497/2023-155495(2) 

 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15120/2023

г. Челябинск

29 ноября 2023 года

Дело № А76-17941/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2023 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Камаева А.Х., судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с  

ограниченной ответственностью «Перспектива» на решение Арбитражного  

суда Челябинской области от 19.09.2023 по делу № А76-17941/2022. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично  путем размещения указанной информации в сети Интернет, в судебное  заседание не явились.  

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом  апелляционной инстанции в отсутствие представителей.  

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города  Челябинска (далее – истец, Комитет) 30.05.2022 обратился в Арбитражный суд  Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью  «Перспектива» (далее – ответчик, общество, ООО «Перспектива») о взыскании  задолженности по арендной плате по договору долгосрочной аренды  земельного участка от 10.09.2012 УЗ № 011010-К-2012 за период с 12.09.2018  по 31.12.2021 в размере 1 142 359 руб. 96 коп. и пени за период с 02.10.2018 о  31.12.2021 в размере 172 290 руб. 53 коп., с продолжением их начисления на  сумму задолженности в размере 1 142 359 руб. 96 коп. в размере одной  трехсотой ставки рефинансирования банка Российской Федерации,  действующей на день исполнения обязательств, начиная с 01.01.2022 до  момента фактического исполнения обязательств (с учетом принятого судом  уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, т. 9 л.д. 12).  

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.09.2023  исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал ООО  

«Перспектива» в пользу Комитета задолженность за период с 01.04.2019 по  31.12.2021 в размере 182 841 руб. 84 коп., неустойку за период с 02.07.2019 по  31.12.2021в размере 54 190 руб. 66 коп., продолжить начисление неустойки на  сумму задолженности в размере 182 841 руб. 84 коп., исходя из одной  трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской  Федерации, действующей на день исполнения обязательств, с 01.01.2022 по  31.03.2022 и с 01.10.2022 по день фактического исполнения обязательства. В  удовлетворении остальных требований отказано.  

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в  апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Перспектива» (далее  также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части  применения вычитаемых площадей МКД и благоустройства при расчете  арендных платежей, и принять по делу новое решение об отказе в  удовлетворении исковых требований Комитета в связи с наличием переплаты.  

В апелляционной жалобе ее податель указал, что ответчик не согласен с  решением суда в части определения площади земельного участка, с которой  необходимо исчислять арендную плату, поскольку не все доводы ответчика  учтены судом при принятии решения.  

Апеллянт отмечает, что при рассмотрении дела суд и Комитет,  согласились с мнением ответчика о том, что не со всей площади земельного  участка, предоставленного по договору долгосрочной аренды, следует  исчислять арендную плату, однако приняты во внимание только площадь  участка, занятая многоквартирным домом и часть благоустройства территории  вокруг него.  

Податель жалобы не согласен с тем, что при принятии решения суд  руководствовался расчетом Комитета и досудебным Актом обследования от  08.09.2022, поскольку документы содержат не точные измерения площадей, так  как данные взяты Комитетом из ЕГРН, а те в свою очередь определены на  момент ввода МКД в эксплуатацию и имеют погрешности в измерениях.  Ответчиком в материалы дела, представлена топографическая схема земельного  участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26, подготовленная ООО  «Геоид», которая содержит измерения площадей дома и придомовой  территории. В данной топографической схеме точно определены все площади,  без погрешностей. Также, стороны провели совместный осмотр территории, с  участием кадастровых инженеров и составили Акт осмотра, в котором также  точно определены все площади объектов и земельного участка, но на страницах  7-8 решения указано, что при указанных обстоятельствах, суд приходит к  выводу о необходимости производить расчет, исходя из площади земельного  участка – 3 510 кв.м., определенной как разница между общей площадью  земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26 (5 000 кв.м) и  площадью земельного участка, занятого МКД (834 кв.м.) и элементами  благоустройства (656 кв.м.), однако, ответчик настаивает на том, что площадь  земельного участка, занятого МКД по данным ООО «Геоид» равна 841 кв.м, а  площадь благоустройства, включая все объекты инфраструктуры,  предусмотренные проектом, составляет 621,93 кв.м против площади 656 кв.м  

принятой судом при расчете. С учетом произведенных измерений и уточнений  площадей дома и придомовой территории, указанных в данных  топографической сьемки, ответчик представлял в материалы дела свой расчет  арендной платы за указанный Комитетом период. Принимая во внимание то,  что ответчиком произведена оплата арендных платежей на сумму 400 000 руб.  за отыскиваемый период с указанием номера настоящего арбитражного дела, то  задолженность перед Комитетом отсутствует.  

