АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-37937/2016

г. Краснодар«24» ноября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2017 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 24 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-37937/2016 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город-курорт Сочи в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, подготовить и направить проект договора аренды земельного участка, 

при участии в судебном заседании представителя ООО «Адлеринвестстрой» - ФИО1 (по доверенности от 30.04.2017), директора ООО «Адлеринвестстрой» ФИО2, представители администрации муниципального образования город-курорт Сочи – ФИО3 (по доверенности от 20.12.2016), 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация) об обязании направить в адрес общества подписанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36 по ул. Виноградная в Центральном районе города Сочи сроком на три года в редакции, предложенной обществом.

Исковые требования мотивированы следующим. Постановлением главы города Сочи от 02.03.2010 №217 обществу в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 13 550 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202017:36 по ул. Виноградная в Центральном районе г. Сочи. Администрацией и обществом заключен договор аренды от 14.07.2011 №4900006882 со сроком действия до 02.03.2013. В связи с истечением срока договора аренды, а также в связи с нахождением на участке объектов незавершенного строительства общество обратилось в администрацию 13.07.2016 в порядке пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с заявлением о заключении договора аренды на новый срок. Письмом от 11.08.2016 №20643/1205-16 администрацией отказано в предоставлении земельного участка в аренду по причине нахождения в производстве арбитражного суда иска администрации о сносе самовольных построек на испрашиваемом земельном участке. Между тем, Федеральный закон от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит положений, исключающих применение положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации к договорам аренды, заключенным до введения в действие указанной статьи Земельного кодекса. В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, может быть предоставлен в аренду без торгов однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства. В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без торгов, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников объекта для строительства, если право собственности на указанный объект было зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду. Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или в муниципальной собственности. Наличие в производстве арбитражного суда спора по иску о сносе самовольной постройки не является основанием для отказа в заключении договора аренды земельного участка (принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства). Общество также направляло в администрацию письмом от 09.09.2016 проект договора аренды земельного участка, однако администрация в письме от 29.09.2016 отказала в заключении договора аренды.

Общество обратилось с ходатайством в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении наименования ответчика, в котором просило считать ответчиком муниципальное образования город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи.

Общество в порядке статьи 49 АПК РФ также уточнило просительную часть исковых требований, просило обязать муниципальное образование город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи в месячный срок с момента вступления решения суда в силу направить в адрес общества подписанный договор аренды земельного участка площадью 13 550 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202017:36 по ул. Виноградная в Центральном районе города Сочи для завершения строительства, сроком действия договора аренды на три года с момента государственной регистрации договора.

Определением от 24.03.2017 ходатайство об уточнении заявленных требований удовлетворено.

В судебном заседании, состоявшемся 08.08.2017, представитель общества заявил об уточнении исковых требований, просил признать незаконным отказ департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи, выраженный в письме от 11.08.2016 №20643/1205-16, в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36 в аренду без проведения торгов для завершения строительства объектов незавершенного строительства, а также просил обязать администрацию муниципального образования город-курорт Сочи принять решение о предоставлении в аренду без торгов обществу с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36 площадью 13 228 кв.м, подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» подписанный администрацией муниципального образования город-курорт Сочи проект договора аренды земельного участка.

Представитель общества также просил рассматривать заявленные требования в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель администрации муниципального образования город-курорт Сочи, участвовавший в судебном заседании 08.08.2017, против ходатайства об уточнении заявленных требований не возражал.

С учетом явки в судебное заседание 08.08.2017 представителя администрации, суд считает возможным удовлетворить ходатайство об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и рассмотреть дело по существу в том же судебном заседании в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества в судебном заседании 08.08.2017 просил заявленные требования удовлетворить. Представитель администрации просил в удовлетворении заявленных обществом требований отказать в полном объеме.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных обществом требований в соответствующей части.

Как следует из материалов дела, распоряжением главы города Сочи от 06.07.2009 №659-р утвержден акт выбора земельного участка общей площадью 13 550 кв.м для строительства многофункционального рекреационного комплекса по ул. Виноградная Центрального района города Сочи, согласовано предварительно место размещения многофункционального рекреационного комплекса на земельном участке площадью 13 550 кв.м, образованном из части участка, расположенном в квартале с кадастровым номером 23:49:0202017, по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи. Обществу с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» поручено обеспечить выполнение кадастровых работ по земельному участку, обратиться с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет. 

