ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А43-23748/2023

22 мая 2024 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2024 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Устиновой Н.В., Ковбасюка А.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.02.2024 по делу № А43-23748/2023, принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «Торгсервис 52» – ФИО4 по доверенности от 09.06.2023 сроком действия пять лет, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

от ИП ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3 – ФИО5 по доверенностям от 11.01.2024 сроком действия по 31.12.2024, от 06.05.2022 серии 52АА № 5311316 сроком действия пять лет,

от 11.07.2023 сроком действия три года, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истцы, Предприниматели, ФИО2, ФИО1, ФИО3) обратились в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 24.08.2020 за период с 01.10.2021 по 23.03.2023 и просили взыскать:

- в пользу ФИО2 (5/10, 50%) – 6 463 330 руб. 67 коп.,

- в пользу ФИО1 (3/10, 30%) – 3 877 997 руб. 95 коп.,

- в пользу ФИО3 (2/10, 20%) – 2 585 332 руб. 71 коп.

Решением от 28.02.2024 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своих возражений заявитель приводит следующие доводы: задолженность по арендной плате неправомерно исчислена на основании рыночного размера, установленного судебной экспертизой, поскольку договором аренды предусмотрен иной порядок расчета арендной платы (в процентном отношении от товарооборота); суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении экспертизы по определению стоимости арендной платы; расчет размера арендной платы в заключении ООО «Коллегия Судебных Экспертов» произведен неверно, поскольку площадь арендуемого помещении составляла 867,1 кв.м, а не 1005,6 кв.м; начисление арендной платы за октябрь и за ноябрь 2021 года неправомерно, поскольку помещением в данный период пользоваться было невозможно ввиду отсутствия отопления и водоснабжения, при этом указанный период не был предметом рассмотрения в рамках дела № А43-26502/2022, в связи с чем судом неверно применена преюдиция.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал вышеприведенные доводы, более подробно изложенные в апелляционной жалобе, настаивал на отмене обжалуемого решения. Представитель истцов в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу выразил несогласие с позицией заявителя, полагая его доводы несостоятельными, просил принятый по делу судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2022 по делу № А43-6662/2022 и от 14.12.2022 по делу № А43-26502/2022, в долевой собственности ФИО2, ФИО1, ФИО3 находится нежилое помещение с кадастровым номером 13:60:0010012:168, расположенное по адресу: 

<

...>.

24.08.2020 Предприниматели (арендодатели) и Общество (арендатор) заключили договор аренды, на основании которого арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение общей площадью 867,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Цель использования данного помещения: организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.6 договора арендодатели обязаны обеспечить нежилое помещение теплоснабжением и электроснабжением, а в случае возникновения аварийных ситуаций обеспечить их скорейшую ликвидацию.

Нормальный температурный режим в помещении установлен в пункте 2.1.8 договора в диапазоне от 18 до 24 градусов.

В случае нарушение арендодателями пунктов 2.1.6 и 2.1.8 договора арендатор освобождается от уплаты арендной платы (пункт 6.5 договора).

При этом по условиям договора (пункт 2.2) арендатор обязан: 

- использовать нежилое помещение исключительно по его целевому назначению в соответствии с условиями договора (пункт 2.2.1 договора); 

- обеспечивать беспрепятственный доступ в нежилое помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий договора и иных условий (в том числе лицензионных) представителя арендодателя, государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законодательства Российской Федерации (2.2.5 договора);

- производить в установленных договорам размерах и сроках оплату арендной платы и иных платежей согласно условиям договора (пункт 2.2.6 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 2% от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении.

Основанием для начисления арендной платы является ежемесячный отчет о товарообороте (приложение № 4 к договору), составленный на основании кассовых отчетов и книг контролеров-кассиров арендатора за календарный месяц (пункт 3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.08.2020).

Срок аренды установлен на 15 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.1 договора).

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 24.09.2020. Общество открыло в данном помещении магазин «Светофор» и начало коммерческую деятельность.