От ООО «Перспектива» поступило ходатайство о рассмотрении  апелляционной жалобы в отсутствие представителя.  

От Комитета поступил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен  к материалам дела.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным  судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК  РФ.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  на основании распоряжения Администрации города Челябинска от 16.07.2012   № 3792 между Комитетом (арендодатель) и Фондом развития жилищного  строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии  Челябинска «Монолит-Инвест» (арендатор) заключен договор от 10.09.2012 УЗ   № 01101-К-2012 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска  (т. 1 л.д. 11-15), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а  арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды  земельный участок площадью 5 000 кв.м, с кадастровым номером  74:36:0711001:26, расположенный по Комсомольскому проспекту в  Курчатовском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов  (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального  образования, для строительства жилого комплекса с встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой.  

В соответствии с п. 2.1 договора, размер арендной платы определен в  приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.  

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия  договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца,  следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно  приложенному расчету (Форма № 2) на соответствующий счет, указанный в  прилагаемом к договору расчете (п. 2.2 договора).  

В форме № 2 к договору стороны согласовали расчет платы за аренду  земли за период с 16.07.2012 по 31.12.2012 (т. 1 л.д. 16).  

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 10.09.2012  арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок,  площадью 5 000 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0711001:26 (т. 1 л.д. 17).  

Дополнительным соглашением № 1 от 10.07.2015 срок действия договора  определен до 16.07.2016 (т. 1 л.д. 19).  

По договору уступки прав и обязанностей по договору аренды от  29.10.2012 Фонд развития жилищного строительства и реконструкции  предприятий строительной индустрии Челябинска «Монолит-Инвест» передал  

ООО «Перспектива», а ООО «Перспектива» приняло на себя все права и  обязанности арендатора по договору УЗ № 011010-К-2012 от 10.09.2012 (т. 1  л.д. 20-21).  

По акту приема-передачи спорный земельный участок передан новому  арендатору (т. 1 л.д. 21 оборот).  

30.12.2013 ООО «Перспектива» выдано разрешение № RU74315000-153- ж-2013 на строительство объекта капитального строительства «жилой комплекс  со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной  автостоянкой. Жилой дом (1- й этап)» (шифр проекта 03.ИКП.2012). Действие  указанного разрешения продлено до 30.08.2018 (т. 1 л.д. 24-25).  

22.07.2014 ООО «Перспектива» выдано разрешение № RU74315000-190- г-2014 на строительство объекта капитального строительства «жилой комплекс  со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной  автостоянкой. Пристроенные помещения и автостоянка (2-й этап)» (шифр  проекта 03.ИКП.2012). Действие указанного разрешения продлено до  30.12.2018 (т. 1 л.д. 23).  

03.07.2018 ООО «Перспектива» выдано разрешение № RU74315000-139- 2018 на ввод в эксплуатацию объекта – Логистический центр. АБК.КПП (шифр  проекта Ф-248-2016.ИП.2) (т. 1 л.д. 28-29).  

24.08.2018 ООО «Перспектива» выдано разрешение № RU74315000-172- 2018 на ввод в эксплуатацию объекта «жилой комплекс со встроенно- пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой.  Жилой дом (1-й этап)» (шифр проекта 03.ИКП.2012) (т. 1 л.д. 26-27).  

28.11.2018 ООО «Перспектива» выдано разрешение № RU74315000-279- г-2018 на строительство объекта капитального строительства – жилой комплекс  со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной  автостоянкой. Пристроенные помещения в осях IV-VI, А1-Г1 (правый пристрой  – 2.1 этап), пристроенные помещения в осях I-III, А1-Г1 (левый пристрой – 2.2  этап), подземная автостоянка (-1 уровень – 2.3 этап), подземная автостоянка (-2  уровень – 2.4 этап). Действие указанного разрешения продлено до 30.04.2023 (т.  1 л.д. 30-32).  

Распоряжением Администрации города Челябинска № 6318-ш от  04.06.2021 внесены изменения в разрешение на строительство   № RU74315000-279-г-2018 (т. 1 л.д. 33).  

17.08.2020 ООО «Перспектива» выдано разрешение № RU74315000-117- 2020 на ввод в эксплуатацию объекта «жилой комплекс со встроенно- пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой.  Подземная автостоянка (-2 уровень – 2.4 этап)» (шифр проекта 11-ЦТЭ-2018)  (т. 1 л.д. 34-35).  

Как следует из выписки из Единого государственного реестра  недвижимости № КУВИ-001/2022-12801390 от 31.01.2022 (т. 1 л.д. 36-40) в  пределах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26  расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами  74:36:0506004:591, 74:36:0711001:8510, 74:36:0711001:9111.  

В качестве оплаты по спорному договору аренды в материалы дела  

представлены платежные поручения № 17 от 19.12.2012 на сумму 217 312 руб.,   № 88 от 13.12.2013 на сумму 25 000 руб., № 45 от 19.03.2014 на сумму 49 537  руб., № 21 от 01.04.2013 на сумму 179 058 руб., № 66 от 01.07.2013 на сумму  117 336 руб., № 55 от 25.09.2013 на сумму 117 335 руб., № 87 от 06.12.2013 на  сумму 92 335 руб., № 148 от 24.06.2014 на сумму 50 088 руб., № 68 от  31.03.2015 на сумму 49 537 руб., № 118 от 16.06.2015 на сумму  50 088 руб., № 286 от 07.10.2015 на сумму 50 638 руб., № 54 от 16.03.2016 на  сумму 50 638 руб., № 432 от 19.12.2016 на сумму 100 000 руб., № 2 от  18.01.2017 на сумму 44 000 руб., № 21 от 10.02.2017 на сумму 433 руб., № 20 от  10.02.2017 на сумму 380 000 руб., № 439 от 22.11.2017 на сумму 382 482 руб. 27  коп., № 860 от 30.11.2018 на сумму 130 446 руб., № 861 от 30.11.2018 на сумму  131 895 руб., № 870 от 03.12.2018 на сумму 133 344 руб., № 53 от 12.06.2020 на  сумму 94 364 руб. (т. 1 л.д. 66-86).  

Комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым  номером 74:36:0711001:26, расположенного по Комсомольскому проспекту  

 № 85 в Курчатовском районе города Челябинска, в результате которого  составлен акт обследования земельного участка от 18.05.2015 (т. 1 л.д. 87-88).  Установлено, что на данном земельном участке ведется строительство  многоквартирного жилого дома.  

02.12.2021 Комитетом повторно проведено обследование земельного  участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26, расположенного по  Комсомольскому проспекту № 85 в Курчатовском районе города Челябинска, в  результате которого составлен акт обследования земельного участка от  02.12.2021 (т. 1 л.д. 89-91). Установлено, что на земельном участке расположен  жилой многоквартирный дом со встроено-пристроенными офисными и  торговыми помещениями, подземная автопарковка.  

08.09.2022 Комитетом вновь проведено обследование земельного участка  с кадастровым номером 74:36:0711001:26, расположенного по Комсомольскому  проспекту № 85 в Курчатовском районе города Челябинска, в результате  которого составлен акт обследования земельного участка от 08.09.2022 (т. 1 л.д.  135-136). Установлено, что на земельном участке расположен жилой комплекс  со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной  автостоянкой. Часть участка площадью 834 кв.м занята многоквартирным  домом (МКД), часть участка площадью 3510 кв.м занята торгово-офисными  помещениями и подземной автостоянкой (данные по площадям в соответствии  с выпиской ЕГРН). Остальная часть участка (656 кв.м) занята элементами  благоустройства (бетонные платформы, ступени входов, проезд и т.д.). С  западной, северной, восточной сторон жилой комплекс огражден  металлическим забором. В огражденную территорию включен земельный  участок с кадастровым номером 74:36:0711001:8183, на котором расположена  бетонная платформа с детской площадкой, наземной парковкой,  трансформатором.  

Истцом в адрес ответчика направлено требование (претензия) № 16845 от  19.04.2022 (т. 1 л.д. 92) об оплате задолженности за пользование земельным  участком по договору аренды УЗ № 011010-К-2012 от 10.09.2012 за период с  

12.09.2018 по 31.12.2021 в размере 1 542 359 руб. 96 коп. и пени за период с  02.10.2018 по 31.12.2021 в размере 172 290 руб., ответа на которое не  последовало.  

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению  арендной платы по договору аренды УЗ № 011010-К-2012 от 10.09.2012 явилось  основанием обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым  иском.  

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции нашел  доказанным по материалам дела факт наличия задолженности  

ООО «Перспектива» по арендной плате и неустойке по договору аренды  земельного участка. При этом суд пришел к выводу о необходимости  производить расчет, исходя из площади земельного участка – 3510 кв.м,  определенной как разница между общей площадью земельного участка с  кадастровым номером 74:36:0711001:26 (5000 кв.м) и площадью земельного  участка, занятого МКД (834 кв.м.) и элементами благоустройства (656 кв.м). По  ходатайству ответчика суд применил последствия пропуска истцом срока  исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной  плате и пени по договору, также оснований для применения к спорным  правоотношениям положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее - ГК РФ) суд не усмотрел.  

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из  оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из  действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены  законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского  законодательства порождают гражданские права и обязанности.  

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в  порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле  доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит  оснований для отмены решения суда первой инстанции.  

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и  требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно  предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения  обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.  

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма)  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)  имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть  указаны данные, позволяющие определенно установить имущество,  подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии  этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду,  считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не  считается заключенным.  

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия  и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации  является платным. Формами платы за использование земли являются  земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы  предусмотрена статьей 614 ГК РФ.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за  исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть  предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским  законодательством и настоящим Кодексом.  

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается  по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом  случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые  или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или)  органами местного самоуправления.  

Абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001   № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»  установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также  порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование  земельных участков, государственная собственность на которые не  разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов  Российской Федерации.  

Расчет платы за пользование земельным участком произведен истцом по  методике, установленной статьей 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008   № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке,  условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных  участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее -  Закон № 257-ЗО).  

Согласно представленному истцом расчету задолженность по арендной  плате по договору аренды УЗ № 011010-К-2012 от 10.09.2012 за период с  12.09.2018 по 31.12.2021 составила 1 142 359 руб. 96 коп.  

Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о применении срока  исковой давности.  

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для  защиты права по иску лица, право которого нарушено.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность  применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до  вынесения судом решения.  

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности  составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК  РФ.  

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное,  течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или  

должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является  надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015   № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского  кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1  статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения  одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям,  начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о  просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому  просроченному платежу.  

При этом, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой  давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре  разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к  обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой  давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения  этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня  начала соответствующей процедуры (пункт 16 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых  вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской  Федерации об исковой давности»).  

В рассматриваемом случае Комитет обратился с рассматриваемым иском  в суд первой инстанции 30.05.2022 (т 1 л.д. 3).  

Кроме того, истцом в адрес ответчика была направлено требование  (претензия) № 16845 от 19.04.2022 об оплате задолженности по арендной плате  и пени по договору аренды земельного участка.  

С учетом изложенного, сроков оплаты арендной платы по договору  аренды, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истцом был  пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности  по арендной платы, соответственно и неустойки за период с 12.09.2018 по  31.03.2019.  

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской  Федерации (далее - ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен  многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности  собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.  

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ  «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»  земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные  входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который  сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской  Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый  учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников  помещений в многоквартирном доме.  

На основании статей 289, 290 ГК РФ обязательства, статьи 36 ЖК РФ, а  также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67  

постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной  практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и  других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума  

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права  собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме  соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность  собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого  участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ обязательства  независимо от того, в частной или публичной собственности находился  переданный в аренду земельный участок.  

Указанная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012   № 11642/11.  

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 № ВАС-654/14 по  делу № А60-21163/2012, от 26.05.2014 № ВАС-6366/14 по делу   № А53-8141/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016   № 305-ЭС16-16174 по делу № А40-130924/2014, от 06.02.2015 № 301-ЭС14- 7888 по делу № А43-17503/2013, применительно к земельным участкам,  переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности  сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с  момента государственной регистрации права собственности первого  собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка,  которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не  требуется формирование (выделение из общего земельного участка)  самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации  возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной  регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в  многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата  за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и  которая необходима для его эксплуатации.  

Отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для  освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту  часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных  на земельном участке жилых зданий.  

В настоящем случае согласно выписке из Единого государственного  реестра недвижимости № КУВИ-001/2022-166455867 от 22.09.2022, на  помещение с кадастровым номером 74:36:0711001:8600, в здании с  кадастровым номером 74:36:0711001:8510, расположенном на земельном  участке с кадастровым номером 74:36:0711001:26, 20.12.2018 зарегистрировано  право собственности ФИО2 (т. 2 л.д. 40).  

В материалы дела представлен технический план на объект  

недвижимости с кадастровым номером 74:36:0711001:8510 (т. 3 л.д. 70-202, т.  4-7, т. 8 л.д. 1-151).  

Ответчиком в материалы дела представлена топографическая схема  земельного участка с кадастровым номером 74:36:0711001:26, подготовленная  ООО «Геоид», которая содержит измерения площадей дома и придомовой  территории (т. 8 л.д. 159).  

Актом обследования земельного участка с кадастровым номером  74:36:0711001:26, установлено, что на данном участке расположен жилой  комплекс со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями и  подземной автостоянкой. Часть участка площадью 834+/-8 кв.м (площадь  определена по координатам ЕГРН) занята многоквартирным домом (МКД).  Конфигурация участка дома по координатам ЕГРН совпадает со схемой  

ООО «Геоид» и соответствует контуру дома на местности. Площадью участка  МКД по данным ООО «Геоид» 841 кв.м. Разница площадей 7 кв.м не  превышает допустимую погрешность определения площади данного участка  (+/-8 кв.м). Часть участка площадью 3510 кв.м (площадь определена по  координатам ЕГРН) занята комплексом нежилых строений (зданий), состоящим  из двух подземных этажей (автостоянки), наземных надстроек и элементов  благоустройства (спортивная площадка, газон, твердое покрытие, ГРП).  Наземные надстройки – это одноэтажное строение (въезды на автостоянки),  двух-трехэтажные строения с торгово-офисными помещениями (левое и правое  крыло). Многоуровневый комплекс нежилых строений расположен на единой  неделимой части (площадью 3510 кв.м) земельного участка с кадастровым  номером 74:36:0711001:26. Остальная часть участка (656 кв.м) занята  элементами благоустройства (крыльцо к дому, асфальтовое покрытие, часть  детской площадки) (т. 9 л.д. 2-3).  

Данный акт совместного выездного обследования земельного участка  подписан сторонами без замечаний и возражений, вследствие чего указание на  допущенные уполномоченным органом ошибки в проведении земельного  контроля на стадии апелляционного производства, расцениваются как  непоследовательное и противоречивое поведение, недопустимое по смыслу  пунктов 3 и 4 статьи 1 ГК РФ. Кроме того ответчик в суде первой инстанции не  заявлял ходатайств о назначении по делу землеустроительной экспертизы с  целью определения границ и размера земельного участка с элементами  озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания,  эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном  земельном участке объектами, необходимыми для эксплуатации  многоквартирного жилого дома.  

Доводы апеллянта о необходимости производить расчет арендной платы,  исходя из площади земельного участка равной 3462,93 кв.м за весь период  взыскания, апелляционной коллегией отклоняются по вышеизложенным  основаниям.  

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ,  имеющиеся в деле доказательства, а также учитывая вышеизложенные  правовые нормы и разъяснения, арбитражный апелляционный суд соглашается  

с выводами суда первой инстанции о том, что расчет необходимо производить  исходя из площади земельного участка – 3510 кв.м, определенной как разница  между общей площадью земельного участка с кадастровым номером  74:36:0711001:26 (5000 кв.м) и площадью земельного участка, занятого МКД  (834 кв.м.) и элементами благоустройства (656 кв.м).  

Истцом в суд первой инстанции представлен справочно-информационный  расчет задолженности по арендной плате по договору аренды земельного  участка от 10.09.2012 УЗ № 011010-К-2012 за период с 01.04.2019 по  31.12.2021, которая составила 182 841 руб. 84 коп.  

В соответствии с Законом № 257-ЗО размер годовой арендной платы за  земельные участки, государственная собственность на которые не  разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее -  арендная плата), определяется по формуле:  

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где: Ап - размер арендной платы; Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; 

Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой  стоимости земельного участка;  

К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного  участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре  недвижимости;  

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного  участка в городском округе, муниципальном районе;  

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора. 

В справочно-информационном расчете истец применяет следующие  значения:  

ставка арендной платы – 0,3% (строительство).  коэффициент К1 – 3,75 (строительство);  

коэффициент К2 – (Курчатовский район) 1,06;  

коэффициент К3 – 0,9 (субъекты малого и среднего  предпринимательства).  

Кадастровая стоимость земельного участка (для площади 5000 кв.м)  составила 32 129 200 руб. (по 31.12.2020) и 21 023 200 руб. (с 01.01.2021) (т. 1  л.д. 50-52).  

Кадастровая стоимость земельного участка (для площади 3510 кв.м)  составила 22 554 698 руб. 40 коп. (по 31.12.2020) и 14 758 286 руб. 40 коп. (с  01.01.2021).  

При указанных обстоятельствах, справочно-информационный расчет  Комитета признан верным.  

Ответчик не представил относимых, допустимых и достоверных  доказательств в подтверждение довода о том, что фактически он использовал  земельный участок иной площади.  

В силу изложенного, судом первой инстанции обоснованно  удовлетворены исковые требования частично, учитывая довод ответчика о  пропуске срока исковой давности, сумма подлежащей уплате ответчиком  

арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.09.2012  УЗ № 011010-К-2012 с учетом применения срока исковой давности составляет  182 841 руб. 84 коп. за период с 01.10.2017 по 31.12.2021.  

Доводы ответчика о том, что при определении размера задолженности по  арендным платежам, судом должна быть принята во внимание денежная сумма  в размере 400 000 руб., уплаченная им истцу по платежному поручению № 123  от 31.07.20236, апелляционным судом не принимается, поскольку указанная  сумма учтена при расчете задолженности.  

Ненадлежащее исполнение ответчиком денежных обязательств  послужило основанием для начисления истцом пени по договору аренды от  10.09.2012 УЗ № 011010-К-2012 за период 02.10.2018 о 31.12.2021 в размере  172 290 руб. 53 коп.  

В силу статьи 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов  защиты нарушенного права.  

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может  обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника,  поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами,  предусмотренными законом или договором.  

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней)  признается определенная законом или договором денежная сумма, которую  должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

Согласно п. 6.3 договора за нарушение срока перечисления арендной  платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки  рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей  на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день  просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или  соответствующей части указанного обязательства.  

Нарушение ответчиком сроков исполнения обязательств послужило  основанием для предъявления истцом ко взысканию неустойки за нарушение  сроков внесения арендной платы по договору аренды от 10.09.2012 УЗ  

 № 011010-К-2012. 

Комитет просит суд взыскать с ООО «Перспектива» пени за просрочку  внесения арендных платежей по договору аренды от 10.09.2012 УЗ № 011010- К-2012 за период с 02.10.2018 о 31.12.2021 в размере 172 290 руб. 53 коп. с  продолжением их начисления от суммы задолженности в размере 1/300 ставки  рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.  

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой  давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности  и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог,  поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при  истечении срока исковой давности по требованию о возвращении  неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала  течения срока исковой давности по главному требованию.  

Поскольку произведенный истцом расчет подлежащей внесению платы  

признан не обоснованным, исходя из необходимости применения срока  исковой давности, суд первой инстанции также не согласился с расчетом  неустойки.  

Согласно справочно-информационному расчету неустойки по договору  аренды земельного участка от 10.09.2012 УЗ № 011010-К-2012 за период с  02.07.2019 по 31.12.2021 размер такой неустойки составил 54 190 руб. 66 коп.  

Судом апелляционной инстанции расчет неустойки по договору  проверен, признан арифметически верным.  

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик заявил о  несоразмерности неустойки.  

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям  нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 ГК РФ).  

На основании пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых  положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности  за нарушение обязательств» (далее - постановления Пленума ВС РФ от  24.03.2016 № 7) если должником является коммерческая организация,  индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при  осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом  допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое  может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1  статьи 333 ГК РФ).  

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности  выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 постановления Пленума  ВС РФ от 24.03.2016 № 7).  

Признание несоразмерности неустойки (пени) последствиям нарушения  обязательства является правом суда, принимающего решение.  

При этом в каждом конкретном случае арбитражный суд оценивает  возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.  

Основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только  явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.  

Одним из таких критериев является чрезмерно высокий процент  неустойки.  

При рассмотрении дела суд первой инстанции, принимая во внимание  непредставление ответчиком доказательств чрезмерности неустойки, отказал в  применении положений статьи 333 ГК РФ.  

Таким образом, с учетом применения судом срока исковой давности,  требования Комитета к обществу в части взыскания неустойки правомерно  удовлетворены судом первой инстанции частично в размере 54 190 руб. 66 коп.  за период с 02.07.2019 по 31.12.2021.  

Также Комитетом заявлено требование о продолжении начисления  неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка  Российской Федерации на сумму задолженности 1 142 359 руб. 96 коп., начиная  с 01.01.2022 до момента фактического исполнения обязательства.  

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда  

Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых  положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности  за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе  требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения  обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств,  передачи товара, завершения работ).  

Так, Постановлением Правительства Российской Федерации № 497 от  28.03.2022 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по  заявлениям, подаваемым кредиторами» (начало действия документа 01.04.2022  - опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации  http://pravo.gov.ru - 01.04.2022, срок действия документа ограничен 1 октября  2022 года) введен мораторий сроком на 6 месяцев (до 01.10.2022) на  возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в  соответствии с которым мораторий применим, в том числе, и к ответчику.  

Как установлено пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002   № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ), для  обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при  чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном  изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство  Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о  банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок,  устанавливаемый Правительством Российской Федерации.  

При этом пунктом 3 статьи 9.1 Закона № 127-ФЗ установлено, что на срок  действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется,  наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым -  десятым пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ, в частности, не начисляются  неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или  ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за  исключением текущих платежей.  

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений  статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ  

«О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в соответствии с пунктом  1 статьи 9.1 Закона № 127-ФЗ на лицо, которое отвечает требованиям,  установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в  действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от  того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности  имущества либо нет.  

Согласно пункту 7 вышеназванного Постановления в период действия  моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья  395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога  или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные  финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения  моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3  статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ).  

В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению  предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с  такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория.  Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить  возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи  9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ) и в том случае, если в  суд не подавалось заявление о его банкротстве.  

Срок действия моратория на банкротство в соответствии с  постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория  на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами»  (далее - Постановление Правительства № 497) ограничен периодом с 01.04.2022  в течение 6 месяцев, следовательно, по истечении указанного срока имеются  все правовые основания для дальнейшего начисления пени до фактического  исполнения обязательства, в случае, если мораторий не будет продлен  соответствующим актом.  

Указанный документ утратил силу в связи с истечением срока действия,  установленного пунктом 3 данного документа.  

Таким образом, требования истца о продолжении начисления неустойки в  размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской  Федерации на сумму задолженности 182 841 руб. 84 коп., начиная с 01.01.2022  по 31.03.2022 и с 01.10.2022 до момента фактического исполнения  обязательства, правомерно удовлетворены судом первой инстанции.  

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции,  базирующихся на исследовании и правильной оценке представленных в  материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ, у суда  апелляционной инстанции не имеется.  

На основании вышеизложенного судом первой инстанции полно и  правильно установлены все фактические обстоятельства по делу, исходя из  оценки доказательств и доводов, приведенных лицами, участвующими в деле,  правильно применены нормы материального и процессуального права, принято  законное и обоснованное решение, оснований для удовлетворения  апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта в любом случае согласно части 4 статьи 270 АПК РФ,  судом апелляционной инстанции не установлено.  

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле,  в соответствии с правилами, установленными статьи 110 АПК РФ, и в связи с  оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя  жалобы.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.09.2023 по делу   № А76-17941/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Перспектива» - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со  дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд  первой инстанции.  

Председательствующий судья А.Х. Камаев 

Судьи: Ю.С. Колясникова 

В.А. Томилина