Из распоряжения главы города Сочи от 06.07.2009 №659-р также следует, что в средствах массовой информации (газета «Новости Сочи» от 01.11.2008 №213 (1025) и на официальном сайте администрации города Сочи было опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка площадью 13 550 кв.м для строительства многофункционального рекреационного комплекса по ул. Виноградная Центрального района города Сочи.

Постановлением администрации города Сочи от 02.03.2010 №217 предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 13 550 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202017:36 по улице Виноградная в Центральном районе города Сочи для строительства многофункционального рекреационного комплекса.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18.03.2017 №23/264/002/2017-2021 право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202017:36 зарегистрировано 21.08.2009.

Муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Адлеринвестстрой» на основании постановления администрации города Сочи от 02.03.2010 №217 заключен договор от 14.07.2011 №4900006882 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36 площадью 13 550 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, для строительства многофункционального рекреационного комплекса. В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 02.03.2013. В пункте 8.4 договора указано на прекращение действия договора по истечении указанного в пункте 2.1 срока, при этом договор не подлежит продлению, однако арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

В преамбуле договора указано на его заключение, в том числе, на основании Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях».

Обществом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0202017:2542 общей площадью 1495 кв. м степенью готовности 27% и право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0202017:2543 площадью 1495 кв. м степенью готовности 27%, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная (дата регистрации: 23.04.2014, номера государственной регистрации: 23-23-52/014/2014-099, 23-23-52/014/2014-100). Основанием государственной регистрации права собственности указаны в свидетельствах о государственной регистрации права договор аренды земельного участка от 14.07.2011 №4900006882, разрешение на строительство №RU 23309/2309 от 27.03.2013.

Общество обратилось 13.07.2016 с заявлением в администрацию о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36 площадью 13 228 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, для размещения многофункционального рекреационного комплекса, указав в графе «Основания» предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства. В сообщении об объектах недвижимости, находящихся на земельном участке, обществом указаны кадастровые номера объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (объект незавершенного строительства степенью готовности 27%, кадастровый номер 23:49:0202017:2543; объект незавершенного строительства степенью готовности 27% с кадастровым номером 23:49:0202017:2542).

В письме от 11.08.2016 №20643/1205-16 департамент имущественных отношений администрации города Сочи отказал обществу в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36. 

Отказ мотивирован наличием в кадастровом паспорте на земельный участок ограничений прав на земельный участок согласно стате1 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих резервирование для муниципальных и государственных нужд. В связи с тем, что не указан срок резервирования земельного участка для муниципальных и государственных нужд, рассмотреть вопрос о предоставлении в аренду земельного участка с учетом ограничений, предусмотренных действующим законодательством, не представляется возможным.

Администрация также указала, что на земельном участке расположен самовольно возведенный незавершенный строительством объект недвижимости. В производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится дело о сносе самовольной постройки, расположенной на испрашиваемом земельном участке, в связи с чем, рассмотреть возможность предоставления земельного участка в аренду без торгов возможно только после вынесения судом соответствующего решения. 

Общество также обратилось в администрацию 09.09.2016 с заявлением о заключении договора аренды земельного участка в прилагаемой редакции, предоставив проект договора аренды земельного участка, однако письмом от 29.09.2016 №26843/1205-16 департамент имущественных отношений администрации города Сочи разъяснил возможность обращения за предоставлением муниципальной услуги в МАУ «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» города Сочи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 10) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Статьей 11 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» изложен в следующей редакции: «В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом».

Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в  действие с 01.03.2015.

Из представленных администрации материалов с заявлением общества от 13.07.2016 следовало, что общество на указанную дату соответствовало критериям, указанным в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом довод администрации о самовольном строительстве несостоятелен. На момент обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства отсутствовали доказательства возведения обществом самовольных построек на испрашиваемом земельном участке (право собственности на объекты незавершенного строительства зарегистрировано на основании разрешения на строительство и договора аренды), при этом решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2016 по делу №А32-13326/2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.03.2017, администрации города Сочи отказано в иске о признании самовольной постройкой незавершенного строительством объекта – монолитного каркаса из двух блоков, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202017:36, и в сносе указанного объекта. 

