АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-40414/2018

г. Краснодар

24 января 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мацко Ю.В., судей Илюшникова С.М. и  Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 02.02.2021), в отсутствие  конкурного управляющего акционерного общества «Агрофирма Приазовская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ФИО3, иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2021 года по делу № А53-40414/2018 (судьи Сурмалян Г.А., Николаев Д.В., Сулименко Н.В.), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) АО «Агрофирма Приазовская» (далее – должник) в арбитражный суд обратился конкурсный управляющий должника ФИО3 (далее – конкурсный управляющий) с требованием признать недействительным договора купли-продажи нежилого здания от 20.06.2018 № 2-НИ и применить последствия недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 30 августа 2021 года в удовлетворении требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств неравноценности встречного предоставления, при установленном факте возмездного характера оспариваемой сделки и фактическом исполнения сторонами обязательств, а также отсутствием доказательств наличия совокупности условий для признания оспариваемой сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Постановлением апелляционного суда от 21 ноября 2021 года отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы. Определение суда от 30.08.2021 отменено. Признан недействительным договор купли-продажи нежилого здания от 20.06.2018 № 2-НИ, заключенный должником и Балык М.Ю. Применены последствия недействительности сделки. Погашена регистрационная запись от 11.07.2018 № 61:01:0170103:5880-61/002/2018-2 государственной регистрации перехода прав собственности на здание с кадастровым номером 61:01:0170103:5880 общей площадью 527,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> а. Погашена регистрационную запись от 12.11.2019 № 61:01:0170103:7400-61/002/2019-1 государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:01:0170103:7400 общей площадью 5301+/-25,48 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская обл., Азовский р-н, с. Самарское, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 61:01:0170103:2319. На Балык М.Ю. возложена обязанность возвратить в конкурсную массу должника здание инкубационно-птицеводческой станции № 1 с кадастровым номером 61:01:0170103:5880 общей площадью 527,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> а (далее – здание) и земельный участок с кадастровым номером 61:01:0170103:7400 общей площадью 5301+/-25,48 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская обл., Азовский р-н, с. Самарское, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 61:01:0170103:2319 (далее – земельный участок). Восстановлено право требования Балык М.Ю. к должнику в размере 102 тыс. рублей.

В кассационной жалобе ФИО1 (ранее Балык) М.Ю. просит отменить постановление апелляционного суда и оставить без изменения определение суда первой инстанции. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции необоснованно возвратил земельный участок в конкурсную массу должника. Отсутствуют доказательства наличия у должника на момент совершения сделки титула владения земельным участком, на котором расположено отчужденное здание. Требование о возврате земельного участка конкурсный управляющий не заявлял. 

В отзыве на кассационную жалобу  конкурсный управляющий должника просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержала доводы жалобы.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что принятые по обособленному спору судебные акты надлежит отменить, а спор направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям..

Из материалов дела видно, что решением суда от 02.07.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Сведения о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытии процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «КоммерсантЪ» 06.07.2019.

Должник (продавец) и Балык М.Ю. (покупатель) 20.06.2018 заключили договор № 2-НИ купли-продажи здания, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить здание.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость здания составляет 102 тыс. рублей.

Полагая, что рыночная стоимость переданного должником здания существенно занижена, конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением.

Оспариваемая сделка совершена 20.06.2018 (зарегистрирована 11.07.2018) – в пределах года до принятия заявления о признании должника несостоятельным (банкротом) (19.12.2018), в период подозрительности, установленный в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Возражая против признания сделки недействительной, Балык М.Ю. представила суду ответ эксперта-оценщика, в соответствии с которым рыночная стоимость здания составляет 44 тыс. рублей.

С целью установления действительной рыночной стоимости здания на дату совершения сделки по ходатайству конкурсного управляющего, суд назначил по спору судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости недвижимого имущества, переданного по оспариваемому договору.

Из заключения эксперта ООО «Международная оценочная компания» ФИО4 от 26.11.2020 № 1251/СЭ следует, что рыночная стоимость недвижимого имущества на дату совершения сделки составляла 1882 тыс. рублей.

Изучив указанное экспертное заключение от 26.11.2020 № 1251/СЭ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данное заключение не может быть принято в качестве допустимого и достоверного доказательства, поскольку эксперт не провел осмотр объекта, в нарушение стандартов оценки оценка объекта проведена одним методом – сравнительным, не дал примерное обоснование корректировок, указаны общие фразы, что не делает оценку полной.

Согласно рецензии 01.02.2021 на экспертное заключение от 26.11.2020 № 1251/СЭ техническое состояние объекта оценки определено неверно в связи с не проведением осмотра оцениваемого объекта.

Учитывая наличие сомнений в достоверности экспертного заключения, по ходатайству ответчика суд первой инстанции назначил проведение повторной экспертизы.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 21.05.2021 № 1374 рыночная стоимость здания составляет 46 тыс. рублей.

Признавая экспертное заключение от 21.05.2021 № 1374 допустимым и достаточным доказательством, суд первой инстанции указал, что заключение является полными, ясным и понятным, в заключении приведен перечень исследуемых материалов, обосновано применение только затратного подхода, изложены примененные методики, дан ответ на поставленный судом вопрос, приведены соответствующие расчеты, которые соответствуют использованным экспертом методикам; противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления.

Апелляционный суд признал ошибочным довод суда первой инстанции о том, что отсутствуют основания для признания недостоверным заключения эксперта от 21.05.2021, установил, что Балык М.Ю. как новый собственник здания, имела право на оформление права на земельный участок, расположенный под этим зданием на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

По условиям оспариваемого договора, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание передается право пользования на земельный участок, занятый этим зданием и необходимый для его использования (пункт 1.2 договора).

При заключении договора купли-продажи здания, фактически в распоряжении и пользование ответчика также перешел и земельный участок, права на который также должны подлежать оценке.

Суд апелляционной инстанции установил, что после заключения спорного договора купли-продажи Балык М.Ю. и Комитет имущественных отношений Азовского района 30.10.2019 заключили договор № 118 купли-продажи земельного участка, на основании которого зарегистрировано право собственности на земельный участок (регистрационная запись от 12.11.2019 № 61:01:0170103:7400-61/002/2019-1 государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:01:0170103:7400 общей площадью 5301+/-25,48 кв. м). 

Учитывая, что покупатель является собственником здания, расположенного на данном земельном участке, цена определена в размере 2022 рублей 23 копеек, то есть по льготной цене.

Из указанного экспертного заключения от 21.05.2021 следует, что предметом оценки являлось только здание, а стоимость земельного участка не учтена; однако право на земельный участок также имеет стоимость.

В соответствии со справочной информацией Федеральной налоговой службы по объектам недвижимости в режиме онлайн, кадастровая стоимость здания по состоянию на 01.01.2016 составляла 615 737 рублей 97 копеек, что в 6 раз больше установленной сторонами цены отчуждения спорного имущества. Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположено здание, составляет 39 651 рубль 48 копеек.

Суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 61:01:0170103:7400 в дальнейшем выставлялся Балык М.Ю.  на продажу по цене 5150 тыс. рублей (объявление № 21444491). 

Кроме того, согласно общедоступной публичной кадастровой карты на данном земельном участке с кадастровым номером 61:01:0170103:7400, площадью более 5301 кв. м, также расположены иные объекты недвижимости (8 штук), принадлежащие должнику, которые не являлись предметом оспариваемого договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции признал недействительным договор купли-продажи нежилого здания от 20.06.2018 № 2-НИ и применил последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи государственной регистрации перехода прав собственности на здание  и погашения регистрационной записи государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок, возложил на Балык М.Ю. обязанность возвратить в конкурсную массу должника здание инкубационно-птицеводческой станции № 1 и земельный участок.

При рассмотрении обособленного спора судами не учтено следующее.

В силу положений пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) к числу основных принципов земельного законодательства отнесено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35  Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Пунктом 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)  установлено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Статьей 273 Гражданского кодекса установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Аналогичная правовая позиция  изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, согласно которому поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

В данном случае,  Балык  М.Ю. приобрела право собственности на  земельный участок на основании договора купли-продажи от 30.10.2019 № 118, требование о признании которого недействительной сделкой в суд не было заявлено.

В данном конкретном случае надлежащим способом защиты в возникшем споре является иск признании недействительными цепочки сделок: договора купли-продажи недвижимости от 20.06.2018 и договора купли-продажи земельного участка от 30.10.2019, на основании которого  Балык М.Ю. приобрела участок.

Последствием удовлетворения апелляционным судом  заявления конкурсного управляющего должника о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости явилось, в том числе, лишение  Балык М.Ю. титула собственника без возмещения ей выплаченной по договору купли-продажи стоимости приобретенного земельного участка, что не может быть признано правомерным. Вопрос о возможности восстановления публичной собственности на спорный участок (без возвращения  должнику фактического владения) апелляционным судом не рассматривался, а к  должнику право собственности в результате разрешения настоящего спора перейти не может в любом случае. 

При таких обстоятельствах судебные акты приняты с неправильным применением норма материального права и в результате не установлены существенные для разрешения спора обстоятельства, что в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов, принимая во внимание невозможность рассмотрения отдельно вопроса о судьбе объекта недвижимого имущества и расположенного под ним земельного участка. Дело следует направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с отсутствием у суда кассационной инстанции полномочий по исследованию доказательств и установлению обстоятельств в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении суду следует уточнить у должника заявленные требования,  рассмотреть вопрос о применении последствий недействительности сделок в отношении здания и расположенного под ним земельного участка с учетом соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, а также разрешения вопроса в отношении уплаченных ответчиком при совершении сделок денежных средств. В данном случае применение последствий недействительности сделок, принимая во внимание наличие оснований для признания их недействительными, в том числе, в силу статей 10, 168 Гражданского кодекса, необходимо рассматривать с учетом выяснения вопроса о праве ответчика на приобретение находящегося в публичной собственности земельного участка под использование объекта недвижимости, вопрос о последствиях необходимо рассмотреть с привлечением к участию в обособленном споре публичного собственника земельного участка, у которого ответчик приобрел земельный участок, принимая во внимание необходимость оценки договора купли-продажи, а также соответствующего управления Росреестра, которое осуществило регистрацию права собственности.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 30 августа 2021 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2021 года по делу № А53-40414/2018 отменить. Направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий   Ю.В. Мацко

Судьи   С.М. Илюшников

   Е.Г. Соловьев