АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«06» февраля 2020 года                                                                          Дело № А53-25547/2018

Резолютивная часть решения объявлена «04» февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен «06» февраля 2020 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Таганрога

к обществу с ограниченной ответственностью «Главрыба» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третье лицо - Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области,

о признании сделок недействительными, о применении последствий недействительности сделок,

при участии: 

от истца – представитель ФИО3 (доверенность от 24.01.2020);

от ответчиков: от общества с ограниченной ответственностью «Главрыба» - представитель ФИО4 (доверенность от 01.06.2019, от индивидуального предпринимателя ФИО2 – представитель ФИО4 (доверенность от 25.08.2019);

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Главрыба» (далее – общество), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) со следующими требованиями: признать недействительным в силу ничтожности договор от 30.10.2017 № 3.004-17 купли-продажи 1692/9566 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 9566 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, заключенный комитетом и обществом; признать недействительным в силу ничтожности договор дарения от 30.05.2018, заключенный обществом и предпринимателем, в отношении 270/9566 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 9566 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>; признать недействительным в силу ничтожности соглашение от 06.06.2018, заключенное обществом и предпринимателем, о разделе земельного участка площадью 9566 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, на два самостоятельных земельных участка; истребовать у предпринимателя из незаконного владения для передачи муниципальному образованию «Город Таганрог» в лице комитета земельный участок общей площадью 270 кв. м, кадастровый номер 61:58:0003498:264, расположенный по адресу: 

<

...>; снять его с кадастрового учета и восстановить сведения о земельном участке площадью 9 566 кв.м (с учетом изменения предмета заявленных требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области (далее – министерство).

Решением от 11.01.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.04.2019, в удовлетворении иска отказано полностью.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.08.2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2019 по делу № А53-25547/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

В судебном заседании представитель комитета исковые требования поддержал.

Представитель ответчиков возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзывах.

Третье лицо явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 25.03.2008 за ООО «Планета-А» зарегистрировано право долевой собственности на 7874/9566 долей земельного участка с кадастровым номером 61:58:03498:0052.

14 апреля 2008 года за ФИО5 зарегистрировано право долевой собственности на 7174/9566 долей земельного участка с кадастровым номером 61:58:03498:0052.

23 мая 2008 года за ФИО6 зарегистрировано право долевой собственности на 7174/9566 долей земельного участка с кадастровым номером 61:58:03498:0052.

3 декабря 2008 года за ФИО7 зарегистрировано 700/9566 долей земельного участка с кадастровым номером 61:58:03498:0052.

19 июня 2009 года по договорам купли-продажи обществу ФИО7 передал в собственность 700/9566, ФИО6 – 7174/9566 долей земельного участка с кадастровым номером 61:58:03498:0052.

30 октября 2017 года комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от № 3.004-17, по которому в собственность общества переданы 1692/9566 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03498:0052, расположенный по адресу: 

<

...> (л. д. 14 – 16).

По договору дарения от 30.05.2018 общество подарило предпринимателю 270/9566 долей в праве собственности на земельный участок (61:58:03498:0052) площадью 9566 кв. м, расположенный по указанному адресу (л. д. 10).

Впоследствии на основании соглашения от 06.06.2018 земельный участок с кадастровым номером 61:58:03498:0052 площадью 9566 кв. м разделен на два самостоятельных участка: площадью 270 кв. м и 9296 кв. м (л. д. 9).

Право собственности на вновь образованные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке за правообладателями.

Считая, что договор купли-продажи от 30.10.2017 № 3.004-17, договор дарения от 30.05.2018 и соглашение от 06.06.2018 являются недействительными (ничтожными) сделками, комитет обратился с иском в арбитражный суд.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам части 1 и 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. В случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По правилам статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила Гражданского кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями (пункт 3 статьи 23 Гражданского кодекса). Подпунктом 4 пункта 1 статьи 575 Гражданского кодекса установлен запрет на дарение в отношениях между коммерческими организациями. По смыслу этих норм, ограничение, предусмотренное для отношений по дарению между коммерческими организациями, распространяется и на индивидуальных предпринимателей (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.11.2011 № ВАС-15225/11).

Судом установлено, что на момент заключения (30.10.2017) между комитетом и обществом договора купли-продажи 1692/9566 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03498:0052, находящихся в ведении муниципального образования «город Таганрог», остальные 7874/9566 долей в праве уже принадлежали обществу (дата регистрации доли в праве 15.07.2009), и на земельном участке располагались как объекты недвижимости общества, так и один объект предпринимателя - площадью 262,2 кв.м 2012 года постройки с кадастровым номером 61:58:0003498:187 (дата регистрации права 24.08.2012). Объекты общества и предпринимателя не признаны самовольными, данные лица имели право выкупа земли под объектами для их эксплуатации.