29.11.2021 стороны произвели совместный осмотр переданного в аренду помещения, по итогам которого был составлен акт, согласно которому по состоянию на 29.11.2021 в помещении не осуществляется организация торговли продовольственными и промышленными товарами, двери магазина закрыты, отсутствуют персонал и покупатели; нежилое помещение используется под хранение (складирование) оборудования Общества, оборудование не подключено к сети электроснабжения, на момент осмотра помещения выключено, на момент осмотра температура составляет 14 градусов, система водоснабжения и водоотведения в помещении находится в нерабочем состоянии, система вентиляции работает. Состояние помещения хорошее, сантехника исправна, двери исправные, окна целые.

Письмом от 10.12.2021 Предприниматели со ссылкой на пункт 4.4.1 договора уведомили Общество об одностороннем отказе от договора аренды от 24.08.2020, указав на допущенные Обществом нарушения обязательств, предусмотренных пунктами 1.3, 2.2.5, 2.2.12 договора, и просили возвратить арендованное помещение по истечении 60 календарных дней с момента получения настоящего уведомления.

Впоследствии Предприниматели обратились в арбитражный суд с иском о признании договора расторгнутым и обязании ответчика возвратить арендованное имущество. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2022 по делу № А43-6662/2022 Предпринимателям было отказано в удовлетворении иска ввиду отсутствия у арендодателей права на односторонний отказ от договора аренды от 24.08.2020.

Актами осмотра от 19.01.2022, 21.01.2022, 26.01.2022, составленными сторонами, установлено отсутствие торгового оборудования в помещении и неосуществление торговой деятельности арендатором, а также демонтаж вывески магазина. Сторонами в акте установлено, что температура помещения составляет от 14 до 18 градусов, потеря тепла происходит через дверные проемы.

Претензией от 21.01.2022 арендодатели потребовали от арендатора привести помещение в первоначальное состояние и восстановить демонтированные двери между холодильником, неотапливаемым складом и торговым залом, и дверь тамбура при входе в торговый зал.

Актом осмотра от 24.06.2022 установлен факт неиспользования Обществом помещения для осуществления торговой деятельности и отсутствие дверей, восстановление которых требовали арендодатели в письме от 21.01.2022.

На основании указанных обстоятельств, письмом от 29.06.2022 Предприниматели потребовали от ответчика расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 24.08.2020.

Отказ ответчика расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке послужил основаниям для обращения Предпринимателей в суд с отдельным иском. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 14.12.2022 по делу № А43-26502/2022 договор аренды недвижимого имущества от 24.08.2020 расторгнут, на Общество возложена обязанность освободить и возвратить по акту приема-передачи Предпринимателям нежилое помещение с кадастровым номером 13:60:0010012:168.

По акту приема-передачи от 24.03.2023 нежилое помещение возвращено арендодателям (том 1, л.д. 33).

Ссылаясь на то обстоятельство, что за Обществом числится задолженность по арендной плате за период с октября 2021 года по 23.03.2023, Предприниматели обратились в суд с настоящим иском.

При разрешении возникшего между сторонами спора суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статей 606 и 615 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что Общество не вносило арендную плату по договору аренды недвижимого имущества от 24.08.2020 начиная с октября 2021 года.

Возражая против иска, Общество указало, что в спорный период оно не имело возможности пользоваться арендованным помещением, так как в нем отсутствовало теплоснабжение, водоснабжение, на прилегающей территории была вырыта яма, которая ограничивала доступ к арендованному помещению.

Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 14.12.2022 по делу № А43-26502/2022 установлено, что согласно актам осмотра от 29.11.2021, 19.01.2022, 21.01.2022, 26.01.2022, составленным сторонами, в арендуемом помещении отсутствует торговая деятельность Общества, арендуемое помещение используется под склад торгового оборудования; температура в помещении составляет от 14 до 18 градусов; водоснабжение имеется (за исключением акта от 29.11.2021).