При рассмотрении дела №А32-13326/2016 судебными инстанциями установлено следующее. Распоряжением главы города Сочи от 31.10.2008 утвержден проект границ земельного участка площадью 13550 кв. м по ул. Виноградной в Центральном районе г. Сочи из земель населенных пунктов для строительства многофункционального рекреационного комплекса. На основании данного распоряжения 19.02.2009 земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет за номером 23:49:0202017:36 с видом разрешенного использования - для размещения многофункционального рекреационного комплекса. Постановлением главы г. Сочи от 02.03.2010 №217 указанный земельный участок предоставлен ООО «Адлеринвестстрой» в арендное пользование для строительства многофункционального рекреационного комплекса. Договор аренды между сторонами подписан 14.07.2011 сроком действия до 02.03.2013, государственная регистрация договора произведена 19.10.2011. Градостроительный план земельного участка утвержден 27.07.2012. Обществу 06.08.2012 выдано разрешение на строительство №RU 23309/2309 (сроком до 31.12.2012) на строительство торгово-развлекательного комплекса (Блоков №1, №2, №3, №4) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная. 25.06.2014 разрешение на строительство продлено до 20.06.2017. Согласно разрешениям на строительство работы подлежали выполнению в 4 этапа, в каждом из которых к возведению планировался объект (блоки) площадью застройки 780 кв. м, общей площадью 1495 кв. м, строительным объемом 6320 куб. м, с количеством этажей - 2. На основании приведенных документов общество 23.04.2014 зарегистрировало право собственности на два объекта незавершенного строительства (Блоки №1 и №2) площадью 1495 кв. м каждый, степенью готовности - 27% (каждый), что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 29.04.2014 серии 23-АМ №478151 и №478152. Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи проведен осмотр объектов капитального строительства, возводимых на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202017:36, на их соответствие действующим на территории г. Сочи Правилам землепользования и застройки. По результатам осмотра составлено заключение от 29.02.2016, в котором отражено превышение площади застройки блоков, не предусмотренное проектной документацией; устройство консольной площадки с южной стороны Блока №1 и с северной стороны Блока №2; устройство консолей на обоих этажах с восточной стороны блоков с превышением высоты 1-го этажа Блока №2 (7,8 метров - против 3,9 метров по проекту); ведение работ по устройству конструкций 3-го этажа Блока №2; произведены работы по устройству монолитной площадки на бетонных колоннах со стороны ул. Виноградной перед Блоками №1 и №1, что не учитывалось в проектной документации. Комиссия пришла к выводу, что объект капитального строительства, возводимый на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202017:36, не соответствует предельным, допустимым параметрам разрешенного строительства, установленным для территориальной зоны "Ж-4" Правилами землепользования и застройки, действующими на территории муниципального образования г. Сочи, утвержденными решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202, параметрам разрешенного строительства, установленным в разрешении на строительство от 06.08.2012 №RU 23309/2309 (продлено 25.06.2014), и проектной документации. В обоснование возражений против иска общество представило в материалы дела заключение №78/2016 по техническому обследованию здания объекта капитального строительства Блока №1 и заключение №44/2016 по техническому обследованию здания объекта капитального строительства Блока №2 «Торгово-развлекательный комплекс» (Блоки №1, 2, 3, 4) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202017:36 по ул. Виноградной в Центральном районе г. Сочи, выполненные по заказу общества ООО «Сочистройпроект». В заключениях по техническому обследованию Блока №1 и Блока №2 указано, что объект капитального строительства «Торгово-развлекательный комплекс» расположен на земельном участке, средний уклон которого составляет 20 градусов. Угол падения склона на месте расположения Блока №1 составляет от 20,5 градусов до 19.8 градусов. Участок строительства располагается в головной части древнеоползневого цирка №85, зарегистрированного по каталогу СК Геоэкологического центра. Площадка строительства является неблагоприятной в сейсмическом отношении (СП 14.13330.2014 "СНиП II-7-81* "Строительство в сейсмических районах"). ООО «Сочистройпроект» указало, что согласно техническому отчету об инженерно-геологических изысканиях по объекту капитального строительства «Торгово-развлекательный комплекс» работам по планировке участка должны предшествовать мероприятия по укреплению склона. Строительству зданий торговых блоков должно предшествовать возведение удерживающих сооружений с устройством застенных дренажей с выводом за пределы удерживающего массива. Застройщиком выполнено удерживающее сооружение, представляющее собой пространственную конструкцию (выполнено с уклоном, соответствующим уклону ул. Виноградной). Плита перекрытия, объединяющая высокий свайный ростверк с колоннами, расположенными на низком свайном ростверке, предусмотрена для парковки автомобилей. Для предотвращения вывалов грунта между сваями выполнена облицовочная плита. Согласно заключению по техническому обследованию Блока №1 на момент обследования возведено два этажа - наземных, так как перекрытие по проекту предусмотрено на отм. (-) 0,08 м, что соответствует абсолютной отметке 99,08 м. Расположенные ниже абсолютной отметки 99,09 м конструкции являются фундаментной конструкцией для возможности устройства пола объекта капитального строительства Блока N 1 на абсолютной отметке 99,08 м (по проекту). Монолитный железобетонный диск на абсолютной отметке 88,70 м и ригели с полками в верхней зоне сечения в виде плит по периметрам ячеек с размерами 1000х2000х180 (h) мм являются элементами жесткости, устойчивости и антисейсмическими мероприятиями объекта капитального строительства Блока N 1. Абсолютная отметка верха плиты перекрытия первого этажа - 99,09 м. Согласно результатам обмера здания по внешнему обводу в уровне цоколя площадь застройки здания Блока N 1 составляет 780,16 кв. м. Возведенные этажи Блока N 1 соответствуют проекту и выданному разрешению на строительство как по абсолютной отметке верха плиты первого этажа, так и по размерам в осях вертикальных несущих конструкций, по размерам здания в плане по внешнему обводу, по высоте этажей, по общей площади здания. Согласно заключению по техническому обследованию Блока N 2 на момент обследования возведено также два этажа - надземных, так как перекрытие по проекту предусмотрено на отм. (-) 0,08 м, что соответствует абсолютной отметке 99,08 м. Расположенные ниже абсолютной отметки 99,09 м конструкции являются фундаментной конструкцией для возможности устройства пола объекта капитального строительства Блока N 2 на абсолютной отметке 99,08 м (по проекту). Монолитный железобетонный диск на абсолютной отметке 88,70 м является элементом жесткости и устойчивости объекта капитального строительства Блока N 2. Абсолютная отметка верха плиты первого этажа - 99,09 м. Согласно результатам обмера здания по внешнему обводу в уровне цоколя площадь застройки здания Блока N 2 составляет 780,16 кв. м. Возведенные этажи Блока N 2 соответствуют проекту и выданному разрешению на строительство как по абсолютной отметке верха плиты первого этажа, так и по размерам в осях вертикальных несущих конструкций, по размерам здания в плане по внешнему обводу, по высоте этажей, по общей площади здания. Погрешность по площади застройки Блоков N 1 и N 2 в 0,16 кв. м (превышение) явилось результатом монтажа опалубки и заливки раствором бетона. Данная погрешность невелика, увеличение площади застройки составляет всего 0,02% от площади застройки каждого блока. Монолитные площадки, на которые ссылается администрация, были оборудованы для маломобильных групп граждан (передвигающихся с использованием (инвалидных) колясок), а дополнительная площадь была использована для размещения пожарной лестницы. Однако данные объекты были снесены обществом еще в феврале 2016 года. В заключениях N 44/2016 и N 78/2016 отражено, что для определения площади застройки при помощи лазерного дальномера выполнены обмеры спорных зданий по внешнему обводу на уровне цоколя (измерения проведены с соблюдением пункта приложения Г (обязательного) к СНиП 31-06-2009 (актуализированная редакция СНиП 2.08.02-89) "Общественные здания и сооружения").

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2016 по делу №А32-13326/2016 также указано, что из представленных администрацией доказательств не следует, что специалисты проводили измерения параметров спорных построек в установленном порядке. В заключении департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 29.02.2016 имеется ссылка только на исполнительную топографическую съемку территории с указанием координат размещения спорных объектов. Однако действующие строительные нормы и правила не предполагают такого способа определения площади застройки как по координатам в топографической съемке.

Таким образом, администрация, ссылаясь в письме от 11.08.2016 №20643/1205-16, на нахождение на испрашиваемом земельном участке самовольной постройки и отказывая в предоставлении земельного участка в аренду по причине наличия в производстве арбитражного суда дела о сносе самовольной постройки, исходила из неправильных сведений о самовольном характере строительства, руководствовалась недостоверной информацией. Кроме того, из положений статьи 39.16 Земельного кодекса не следует, что наличие судебного спора о сносе самовольной постройки исключает принятие решения о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объектов, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке. 

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю. Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Рассматриваемая процедура не предполагает повторного формирования земельного участка, равно как и обоснования (доказывания) заявителем площади земельного участка, необходимой для завершения строительства. По смыслу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса в аренду на новый срок предоставляется именно тот земельный участок, который ранее уже был сформирован и предоставлен арендатору по договору, срок которого истек. Процедура предоставления земельного участка для завершения строительства не предполагает повторного его формирования и обоснования застройщиком площади земельного участка, необходимой для завершения строительства, при обращении в уполномоченный орган с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.02.2017 по делу №А32-47047/2015).

Относительно такого основания для отказа в предоставлении земельного участка как наличие в кадастровом паспорте ограничений прав на земельный участок согласно статьям 56, 56.1 Земельного кодекса, предусматривающих резервирование для муниципальных нужд, суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6);

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования (пункт 7);

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17);

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих здания, сооружения (пункт 18);

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд и указанная в заявлении цель предоставления такого земельного участка не соответствует целям, для которых такой земельный участок был изъят, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (пункт 23).

В соответствии со статьей 56 Земельного кодекса могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон.

В соответствии со статьей 56.1 Земельного кодекса предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с письмом начальника территориального отдела №14 по городу Сочи, Туапсинскому району филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» от 06.07.2017 №447-40, направленным во исполнение определения арбитражного суда от 24.05.2017 по настоящему делу, в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202017:36 содержится информация о следующих ограничениях (обременениях) прав: (часть земельного участка 23:49:0202017:36/1): вид обременения: «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; содержание ограничения: «Особый режим использования земли. Вторая зона округа санитарной охраны». Информация о части «Вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта» (Ограничение прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (Особый режим использования земли) о части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36 внесена в ЕГРН 19.02.2009 на основании Описания земельных участков от 19.12.2008 №24285-ЮЦ. В ЕГРН содержится единое значение ограничения (обременения) прав: «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации».

Определением об истребовании доказательств от 24.05.2017 суд обязал администрацию представить доказательства ограничения прав на земельный участок, в том числе в виде резервирования земельного участка, однако соответствующие доказательства администрацией предоставлены не были.

Между тем, нахождение земельного участка во второй зоне санитарной охраны курорта не исключает его предоставления в аренду. 

Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 18.03.2017 №23/264/002/2017-2021 и от 13.07.2017 №23/189/006/2017-8742 не усматриваются сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202017:36, в том числе, о резервировании земельного участка.

При таких обстоятельствах арбитражный суд не может признать законным и обоснованным содержащийся в письме от 11.08.2016 №20643/1205-16 отказ департамента имущественных отношений администрации в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объектов незавершенного строительства, права на которые обществом зарегистрированы в ЕГРН и которые не относятся к самовольным постройкам.

Изложенный в письме от 11.08.2016 №20643/1205-16 отказ администрации в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства не соответствует положениям пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в связи с чем, суд приходит к выводу о возложении на администрацию обязанности принять решение о предоставлении обществу земельного участка в аренду для завершения строительства расположенных на участке объектов, а также о подготовке администрацией проекта договора аренды земельного участка и направления проекта договора аренды обществу для подписания.

При этом требование общества об установлении в договоре аренды срока предоставления земельного участка суд считает необходимым отклонить, поскольку настоящий спор разрешен по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не является преддоговорным спором в смысле статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. В удовлетворения требования общества в части установления конкретного срока договора аренды земельного участка с учетом рассмотрения настоящего дела по правилам главы 24 АПК РФ надлежит отказать, что не лишает общество права на установление надлежащего срока аренды земельного участка в случае возникновения преддоговорного спора в соответствии с положениями статей 445, 446 ГК РФ. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаконным отказ департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи, выраженный в письме от 11.08.2016 №20643/1205-16, в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36 в аренду без проведения торгов для завершения строительства объектов незавершенного строительства, как не соответствующий положениям статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обязать администрацию муниципального образования город-курорт Сочи в течение одного месяца с даты вступления решения арбитражного суда по настоящему делу в законную силу принять решение о предоставлении в аренду без торгов обществу с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36 площадью 13 228 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Виноградная, а также подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) подписанный администрацией муниципального образования город-курорт Сочи и содержащий все существенные условия проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36 площадью 13 228 кв.м, для завершения строительства расположенных на данном земельном участке объектов незавершенного строительства.

В удовлетворении заявления в части указания трехлетнего срока договора аренды земельного участка отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Адлеринвестстрой» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 3 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по заявлению.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков