев. 

Кроме того, эксперт анализировал данную информацию на соответствие рынку. В анализе локального рынка объекта исследования указано, что «Основным спросом пользуются помещения площадью (50-100 кв. м. для торговли и сферы услуг, 120-150 кв. м. для осуществления услуг общественного питания), экспертом приведены ссылки на источник информации, в связи с чем, в отношении помещения второго этажа площадью 618, 6 кв.м. сделан правильный вывод о его неликвидности и требующим большего времени на поиск арендатора. 

Таким образом, не имеется оснований  для вывода о нарушении экспертом пункта 5 ФСО №3, п. 13 ФСО №3, пп «д» п.22 ФСО №7

Поскольку доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не подтверждают нарушений судом норм материального и процессуального права, оснований для отмены обжалуемого решения у суда апелляционной инстанции не имеется.

При рассмотрении дела и вынесении судебного акта суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного апелляционная инстанция не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2019 по делу № А56-31386/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Е.В. Жиляева

 

Судьи

 

В.И. Желтянников

 

 Н.С. Полубехина