Заключением эксперта от 21.02.2022 № 0145/СТ/22, составленным ООО «АльфаПро», установлено ненадлежащее состояние ограждающих дверных конструкций внутри здания, включая их частичное отсутствие. В дверных проемах зафиксированы щелевые отверстия «на просвет» между отапливаемой частью здания (торговый зал, служебные и вспомогательные помещения) и неотапливаемой частью здания (склады), дверные блоки без порогов, часть дверных проемов неплотно закрыта щитами из ДСП, сэндвич-панелей; отсутствует дверь в тамбуре. Экспертом установлена причинно-следственная связь между состоянием ограждающих конструкций спорного нежилого помещения и температурным режимом внутри здания, так как ненадлежащее состояние ограждающих конструкций внутренних дверей и окон здания не обеспечивает состояние замкнутого контура, ограничивающего отапливаемый объем здания, что свидетельствует о нарушении термозащитной оболочки здания, и нарушении процесса теплоотдачи, что противоречит требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». По мнению эксперта допущенный арендатором в период стойких отрицательных температур демонтаж дверных полотен между складскими помещениями холодного хранения и торговым залом, последующее неплотное и частичное прикрытие дверных проемов бывшими в употреблении фрагментами строительных материалов, отсутствие дверного полотна в проеме тамбура и ненадлежащая эксплуатация арендатором ограждающих конструкций окон в зимний период, привели к искусственному занижению температуры внутри здания.

Из ответа АО «Саровская Теплосетевая компания» от 07.11.2022 № 084/1455 следует, что в отопительный сезон 2021-2022 годов отопление в помещении по адресу: 

<

...>, присутствовало с 11.11.2021 по 31.03.2022.

В силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Нижегородской области от 14.12.2022 по делу № А43-26502/2022, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, и не доказываются вновь.

При этом в настоящее дело в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено документального подтверждения того, что понижение температуры в арендованном помещении в октябре и ноябре 2021 года было обусловлено какими-либо иными причинами.

Таким образом, доказанным является то обстоятельство, что ненадлежащий температурный режим в арендованном помещении возник вследствие действий самого арендатора, соответственно, данное нарушение не может быть отнесено к сфере ответственности арендодателя и повлечь освобождение Общества от обязанности по внесению арендной платы.

В отношении отключения в арендованном помещении холодного водоснабжения апелляционный суд отмечает следующее.

Помимо вышеперечисленного вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 14.12.2022 по делу № А43-26502/2022 установлено, что согласно письму МУП «Горводоканал» от 02.10.2022 в спорном здании производилось отключение водоснабжения с 18.10.2021 по 26.11.2021 в связи с аварией.

По представленным в настоящее дело документам судом установлено, что начиная с ноября 2021 года Общество прекратило осуществлять торговую деятельность в арендуемом помещении.

При этом несмотря на доводы ответчика об отсутствии надлежащих условий для аренды помещения для торговой деятельности, Общество более года отказывалось расторгать договор аренды от 24.08.2020 и освобождать арендованное помещение, что повлекло многочисленные судебные разбирательства по вопросу расторжения спорного договора аренды и освобождения помещения.

Подобное поведение Общества (одновременное уклонение от внесения арендной платы и удержание арендованного имущества) правомерно квалифицировано судом как недобросовестное, что в силу части 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет отказ в защите принадлежащего ему права. Соответственно, доводы ответчика об отсутствии оснований для внесения арендной платы по причине невозможности использовать спорное помещение ввиду отсутствия водоснабжения в октябре-ноябре 2021 не приняты во внимание правомерно.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых и фактических оснований для взыскания с Общества арендной платы за весь спорный период.

При определении размера задолженности ответчика суд обоснованно руководствовался следующим.

По условиям заключенного сторонами договора арендная плата составляет 2% от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении (пункт 3.1 договора).

