АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-28171/2020

г. Новосибирск

03 декабря 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Стронг" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1  (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

о взыскании задолженности по договору №85-П от 24.05.2019 за период январь-март 2020 года в размере 403 365 руб. 36 коп., неустойки в размере 102 986 руб. 36 коп.,  задолженности по возмещению затрат на электрическую энергию за период февраль - май 2020 года в размере 11 654 руб. 32 коп., задолженности по возмещению затрат на производство ремонтных работ в размере 97 819 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО2 (доверенность от 01.09.2020, диплом, паспорт);

ответчика: ФИО3 (нотариальная доверенность 54 АА 3841840 от 18.11.2020, диплом, паспорт),

                                       установил:

общество с ограниченной ответственностью "Стронг" (далее-истец, Арендодатель, ООО «Стронг») обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее-ответчик, Арендатор, ИП ФИО1) задолженности в размере 615 825 рублей, в том числе:

-задолженность по арендной плате в размере 403 365,36 рублей;

-пени по договору в размере 102 986,36 рублей;

-задолженность по возмещению затрат на электроэнергию в размере 11 654,32 рублей;

-задолженность по возмещению затрат на производство ремонтно-восстановительных работ в размере 97 819 рублей, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды помещений № 85-П от   24.05.2019.

В ходе судебного разбирательства истцом, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), было заявлено об уточнении исковых требований в сторону уменьшения. Просил взыскать задолженность в размере 599 791,79 рублей, в том числе:

-задолженность по арендной плате за январь, февраль, март 2020 года в размере 403 365,36 рублей;

-пени 0,1% в день от суммы задолженности по договору в размере 102 986,36 рублей за период с 10.01.2020 по 15.10.2020 ;

-задолженность по возмещению затрат на электроэнергию в размере 11 654,32 рублей;

-задолженность по возмещению затрат на производство ремонтно-восстановительных работ в размере 81 785,75 рублей.

Арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 49, 159 АПК РФ, в протокольной форме, определил удовлетворить ходатайство, принять к рассмотрению заявление об уточнении иска.   

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления и исковые требования поддержала.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований частично, указал что начиная с 17.03.2020 задолженность по арендной плате необходимо рассчитывать из ставки арендной платы установленной в меньшем размере договором от 17.03.2020, заключенным между сторонами. Возражал против удовлетворения требований в части проведения ремонта, поскольку помещение было возвращено в надлежащем состоянии. Указал, что начиная с января 2020 года у Арендатора начались финансовые проблемы связанные с распространением заболевания Ковид-19.

В судебном заседании представитель ответчика не оспаривал факт ведения деятельности в арендуемых помещениях в период с января, по март 2020 года включительно. Указал, что стороны, при расторжении договора оговаривали необходимость привести в первоначальное состояние помещения, а именно покраску стен. Пояснил, что удержание обеспечительного взноса истцом при расторжении договора аренды представляется неправомерным.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца,  ответчика, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришёл к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований и при этом исходит из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела, 24.05.2019 г. между ООО «Стронг» (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) БЫЛ заключен Договор аренды нежилого помещения и имущества № 85-П (далее- Договор).

 

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 Договора Истец предоставляет Ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 252,5 кв.м. расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...> (далее - нежилое помещение).

Истец свои обязательства по Договору исполнил надлежащим образом, нежилое помещение во временное владение и пользование Ответчика передал, что подтверждается подписанным Актом приема-передачи помещений от 21.06.2019 г.

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 151 500 рублей в месяц. НДС не предусмотрен. С 01.01.2020 г. размер арендной платы составит 164 000 рублей в месяц. НДС не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора абонентская плата за предоставляемые телефоны, междугородние и международные переговоры, Интернет и электроснабжение оплачивается дополнительно.

Согласно пункта 3.2 Договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно авансовым платежом, не позднее 1 числа арендуемого месяца, путем перечисления средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в Договоре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

Как указал в иске истец, ответчик, в нарушение условий Договора, в срок, установленный Договором, не вносил арендную плату, а также не возмещал Истцу затраты на электроэнергию в нежилом помещении.

По состоянию на 10.01.2020 г., сумма задолженности Ответчика перед Истцом составляла 295 871,90 рублей. Сумму долга Ответчик не оспаривал, что подтверждается Актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2020 г. по 10.01.2020 г.

По состоянию на 14.02.2020 г. сумма задолженности Ответчика перед Истцом составляла 250 994,76 рублей, в том числе: по арендной плате за январь 2020 г. в размере 75 365,36 рублей, по арендной плате за февраль 2020 г. в размере 164 000 рублей, по оплате пени по договору в размере 11 629,40 рублей. Сумму долга Ответчик признавал, что подтверждается Актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2020 г. по 14.02.2020 г.

По состоянию на 31.05.2020 г. сумма задолженности Ответчика перед Истцом составляла 469 699,58 рублей, что подтверждается Актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2020 г. по 31.05.2020 г.

Истец указывает, что  задолженность ИП ФИО1 перед ООО «Стронг»: по арендной плате (за период с 01.01.2020 г. по 31.03.2020 г.) составляет 403 365,36 рублей, по возмещению затрат по электроэнергии (за период с 01.02.2020 г. по 31.05.2020 г.) -11 654,32 рублей.

Доказательств своевременной оплаты долга ответчиком не представлено, в связи с чем исковые требования о взыскании суммы основного долга являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что причиной неоплаты с января 2020 года послужило распространение каронавирусной инфекции, судом отклоняются, поскольку ограничения в деятельности коммерческих организаций были введены начиная с апреля 2020 года, при том, что  ответчик не оспаривал факт ведения деятельности в помещениях в заявленный период, включая март-месяц 2020 года в полном объеме.

Доводы ответчика о необходимости расчета задолженности с 17.03.2020 года по иной ставке арендной платы, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку, несмотря на подписание данного договора, стороны не осуществляли возврат помещения по первому договору № 85-П  от 24.05.2019 г. и не передавали в аренду помещения по договору от 17.03.2020 года. Как пояснила в судебном заседании представитель ответчика, данным договором стороны намеревались перезаключить договор, однако данного факта не случилось, ввиду наличия непогашенной задолженности и намерения прекратить договорные отношения.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Факт просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства за весь период пользования объектом аренды установлен в ходе рассмотрения дела и ответчиком не оспорен.

Истцом в соответствии с пунктом 4.3 договора ответчику начислены пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности, что составило сумму в размере 102 986,36 рублей за период с 10.01.2020 по 15.10.2020. Расчет неустойки ответчиком не оспорен, судом проверен и является математически верным, в связи с чем требования о взыскании неустойки являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Пунктами 6.1.1, 6.4 Договора предусмотрено, что Арендодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем (внесудебном) порядке в случае неоплаты Арендатором арендной платы свыше одного месяца. Договор считается расторгнутым в одностороннем (внесудебном) порядке, при наступлении условий, указанных в п.6.1 и 6.2 Договора, с момента уведомления об этом второй стороны по адресу, указанному в Договоре.

27.08.2020 г. Истец направил в адрес Ответчика письмо, в котором уведомил о том, что с 31.08.2020 г. (на основании пункта 6.1.1 Договора) ООО «Стронг» расторгает в одностороннем (внесудебном) порядке Договор аренды нежилого помещения и имущества № 85-П от 24.05.2019 г., а также о необходимости производства ремонтных (восстановительных) работ в возвращаемом помещении (или оплаты их стоимости в размере 87 211 рублей). Данное письмо Ответчиком было получено 16.09.2020 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления от 15.10.2020 г.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

31.07.2020 г. ООО «Стронг» и ИП ФИО1 заключили Дополнительное соглашение № 1 к Договору, в соответствии с которым с 01.08.2020 г. площадь арендуемых помещений была уменьшена и составила 136,1 кв.м., размер арендной платы составил -102 075 рублей в месяц.

31.07.2020 г. ООО «Стронг» и ИП ФИО1 заключили Дополнительное соглашение № 2 к Договору (далее- Дополнительное соглашение № 2), в соответствии с которым стороны зафиксировали фактические обстоятельства - а именно то, что ООО «Стронг» выполнило восстановительный ремонт в помещении площадью 116,4 кв.м. (переданном от Арендатора Арендодателю по Акту приема-передачи от 31.07.2020 г.), стоимость ремонта составила 72 533 рубля.

В соответствии с Дополнительным соглашением № 2, а также пунктом 2.2.15 Договора, Истец частично (в размере 61 925 рублей) возместил свои затраты на производство вышеуказанных ремонтных работ из суммы обеспечительного платежа, уплаченного Ответчиком по Договору. Остаток долга Ответчика перед Истцом по оплате стоимости ремонтных работ составляет 10 608 рублей.

Исходя из смысла пунктов 1.1, 2.2.5, 2.2.9 Договора Ответчик обязан передать Истцу по окончании срока действия договора нежилое помещение в исправном техническом состоянии, с выполненным текущим (восстановительным) ремонтом или (в случае не выполнения ремонта) возместить затраты Арендодателя, понесенные на производство восстановительного ремонта.

Необходимо отметить, что нежилое помещение (офисное) использовалось Ответчиком для организации центра по присмотру и уходу за детьми, в период действия Договора ИП ФИО1 произвела: окраску стен и дверей арендуемого помещения в яркие цвета (темно фиолетовый, желтый, красный), на стенах нежилого помещения разместила много стендов, обучающих картинок, книжных полок и игровых тренажеров, что привело к появлению на стенах многочисленных отверстий для их закрепления.

В связи с изложенным, после прекращения действия Договора, Истец (для последующей передачи помещения в аренду другими лицам) вынужден произвести следующие восстановительные работы: мелкий ремонт в помещениях санузлов, окраску стен, заделку отверстий, очистку стен от клейкой ленты, что подтверждается Договором № 09/09/20 от 09.09.2020 г., локальной сметой №1.

Согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

Доводы ответчика об отсутствии необходимости выполнения ремонтных работ опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, а именно фототаблицами, из которых очевидно следует необходимость покраски стен в иной, первоначальный цвет, для целей дальнейшей сдачи помещения в аренду; актом осмотра нежилого помещения от 08.09.2020 года составленный с участием представителя подрядной организации; договором подряда заключенного истцом с ИП ФИО4 на выполнение ремонтно-восстановительных работ, локальной сметой к этому договору на сумму 71177,75 рублей, из которых следует что в качестве ремонтных, указаны только работы, связанные с покраской помещений; претензиями истца к ответчику о необходимости проведения работ.

Таким образом, общая стоимость восстановительных работ составила 81 785,75 рублей, в том числе10 608 рублей (долг за восстановительные работы в помещении 116,4 кв.м.) и 71 177,75 рублей (стоимость восстановительного ремонта в помещении 136,1 кв.м.).

Согласно п.1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства

В статье 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ответчик, в нарушение условий Договора не произвел текущего (восстановительного) ремонта в арендуемом им помещении (136,1 кв.м.) и не возместил затраты Истца на производство текущего (восстановительного) ремонта арендуемого помещении (с целью приведения его в первоначальный вид).

Доказательства, представленные истцом и не оспоренные ответчиком, позволяют суду прийти к выводу  о необходимости проведения ремонтно-восстановительных ремонт в заявленном размере, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию стоимость восстановительных работ 81 785,75 рублей. 

Доводы ответчика о неправомерном удержании обеспечительного взноса истцом, в сумме 102 075 рублей, судом не могут быть приняты во внимание, учитывая следующее.

В силу части 1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Обеспечительный взнос, предусмотренный условиями договоров аренды, в силу ст.329 ГК РФ относится к иным способам обеспечения обязательств.

Внесение обеспечительного взноса предусмотрено договором аренды.

Вопрос о судьбе внесенного арендатором обеспечительного взноса в случае расторжения договора аренды по вине арендатора урегулирован сторонами в п. 2.2.18 договора аренды, что не противоречит существу обеспечительного взноса и п. 4.3. договора аренды.

В соответствии с п. 2.2.18 договора аренды, при расторжении договора в одностороннем (внесудебном) порядке по инициативе Арендодателя по основаниям п.6.1 договора аренды, сумма обеспечительного взноса не возвращается.

Таким образом, стороны предусмотрели возможность расторжения договора аренды по инициативе арендодателя вследствие вины арендатора с условием, что сумма ранее уплаченного обеспечительного взноса не возвращается арендатору. Положения договора аренды в этой части не противоречат ст.422 ГК РФ.

Согласованный сторонами в договоре способ обеспечения исполнения обязательств не противоречит ст.329 ГК РФ, а также ст.330 ГК РФ.

Расторжение договора по инициативе арендодателя вследствие вины арендатора является достаточным и правомерным условием для удержания арендодателем обеспечительного взноса, который в силу ст.329 ГК РФ может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства.

Договор заключался сроком до 31.05.2020 года и был досрочно расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке, в соответствие с п.6.1 договора, в связи с неоплатой задолженности ответчиком.

Вследствие нарушений условий договора Арендатором Арендодатель лишился гарантированной прибыли в виде неполученной арендной платы за весь период аренды, в связи с чем удержание обеспечительного взноса, представляет собой в рассматриваемом случае компенсацию убытков в связи с досрочным расторжением договора. Доказательств несоразмерности убытков последствиям нарушенного обязательства в материалы дела не представлено.

Согласно п.2 ст. 168 АПК РФ суд, при принятии решения  распределяет судебные расходы. В соответствие со ст. 110 АПК РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Сумма государственной пошлины  излишне уплаченной истцом возвращается истцу из федерального бюджета в соответствие с ч.1 п.1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стронг" сумму основного долга по арендной плате в размере 403 365 рублей 36 копеек, пени по договору в размере 102 986 рублей 36 копеек, задолженность по возмещению затрат на электроэнергию в размере 11 654 рублей 32 копеек,        задолженность по возмещению затрат на производство ремонтных работ в размере 97 819 рублей, сумму государственной пошлины в размере 15317 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов