АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

24 ноября 2022 года

Дело №

А55-18363/2022

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2022

Решение в полном объеме изготовлено 24 ноября 2022 

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2

рассмотрев в судебном заседании   17 ноября 2022 года дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО3

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Подсолнухи"

о взыскании 2 316 400 руб.

при участии в заседании

от истца – ФИО4 по доверенности 

от ответчика – ФИО5 по доверенности

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился  в арбитражный суд с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Подсолнухи"                         2 316 400 руб., в том числе: 2 206 124 руб. стоимости восстановительного ремонта помещений,                50 276 руб. стоимости поврежденного имущества, 60 000 руб. расходов на проведение экспертизы по оценке ущерба.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в представленном отзыве на исковое заявление. Ходатайствовал о приобщении документов к материалам дела. Суд приобщил документы представленные ответчиком. 

29.12.2018 между Обществом с ограниченной ответственностью «Подсолнухи» и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор аренды недвижимого имущества № 1 (далее – Договор). 

10.01.2019 сторонами подписан акт приема-передачи имущества к договору аренды № 1 от 29.12.2018.

В соответствии с Договором арендодатель (истец) обязуется предоставить арендатору (ответчику) во временное пользование и владение нежилое помещение со следующими характеристиками: 

- нежилое помещение с кадастровым номером 63:26:2201005;216:10/1 общей площадью 354,6 кв.мм, расположенное по адресу: 446398, 

<

...> кв б/н (1-17);

-жилое помещение, с кадастровым номером 63:26:2201005:216:10/2 общей площадью 218,2 кв.м. м, расположенное по адресу: 446398, 

<

...>.

- Земельный участок, с кадастровым номером 63:26:2201005:335, общей площадью               1245 кв.м. с находящейся на нем баней и беседкой-барбекю, расположенный по адресу: 446398, 

<

...>.

Согласно условий договора, объекты недвижимости передаются в аренду для использования арендатором в своей коммерческой деятельности, для оказания услуг по проживанию граждан, социальных, медицинских и иных услуг, не запрещенных действующим законодательством Российской Федерации. Как предусмотрено Договором,  помещение передается арендодателем в состоянии, полностью пригодным для использования его по назначению.       В соответствии с п. 3.1.13 Договора арендодатель обязан надлежащим образом содержать арендованное имущество. 

Договором аренды установлена обязанность арендатора поддерживать имущество в надлежащем состоянии, обеспечивать его сохранность и за счет своих средств возмещать арендодателю нанесенный ему ущерб от порчи принятого в аренду имущественного комплекса, обеспечивать его восстановление и ремонт. 

28.02.2022 между сторонами достигнуто соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 1 от 29.12.2018, согласно которому вышеуказанный договор считается расторгнутым с 01.03.2022. 

Пункт 5 соглашения о расторжении договора предусматривает обеспечительный платеж в размере 110 000 руб., который засчитывается в пользу арендодателя в счет погашения ущерба, причиненного арендатором. 

04.03.2022 сторонами договора составлен акт приема-передачи имущества по договору  №1 от 29.12.2018.

Согласно п. 3 акта приема-передачи имущества от 04.03.2022, осмотр помещения оборудования и территории выявил ряд повреждений и изменений, произведенных арендатором:

- произведена замена оконного блока на дверной блок;

- поврежден дверной блок в комнате № 1, требующий полной замены;

- повреждено зеркало в санузле комнаты № 4 (разбита полка и отколот угол);

- демонтированы зеркала в комнатах и санузлах;

- отсутствуют плафоны на настенных светильниках в комнатах – 3 шт.;

- демонтированы двери с витражными вставками – 8 шт.;

- демонтирован радиатор в цокольном этаже – 1 шт. ;

- демонтированы деревянные балки, светильники, обои. Закрыт камин гипсокартонными плитами в малом каминном зале цокольного этажа;

- демонтирована лестница из нержавеющей стали;

- отсутствует настенный электрический обогреватель в беседке. 

Поскольку ответчик относительно указанного перечня повреждений возражал, с целью определения перечня повреждений и в целях определения стоимости ущерба истец обратился в экспертную организацию – Общество с ограниченной ответственностью МЭЦ «Стандарт оценка», которым подготовлено экспертное заключение № 2401-03/22 ИП от 13.04.2022 (далее – экспертное заключение). 

Согласно указанному экспертному заключению, стоимость восстановительного ремонта помещений в результате сдачи имущества в аренду ответчику, с учетом физического износа материалов составила 2 206 124 руб., а стоимость поврежденного имущества составила                            50 276 руб. Стоимость экспертизы составила 60 000 руб.

21.06.2022 истец направил ответчику претензию с требованием уплатить сумму задолженности. Ответчик требования, изложенные в претензии добровольно не удовлетворил, ответа на претензию не представил. Отказ от добровольного погашения задолженности послужил основанием для подачи иска в суд. 

Возражая на исковое заявление, ответчик пояснил, что Договор аренды № 1 от 29.12.2018 прекратил свое действие, арендованное имущество возвращено арендодателю, что подтверждается актом приема-передачи от 04.03.2022. 

При этом ответчик указывает, что при заключении договора аренды № 1 от 29.12.2018 и подписании сторонами акта приема-передачи имущества 10.01.2019 истцом не представлены документы, подтверждающие передачу конкретного индивидуально-определенного имущества, фото/видеосъемка не производилась, в связи с чем, по мнению ответчика, истец не обосновал качественные характеристики передаваемого в аренду имущества.  

Кроме того, согласно доводам ответчика, в акте приема-передачи имущества от 04.03.2022 им сделана отметка о несогласии с п. 3, 4, 5. При осмотре объекта экспертом ответчик участия не принимал. Ответчик пояснил, что в соответствии с п. 3.3.1 договора им производилось оснащение необходимым для работы оборудованием, а также проводились работы, связанные с текущей эксплуатацией переданного в аренду объекта. 

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу абзаца 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора. 

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

 В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. 

Согласно части 2 статьи 1064 ГК РФ лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Бремя доказывания отсутствия вины в причинении вреда лежит на причинителе вреда.

Как установлено судом, ущерб причинен ответчиком при пользовании объектом аренды.

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание, что истец доказал наличие у него ущерба, его размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств должником и названным ущербом, требования истца о взыскании стоимости ущерба подлежат удовлетворению.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 12 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» (далее - Постановление N 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства 11 или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).  

Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное. Исходя из анализа вышеназванных норм права, для удовлетворения иска о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта необходимо установить одновременно наличие следующих обстоятельств: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с письменного согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

 При этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и проведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2, 3 статьи 623 ГК РФ).

Доказательств, свидетельствующих о проведении ответчиком текущего ремонта за собственные средства и приобретения каких- либо предметов обихода либо обстановки, которые указаны в экспертном заключении, в материалы дела не представлено.

Экспертное заключение ответчиком не оспорено. В этой связи суд принимает экспертное заключение № 2401-03/22 ИП от 13.04.2022 в качестве надлежащего доказательства размера ущерба. 

Доводы ответчика о несогласии с п. 3, 4, 5 акта приема-передачи имущества от 04.03.2022 отклоняются судом ввиду отсутствия конкретизации и обоснований причины несогласия. 

Также суд учитывает, что руководитель ответчика ФИО6 лично принимала участие при осмотре помещений и повреждений экспертом 01.04.2022, в акте указала о частичном несогласии с недостатками (л.д.48), без указания конкретных возражений.

Учитывая удержание истцом с ответчика обеспечительного платежа в размере 110 000 руб., предусмотренного пунктом 5 соглашения о расторжении договора аренды, указанную сумму стоит вычесть из размера заявленных истцом требований.  

За проведение экспертного заключения истцом понесены расходы в сумме 60 000 руб., что подтверждается договором возмездного оказания услуг по определению размера ущерба             № 2401-03/22ИП, актом  оказанных услуг, счетом № 2401-03/22ИП от 15.03.2022. Однако взысканию с ответчика подлежат расходы на проведение экспертизы в размере 57 078 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям. 

  В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 32 611 руб., пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

           Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Подсолнухи" ИНН 

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 ИНН 

<

***> 2 146 400 руб. ущерба, а также 57 078 руб. расходов на оплату экспертизы, 32 611 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

       В остальной части в иске отказать.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

ФИО1