Основанием для начисления арендной платы является ежемесячный отчет о товарообороте (приложение № 4 к договору), составленный на основании z-отчетов (отчетов контролеров-кассиров по унифицированной форме КМ-6) и книг контролёров-кассиров арендатора за календарный месяц (пункт 3.4 договора).

В соответствии с данными условиями, с учетом произведенной Обществом частичной оплаты, за октябрь 2021 года задолженность по арендной плате составляет 100 985 руб. 76 коп., за ноябрь 2021 года – 123 480 руб. 57 коп.

В дальнейшем ответчик прекратил осуществлять хозяйственную деятельность в арендуемом помещении, в связи с чем суд первой инстанции справедливо заключил, что рассчитать размер арендной платы исходя из ежемесячного товарооборота арендатора не представляется возможным.

Довод Общества о том, что размер арендной платы необходимо определить исходя из ежемесячного товарооборота Общества в арендуемом помещении за предыдущий период (август-октябрь 2021 года) либо в соответствии с товарооборотом иного магазина ответчика, находящегося в городе Сарове, был предметом рассмотрения в суд первой инстанции и обоснованно отклонен, поскольку установленная сторонами в разделе 3 договора методика расчета арендной платы основана на реальных показателях о фактическом товарообороте именно в арендованном помещении и в конкретном месяце (на основании отчетов контролеров-кассиров и книг контролёров-кассиров), то есть размер арендной платы за данное помещение складывается из объективных показателей доходности предпринимательской деятельности арендатора в арендованном помещении в каждый конкретный месяц. Следовательно, при расчете арендной платы неверно применять как показатели товарооборота предыдущих месяцев, так и показатели товарооборота иных арендованных Обществом помещений, так как подобные данные не будут отвечать критерию достоверности, на что справедливо указано в обжалуемом решении.

Итак, поскольку с ноября 2021 года Общество не осуществляло торговую деятельность в арендованном нежилом, определение размера арендной платы на основании условий договора невозможно.

В соответствии с пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для назначения по делу судебной экспертизы по предложенным ответчиком вопросам и в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству Предпринимателей назначил судебную экспертизу с целью установления рыночного размера арендной платы за арендованное Обществом помещение в спорный период, проведение которой поручил эксперту ООО «Коллегия Судебных Экспертов» ФИО6.

Согласно заключению эксперта № 468-12/23 от 22.12.2023 рыночная стоимость арендной платы за использование нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 13:60:0010012:168, общей площадью 1005,60 кв.м (до перепланировки 867,1 кв.м), за период с 21.11.2021 по 24.03.2023, для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией, составляет: 817 065 руб. в год в 2021 году, 9 442 980 руб. в год в 2022 году, 2 442 150 руб. в год в 2023 году.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Имеющееся в деле заключение эксперта является полным, всесторонним. Выводы, содержащиеся в заключении, даны специалистом, обладающим специальными познаниями в области экспертизы, его профессиональная подготовка и квалификация подтверждены представленными в дело документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений. Нарушений при назначении судом первой инстанции экспертизы предусмотренного законодательством процессуального порядка не установлено. Сомнений в обоснованности заключения эксперта, полноте проведенных им исследований и однозначности сделанных выводов на поставленные вопросы у суда не возникает. Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, в дело не представлено.

Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что при расчете рыночного размера арендной платы эксперт неправомерно учитывал площадь помещения в размере 1005,6 кв.м, подлежит отклонению, поскольку предметом экспертного исследования был рыночный размер арендной платы конкретного помещения, фактическая площадь которого после перепланировки составляет вышеуказанную величину. Соответственно, расчет обоснованно выполнен с ее применением.

Таким образом, при разрешении настоящего спора и определении размера задолженности ответчика за период с 21.11.2021 по 23.03.2023 суд обоснованно руководствовался результатами проведенной по делу судебной экспертизы.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены принятого по делу решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.02.2024 по делу № А43-23748/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Д.Г. Малькова

 

Судьи

Н.В. Устинова

 

А.Н. Ковбасюк