ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-115593/2023

18 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     28 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 сентября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Целищевой Н.Е.

судей  Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания до перерыва ФИО1, после перерыва ФИО2,

при участии:  

от истца: до и после перерыва ФИО3 (доверенность от 01.07.2024),

от ответчика: до и после перерыва ФИО4 (доверенность от 12.04.2024),

от 3-го лица: не явился, извещен,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2024 по делу № А56-115593/2023 (судья Корчагина Н.И.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Гильдия» 

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 

о признании права собственности, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гильдия» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании прекращенным права собственности Санкт-Петербурга на долю 206/723 земельного участка площадью 723 кв.м по адресу: 

<

...>, лит. Б, кадастровый номер 78:36:0005520:5; о признании за Обществом права собственности на земельный участок площадью 723 кв.м по адресу: 

<

...>, лит. Б, кадастровый номер 78:36:0005520:5.

Решением суда первой инстанции от 01.04.2024 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании 14.08.2024 был объявлен перерыв до 28.08.2024 для предоставления Комитету возможности представить документы в обоснование правовой позиции по делу.

В продолженном после перерыва 28.08.2024 судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило. 

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору купли-продажи от 15.12.1994 № 503-Н товарищество с ограниченной ответственностью (далее – ТОО) «Озерки» (впоследствии – ООО «Озерки»; покупатель) приобрело у Фонда имущества Санкт-Петербурга (далее – Фонд имущества), осуществляющего функции продавца на основании договора поручения от 30.06.1994 Комитета по управлению городским имуществом, в порядке приватизации нежилые помещения площадью 1158,7 кв.м в двухэтажном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, лит. Б, пом. 3Н, 4-Н. 

Согласно пояснениям истца в результате названной сделки в собственность ТОО «Озерки» перешли все нежилые помещения в здании (на первом и втором этаже), за исключением подвала (состоящего из двух помещений б/н 1 и б/н 2), который на момент продажи расценивался как общее имущество - там находился узел транзита коммунальных ресурсов (трубы центрального отопления), обслуживавший не только это здание, но и соседние. Подвал остался на балансе ГУЖА Выборгского района; иных собственников в здании не было.

Как указал истец в иске, земельный участок был сформирован до 1996 г. Фондом имущества ТОО «Озерки» по пятну застройки нежилого здания без проведения межевания и определения границ в натуре.

В соответствии с договором купли-продажи от 11.04.1996 № 759-ЗУ/500760 в редакции дополнительного соглашения от 22.09.2009 ТОО «Озерки» (покупатель) приобрело у Фонда имущества (продавца) в собственность долю (517/723) земельного участка с кадастровым номером 78:5520:15, расположенного по тому же адресу: 

<

...>, лит. Б.

Как пояснил истец, доля в праве на земельный участок была определена на дату сделки пропорционально площади приобретенных заявителем помещений и подвального помещения, которое на дату сделки расценивалось как общее имущество. Поскольку по договору от 11.04.1996 № 759-ЗУ/500760 была продана доля в праве (517/723), вторым участником общей долевой собственности (доля 206/723) являлся Санкт-Петербург в лице Комитета по управлению городским имуществом (впоследствии – Комитет).

Согласно плану вторичного объекта недвижимости, выполненному ГУ ГУИОН ПИБ Выборгского района от 11.07.2001 произошло объединение помещений 3-Н и 4-Н, принадлежащих ООО «Озерки», вновь образованному помещению присвоен номер 3-Н, площадь помещения увеличилась на 24,7 кв.м в результате перепланировки и стала 1183,4 кв.м; кадастровый номер помещения 78:5520:5:19:1. 

ООО «Озерки» было выдано новое свидетельство о государственной регистрации права от 15.08.2001 регистрационный номер 78-01-149/2001-475.1 в отношении объекта площадью 1183,4 кв.м, кадастровый номер 78:5520:5:19:1 (1-й - 2-й этаж). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 18.12.2017 кадастровый номер помещения 78:5520:5:19:1 изменен на 78:35:000520:2415, остальные характеристики помещения не изменялись (в т.ч., площадь 1183,4 кв.м).

Как указал истец в иске, теплоцентр, который ранее был расположен в подвале, был ликвидирован и более не обслуживал соседние здания (их теплоснабжение было организовано самостоятельно); подвал здания являлся имуществом общего пользования, предназначенным для обслуживания дома и представлял из себя нежилое вспомогательное помещение с заниженным потолком, по которому проходили трубы коммуникаций и в котором были установлены узлы учета расхода коммунальных ресурсов, к тому времени уже только этого дома; использование подвала по иному назначению невозможно, самостоятельного значения как отдельного помещения подвал не имеет; таким образом, подвал, находясь в правовом режиме общего имущества дома, перешел в собственность ООО «Озерки», являющегося единственным собственником всех остальных помещений дома, в силу закона.

В уведомлении № 883-ф от 15.11.2017 ГУ ЖА Выборгского района СПб сообщило, что собственности Санкт-Петербурга в здании нет.

В письме от 15.08.2018 Комитет подтвердил, что в реестре собственности Санкт-Петербурга сведения об объектах недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, лит. Б, отсутствуют.

Поскольку иных собственников помещений в здании не имелось, за ООО «Озерки» с учетом разъяснений, данных в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64), 01.06.2018 было зарегистрировало право собственности на здание с кадастровым номером 78:36:0005520:1047 площадью 1183,4 кв.м (регистрационный номер 78/001/009/2018-9335); помещение площадью 1183,4 кв.м (этаж 1, этаж 2), кадастровый номер 78:35:000520:2415, было снято с учета. Таким образом, с 01.06.2018 в собственность ООО «Озерки» перешло и было зарегистрировано в ЕГРН право на все здание по адресу: 

<

...>, лит. Б, кадастровый номер 78:36:0005520:1047. Иных собственников в здании нет.

Как указал истец в иске, в настоящее время Общество является собственником нежилого здания общей площадью 1588,5 кв.м, кадастровый номер 78:36:0005520:1047 (номер государственной регистрации права 78:36:0005520:1047-45/051/2020-3 от 10.11.2020), по адресу: 

<

...>, лит. Б, а также собственником доли 517/723 земельного участка, кадастровый номер 78:36:0005520:5, под нежилым зданием по названному адресу (номер государственной регистрации права 78:36:0005520:5-78/011/2020-2 от 12.11.2020). 

Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости перешло к Обществу в порядке универсального правопреемства в результате прекращения предыдущим собственником (ООО «Озерки») 09 сентября 2020 года деятельности путем реорганизации в форме присоединения к Обществу. 

Посчитав, что в силу закона (ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)) Общество является собственником всего участка, на котором расположено здание, а не только выкупленной по договору от 11.04.1996 № 759-ЗУ/500760 доли в праве на него, истец обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о прекращении права собственности на долю 517/723 земельного участка площадью 723 кв.м, кадастровый номер 78:36:0005520:5, по адресу: 

<

...>, лит. Б, и государственной регистрации права собственности истца на весь этот участок площадью 723 кв.м.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу уведомлением от 07.07.2021 № КУВД-001/2021-11239854/3 отказало Обществу в государственной регистрации права, указав на непредставление документов, необходимых для государственной регистрации - отсутствие заявления лица, права которого на объект недвижимости прекращаются при государственной регистрации прекращения права.

Посчитав названный отказ незаконным, Общество обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании решения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу незаконным. 

Вступившим в законную силу решением по делу № А56-89969/2021 в удовлетворении требований Обществу отказано в связи с наличием спора о праве, который не может быть предметом рассмотрения по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изложенные обстоятельства послужили поводом для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование иска Общество указало, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статья 290 ГК РФ (пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ); собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания; согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома принадлежит, в том числе, земельный участок, на котором расположен дом; право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН (пункты 1, 3 Постановления № 64); при отсутствии у Комитета права собственности на нежилые помещения в здании и регистрации за ООО «Озерки» права собственности на здание, необходимо руководствоваться абз. 4 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, согласно которому отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение; поэтому и в случае отчуждения нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

Суд первой инстанции признал требования обоснованными, в связи с чем иск удовлетворил.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 58 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Как указано в пункте 59 Постановления № 10/22, по общему правилу, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и являются ранее возникшими правами, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (предыдущая редакция, в настоящее время аналогичная норма содержится в пункте 2 статьи 8.1 ГК РФ).

В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац четвертый пункта 52 Постановления № 10/22).

При этом порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены объекты недвижимого имущества, установлен главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии соблюдения правил и норм, установленных статьями 11.9 и 39.20 ЗК РФ.

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Согласно пункту 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались статьей 36 ЗК РФ, а в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. 

Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Учитывая тот факт, что здание, расположенное на спорном земельном участке, является нежилым и не является многоквартирным домом, то в отношении помещений, находящихся в его составе, не подлежит применению льготный порядок закрепления земельного участка за правообладателями таких нежилых помещений, предусмотренный статьями 36 и 44 ЖК РФ.

Механизма автоматического и безвозмездного приобретения собственником нежилого помещения (здания) права собственности на земельный участок, на котором оно расположено, после формирования соответствующего земельного участка, как это предусмотрено статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», для собственников нежилых зданий действующим законодательством не предусмотрено (Определение Верховного Суда РФ от 05.04.2023 N 306-ЭС23-5497 по делу N А12-27575/2021).

Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П, реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Как следует из статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).

Такое регулирование согласуется с Гражданским кодексом Российской Федерации, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8), и конкретизирующим данное правило пунктом 2 статьи 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.

Это означает, что - в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Следовательно, позиция суда первой инстанции о том, что право собственности истца на весь земельный участок, занятый зданием с кадастровым номером 78:36:0005520:1047, возникло с момента государственной регистрации права собственности ООО «Озерки» (01.06.2018) на все здание как на единый объект в силу закона, то есть основанием для прекращения права общей долевой собственности на спорный земельный участок является зарегистрированное в установленном порядке право собственности истца на нежилое здание, основана на ошибочном толковании приведенных выше норм права.

Вопреки позиции истца, само по себе отсутствие у ответчика права собственности на помещения в здании по адресу: Санкт-Петербург, проспект Луначарского, д. 60, кор. 1, лит. Б, не является достаточным основанием для лишения его правомерно возникшей и зарегистрированной в ЕГРН доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 78:36:0005520:5.

Таким образом, несмотря на переход в индивидуальную собственность истца здания, расположенного на спорном земельном участке, режим общей долевой собственности на этот участок не прекратился.

Поскольку у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований, обжалуемое решение подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права с вынесением по делу постановления об отказе в иске.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ).

Поскольку доводы апелляционной жалобы ответчика послужили основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат взысканию в доход федерального бюджета с истца (части 3, 5 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 01.04.2024 по делу №  А56-115593/2023  отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гильдия» в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.Е. Целищева

 

Судьи

 

М.В. Балакир

 

С.В. Изотова