По договору дарения от 30.05.2018 общество подарило предпринимателю 270/9566 долей в праве собственности на земельный участок.

На основании соглашения между обществом и предпринимателем от 06.06.2018 земельный участок с кадастровым номером 61:58:03498:0052 площадью 9566 кв.м разделен на два участка: площадью 270 кв.м и 9296 кв.м, кадастровые номера, соответственно, 61:58:0003498:264 и 61:58:0003498:265. Общая долевая собственность прекращена, участок площадью 270 кв.м сформирован под объектом предпринимателя.

Право единоличной собственности на образованные земельные участки зарегистрировано за обществом и предпринимателем 08.06.2018.

Комитет, являясь стороной договора купли-продажи от 30.10.2017 № 3.004-17, указывая, что поскольку на момент приватизации на земельном участке 61:58:0003498:52 с видом разрешенного использования «для использования в целях эксплуатации производственной базы» находился магазин предпринимателя, то участок не подлежал отчуждению обществу (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), несоответствие фактического использования земельного участка должно было явиться основанием для отказа в предоставлении его без проведения торгов (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации), просит признать недействительным (ничтожным) его, а также недействительными сделки дарения от 30.05.2018 и раздела земельного участка от 06.06.2018 как последующие сделки, в порядке применения последствий недействительности сделок истребовать у предпринимателя из незаконного владения для передачи муниципальному образованию «Город Таганрог» в лице комитета земельный участок площадью 270 кв.м, снять его с кадастрового учета и восстановить сведения о земельном участке площадью 9 566 кв.м.

Как указывает комитет, его материально-правовой интерес в признании оспариваемых сделок недействительными заключается в нарушении запрета, установленного законом, на отчуждение земельного участка муниципальной собственности. При этом комитет считает, что не имеет правового значения дальнейший раздел этого земельного участка и приобретение его предпринимателем (собственником магазина), поскольку такой раздел не восстанавливает законность сделки. Договор дарения от 30.05.2018 и соглашение от 06.06.2018 о разделе земельного участка недействительны, так как вследствие ничтожности договора купли-продажи от 30.10.2017 у общества и предпринимателя отсутствовали права по распоряжению исходным земельным участком. Комитет, как собственник муниципальной земли, вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.

Вместе с тем при обращении с настоящим иском комитетом не учтено следующее.

В постановлениях от 06.09.2011 № 4275/11, от 02.10.2012 № 5361/12 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы правовые подходы, позволяющие защитить права собственника объекта недвижимости, земельный участок под которым приватизирован иным лицом. Земельный участок, на котором расположены здания нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них. Каждый из таких собственников имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования.

Статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Однако, если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае, если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового. 

Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.

При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).

Указанные правовое подходы применимы и к сложившимся правоотношениям с учетом сохранившегося правового регулирования этих правоотношений и с принятием Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (Глава V.1. Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, комитет не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 39.20 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц.

Оценивая материально-правовой интерес комитета в оспаривании последующих сделок и давая оценку договору купли-продажи от 30.10.2017 № 3.004-17, договору дарения от 30.05.2018, а также соглашению от 06.06.2018 о разделе земельного участка и прекращения общей долевой собственности, в их совокупности на предмет соответствия приведенным положениям и разъяснениям вышестоящей инстанции, суд, принимая во внимание, что стороной по договору дарения является физическое лицо, что конечной целью этих сделок было восстановление во внесудебном порядке прав предпринимателя, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, приходит к выводу, что у комитета, как лица, не являющегося участником этих сделок, отсутствует юридическая заинтересованность в их оспаривании при неоспоренности сделки приватизации земельного участка.

По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие у комитета заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.

Оснований для истребования у предпринимателя для передачи муниципальному образованию «Город Таганрог» земельного участка площадью 270 кв.м, оснований для снятия его с кадастрового учета и восстановления сведений об исходном земельном участке площадью 9 566 кв.м, нет.

Нарушенные права публичного образования при приватизации земельного участка в части, соответствующей части выкупной цены по сделке приватизации земельного участка с учетом фактического использования предпринимателем земельного участка для размещение объекта торговли восстановлены доплатой предпринимателем муниципальному образованию 171 793 рубля 14 копеек (платежное поручение от 31.08.2018 №8) разницы между выкупной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 61:58:003498:264, рассчитанной по целевому назначению «производственная база», и суммой, подлежащей уплате при целевом назначении «размещение объектов торговли общественного питания и бытового обслуживания».

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований комитета надлежит отказать в полном объеме ввиду их несостоятельности.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на комитет. Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук